前沿拓展：

"再窮不買頂樓！"近幾年這句話刷屏了。頂樓就這么差嗎？不住頂樓的人哪里能理解這句咬牙切齒的感嘆，住過頂樓的人卻大都感覺這句話道出了自己的心聲！

有句話說的好：好的東西，只有在你買的那一刻感覺很貴，但是后面用它的每一刻你都會感覺到物有所值！差的東西便宜，只有在你買的那一刻感覺到很爽，但是后面你用它的每一刻都會感覺到不爽！

買頂樓就是這種感覺，買的時候它比樓下都便宜，買了之后才發現上當了，各種各樣的煩惱都來了。

煩惱一：屋面漏水、陽臺積水、冬冷夏熱

在大大小小的城市，我們都可以看到做防水施工的廣告牌，有的人在這個城市能待上幾十年，專業做防水，一年四季有干不完的活。只要是樓頂，幾乎沒有不漏水的，即使現在不漏水，過幾年也會漏。根據目前新建屋面的防水現狀，十年之內，屋面防水就會因漏水嚴重翻修一次，有的屋面防水5年不到就要翻修一次。

水孔堵塞，無人清理，陽臺里面的水就這么一直存著

屋面漏水，就會導致室內裝修破壞，墻體泛堿發霉，墻皮脫落，嚴重影響室內美觀。每一次樓頂維修和室內裝修都要增加居住成本。

頂樓的天花板直接接觸大自然，屋面保溫系統如果處理不當，隔熱效果非常差，冬天的時候室內非常冷，夏天的時候特別熱。只有多開空調，無形中又增加了居住成本。

煩惱二：墻體裂縫、外墻漏水

墻體裂縫是由于地基沉降和混凝土與砌體熱脹冷縮造成的，是一種正常現象。頂樓位于建筑物的最上方，這種現象表現的尤為明顯。根據多年維修外墻漏水的經驗，90%的外墻漏水維修來自頂樓。我們在室內直接可以看到墻體裂縫，有的裂縫直接貫穿到外墻。頂樓距離女兒墻和屋面的花架機構都很近，下暴雨的時候，女兒墻和花架上的水直接沿著外墻流，距離屋面越近的外墻，受災越嚴重。

煩惱三：吵

不住頂樓的人體會不到，頂樓是各種各樣的吵。樓頂上有各種各樣的公共設施設備：某些業主家的空氣能熱水器、小區的無負壓供水系統、電梯機房等等。這些設備在工作的時候會產生振動，帶動屋面結構層振動，發出噪音。如果這些設備不在你家屋面上，那你是幸運的，一般人很難體會到這些設備給居住帶來的切身之疼。

屋面問題其實是住頂樓最大的問題，5年的時間就要做一次屋面防水維修。漏水維修不及時，一拖幾年不解決；維修費用到底歸誰支付是核心問題。要解決這兩個問題，我們分三步走。

第一步：從樓頂的歸屬權來判定維修責任

根據《物業管理條例》規定，屋面屬于公共部位，歸屬權屬于樓下全體業主，公共部位的維修應該使用住宅專項修資金來維修。這筆錢是在購房的時候，所有人交納至房管局的一筆費用，不是臨時向業主收取。動用維修資金需要樓下三分之二以上業主簽字投票同意，這個程序雖然繁瑣，好歹維修費用是有著落的。頂樓的業主一定要知曉屋面維修可以使用這筆錢。

住宅專項維修資金用于公共部位的維修，房屋竣工五年以后，幾乎所有公共設施已經過了質保期，今天修外墻動用維修資金，明天修加壓泵動用維修資金，后天修電梯動用維修資金，區區一點維修基金，很快就花完了，后期樓頂維修費用誰出呢？

第二步：根據"誰受益，誰維護"的原則判定維修責任

很多小區后期在住宅專項維修資金使用完后，屋面維修費用就沒有著落了，按歸屬權來講，屋面如果由每一個業主公有，屋面防水維修也應該每一個業主再次集資來維修。下面我們來看一個非常大眾化的案例：

王先生在早年買了頂樓，屋面前幾次維修都是使用住宅專項維修資金，后來維修資金用完了，樓頂防水又面領著大修。王先生做好維修預算后，首先挨家挨戶找樓下各位業主商量集資均攤維修費用。結果可想而知，大部分業主都不同意。屋面漏水嚴重，影響居住，王先生只有含恨自己花錢維修。

城市不比大農村，一個村里大家都認識，城里對門都是陌生人，集資維修難度非常大。如果到最后只有你頂樓一家承擔維修費用，那你就可以毫不客氣的占用樓頂了。后期你做維修的時候就要讓樓頂來產生價值，讓這個價值盡量來彌補防水維修的損失。

1、 屋面搭設彩鋼瓦頂棚

既防水，又保溫，可做倉庫，還可以出租收租金。如果是這樣，你看看后期屋面維修費用不僅賺回來了，還能剩下不少錢。

2、 屋面搭設陽光房，讓屋面成為樓頂別墅

陽光房是很多人的夢想，在屋面搭設一個陽光房其實并不貴。陽光房的里擺幾張桌椅，當一個露天會客室。

自己做防水嘛，質量做好一點，樓頂上種點菜，養點花花草草，還可以養點家禽。這樣的地方咱上哪里去找？

3、 光伏發電屋面

國家不斷出臺政策鼓勵個人在屋面建立光伏發電站，對于發電站建立者，政府給予補貼和獎勵，個人電站所發電能國家電網直接回收。詳細政策說明可見國家能源局出臺的"國家能源局關于進一步落實分布式光伏發電 有關政策的通知"

屋面是陽光最充足的地方，我們要利用好這塊寶地，光伏發電板技術已經很成熟了。以100㎡屋面為例，國家補貼后的造價約350元/㎡，平均每天光照6小時，每天每平方米電板產生0.8-1.2度電，設備壽命25年，每度電國家電網回收價格為0.42元。100㎡的光伏電板的成本為3.5萬元，每年產生的效益為：0.8X100X0.42X365=12264元，三年收回成本，以后每年產生1.2萬的收益。

國家有清潔能源的扶持政策，很多人已經在屋面建立光伏發電站了，如果你的屋面也這樣做，你還在為防水維修的費用發愁嗎？

我曾經寫了兩篇專門針對外墻滲水的文章，大家可以往前翻著看看。外墻漏水通常表現為滲水泛堿，并不會出現明水，現在提供一個新的方案。

建材市場有一種新的裝修材料火了，那就是集成墻板，這種材料防火防潮，全屋用板材扣裝，完全脫離墻面。外墻滲水請人維修，修一次幾千塊錢，修幾次還不見得可以修好。使用集成墻板重新裝修，最低配置，100平方的房子人工加材料也就幾萬塊錢就搞定，裝修好了高大上不說，還一勞永逸。前幾天去一個朋友家里去做客，他就是這么解決的。

首先在買房子的時候，你就要到樓頂查看，如果你的房頂建設有這種大型的公共設備，你就要在很安靜的時候在室內聽，看看設備有沒有做好防震隔音處理。如果防震措施不做好，這個噪音是很磨人的，聽個十幾年的噪音，完全可以把一個正常人整的精神不正常。

解決這個問題很簡單，就是要在設備基座上加裝隔振器。

對于樓頂已經有這種設備，產生了噪音，我們應該找到設備的所有人或者管理人，要求其對設備進行隔音和防震改造。之前建房子的時候防震隔音技術還不成熟，現在這種技術已經很成熟了。這幾年我們維修團隊解決了很多這種設備隔音防震問題，改造都很成功，改造后，室內幾乎沒有噪音。

如果設備所有人和管理人不作為，我們應該向當地社區或街辦尋求調解幫助。如果設備所有人還是不作為，我們我們可以根據誰受用誰維護的原則，將設備所有人告上法庭，用法律的途徑來維護我們自己的權益。

這就是住頂樓三個最大煩惱的解決方案，解決了煩惱，剩下的就是頂樓的優點了。仔細觀察，看看頂樓的光線、空氣質量是不是最好的？是不是最安靜的？蚊蟲蒼蠅是不是最少的？視野是不是最開闊的？

買頂層的有兩個極端，有的人住過頂層就再也不買頂層了，那是你沒有找到好的解決方法。有的人找到了方法，他專門選擇買頂層，在買的那一刻，他已經在秘密的策劃屋面的設計！

當然，我們不鼓勵違建，屋面還是大家公有的，當您在對屋面進行改造使用時，應該做好公示，與樓下業主友好協商，與當地社區保持溝通，做到合理合法的對樓頂改造。

住頂樓固然有很多煩惱，既然選擇了樓頂，我們就要用開闊樂觀的思維去面對每一個問題，讓所有的不利變成有利，讓樓頂變廢為寶。只要我們把樓頂空間利用好了，下次買房，我相信你還會選擇頂層！

拓展知識：