東麗區(qū)張貴莊馬桶維修誠信經(jīng)營(東麗區(qū)張貴莊馬桶維修誠信經(jīng)營部電話)

前沿拓展：

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高原上的超深鉆孔

01.

190萬元=河西？這題怕是出錯了……

但我們一定要“解”時，不妨將范圍鎖定在市區(qū)+環(huán)城，總價區(qū)間寬限到180-200萬元，找找看都能買哪里。

根據(jù)克爾瑞發(fā)布的7月天津典型項目套均價數(shù)據(jù)，足夠得到一個肯定結(jié)論——

符合條件的新盤基本都在環(huán)城。

套均價約180-200萬元典型項目分布示意

往近里說，包括淮河道、北中環(huán)、宜興埠等北辰環(huán)內(nèi)部分，以及像東麗新立，西青大學(xué)城這些近外環(huán)板塊；

再遠了，張家窩、新中北、國展西、海教園和咸水沽等，都成了被重點勾選的對象。

但有一點得心中有數(shù)，這個購買力，在環(huán)城絕不是想買就能買。

比如：瑞景主要項目套均價就集中在約220-265萬元間；華明鎮(zhèn)、程林莊、張貴莊等板塊，主力項目總價聚焦于“210-230萬元”間；

侯臺個別項目瞄準了300萬元+；梅江南項目已高達約620-960萬元；

……

客觀評價，190萬元的置業(yè)預(yù)算，是個在環(huán)城主流板塊能“買到房”的水平。

但，或核心區(qū)域，或自帶高端屬性板塊，并不在此列。

制圖：CRIC

在這個結(jié)論面前，怪就怪在，地圖上還有兩個市區(qū)項目被點名。

一個落在河?xùn)|，是之前被稱作市區(qū)門檻、目前尾盤狀態(tài)的“凱旋門”。

另一個，卻是在“不敢想”的河西。

河西的精貴，早已是市場共識。

拿去年說，盡管開發(fā)商在盡力控門檻，河西新盤成交的總價主力仍鎖定在約300-400萬元間。

超600萬元的高端改善置業(yè)占到總比例的近15%，其中500萬元+總價成交房源占到30%，是市內(nèi)六區(qū)中占比最高的……

如果將“房價等高線”比作一幅地貌，河西無疑是一望無垠的高原，而碰到190萬元總價就像地球上只有一口的“科拉超深鉆孔”。

反差巨大，卻真實存在。

02.

不兜圈子，這個項目就是天津灣·海景芯苑。

作為天津灣120萬平米綜合體的最后一個地塊，項目主力在售4#樓中，建面約75-82平米兩室戶型正是那道“190萬元=河西”的答案。

由于以上小戶型產(chǎn)品在項目供應(yīng)中占據(jù)了相當(dāng)比例，因而190萬元也并不是為攬客而造出的噱頭。

實際上，這處“洼點”就是市場用真金白銀投票，圈給我們看的。

來看一組調(diào)研到的認購數(shù)據(jù)：

今年4、5、6月，海景芯苑認購分別達到136套、155套、102套，連續(xù)3個月認購超過百套。

同步對應(yīng)克爾瑞備案口徑，4-7月期間，該項目也始終躋身于市區(qū)項目銷售TOP10中。

特別是在“成交面積榜”上，一路經(jīng)歷“8-4-3”名次追趕后，在7月更直接以約7000平米坐穩(wěn)榜首……

制圖：CRIC

這種現(xiàn)象，似曾相識。

兩年前《門檻難登的河西，需要臺階下嗎》中，我們也曾關(guān)注過其前序項目“海景文苑”。

同是居住型公寓，同是主打“低總價+小戶型”，連同市場表現(xiàn)也同出一轍——

在公開市場幾乎無法尋到任何推廣線索的情況下，海景文苑開盤當(dāng)天成交近120套，去化率達36%……

銷售表現(xiàn)上的連續(xù)性，價格當(dāng)然是一個關(guān)鍵要素。

但實地調(diào)研中獲取到的成交客戶結(jié)構(gòu)，也在暗示此事“并不簡單”。

“河西地緣客戶約占比35%，市內(nèi)六區(qū)其他區(qū)域約占到25%……”

在一個以自住需求為主的項目里，我們必須相信，這背后自有一套與居住相關(guān)的成本核算公式。

03.

放大地圖上的那個點。

以項目為中心梳理“鄰居”，大抵就能理解市場數(shù)字背后的深意——

天津灣，本就是天津海河兩岸綜合開發(fā)改造工程第六大節(jié)點。東側(cè)緊鄰海河，有天津灣公園（單體建筑和游艇碼頭）等融合河岸地形的獨特景觀。西側(cè)是河西居住醇熟的掛甲寺街道。周邊擁有運營多年的凱德MALL、天津文化中心等商業(yè)&文化配套。與大沽南路一路之隔，是已開發(fā)完畢的新八大里。直線距離約600米，是已運營地鐵1號線陳塘莊站。小升初劃片歸入河西三片，周邊有土城小學(xué)、天津小學(xué)、天津第四中學(xué)。……

這樣一份未盡數(shù)的“清單”，我們卻很難用“配套”二字定義，因為它基本相當(dāng)于拉出了“老河西”核心居住區(qū)的殷實家底。

諸如海河、文化中心等選項，更應(yīng)算是城市級資源了。

天津灣·海景芯苑區(qū)位示意

準確地說，這個項目令外界驚詫的，不僅是“190萬元=河西”這個矛盾命題，更是鮮有新盤供應(yīng)的老河西、成熟到“無縫插針”的地段秩序，與190萬元之間巨大的認知反差。

當(dāng)然，這也成了海景芯苑熱勢里，最易被看到的“性價比”。

換個角度或更好理解，假設(shè)我們一定要以190萬元預(yù)算，在附近陳塘莊或掛甲寺購置二手房，充其量能選到一間標準“老破小”。

“直門獨的房子，哪敢邀請朋友做客，父母來了都不方便。”

“樓道里總是暗綽綽潮乎乎的，幾十年老樓了。”

“沒有電梯，家里老人已經(jīng)2年沒下樓了。”

“就是個老破小，但畢竟是河西呀，不舍得搬。”

這些都是售樓處里到訪者親口道出的“吐槽語錄”，據(jù)此回顧“地緣客戶35%”的高占比，背后無一不是他們在置業(yè)決策過程里算過的賬——

地段位置與生活環(huán)境基本不變的情況下，老破小與新房之間可以“等價代換”，隨之實現(xiàn)的是社區(qū)體驗優(yōu)化、居住面積擴大、居住功能升級、舒適享受提升……不再被“居住”刺痛。

就拿190萬元能買到的、建面約80平米戶型舉例。

建面約80平米兩室戶型圖

除了新房項目在歸家體驗、園林景觀、物業(yè)服務(wù)等方面所能帶來的明顯改觀外，這個產(chǎn)品本身設(shè)計為兩室格局。

客、臥、餐、廚、衛(wèi)等功能區(qū)獨立且聯(lián)動，又通過物理空間的優(yōu)化減少了走廊等浪費面積。

像擁有面盆、馬桶、淋浴房“三件套”+洗衣機位的衛(wèi)生間，洗切炒操作流暢、與餐廳緊密聯(lián)動的L型廚房……這些都是緊湊卻高效的設(shè)計。

04.

實話實說，如果190萬元另一端的產(chǎn)品要素到此為止，已完全足夠畫上中間的“等號”了。

再增加的任何選項都算得上附加值，而海景芯苑卻偏偏又給出了一份“大”的。

精裝交房。

建面約80平米兩室樣板間實景

這方面，知名品牌建材是一個大前提。

再者，從智能門鎖，到智能對講、一鍵燈控系統(tǒng)，再到中央空調(diào)……這套融合了現(xiàn)代居住“智慧”的配備也出現(xiàn)在該項目交付清單里。

不客氣地說，市面上很多項目都沒給業(yè)主配足這份套餐。

建面約80平米兩室樣板間實景

同樣的，許多精裝細節(jié)也足夠有打動力——

客廳到廚房的過渡地面處以及衛(wèi)生間門位置，都采用了無級差過門石設(shè)計，防止家人被門檻絆倒、摔傷。

餐桌旁預(yù)留了插座，方便小家電使用；廚房盆下柜內(nèi)部也留有插座，專供小廚寶、凈水器、垃圾處理器等。

廚房插座裝上了防濺盒；臥室床頭柜上方選用了更方便的三合一USB插座。

建面約80平米兩室樣板間實景

再比如：

臥室床頭配備了雙控開關(guān)，睡眼惺忪時不必再下床關(guān)燈。

客廳、臥室都配了緊急呼叫按鈕，特殊情況下可一鍵呼叫物業(yè)。

廚房收納柜和吊柜均為隱藏拉手，防止孩子們磕碰劃傷。

全屋預(yù)留了大量收納空間，像玄關(guān)柜，衛(wèi)生間鏡面開放格，浴室柜底部空間，廚房吊、地柜等。

……

05.

結(jié)論很清晰了。

一端是與市區(qū)“格格不入”的價格洼點，另一端卻在頻繁添加價值砝碼。

以河西傳統(tǒng)核心地段和城市資源筑底，亦有更貼合現(xiàn)代精致居住、全維功能的產(chǎn)品錨定，圍觀在這架置業(yè)天平面前的購房者，自然算得清生活向上的賬本。

事實擺在那里，190萬元確有權(quán)利在河西“要自行車”。

天津灣·海景芯苑效果圖

但也不得不說，這個項目仍就是“歷史遺留機會”。

作為天津早期房地產(chǎn)開發(fā)的特殊產(chǎn)物，居住型公寓土地使用年限雖多為50年，但在很多關(guān)鍵指標和權(quán)責(zé)上卻與住宅一致。

比如：民水民電帶燃氣、可落戶（非平遷）、可用公積金、首套三成首付、交易稅費與住宅相同等。

這也是構(gòu)成該項目性價比的，內(nèi)在基因。

不過可以肯定，此類用地新增可能性為零，新項目只能“挖10多年前的礦”。

實際近年市區(qū)走量項目，多個都屬此類。但凡宅地斷供的核心地段，均價都在約4-7萬元之間，并不比住宅低。

而一波消化之后，也難說會有“下一個”，更難說還能不能看到“性價比”。

拓展知識：