前沿拓展：

10號線整體規劃

深圳地鐵10號線(坂田線)屬于深圳市軌道交通三期工程項目，起自福田口岸，終點為新南（雙擁街），線路長度28.88公里，經福田（8.74公里，30%）、龍華（1.80公里，6%）、龍崗（18.34公里，64%）三大區域，共設車站24個（龍崗境內16個），其中換乘站8座（龍崗境內2座：五和及平湖樞紐），車輛段選址于涼帽山車輛段，停車場為益田停車場，共有24座車站，其中23座地下站，1座高架站，列車編組為8節A型車。

后續將在2020年開始建設東延線，雙擁街-黃閣跨東莞鳳崗鎮設5站，預計2024年通車。

10號線線路圖

十號線開通之后，將福田、坂田、平湖連成一片，將徹底改觀華為、平湖華南城無地鐵的歷史。

10號線產業分析

十號線從福田口岸起，分布著4個主要產業經濟帶：崗廈-華強金融、智能硬件產業經濟帶、五和大道電商產業走廊、坂雪崗科技城（華為科技城）、平湖電商物流產業經濟帶，10號線作為深圳最為重要的一條中部發展軸，一線區分的深圳的東部和西部，在深圳產業經濟發展中，西部研發、東部制造，在房產投資上，西部換乘、東部上車，本公號之前有發布“深圳投資生死線”一文，從城市規劃、產業、交通、人口、房價等維度系統的分析過此問題。

1、崗廈-華強金融、智能硬件產業經濟帶，集中了全球智能硬件第一極，在這里誕生了騰訊、華強集團、神舟電腦、同洲電子、金證、洪恩軟件、易道智慧等知名企業，同時在華強北這小小的1.45平方公里的土地里，至少誕生了50個億萬富翁。

2、五和大道電商產業走廊，以五和大道東西兩側圍繞10號線的創新園、南坑、雅園、五和、吉華等地鐵站點的五和大道電商產業走廊，入駐數以萬計的電商、跨境電商、貿易、物流倉儲和電商配套服務行業，發展成為相對成熟大型電商產業園區，與華強北形成前店后廠的智能硬件產業互聯網格局，成為深圳產業互聯網，乃至國內產業互聯網轉型標桿。

3、以坂雪崗為核心的華為產業鏈以及世界級新一代信息技術產業集聚區基本成型，包含安防、顯示、新材料、電源等，其中年產值過億級企業達47家，形成了包括華為、康冠、航嘉馳源、艾比森、神州電腦、福群電子、當納利印刷、光啟、佳兆業等知名產業集群。

4、以平湖華南城為核心的金融、先進制造業片區、跨境電商商貿服務業片區、海吉星農產品及物流片區。華南城已從工業原料批發城逐步轉型為綜合商貿園區，跨境電商全國十強4家在此聚首，目前平湖跨境電商小鎮正在規劃建設中，上市公司36家，納稅超億元企業4家、超千萬企業45家，國家高新企業203家，特別是平湖金融基地（深圳17個重點開發區域之一），既有麥克維爾，聚飛光電等先進制造業企業，也有DCC、廣弘影視等文化創意園區，包括華潤配送中心、越海物流和泛亞物流等一批重點物流企業等。

10號線學區分析

10號線目前無論從小學還是中學來看，整體偏弱，中學蓮花中學北校區進入福田中學前十、小學福田前十沒有上榜，坂田小學和平湖中心小學進入龍崗區前十，華師大雅寶小學、華南實驗目前尚未有排名，未來是否會成為坂田的中小學黑馬，我們拭目以待。

1、蓮花中學北校區2017-2018初中排名

教學特色：蓮花中學對教學管理相當嚴格，狠抓教學質量，注重學生的全面發展，相當重視中考成績。蓮花中學開展名人教育，以名人為切入點：要求每個班級指定一位共同崇拜的名人為其敬仰和效仿的楷模，由此開發出名人文化系列，通過系列的文化活動對學生進行潛移默化的影響。

2、龍華華南實驗

深圳市龍華區華南實驗學校是公辦九年一貫制學校，位于龍華區民治街道民康路72號，總用地面積28656平方米，總建筑面積35395平方米。學校于2018年9月3日順利開學，辦學規模設計為45個班2100個學位，其中小學設30個班，初中設15個班。現有12個教學班，學生440人。其中小一9個班353人，初一3個班87人。現有教職工37人，其中專任教師33人。

在全市范圍內，我校率先使用魔法棒+智能手環系統實現多元評價。基于《中國學生發展核心素養》設計學科課程圖譜，以“小全科教學”、分層走班、跨學科學習、“長短課”、“課程組”等形式實現個性化學習，初步構建了以物流啟蒙Logistics、戶外森林Outdoor、游戲學堂Game、奧林匹克Olympic為核心的LOGO課程體系，并取得了初步成效。

學校籌備組組長江堅，提出“讓每位孩子都有對話世界的能力”的辦學理念，致力于打造適合每一位孩子未來成長的校園文化，讓孩子們親近自然、融入社會、創造未來。

江堅是龍華區“未來教育家”工程鑄將班成員，區首批骨干教師、第一屆督學;深圳市優秀團干標兵、區先進教育工作者、中考先進個人、優秀工會積極分子;曾輔導學生獲得市級以上獎項300多項，曾獲全國多媒體課件制作大賽一等獎、廣東省教育信息化成果一等獎、深圳市優質課大賽一等獎;承擔國家級課題兩項、省級課題兩項、市級課題兩項，在省級以上刊物發表論文多篇。

學區范圍是平南鐵路以南、梅觀高速以東、民樂路以北，目前學區內商品房社區只有春華四季園、龍岸花園。

3、華師大雅寶小學

華師大附雅寶小學位于龍崗區坂田街道南坑社區雅寶路，在深圳城市發展癿中軸線上。毗鄰雅寶水庫、民治水庫，盡享銀湖山郊野公園美景。占地面積11306平方米，建筑面積13459平方米。辦學規模為24個班，計劃學位1200個。校園綠樹成蔭、鳥語花香、清新雅致，文化氛圍濃，教學環境好。

如果在乎學區的，10號線不是特別好的選擇，建議慎重。

10號線商業分析

十號線從蓮花站的深業上城，到孖嶺的卓悅匯、梅林天虹，到創新園的星河world、光雅園的陽光灣畔、8號倉，到吉華路的坂田商業廣場、坂田天虹，到平湖的奧特萊斯。其中深業上城、卓悅匯、星河World等商業均是最近幾年建設并投入運營的，下面就簡單的介紹一下這三個新Shopping Mall。

1、深業上城

商業總建筑面積約17萬㎡，由商場、品牌街及小鎮三者組成多元購物體驗空間。

商場包含M層到L2層共三層，配備時尚服飾精品、高端超市、品牌院線、精品餐飲、美食廣場等主力店。共設置三個家庭洗手間、六個母嬰室以及一個兼具家庭洗手間和母嬰室功能的洗手間。

品牌街位于深業上城L2層，匯聚婚紗體驗店、花藝設計店、男士特色理發店、高端汽車展廳、深圳首家索尼直營店、高端定制服裝店、別具風味的餐廳、酒吧等各式生活類體驗店。

小鎮位于深業上城L3層，采用往來互通的“街區式”商業設計，將各國美食和新奇別致的特色小店分布在曲折蜿蜒的街道中。兩側設有東、西兩個廣場，通過兩座人行廊橋分別連接筆架山公園、蓮花山公園。其中東廣場擁有一座玻璃立面的階梯式休息區。

2、卓悅匯

為40萬平米商務綜合體卓越城的有機組成部分，深圳卓悅匯坐擁10萬平米體量，緊鄰深圳福田CBD核心區，位于梅林路與中康路交匯處，對外坐擁著交通路網五縱三橫的便捷切換和深圳4、9號線雙地鐵無縫接駁，對內分享著卓越城世界級配套資源和24小時活力區域綜合服務功能中心的商務功能外溢，真正實現購物中心商業與商務的空間、服務分享。

3、星河WORLD·COCO Park

深圳星河文化與商業創新交融·繁華都會又一潮流地標

總管理面積約8萬平方米，規劃地下兩層，地上4層及頂層花園，以卓越體量，打造可持續發展的新型商業綜合體，以多元文化融合共生，構建都市獨一無二的新貴樂享平臺，涵蓋商務交際、文化交流、社會聚會、休閑娛樂與家庭日常生活消費等多元業態，繪制精致生活范本，樂享人生每一刻。

10號線置業分析

10號線產業經濟帶的格局，鑄就了房價的階梯分布，整體可以分為4個層面：

1、9萬以上，主要是深業上城的高端公寓，主力精裝戶型106-358㎡一房至四房，少量毛坯戶型440-470㎡。

2、7-8萬區間：主要以蓮花站的蓮花一寸、二村、星河銀湖谷、十二橡樹莊園二期、萬科第五園七期，主要是學位加持，加上地鐵、商業，典型的鐵學商硬通貨盤；

3、5-6萬的以萬科系（第五園、四季花城、萬科城）春華四季園、佳兆業城市廣場、信義嘉御豪園、溪山、龍岸、十二橡樹莊園一期等，這也代表了整個10號線的房價平均分布，也從另外一個角度驗證了產業、人口、房價的正相關關系，以及深圳中軸的堅挺；

4、4-5萬區間的融湖中心城系、星光之約、瀅水山莊等。

置業案例

問：自住需求，100萬左右首付，在福田上班，目前夫妻年薪在50萬左右，手上現金80萬左右，可以問家人籌集到110萬左右首付，目前小朋友3歲在老家父母照顧，考慮到明年小孩要上幼兒園，后序父母也會到深圳幫忙照顧，想在10號線購買350萬左右的三房，有何推薦？

答：可以考慮春華四季園70平左右的2+1房和融湖中心城一期的80-90平的三房，詳情如下：

春華四季園

1、小區情況：主推69-74的2+1房，97平的3+1房，123平的大四房和141的復試，戶戶朝南，采光通風都比較好。金光華第一個地產開發項目，41萬平大社區，高贈送，滿足3-8人居家生活選擇，租戶比5:1，鄰里關系和睦融洽。

70平2+1房350-370萬

2、設施配套：車位比1:1.2，小區6000平人工湖，3000平運動場，0距離到8號倉奧特萊斯，不遠處還有陽光灣畔、星河COCOcity等大型商業，在建的深圳第二兒童醫院。

3、交通：距離五號線五和、民治地鐵站1000米以上，距離梅觀高速入口800米，距離深圳北站10分鐘車程，距離即將開通的雅園站500米；

4、學位：小區自帶特雷新幼兒園35班，行知實驗小學6年制，華南實驗學校9年制，未來有可能會成為民治的中小學黑馬。

融湖中心城一期

1、小區情況：2012年開盤，2014年入伙，和記黃埔開發，小區7棟17個單元，2梯5戶，主要是70平的2房，80-89平的三房，108-124平的三房，目前小區單價4萬左右二手房；

80平三房360萬

2、配套交通學校：小區自帶游泳池，樓下華潤萬家，1公里鳳凰山公園，平湖體育中心，距離1號線禾花站800米，小區自帶幼兒園，自帶9年制的信德學校，附近有平湖外國語學校。

綜上，對于明年3月份試車，6月份即將開通的10號線，我們既滿懷憧憬，又感嘆10號線已經被透支的房價和租金，作為深圳的中部發展軸，產業經濟劃分帶，深圳投資的生死線，西部換乘、東部上車；西部研發，東部制造；必將成為深入人心的理念和投資座右銘！

拓展知識：