前沿拓展：

撰文=燕十三

PART1-高端市場，城北遺憾

最近一直被追問，關于西安房價走勢，這個不好判斷，因為，上一輪完整的行情已經結束了，我們現在位于新周期的起點。

進入2019年，還在緩慢積蓄行情勢能的階段，也就是我們常說的“緩坡期”，然后會有一個房價上漲相對明顯的“陡坡期”。但是，再明顯，也不會是2016年那種超級暴漲的陽線。

樓市將會逐漸扁平化，將高峰和低洼價格拉近，越核心價值越高。關于西安高價盤，我們大致算一下，在一年之內（包括潛在），至少有40個項目房價達到2萬，也就是說，主城區十分之一項目，將達到2萬/平！

但我們意外發現了一點，能夠達到2萬/平的樓盤，城北只占不到五分之一。為什么西高新、南曲江、北經開西安三大新區，城北高價盤如此稀少？

＞備注：經開區實拍（經開管委會官網用圖）

關鍵原因，就是“何家村模式”，自拆自建自管，讓城北城改房遍地，高端氛圍缺失。城北普遍高容積率、高密度、高層，想要誕生2萬/平的高端盤，缺少一個前提條件——優質土地。

高新，向西南擴張，直至鄠邑區；曲江，向東南開發，或進入臨潼，搞跨區域開發；而經開只能向草灘進發，但草灘土地早都已經圈定?？梢哉f經開發展比起高新、曲江，土地資源更加貧瘠。

缺少土地資源的城北市場，想要在高端市場領跑，就只能挖掘存量資源，說白了，就是搞拆遷，拆遷的重點就在徐家灣！

在徐家灣綜合改造片區，根據目前的地鐵規劃，區域有2/4/8/10/19五條地鐵線，目前地鐵2、4號線已經開通，地鐵8號線已經施工，地鐵10/19號線等待啟動。

＞備注：徐家灣交通配套意向圖

隨著軌道交通逐漸落位，徐家灣核心區土地價值逐漸被市場接受。地鐵貫穿區域，改善片區交通環境，緊緊鏈接市政府商圈，快速抵達全城。

所以，從地段來看，徐家灣是絕對的城北中心；從土地來看，徐家灣又是優質存量資產；從地產開發來看，目前處于改造初期和價值洼地，升值潛力最大！

PART2-萬畝土地，大有可為

關于徐家灣板塊的價值，通俗一點來講，這是距離西安市政府最近的大型拆遷區，將近18000畝，相當于六個魚化寨！

根據官方劃定的徐家灣片區有多大？公開的資料顯示，改造區東起北辰大道，南至鳳城五路，西起經開區邊界育新路-貞觀路，北至北三環，建設用地規模12.48平方公里。

單從面積來說，徐家灣綜合改造片區，改造體量要比西安明城墻內面積還要大1平方公里，但拆遷難度卻小了很多。據悉，徐家灣綜合改造片區，規劃建設年限2015年至2030年，也就是到2030年全面建成，改造長達15年時間。

關于徐家灣綜合改造區，我們的一致觀點是：城北中心，以拆為主，可塑性很強！

區域規劃中的創智新城，依托智慧服務中心、科技創新基地、生態宜居之城三大功能板塊。然而，一萬八千畝的土地，還沒有被定型，即便是有“創智新城”的概念規劃，也無法框定徐家灣的未來前景！

＞備注：徐家灣片區功能劃分示意圖

稍微熟悉城北市場，就會發現，城北未央路以西，因為開發較早，如朱宏路、文景路、明光路、未央路基本定型，飽和式開發，主要做商業運營，缺少居住、教育、醫療、公園用地，發揮空間有限。

而徐家灣綜合改造片區，恰恰呼應了這一點，官方新文件要求，一要供地容積率2.8以下，二要建筑限高在80米內，三要普遍精裝修交付，這就注定了徐家灣高端低密社區的集中供應。

這就是徐家灣的“可塑性”，如果按照新增用地，這一片區極有可能成為洋房密集區，為城北塑造低密度供給區！

現在的徐家灣，就如過去的大明宮，但不同之處，在于徐家灣享受政策更好，起點更高。如今大明宮已經進駐了萬科、中海、旭輝、碧桂園等眾多一線房企，未來徐家灣亦是如此。

＞備注：千宮之宮-大明宮-實拍圖

目前，在徐家灣改造片區，科為集團率先展開布局，進行重金投資，推出城北高端人居之作——科為瑞府，作為最早進駐徐家灣的項目，處于區域市場紅利階段，具備超值的性價比優勢和廣闊的升值空間。

PART3-北城之芯，科為瑞府

關于徐家灣將成為未來城北低密度供給區，從目前區域的開發項目來看，已經證明了這一判斷，目前徐家灣在售樓盤之中，總共三個項目，其中兩個都是低密洋房社區。

其中，科為集團打造的城北新作——科為·瑞府，作為科為集團北上未央，于城北中心打造的低密度洋房社區，從面世之初，科為·瑞府被行業內外一致關注。

據悉，此次科為將打造“科為府系”產品，是繼卡布奇諾國際社區、卡布奇諾·觀瀾、卡布奇諾公館、科為·城墅之后，又一座重磅作品。

＞備注：科為·瑞府項目規劃效果圖

科為·瑞府，項目占地約51畝，容積率僅有2.99，是徐家灣片區容積率最低的項目。規劃建面15萬㎡，由9棟住宅+3棟商業+1所幼兒園構成，住宅全部1T2，全裝修交付。此外，規劃有5-6層純正洋房（市場上洋房一般在9-12層），一層打造南向獨立花園，讓洋房回歸親地。

目前，科為·瑞府項目信息已經公布，典型如建筑面積約130平三室兩廳兩衛，不僅實現南北通透，三開間朝南，還要做南向雙面陽臺，寬景陽臺大致在7米！主臥套房設計，臥室、衣帽間、衛浴全套，八步之內，便享生活之美。

＞備注：科為·瑞府130㎡戶型圖

＞備注：科為·瑞府95㎡戶型圖

在產品打造方面，科為匠心設計優裝體系，精工細節，超越市場想象。標配耶魯（Yale）智能電子鎖，集指紋、密碼、機械鎖功能于一體、圣象地板，立邦涂料，馬可波羅瓷磚，歐派玄關柜、櫥柜、鏡柜、浴柜，方太煙機灶具，摩恩衛浴、科勒衛浴等，130平的戶型還配備方太水槽洗碗機。

此外，還有3M凈水器，提升家庭用水純度，并采用國際一線品牌的芬蘭恩科全置換新風系統，降低PM2.5顆粒濃度，煥新空氣齡（空氣沉淀在室內空間的時間）。

科為的裝修配置，是一個極大亮點，可以說，在相同價格區間之內，科為·瑞府屬于擎領級項目。公共部分精裝修，大量運用石材、仿石材，營造空間儀式感，奢侈出入體驗。

＞備注：科為·瑞府樣板間實景拍攝①

＞備注：科為·瑞府樣板間實景拍攝②

＞備注：科為·瑞府樣板間實景拍攝③

＞備注：科為·瑞府樣板間實景拍攝④

4月16日，科為·瑞府已經開始登記，價格區間為10620-13950元/㎡。據前線回饋，登記情況相當火爆，產品1T2，南北通透，建筑面積約95、115、130㎡三房，有興趣可以關注一下。

當然，按照土地供應新規，未來徐家灣綜合改造片區低密產品或將逐步增多，形成城北高端板塊，科為屬于首批啟動之作。

從項目產品塑造和目前公布價格來看，科為·瑞府屬于城北性價比較高的項目，未來升值潛力可以預見！

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拓展知識：