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發布日期：2023-01-03 17:45:16 瀏覽：

前沿拓展：

“麗澤要成為第二金融街”

最新的規劃中，麗澤商務區站未來將實現11號線、14號線、16號線、大興國際機場線和麗金線，五線交匯，希望規劃落地別再等十年。麗澤“三兄弟”，【北京瑞府】【端禮著】的主力戶型和客源比較接近，【煜澤臺】戶型一言難盡。

豐臺的樓盤，只要談到區位優勢，總是要蹭麗澤的熱度。商務區五公里以內的就叫麗澤，五公里以外的叫“大麗澤”。作為二環與三環之間最后待完整開發的土地、北京南城絕無僅有的金融商務區，多年以來麗澤區域一直被質疑的聲音包圍，發展的口號喊了十年，寫字樓一棟一棟拔地而起，企業入駐卻始終寥寥。

2021年末，地鐵14號線途經麗澤區域的5站地鐵：東管頭、麗澤商務區、菜戶營、西鐵營、景風門時隔7年終于開站，麗澤區域開始真正被激活。周五晚高峰，人群從寫字樓涌向地鐵，三三兩兩談論著周末安排，麗澤金融商務區終于開始呈現商務區該有的樣子。

貫通的14號線，同時也將麗澤與望京兩個在多年前便被規劃牽動命運的區域相連，未來也將為朝陽人民出行提供新的可能。根據最新規劃，麗澤商務區站未來或將實現五條地鐵線路的交會。這交通短板，補得有點猛。但真正全部落地，可別再拖十年。

目前，距離麗澤金融商務區5公里以內，真正能夠依托麗澤區域利好的樓盤共有三個，分別為【北京瑞府】【端禮著】【煜澤臺】。除【煜澤臺】外，另外兩個樓盤戶型差別不大，主力戶型也都在1000到2500萬之間，且三個樓盤無論面積如何，都設置了三個衛生間，明顯是要住一大家子人的。

“三兄弟”在售列表中，既有99平的剛需戶型，也有230平的高端改善戶型，總價千萬起跳，卻總給人高不成低不就的感覺。

售賣情況

【北京瑞府】政府持有6%，實際售價10.246萬元/平方米，2022年5月份取證，6月底開盤，共計550套左右，現在還剩下不到200套。132平方米戶型幾乎只剩下頂層和一層。且項目方對客戶的付款周期有要求：3到7天內簽約，交30%的首付，即便按照132平方米的最小戶型計算，算下來也需要400萬以上，不適合手里沒有現金，需要賣房置換的人。

【端禮著】樓盤均價11.2萬元/平方米，門口擺著2022年7月豐臺區銷售套數和金額Top 1的立牌（但是不許拍照）。2022年6月取證開盤，共406套，還剩下1/4左右。

【煜澤臺】樓盤均價10.6萬元/平方米，2022年7月初取證，共計324套。戶型相當多，從99平方米到230平方米都有，據銷售介紹，甚至還有兩套130平方米的“小戶型”。僅有兩套，未開盤。

區位分析

豐臺最新鐵路規劃

豐臺是北京鐵路最密集的區域，坐擁北京西站和北京南站兩座大站。2022年6月，作為亞洲最大鐵路樞紐客站的豐臺站，也正式投入運營。鐵路較多普遍被認為是城六區中豐臺經濟發展較慢的原因——鐵路往往將區域切割開來，無法統一規劃。較為嚴重的噪聲污染，也使得周邊一定距離內不能有住宅地塊出讓，上期樓市小報中介紹的崔各莊區域也有同樣的問題。

所以，關于【北京瑞府】和【端禮著】的位置，有一個好消息和一個壞消息：好消息是，這兩個盤附近都有地鐵站，【端禮著】距離14號線菜戶營站步行距離不到800米，【北京瑞府】距離10號線紀家廟站步行距離1.4公里；壞消息是，這兩個盤附近都有鐵路線，【端禮著】距京九線的直線距離在100米以內，【北京瑞府】距離京滬線的直線距離大約在180米。

此外，【北京瑞府】和【端禮著】距“五線交匯”的麗澤商務區站的直線距離分別為1.7公里和1公里。【煜澤臺】則在三環外，依托的是豐臺區醫院、學校等配套較為成熟的區域，距離麗澤商務區相對較遠，但距離最近的地鐵站豐臺東大街有400多米，或許豪宅的住戶偶爾也想坐地鐵呢。

項目配建

【北京瑞府】、【端禮著】附近的商業配套主要看麗澤商務區。2022年3月龍湖麗澤天街開業，為麗澤區域補足了商業配套，麗澤天街同時是TOD項目，就蓋在以后的五線交匯點上。麗澤區域其他小面積的商業配套還包括平安幸福匯等寫字樓配套商業，淺看了一下，社畜工作日必備的Manner咖啡和奈雪的茶都有，還有一家肯德基。

【北京瑞府】政府持有6%，北側臨一大片市政綠地，配建幼兒園。樓盤銷售說，站在高層的家里能看到麗澤城市圖景。但是到目前為止，項目西側的柳村路只修了北邊半條，南邊半條還沒修完，所以繞去看項目現狀會比較困難。

【端禮著】配建幼兒園、商業綜合體和2.57萬平方米的保障性租賃住房。掛牌文件顯示，保租房將由北京市豐臺區保障性住房發展有限公司回購并持有。但端禮著的樓盤銷售卻說，保租房的產權歸屬者是麗澤管委會，將由麗澤管委會對其管轄的企業分配配租額度。此外，需要提示的是，端禮著10號樓和5號樓東側小區外部有高壓電線塔。

【煜澤臺】是周莊子地塊的一部分，拿的時候就比較碎，東一塊西一塊，也有基礎教育用地和綠隔產業用地的配建，但都不在煜澤臺所屬的L07地塊之內，反而把這塊地變成了純商品房社區。

L07地塊為【煜澤臺】地塊

交付標準

【北京瑞府】【煜澤臺】【端禮著】三個樓盤都是精裝修交付。【北京瑞府】的樓盤銷售非常坦誠地說，在政府限價的框子里，自己絕對做不到懋源的交付標準，但是可以加錢升級精裝修。【端禮著】的裝修也并不是賣點。懋源一向深耕豪宅市場，【煜澤臺】的交付標準也無疑是最高的，除高品質的煙機灶具及內嵌電器外，不少細節都很有設計感，銷售介紹說不少材料是以往別墅精裝才會使用的。

戶型&物業

【北京瑞府】和【端禮著】面向的客群比較類似，因此產品面積區間也比較類似，但在戶型設置上又都在傳統的四葉草之上有些創新。下圖選擇了【端禮著】的180平方米戶型和【北京瑞府】188平方米戶型進行對比，兩者都是四室兩廳三衛，衛生間同樣是兩明一暗，老人房帶獨立衛生間。其他的部分，可以仁者見仁。比較特別的一點是，【北京瑞府】的玄關帶窗。

上為【端禮著】，下為【北京瑞府】

華潤的銷售說，拿【北京瑞府】這個地塊之前，他們就已經想好了要把這個地塊做進華潤的最高端產品系——瑞系，物業服務也是華潤提供。也因為想得清楚，所以操盤神速，2022年2月一批次拿地，6月末就開盤。【端禮著】則是首開和建工聯合拿地，中海后續加入。坊間傳聞，中海是來給這個項目提供物業服務的。天眼查信息顯示，中海的加入時間幾乎與項目開盤時間一致，持股比例20%，又讓傳聞多了幾分可信度。

而【煜澤臺】的戶型多到眼花繚亂，字母歌能唱到M。從2021年10月拿地到2022年7月開盤，這漫長的8個月中，懋源確實沒歇著。

這還只是主力戶型

再看戶型圖，圖一里極端狹小的保姆間，住人太不合理，用作儲物間，它又有窗。退一步講，考慮面積、平方米單價和麗澤客群畫像，他們真的是會請住家保姆的那群人嗎？圖二里完全干濕分離的狹長衛生間，為了實現“世界上公認最科學的布局……極致的五分離衛浴系統”，不惜放兩個水盆，算上主臥的兩個水盆，三個衛生間，一共五個水盆。讓人不禁發問，真就非得全家人湊在一起洗漱嗎？這是平層，不是別墅，不需要上下樓費勁找洗漱盆的。既然如此，那為了解決一天兩次的洗漱問題，浪費如此大的空間，劃算嗎？

雖然是大戶型，但229平方米的戶型里，次臥和書房的面積可是不大。小孩住起來，怎么放人體工學桌、椅都是問題。戶型圖已經覺得看不懂，狹長的通道一多，現場走樣板間更是像迷宮。