前沿拓展：

王志宏：以人民為中心，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作

——專訪住房和城鄉(xiāng)建設部城市建設司司長王志宏

前言

當前，我國已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，城市發(fā)展已由大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造成為城市發(fā)展新形勢下改善老百姓住房條件、完善城市基礎設施和公共服務的重要內(nèi)容。今年的《政府工作報告》提出，政府投資更多向惠及面廣的民生項目傾斜，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，提升縣城公共服務水平。

2020年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個，惠及居民約736萬戶，超額完成了既定目標。這既有賴于新冠肺炎疫情防控取得重大戰(zhàn)略成果，改造項目復工復產(chǎn)能夠順利推進，又得益于一系列機制的改革和突破，讓這項民生工程、發(fā)展工程能夠不斷破解難題、穩(wěn)步推進。

黨中央、國務院對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作提出哪些新的要求，作了哪些部署？各地在推進這一工作時積累了哪些創(chuàng)新經(jīng)驗和實踐案例？下一階段，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重點有哪些？針對這些問題，日前，住房和城鄉(xiāng)建設部建筑雜志社社長文林峰對住房和城鄉(xiāng)建設部城市建設司司長王志宏進行了專訪。

經(jīng)過改造呈現(xiàn)的北京勁松西街路側(cè)的小公園

文林峰：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內(nèi)需、推進城市更新和開發(fā)建設方式轉(zhuǎn)型、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。針對這項工作，黨中央、國務院提出了哪些要求，作了哪些部署？

王志宏：

習近平總書記高度重視城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。他在2015年12月召開的中央城市工作會議上指出：堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持人民城市為人民；要把創(chuàng)造優(yōu)良人居環(huán)境作為中心目標；要加快老舊小區(qū)改造；完善基礎設施，提升建筑品質(zhì)。要發(fā)揮好社會力量作用，增加和優(yōu)化養(yǎng)老托幼醫(yī)療等服務供給；不斷完善城市管理和服務，徹底改變粗放型管理方式，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

《政府工作報告》連續(xù)4年作出部署隨后，中共中央政治局會議3次作出部署。2019年7月30日，中共中央政治局會議要求，穩(wěn)定制造業(yè)投資，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設施建設等補短板工程。2020年2月26日，中共中央政治局常務委員會召開會議強調(diào)，加快補齊老舊小區(qū)在衛(wèi)生防疫、社區(qū)服務等方面的短板，深入細致做好群眾基本生活保障工作。2020年4月17日，中共中央政治局會議強調(diào)，要積極擴大有效投資，實施老舊小區(qū)改造，加強傳統(tǒng)基礎設施和新型基礎設施投資，促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級，擴大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資。

同時，中央經(jīng)濟工作會議2次作出部署。2019年12月10日至12日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升工作，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，大力發(fā)展租賃住房。2020年12月16日至18日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要實施城市更新行動，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，建設現(xiàn)代物流體系。

2019年6月19日、2020年4月14日國務院常務會議2次專門研究城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。會議要求，抓緊明確改造標準和對象范圍，并開展試點探索；壓實地方責任，發(fā)揮社區(qū)主體作用，動員群眾參與；創(chuàng)新投融資機制，安排中央資金，吸引社會力量參與；提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務水平；建立政府與居民、社會力量合理共擔改造的機制。尤其是2020年的國務院常務會議明確了具體任務，要求當年改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個。

文林峰：

李克強總理多次就老舊小區(qū)改造工作進行調(diào)研，他對這項工作提出了哪些要求？

王志宏：

2019年以來，李克強總理多次就老舊小區(qū)改造工作進行調(diào)研。2019年6月12日至13日，他在杭州考察時指出，建設宜居城市首先要建設宜居小區(qū)。改造老舊小區(qū)，既能拉動有效投資，又能促進消費，帶動大量就業(yè)，發(fā)展空間廣闊，要做好這篇大文章。

2019年10月14日，李克強總理在西安考察時指出，老舊小區(qū)改造光政府“獨唱”不行，還要創(chuàng)新體制機制，充分吸引社會力量參與，組成多聲部“合唱”。改造后的小區(qū)不光要“好看”，關鍵要“好住”。

2020年1月22日，李克強總理在西寧考察時指出，像這種符合群眾意愿的事，我們就要堅決干。這件事既是民生工程，又是發(fā)展工程；不僅可以帶動有效投資，更能提升廣大居民的生活品質(zhì)和城市吸引力。

北京市勁松北社區(qū)的老舊自行車棚被改造為智能車棚、匠心工坊、物業(yè)服務綜合用房

文林峰：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造直接關系到人民群眾最關心最直接最現(xiàn)實的利益問題。2020年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，為加深理解并貫徹執(zhí)行，請您就文件的精神為大家進行解讀。

王志宏：

國務院辦公廳印發(fā)了《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》），這就是我們俗稱的23號文，它為推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作提供了基本的遵循。各地積極貫徹落實文件精神，目前29個省、直轄市、自治區(qū)出臺了全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見或?qū)嵤┓桨福?8個省（市、區(qū)）印發(fā)了改造的技術標準導則或工作手冊。23號文的內(nèi)容非常豐富，釋放了很多的政策紅利。

《意見》強調(diào)，要以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

《意見》明確了改造對象范圍。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含獨棟住宅樓）。各地應當結(jié)合實際，合理界定本地區(qū)改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。改造內(nèi)容可分為基礎類、完善類、提升類3類，各地因地制宜確定改造內(nèi)容清單、標準。科學編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃。養(yǎng)老、衛(wèi)生、托育等有關方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設施增設或改造計劃，以及專業(yè)經(jīng)營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃、計劃有效對接，同步推進實施。

文林峰：

關于組織實施機制和配套政策方面，《意見》提出了哪些要求？

王志宏：

《意見》提出，建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、各部門齊抓共管的專門工作機制。健全動員群眾參與機制：建立和完善黨建引領城市基層治理機制；社區(qū)黨組織引領，社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、產(chǎn)權單位、物業(yè)服務企業(yè)等共同參與；搭建溝通議事平臺，利用“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治共享”等線上線下手段，開展多種形式基層協(xié)商工作。建立改造項目推進機制：明確項目實施主體，健全項目管理機制；設計師、工程師進社區(qū)；落實施工安全和工程質(zhì)量責任；充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用；同步開展綠色社區(qū)創(chuàng)建活動。完善小區(qū)長效管理機制：同步建立聯(lián)席會議機制，協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則；建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機制。

《意見》要求，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。

落實居民出資責任：按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。

加大政府投入：中央資金重點支持基礎類改造內(nèi)容；省級人民政府要相應做好資金支持；市縣人民政府對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可使用國有住房出售收入存量資金；支持各地發(fā)行地方政府專項債券。

持續(xù)提升金融服務力度和質(zhì)效：實施運營主體采取市場化方式的，可以運用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進行債券融資；國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行給予優(yōu)惠信貸支持；商業(yè)銀行加大創(chuàng)新力度，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，提供信貸支持。

推動社會力量參與：原產(chǎn)權單位、公房產(chǎn)權單位應給予支持；水、電、熱、氣等專業(yè)經(jīng)營單位出資參與相關管線設施設備改造；通過政府采購、新增設施有償使用、政府和社會資本合作等方式，吸引社會力量參與。

落實稅費減免：專業(yè)經(jīng)營單位的費用計入成本、減免所得稅稅基；提供養(yǎng)老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅、減10%所得稅；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的房產(chǎn)、土地等免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產(chǎn)登記費等。

《意見》要求，完善相關配套政策。

加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目審批：精簡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，積極推行網(wǎng)上審批，提高項目審批效率。

完善適應改造需要的標準體系：綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要；涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求群眾意見基礎上，一事一議予以解決。

建立存量資源整合利用機制：推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，加強服務設施、公共空間共建共享；利用小區(qū)內(nèi)閑置空間加裝電梯和各類設施的，可不增收土地價款；統(tǒng)籌利用公有住房、社區(qū)居民委員會辦公用房和社區(qū)綜合服務設施、閑置鍋爐房等存量房屋資源，增設各類服務設施。

明確土地支持政策：利用存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。

《意見》強調(diào)，省級人民政府對本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作負總責，要加強統(tǒng)籌指導，落實市、縣人民政府責任，確保工作有序推進。做好宣傳引導，形成社會支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。

文林峰：

住房和城鄉(xiāng)建設部在推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造方面做了哪些工作，目前這項工作的進展情況如何？

王志宏：

近幾年，我部在部領導的指導下，主要開展了部署、指導、支持、監(jiān)督等工作，基本形成了推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的閉環(huán)工作體系。

為貫徹落實黨中央、國務院有關決策部署，2020年7月17日，在住房和城鄉(xiāng)建設部大力推動下，國家開發(fā)銀行與吉林、浙江、山東、湖北、陜西5省，中國建設銀行與重慶、沈陽、南京、合肥、福州、鄭州、長沙、廣州、蘇州9個城市，分別簽署支持市場力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)簽約內(nèi)容，在未來5年內(nèi)，國家開發(fā)銀行、中國建設銀行預計將向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽在簽約儀式上強調(diào)，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，必須建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，加快培育規(guī)模化實施運營主體，鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與。

2019年7月1日，在國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長黃艷表示，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及面廣，是一項系統(tǒng)工程。住房和城鄉(xiāng)建設部將會同有關部門認真貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，按照中央城市工作會議、《政府工作報告》要求和國務院常務會議部署，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

2020年7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合召開電視電話會議；2020年9月1日，住房和城鄉(xiāng)建設部會同中央組織部舉辦省部級干部城市更新與品質(zhì)提升專題研討班，進行專題研討。

圍繞王蒙徽部長提出的關于探索統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、項目生成、改造資金政府與居民合理共擔、社會力量以市場化方式參與、金融機構(gòu)以可持續(xù)方式支持、動員群眾共建、項目推進、存量資源整合利用、小區(qū)長效管理9個機制的工作要求，我們及時總結(jié)各地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的經(jīng)驗，先后編印案例集10余批次，交流示范項目、典型案例200余個；印發(fā)3批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復制政策機制清單，推廣各地可復制政策機制100余條，為各地破解城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中的難題提供了很好的借鑒。

文林峰：

剛才您談道，近年來，各地在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中形成了一批好做法好經(jīng)驗。請您結(jié)合案例，剖析一下這些典型經(jīng)驗，供業(yè)界學習借鑒。

王志宏：

我剖析一些地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的典型案例，供大家學習和借鑒。

01 秦皇島市燕旭里小區(qū)改造項目

這個項目建成于1987年，占地面積3萬平方米，共13棟居民樓，有居民536戶、1638人。改造前，路面不平、照明設施缺失；私搭亂建嚴重，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差；無物業(yè)管理。

組織實施方式

黨建引領。東華里社區(qū)黨組織在改造中發(fā)揮了重要作用，把“強化黨建引領、激發(fā)群眾參與、發(fā)揮網(wǎng)格功能”貫穿改造全過程。改造中，小區(qū)設立了黨支部，61名居民黨員到小區(qū)報到，成立了海港區(qū)首家“監(jiān)督志愿服務隊”。

居民參與。方案編制過程中，召開了10余場改造方案討論會、開通了征求意見熱線、入戶走訪了全部536戶居民，最終居民同意改造率達90%以上。可以說，改造的每個環(huán)節(jié)、內(nèi)容都征得了居民同意。

建立長效管理機制。成立業(yè)主委員會，小區(qū)黨支部與業(yè)主委員會成員交叉任職。選聘了有實力的物業(yè)公司，提升小區(qū)物業(yè)服務水平，組織了各種親民活動，通過不懈努力，物業(yè)公司進駐小區(qū)管理服務不到一年，物業(yè)費（0.45元/平方米）繳費率就達到了90%。

當?shù)乩习傩湛偨Y(jié)說，改造前道路破損，晴天一身土、雨天一腳泥；改造后，路面平整，還增加了路燈和綠化。環(huán)境改善了，居民素質(zhì)提高了，鄰里關系更加和睦了。

02 廣州市青云路老舊小區(qū)改造項目

項目始建于上世紀80～90年代，建筑面積5.28萬平方米，住宅樓23棟，有居民521戶、1563人。改造前，地塊中部閑置空地暫用于停車，公共綠化面積不足；道路局部破損、缺少公共活動空間。

組織實施方式

引導居民充分協(xié)商。項目工作小組聯(lián)同社區(qū)干部，走訪入戶做宣傳、講解工作，力求讓住戶對政策與改造方案有清晰的認識；多次上門向不配合的業(yè)主做解釋，并積極解決部分業(yè)主的合理訴求。

組織設計師、工程師進社區(qū)。項目的規(guī)劃師、建筑設計師、景觀設計師等相關專家，從改造前期到改造期間直至項目完工，全程深入小區(qū)參與改造流程，從根本上緊抓項目進度與質(zhì)量。

建立長效管理機制。遵循“同步改造提升、同步服務提升”的原則，按《廣州市老舊小區(qū)（社區(qū)）引入日常管養(yǎng)工作試點方案》，對社區(qū)實行業(yè)主自治管理，與居民協(xié)商確定小區(qū)管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，由街道社區(qū)負責基礎管養(yǎng)，共同維護改造成果。

廣州市青云路小區(qū)原有4600平方米空地，用于臨時停車，利用率很低，停車位嚴重不足，沒有公共活動空間。改造后，一方面，用1900平方米的空間建設了擁有128個停車位的立體機械停車設施，相比以前增加了一倍；另一方面，用2700平方米的空間建設了集綠化與休閑于一體的活動空間。

03 杭州市河畔新村小區(qū)改造項目

項目始建于1993年，建筑面積3.3萬平方米，現(xiàn)有居民樓8棟、商業(yè)樓1棟，居民384戶。老年居民占65%，比例高。主要問題是：樓頂漏水、雨污混流；違建較多、安防缺失；老人上下樓困難。

組織實施方式

發(fā)動居民積極參與。充分發(fā)揮基層黨組織統(tǒng)領全局、協(xié)調(diào)各方作用，征集居民意見建議112條，反復修改改造方案12次，聘任小區(qū)改造清廉監(jiān)督員，對項目進度計劃實施進行全過程監(jiān)督，累計召開20余場協(xié)調(diào)會，發(fā)現(xiàn)和解決改造重點、難點和熱點問題30余個。整合利用存量資源。在征得居民同意前提下，利用小區(qū)閑置地新建集社區(qū)會客廳、物流服務站等于一體的服務中心，為居民常態(tài)化提供健康管理、愛心護老、四點半課堂等各類便民服務。

完善小區(qū)長效管理。社區(qū)居民委員會組織居民協(xié)商選聘專業(yè)物業(yè)服務公司，物業(yè)費在原有0.3元/平方米基礎上提升到0.8元/平方米，物業(yè)費收繳率從65%提升至99.5%。

04 成都市金牛區(qū)撫琴街道西南街片區(qū)改造項目

項目建成于上世紀90年代初，面積54公頃，共有30個老舊院落、41棟樓，居民2455戶，常住人口3萬余人。主要問題：設施設備陳舊；公共配套缺乏；安全隱患較多。

組織實施方式

片區(qū)謀劃，整體連片改造。通過三個“統(tǒng)籌”實施：轄區(qū)全面統(tǒng)籌劃片實施，“院內(nèi)院外”“地上地下”統(tǒng)籌實施，與轄區(qū)內(nèi)正在進行的市、區(qū)重大項目進行統(tǒng)籌實施。

多元共治，激活社區(qū)商業(yè)。引導轄區(qū)企業(yè)積極參與街區(qū)連片改造，達成雙贏共識；發(fā)動街區(qū)60余家商戶參與，營造新型市井生活消費場景；區(qū)國有平臺公司全力支持，助力社區(qū)商業(yè)提檔升級。

全新設計，保留市井文化。通過圍墻治理、綠道建設、釋放空間、新增綠地等設計，串聯(lián)起30個改造院落，4個游園、微綠地，2個社區(qū)公共配套中心，6條區(qū)間道路，建立一條有溫度、有故事的生活聯(lián)系通道。

引進物業(yè)，形成長效機制。建設院落智慧系統(tǒng)，引進專業(yè)物管企業(yè)，對規(guī)模小、分布散的老舊院落，實行片區(qū)智能化、規(guī)范化管理。對老舊院落的公共資源進行二次開發(fā)利用，對改造產(chǎn)生的增量進行市場化運作，激活小區(qū)“造血功能”，讓入駐的物業(yè)公司在良性循環(huán)中運營，形成長效收益回報，達到投資回報閉環(huán)。

項目亮點

居民自治。堅持“自治比整治重要”，改造院落自治小組成立率100%、居民5元/m2維修資金繳納率100%、院落違建拆除率100%。

一院一策。堅持“功能比景觀重要”，著力解決居民反映強烈的痛點、堵點、難點問題，召開院落“壩壩會”70余次，征集各類訴求1200余條，確定“一院一策”，確保改造的都是群眾想要的，變“要我改”為“我要改”。

連片改造。打破原老舊小區(qū)“就院改院”的思維定勢，將片區(qū)內(nèi)30個老舊小區(qū)、4個游園、2個社區(qū)公共配套中心和6條區(qū)間道路納入改造范圍統(tǒng)籌實施。

協(xié)商共治。打開圍墻打造社區(qū)微型TOD，構(gòu)建社區(qū)商業(yè)導流通道；搭建商居聯(lián)盟，引導60余戶商家投入470余萬元提升社區(qū)商業(yè)形態(tài)。

05 寧波市正大花園小區(qū)改造項目

項目小區(qū)原為老火柴廠宿舍，始建于1998年，建筑面積3.46萬平方米，現(xiàn)有居民樓11棟，住戶446戶、1300余人。改造前，小區(qū)缺乏公共活動設施。

組織實施方式

發(fā)動居民積極參與。對小區(qū)446戶居民逐戶走訪，有85%的居民同意改造，依托“暢言微平臺”線上線下互動，收集居民意見建議50余條。

動員居民及小區(qū)相關單位出資。居民出資約6.8萬元，分攤下來每戶出資約150元，用于更換單元防盜門，小區(qū)內(nèi)相關單位出資11萬余元。

存量資源整合利用。經(jīng)與原使用單位協(xié)商，將小區(qū)內(nèi)原有一座閑置小型煤氣站，改造成小區(qū)公共活動中心，滿足居民閱讀、休息需要。

留住歷史記憶。社區(qū)牽頭，發(fā)起了征集關于正大火柴廠“老故事”的活動，征集原址火柴廠的過往歷史，以及寧波火柴廠出產(chǎn)的各種火花及圖案墻貼，繪制到小區(qū)內(nèi)新改造文化墻中心位置。

06 杭州市和睦新村二期改造項目

項目始建于上世紀80年代初，建筑面積19.7萬平方米，現(xiàn)有居民樓54棟，總戶數(shù)3566戶。老年居民比例為36.3%，設有17個黨支部，黨員451人。主要問題：缺少停車位，停車管理混亂；養(yǎng)老、托育社區(qū)配套服務設施不完善。

組織實施方式

動員居民參與。成立居民監(jiān)督小組，監(jiān)督工程質(zhì)量、安全、文明施工等，勸導居民支持理解改造帶來的暫時不便，增強居民群眾的“主人翁”意識。引導居民出資加裝電梯、更換門窗。

建立每日溝通議事機制。暢通居民反映問題通道，施工期間不間斷收集、吸納居民意見建議，對發(fā)現(xiàn)問題及時整改，實現(xiàn)施工過程“零投訴”。

建立社會評估機制。邀請兩代表一委員、企事業(yè)單位、相關職能部門等在施工驗收前進行評估，邀請居民代表、黨員代表召開現(xiàn)場評議會，對照改造標準查漏補缺，確保工程實施到位。

項目亮點

交叉作戰(zhàn)，降低對居民的影響

采取分區(qū)域交叉作戰(zhàn)法，減少道路開挖頻次，縮短施工周期，降低對居民生活影響，減少各工種資金投入。將和睦新村劃分為六個區(qū)塊，每個時間周期開放一個區(qū)塊。屋頂修繕、樓道粉刷改造、管線梳理、景觀提升、強弱電上改下、安防系統(tǒng)提升、道路整治、公共服務設施改造、天然氣改造、自來水管改造等統(tǒng)一進場、協(xié)同作戰(zhàn)。地下管線開挖部分，由地下管道公司與自來水公司組成開挖與回填聯(lián)合體，電力公司、EPC總包單位各自開挖與回填作業(yè)面，杭州天然氣公司在完成和睦新村東側(cè)任務后，根據(jù)其他工種施工位置、施工進度有序推進。

建設便民服務設施

和睦新村原有車位數(shù)量嚴重不足，在改造過程中合理利用空間改造停車位，不僅新增了機動車停車位106個，還專門考慮殘疾人居民需求，增設了無障礙車位。引入民營醫(yī)療公司，利用街道所屬、出租用于小店的房屋，改建成全省首家社區(qū)型康復醫(yī)療中心，為失能失智、養(yǎng)老自理及半自理老人等提供生活照料、基本醫(yī)療、康復護理、心理慰藉等全方位服務。

07 青島膠州市順德花園小區(qū)改造項目

項目始建于2000年左右，建筑面積6.8萬平方米，現(xiàn)有居民樓14棟，總戶數(shù)644戶。主要問題：外墻沒有保溫，墻皮開裂脫落；路面破損嚴重、停車位緊張；設施老化缺失、活動空間不足。

組織實施方式

建立“1+14+52+N”黨建工作模式。“1”即組建黨支部，選派有威望的老黨員擔任支部書記，“14”即以每棟樓為單位建立14個黨員任群主的微信群，“52”即從小區(qū)中選取52個黨員示范戶，“N”即這52名黨員的聯(lián)系戶。

做實做細群眾工作。制定改造項目“菜單”，引導群眾按需“點單”，讓居民成為改造的“主角”。通過入戶訪談、居民議事會、評審會等方式，收集采納建議1000多條，實現(xiàn)入戶率、群眾支持率、支持物業(yè)房整改率3個100%。

把好工程質(zhì)量安全關。建立完善日調(diào)度、周例會制度，組建項目監(jiān)督、項目推動、問詢反饋三個工作組，嚴把“三關”（材料質(zhì)量關、施工質(zhì)量關、工程進度關），做好“三公開”（設計公開、內(nèi)容公開、監(jiān)督公開）。

項目亮點

補齊設施短板，提升群眾幸福感和滿意度

改造停車位、步行道，新增設停車位100余個；修建文化長廊、親子樂園等場所，新增黨建活動中心、助餐食堂、便利店、社區(qū)活動室，提供社區(qū)醫(yī)療、托幼、家政等服務；引入智慧社區(qū)平臺，讓居民不出小區(qū)便可享受在線醫(yī)療、養(yǎng)老等服務。

創(chuàng)新工作思路，有效拉動居民消費

創(chuàng)新組織海爾、海信、海潤水務、特來電新能源、尼得科等本地企業(yè)在小區(qū)進行現(xiàn)場推介，鼓勵小區(qū)居民結(jié)合老舊小區(qū)改造同步更換家具家電。僅新安裝空調(diào)、電熱水器等家用電器，更換隔熱窗就帶動居民消費800多萬元。

08 北京市勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)改造項目

項目始建于1978年，現(xiàn)有居民樓36棟，絕大部分為6層建筑，建筑面積19.4萬平方米，總戶數(shù)3605戶。老年居民占36.9%，其中獨居老人占52%。主要問題：綠化、環(huán)境、衛(wèi)生臟亂差；缺少停車位、停車管理混亂；配套社區(qū)服務設施和社區(qū)服務不全。

組織實施方式

建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制。通過“區(qū)級統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)主導、社區(qū)協(xié)調(diào)、居民議事、企業(yè)運作”的“五方聯(lián)動”機制，徹底解決了居民意見難統(tǒng)一、違建難拆等問題。

發(fā)揮基層黨組織統(tǒng)領作用。社會力量成立項目公司黨支部、物業(yè)公司黨支部，全面接受街道黨工委領導，建立黨建統(tǒng)領，社區(qū)、居民、企業(yè)等各方參與的溝通議事平臺，獲得居民理解支持。

動員居民積極參與。發(fā)放2380份調(diào)查問卷，精準了解老中青不同居民群體所煩所急所需，多次召開黨小組會、居民議事會、樓門長會，征求居民對改造方案的意見建議，引導居民關心、參與小區(qū)公共事務。

引入社會力量參與。社會力量投入3000萬元，區(qū)房管局、街道采取授權方式，明確社會力量對社區(qū)新建改建設施擁有20年經(jīng)營權，組織居民通過“居民雙過半投票”，引入該社會力量提供專業(yè)物業(yè)服務。以20年經(jīng)營權計，改造及運營的總成本8314萬元，總收入約11248萬元，預計資金成本回收期約11年。運營方主要的收益來源于物業(yè)費、低效空間改造后運營收益及停車費，三項合計占比達90%。

改造后，居民生活便利性和安全感得到極大提升，居民不出社區(qū)就能滿足生活所需，涉及環(huán)境類投訴同比下降約60%，人民群眾幸福感大大增強。通過“先嘗后買”方式，居民接受了使用者付費理念，2020年物業(yè)費收繳率已達82.16%。此外，居民“主人翁”意識更強，更加關心社區(qū)建設、參與社區(qū)治理的主動性大大增強，經(jīng)常組織攝影比賽、夏日電影等豐富多彩的文化活動，鄰里感情更加和諧溫馨。

09 北京市六合園南小區(qū)改造項目

項目始建于1994年，建筑面積4.6萬平方米，現(xiàn)有居民樓4棟，住戶630戶。主要問題：排水不暢；停車位不足；綠地被侵占；樓體外墻脫落；缺少綜合服務設施。

組織實施方式

發(fā)動居民積極參與。發(fā)揮黨建引領作用，充分聽取居民意見，引導居民參與項目設計、項目安全質(zhì)量管理，實現(xiàn)共建共治共享。

引入社會力量參與。實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目“投資+設計+改造+運營服務”一體化招投標，街道組織對投資主體進行公開招標，將企業(yè)自有資金投入項目與政府補貼項目整體打包實施，統(tǒng)籌設計、改造與后續(xù)運營，做到“建管一體”。

統(tǒng)籌整合利用存量資源。探索資源緊張、配建空間局促類小區(qū)的可持續(xù)更新模式，利用閑置空地，新建多功能于一體的綜合服務設施。

改造前，六合園小區(qū)“空中蜘蛛網(wǎng)”等問題較為突出，弱電設施復雜。在區(qū)經(jīng)信委、老舊辦協(xié)調(diào)下，由歌華有線牽頭，對弱電設施實施改造，解決了飛線入地問題，一方面消除了設施安全隱患，提升了服務質(zhì)量，另一方面，擴展了小區(qū)客戶資源。利用小區(qū)內(nèi)低效空間，建設立體停車、屋頂花園廣場、老年食堂、理發(fā)店等。改造方案充分考慮居民意見，避免影響居民正常生活。如下挖一層，降低整體高度，避免影響居民家中日照；停車設備安裝至地下，避免設備噪音影響居民生活；屋頂覆土，營造綠化環(huán)境；電梯直達，方便老年人使用。

10 濟寧市東苑小區(qū)改造項目

項目始建于1986年，建筑面積16.6萬平方米，共有53棟樓、居民2454戶。主要問題：雜草叢生、污水橫流、垃圾亂扔、環(huán)境臟亂差；私搭亂建、處于失管狀態(tài)。

在解決環(huán)境臟亂差問題的同時，考慮到小區(qū)多數(shù)居民為鐵路退休職工，希望傳承延續(xù)鐵路文化，改造建設了鐵路文化廣場、主題墻和雕塑，將鐵路元素融入小區(qū)公共空間、花園微改造中，增強居民文化認同感、歸屬感。

打通小區(qū)圍墻，將原來的7個小區(qū)合并成一個居住社區(qū)，共拆除違法建設265處、5000平方米，為小區(qū)拓展使用空間。結(jié)合老年人健身需求，建設了門球場。利用小區(qū)空地，增設集日間照料、托育、社區(qū)醫(yī)療、便民商超于一體的便民服務中心，建筑面積約2000平方米。

組織實施方式

“五個一”推進模式。“一次深入摸排、一次問卷調(diào)查、一次走訪入戶、一次現(xiàn)場座談、一次方案公示”，確保居民全過程參與。

強化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制。專業(yè)經(jīng)營單位優(yōu)先安排老舊小區(qū)相關線路和設施改造，與老舊小區(qū)改造同步設計、同步施工、同步驗收。整合政策資源，統(tǒng)籌體育、衛(wèi)生健康、民政等方面補助資金，用于老舊小區(qū)改造并按政策要求匹配相應項目。

建立自下而上，市、縣（區(qū)）兩級評審的項目生成機制。征求意見滿足相關要求的小區(qū)，書面向街道提出改造申請，街道匯總后報市老舊小區(qū)改造工作指揮部聯(lián)合審查后，納入年度改造計劃。

建立存量資源整合利用機制。出臺《濟寧市支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造十條措施》，如鼓勵以租賃、置換等方式將閑置、低效用房等拆除，優(yōu)先用于打通消防通道、配建服務設施或改善小區(qū)環(huán)境；對面積小于3畝、無法單體規(guī)劃、需整合建設片區(qū)配套經(jīng)營性設施的零星地塊，可以協(xié)議方式出讓。

11 開封金康苑小區(qū)改造項目

項目建于1995年，住宅樓40棟，總建筑面積17.35萬平方米，共有居民1346戶，老年居民占比43%。主要問題：管網(wǎng)設施老化、排水不暢；空中“蜘蛛網(wǎng)”；消防設施缺失，部分建筑占壓消防通道；機動車停車位不足；缺少活動場地。

組織實施方式

建立齊抓共管工作機制。堅持“黨建領導、政府主導、群眾主體、社會參與”，建立由市委書記、市長任雙組長，多部門參與的領導小組和工作專班。

充分發(fā)揮基層黨組織作用。街道黨工委、社區(qū)黨委注重把加強基層黨建和推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相結(jié)合，通過動員老黨員發(fā)揮“關鍵人”帶動作用，引導居民參與小區(qū)治理，推動基層治理能力提升和老舊小區(qū)改造實現(xiàn)良性互動；堅持早謀劃、早宣傳、早動員，做到征求意見到位、協(xié)商共議到位、公開公示到位。

發(fā)動居民參與改造。積極搭建溝通議事平臺，多次通過懇談會、小板凳會等，就“改不改”“改什么”“怎么改”，了解居民訴求，聽取意見建議，促進居民形成共識，給居民更多自主選擇權，激發(fā)居民“主人翁”意識。

這一項目中央補助資金1467萬元，地方配套資金800萬元，居民及社會力量投入605.34萬元。

12 南京市小西湖改造項目

項目占地4.69公頃，建筑面積3.75萬平方米，現(xiàn)有住戶1200戶、3000余人。主要問題：市政基礎設施陳舊，地下管網(wǎng)空間不足；缺乏消防設施，存在安全隱患；道路破損、停車不規(guī)范。

項目亮點

“一區(qū)一策”解決標準不適用難題

現(xiàn)行工程建設項目標準規(guī)范主要適用于新、改、擴建項目，小區(qū)建設年代早、標準低，改造過程中難以滿足現(xiàn)行標準規(guī)范要求，突出表現(xiàn)在消防和地下管線凈間距要求上，“改了就有責任，不改就沒責任”。

為此，項目實施方大膽創(chuàng)新了組織實施方式。他們實行聯(lián)合審查、聯(lián)合驗收，由各審批部門和各專業(yè)經(jīng)營單位對改造方案一次性提出審查意見，建設單位、居民代表、相關部門開展聯(lián)合竣工驗收，破解地下空間寬度有限、增設市政管線不滿足規(guī)范要求的難題。

“一區(qū)一策”解決標準不適用難題，南京市明確了既有建筑消防設計審查時，以“不降低原建筑消防安全水平”為原則；多部門和專家共同確定老舊小區(qū)改造消防建設方案和驗收意見，責任共擔。

建設“微型綜合管廊”

利用管腔隔板減少管線敷設間距，實現(xiàn)1～4米狹窄街巷的管線安全有序敷設。其中設計兩路消防水管，每個保留院落設置消防水喉，滿足不同功能區(qū)域消防供水需要。

“微更新”保留傳統(tǒng)街巷肌理

采取小規(guī)模、漸進式的“微更新”改造，保留原有建筑格局和傳統(tǒng)街巷肌理，同步推進基礎設施建設，打造生活服務、市政配套功能完備的新型社區(qū)。

文林峰：

到“十四五”期末，我國將基本完成2000年底前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務。為此，有哪些問題亟待破解？

王志宏：

我認為，還有四個方面的問題亟待破解。

一是對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的認識不到位。這體現(xiàn)在對黨中央、國務院領導的重要指示批示精神的學習領會還不到位；對23號文件明確的各項機制的理解、領會還有差距；對老舊小區(qū)改造是城市更新重要組成部分的理解不到位。

二是發(fā)動群眾不夠深入。例如，一些地方改造前民意調(diào)查走過場；一些地方“重面子輕里子”，只關注“好看”，不關注“好住”；一些地方在施工過程中就被發(fā)現(xiàn)偷工減料、施工質(zhì)量不達標等問題。

三是謀劃改造計劃的科學性有待加強。一些地方對老舊小區(qū)改造計劃不重視，提前謀劃不足，不做項目儲備，無成熟項目可申報；一些地方政府提出年度改造計劃任務前，對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目實施的復雜性估計不足，要么大干快上、急于求成，存在“5年任務3年干完、甚至一年干完”的想法，要么在改造內(nèi)容上打折扣，甩項漏項；一些地方延續(xù)傳統(tǒng)政府工程項目建設思路，注重工程實施、項目推進，不注重發(fā)揮居民主體作用。

四是資金共擔機制沒有落實，適應改造的政策機制仍在探索。不少地方只靠中央補助資金推動工作，中央補助多少錢就干多少事；一些地方仍然存在政府“大包大攬”現(xiàn)象，沒有調(diào)動居民、社會力量參與；23號文件要求各地政府落實的配套政策沒有完全落地；一些地方統(tǒng)籌推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造的工作不夠，項目盈利點不足，難以吸引市場力量參與。

文林峰：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造牽涉面廣，是一項綜合、細致、復雜的系統(tǒng)工程。下一步，如何讓這項工作走向縱深呢？

王志宏：

下一階段，首先要抓好2021年改造計劃的實施工作，進一步落實《政府工作報告》部署，指導各地按照《關于做好2021年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》要求，完善政策體系、工作機制，扎實有序?qū)嵤┠甓?.3萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃。

同時，各省市要提前謀劃2022年的改造計劃。要摸清需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的底數(shù)，并與“十四五”規(guī)劃改造的小區(qū)數(shù)相對應，年度計劃任務和“十四五”規(guī)劃也要匹配。各地要重點改造2000年底前建成的小區(qū)。國有企事業(yè)單位和軍隊所屬老舊小區(qū)、移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區(qū)，按照屬地原則一并納入地方改造規(guī)劃計劃。

此外，要用好中央補助資金。從資金支持內(nèi)容上看，國家財政資金支持小區(qū)內(nèi)水電路氣等配套基礎設施和公共服務設施建設改造，小區(qū)內(nèi)房屋公共區(qū)域修繕、建筑節(jié)能改造，支持有條件的加裝電梯。國家發(fā)展改革委資金支持小區(qū)內(nèi)水電路氣暖等基礎設施和公共服務設施，與小區(qū)直接相關的水電氣熱路、停車庫（場）等城鎮(zhèn)基礎設施項目。

今年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度加大，開工改造數(shù)量比去年有所增加，涉及利益相關的群眾也比去年更多。因此，要在當前試點基礎上進一步完善改造項目統(tǒng)籌推進機制，統(tǒng)籌養(yǎng)老、文化、教育等方面及水電氣熱信等專業(yè)經(jīng)營單位涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的項目，更加合理安排、有序?qū)嵤└脑煊媱潯Ｗ钪匾氖抢^續(xù)堅持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造原則，堅持以人為本、居民自愿，健全動員群眾參與機制，真正實現(xiàn)改造項目決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成果共享，用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造這個“小切口”，推進城市開發(fā)建設模式轉(zhuǎn)型、基層社會治理新格局構(gòu)建的大改革，為城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化提供強大動力，讓城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造成為基層社會治理的生動實踐。

策劃：文麗 湯健

來源： 建筑雜志社

拓展知識：