前沿拓展：

本文作者：江南房叔

“也許每一個男人全都有過這樣的兩個女人，至少兩個。娶了紅玫瑰，久而久之，紅的變了墻上的一抹蚊子血，白的還是床前明月光。娶了白玫瑰，白的便是衣服上沾的一粒飯黏子，紅的卻是心口上一顆朱砂痣。”——張愛玲《紅玫瑰與白玫瑰》

以上一席話，如果用來形容“資產車輪戰”的河西樓市，也許再貼切不過：比如，把每一個男人換成河西“高階”買房人，把兩個女人換成讓他們左右兩難、游弋不定的豪宅（高端改善）項目。

就像某天深夜，房叔身邊一位老朋友突然急切地打電話咨詢：“兄弟，放風要賣5萬多，含3500塊升級包的那個江心洲璞境，與河西南的建發珺和府。你說到底選哪個好？”

這位朋友算是“奔4”的成功人士，搞IT的，有自己的公司。對于他來說，隨便驗資三四百萬看個樣板房什么的，都是小意思。關鍵是，現在他很難選擇，或者說，是抉擇。

“我曾經跟馬云、李彥宏吹過牛逼，也跟王健林談過1個小目標的生意。”猶記得，酒桌上的他談笑風生，口若懸河，舉杯豪飲，滴酒不剩。如今卻語氣急促、情緒焦慮，抓狂無比。

“幫幫我，拿個主意吧！”他說道：“珺和府搶的人太多，有些可望而不可即。島上的璞境好像沒那么狂熱，應該能買到吧？”停頓了一下，又喃喃自語著：“房票珍貴，就怕買到了后者，又惦記著再也沒機會擁有前者。總之，在大河西，你就算想閉眼無腦買，也會有選擇困難癥。而一旦得到了，又怕會出現新的失落。”

為了更好地抒發出他的心境，這位老兄居然后來打了個比方：就像周冬雨與馬思純的《七月與安生》，亦或劉詩詩與倪妮的《流金歲月》。一個是你似乎永遠也得不到的白月光，另一個是深深印刻在你胸口的朱砂痣。

“哈哈哈！萬萬沒想到，你還是這么的文藝！”叔端起了手中的茶杯：“這樣吧，咱們抽個時間一起去看看。深入對比一下，上述同為德系精工的兩家項目，同是3500元一平的升級包，究竟能買到什么硬貨？剩下的，你自己取舍唄。”

從萬眾仰望的富人島心，到不可一世的宇宙中心。南京最具代表性的3500級德系精裝包之雙雄PK故事，也從這里開始。

1

“在南京3500元升級包中，誰能代表白月光，誰又能代表朱砂痣？”

相信每個人，心底都有不同的答案。尤其在河西這片“打新套利的首善之區”，亦是大牌房企爭搶高凈值客戶的兵家必爭之地。

“噓。。。知道嗎？河西那些看起來相對高大上的項目，也是極為擅長看人下菜的。如果你開著60萬以下的車，門崗的保安一定會盤問你是否預約過？約的是哪位銷售員？”房叔的好朋友刀爺抓了一把河西唯一愛馬仕級鹽焗腰果，放在嘴巴里盡情咀嚼著：

“對于那些駕駛60 萬以上車型的看房人，則立馬笑臉迎接，直接放行（據說若達到此項標準，你開的必須包含但不限于奔馳E、S、GLE、GLS，寶馬5系、7系，奧迪A6、A8、路虎、捷豹、特斯拉及以上價位車型）。”

沒錯，河西新盤的保安小哥哥審視客戶私家車的眼神注定會越來越毒辣，開著30多萬的國產BBA根本入不了人家的法眼，當然也享受不了最高規格的禮賓待遇。但，反過來，買房人對項目的品質也越來越看重，比如，升級包內是否有“硬菜”？比如，那座建發珺和府140平米戶型（精裝升級版），憑什么能比隔壁的頤和鉑灣同級別戶型貴了近100萬？

難道，真的是因為它“河西南唯一新中式”的建筑風格嗎？是被它60多米長的“王府”大門輕易征服？還是被1600㎡的前庭廣場、左右兩棵耗資不菲的迎客松深深震撼？還是深醉于大理石祥云雕花裝點的玉帶橋帶來的非凡儀式感？

“很多人拿我們項目的大門與3000萬級的越城天地（應天府）做對比，認為能花個700多萬在河西南買套新中式私人王府，簡直就是賺到了。”案場的美女銷售員語氣中帶著一絲得意：“唐風華紋的中式園林+博世多件套引領的德系精工，是我們抓住客戶心理預期的不二法寶。”

確實，首先必須要承認的一點是：入寧近五年的廈門建發，已經非常深諳南京改善客群的心理。它從溧水起步，利用長袖善舞的“五門規制”新中式居住理念迅速打響名號。針對南京市場“新中式產品稀缺，且難做”的直接痛點，猶如老中醫一樣對癥下藥，在精心蓄謀已久后，終于對河西南的G03地塊下了手。

也就是今天我們看到的：雖然G03“面粉價”很貴，高達35333元/㎡。在河西南排名老四（排在葛洲壩地王、融萬雙子星、金茂府之后）。但，建發顯然從拿地伊始就充滿信心，要打一張早已準備好的搶客戰役。

也就是后來我們看到的：建發珺和府的出現，讓無數看過河西現代化高樓的買房人眼前一亮。就好像“在千篇一律干涸的建筑沙漠里發現了一股回歸中式禮序的清流”，不，是床前潔白的月光。

所以，他們中的一部分人，是真的愿意為老祖宗流傳下來并加以提煉改造的傳統人居情懷買單。但，這樣的購買心理占比，最多只能占據一半。剩下的另一半，還是要看開發商能否拿出實實在在的硬貨，即更有內容的精裝包，來提升內在居住品質。從而徹底打動河西市場，打動此前已經被“降標減配”搞得心理陰影的買房人。

所以，建發珺和府3500元一平的精裝包，一經問世也很快被很多人喜歡著，欣賞著，咀嚼著。其實，也有人附耳悄悄說，可能是因為60多米的王府大門過于氣派，中式園林討好人心。“于是，當你走進珺和府185平米升級樣板間，一般情不自禁地帶著某種興奮。”

比如，最讓人過目不忘的廚房德系四件套：油煙機、燃氣灶、洗碗機、蒸烤一體機（請注意：蒸烤一體機僅限185戶型）。

比如，由高儀+杜拉維特+摩恩/科勒/TOTO組成的“衛生間精裝天團”。美女銷售介紹稱：主臥的杜拉維特智能型馬桶的市場零售價是5萬多一個（下圖）。

比如，客廳的地面選用仿石材地磚。電視背景墻有個文藝無比的名字叫“魚肚白”，從表面看像極了石材。實際上的用材，其實是“新穎”的巖板。“巖板相比其他傳統材料，主要特性為大、輕、薄，需1200℃以上高溫生成。莫氏硬度達到6級，耐刮耐磨性能優越。兼具天然石材的美觀與質感。”（見下圖）

對了，差點忘記說了，對于那個高大上的“新多”四合一子母門（密碼+刷卡+指紋+機械鑰匙）。開發商特別小心翼翼地強調：只有185的戶型才有子母門哦！其余戶型（120、140）均為單扇平開門。

“廈門建發房產在40年的發展進程中，一直專注高端改善，聚焦新中式產品。以河西珺和府為例，不惜成本的新中式園林景觀設計，建筑公建化外立面用材，看不見的隱蔽工程實打實鉆研內功，全部都是高成本的投入。”一位建發內部人士告訴房叔：“南京不缺識貨的買家，缺的是好產品。真正的好產品，必然會被爭奪。加上項目扼守河西南龍王大街的獨特地理優勢，注定了我們是天生爆款。兩次開盤，被迅速一搶而空。”

末了，他補充了一句：“就像大家關心的中央空調，我們選擇的是東芝，與部分競品選擇的大金，表面看好像是后者的知名度更高點。但其實檔次、價格是差不多的。而很多客戶更看重的，是項目自身的價值，與恒貴資產的世代傳承。”

沒錯，這，就是河西南正在熠熠生輝的白月光。雖然它還剩下3棟樓，182套貨量，預計年后三、四月前就清盤了。但，很多人也許只關心：“我能不能買到？”

畢竟，140戶型客廳的開間做到6.6米，幾乎都要追趕上那個185最大戶型的客廳了（開間6.75米）。不如意外，還是被“搶”的節奏。換言之，一般人你絕對攀不上，也搶不到。

白月光啊，白月光。你是否照亮了通往河西CBD三期周邊人居迭代的道路？

2

有人做你很難得到的白月光。有人則想做一頭扎進你心底深處的朱砂痣。

想起之前有業內神秘大V說，今年南京主流改善盤的產品主義集體回歸，1.2K-5K的各種精裝升級包堪稱功不可沒。君不見，過去被限價一刀切支配的恐懼恍如昨日，很多開發商為了可憐兮兮的最后一點利潤，不得已降標減配。然后，安排保安擁抱業主維權。

好在，如今時過境遷。曾經“降標賣樓”的情況得到了顯著改觀：有了“包”的支撐，項目的品質在理論上可以最大程度地保證了（其實還有部分樓盤在選材上仍然指鹿為馬、偷工減料），房企心心念念的利潤也能回來一些了。

“不過，很快又出現一個新的問題，有些房企為了逼客戶買包，不惜與銷售員的提成直接掛鉤。即只有賣出升級包，才有提成拿”。于是，南京“賣包”市場一度亂象叢生。有的項目，如果不買精裝包，就不通知客戶開盤時間地點。還有的項目更“精”，選擇在報名系統上做文章。“憑買包送的禮品券號才能進入報名頁面。”

于是，在滿城皆是白月光的皎潔輝映下，房叔一直在捫心思考：“在南京，究竟還有沒有一個項目，可以做到100%不用逼客戶買包。或許，因為它有無比強大的自信。可以讓買房人看到它3500元一平的包，第一眼后就愛上的朱砂痣？”

答案，是有。

與那個建發王府盤一樣，同樣是樓板價3.5萬+，準備要賣5萬以上的改善新盤代表。都是40%以上的高窗墻比，超大面積開窗的通透公建化外立面（鋁板+玻璃+石材）。那個位于江心洲“富人島”上的璞境，則強調的是另一種更高級的態度：比如，“強迫癥”到極致的隱奢主義。比如，如何絞盡腦汁在3500一平的“包”里做出逼格滿滿的頂配感？

讓買房人不止于眼前一亮，還能喚起久違的感動？覺得物有所值，甚至是物超所值？

首先，為了保持大戶型豪宅的純粹性，璞境起步戶型做到了143，再大一點的是166平。順便，再獨家劇透一下：最大戶型其實是207平，因為貨量極少（僅25套單位），被中南預計放在了“收官批次”中。

最引以為傲的，是它尺度闊綽、超大面寬的南向景觀陽臺。就算放到全南京主流改善市場，也非常罕見。

144平（7.5米陽臺）

166平（8.3米陽臺）

207平（近15米L型轉角陽臺）

OK，讓我們把關注的重點，重新聚焦在0.35W的精裝升級包上：以166平樣板為例，被納入交付標準的玄關就有3個平方。博洛尼高級定制玄關柜號稱“可收納106雙鞋子”（說實話，這個需要業主親身實踐）。

子母門也是四合一（密碼指紋刷卡機械）。請注意：璞境的所有戶型都含有子母門配置。體現出“戶型無關大小，皆一視同仁”的投入態度。

進入室內，先看客廳。首先映入眼簾的，是一整面的懸浮式吊頂。無主燈設計+定制化金屬包邊，造價遠超普通吊頂（類似的懸浮式吊頂，在鼓樓濱江的江望潤府，要5K一平精裝包才能買到）。

另外，還有三個值得反復咀嚼的升級點：A，純進口天然石材拼花地面（注意不是仿石材地磚）。B，電視背景墻用的也是進口天然石材，叫“煙雨灰”。C，沙發背景墻用的是皮質硬包，這點難能可貴（很多競品項目用的是墻布）。

再看含金量十足的廚房配置。首先，最讓人印象深刻的是采用酒店配置的約8MM鋼化灰玻+鈦鋁合金邊框，雙阻尼地面無導軌設計的廚房移門，銷售員聲稱整體造價過萬。

其次，也就到了最讓房叔有點瞠目的環節：博世四件套，包括整吸式智能油煙機、鏡面燃氣灶、洗碗消毒一體機、以及“南京極為罕見全部包含在內”的博世雙開門超薄款冰箱。

一路陪同的開發商內部人士特地強調：“我們璞境所有戶型的3500元升級包都是一樣的，配置沒有任何區別。所以，不會出現166戶型包含博世冰箱，143戶型卻沒有這種區別對待客戶的情況。”

另外，再分享一個“朱砂痣”式的細節：為了追求隱奢理念，升級包將大金空調+各類燈光、燈帶開關全部通過智能網關轉換，重新定制為統一風格的整體面板。“讓不同的面板，再也不會參差不齊地出現在墻面上。”

“對了，你們可能沒注意到另外一個細節。所有房間的門把手，都是選用高級定制小牛皮手柄哦。”銷售員小姐姐甜甜一笑：“之前，河西也只有江灣天成選用了牛皮質門把手。”

最后是衛生間，不多說了。清一色德系配置：杜拉維特浴缸+智能馬桶，高儀五金衛浴龍頭，以及博洛尼高定衛浴鏡柜。

甚至，就連作為家庭伙伴成員的寵物，璞境這個項目竟然也考慮到了。。。（下圖）

其他的設計點，本文也真的沒有多少篇幅去贅述了。總之，也可以參考圈內某位身份低調的普通看房人的“朋友圈”截圖，可以稍微反映出他當時看完項目的心情：

另外，璞境自帶近900平米的雙層會所，與其他3500精裝包的高改競品相比，還令人驚喜地“多出”了一個室內恒溫泳池。相較于南京大部分樓盤沒有泳池的常態化土壤，也算是不計成本的投入了。

突然發現，這么搞，富人島上已經沒有任何可以與之并論的高層競品。它是獨孤求敗，或者說是德系精工的孤本良心盤。或許唯一的威脅，也就來自于河西（中部、南部）。

其實，誰說千億級投入的富人島，不是咱們大河西的“成員”呢？

3

白月光與朱砂痣，本身就是反復糾結的存在。

同為德系3500元升級精工的忠實執行者。島上的中南璞境，與島外大陸上的建發珺和府。一個計劃年前首開，首付最低5成。另一個計劃年后清盤，首付預計8成。

說實話，叔不太贊同某些強加在房子本身的“勢利”觀點，但輕輕地捍衛他們說話的權利：

（A）南京房地產已經金融化，誰能搞到錢，誰就能打新套利。

（B）有錢人買房子，95%的時間應是搞錢+研究樓市。

（C）然后安靜等待最值得買的房子。記住，出手只要一瞬間。

（D）買了以后就忘記它，放在那里5年后再看。

呵呵，真正的好房子。真正的第一眼看上，就讓你喜歡到欲罷不能的房子，怎么可能是“買了以后就忘記它？”如果不盼星星盼月亮地期待它交房，掐指倒數著拿鑰匙的時間，向往著早日搬進去。那么只能說，你真的不是愛那些好的產品。至少，你沒法更深入地去愛。

房子就像愛情，在經歷過一段或多段愛情以后，留在心里的總有一個印記，一個位置，是難以忘懷的。它或許是白月光，但也可能是朱砂痣。

就像那句歌詞唱的：得不到的永遠在騷動，被偏愛的都有恃無恐。

相比動輒吸引千萬人追逐的白月光，或許朱砂痣還稍微能讓人的心安定一些。畢竟，看得見摸得著的對你好。甚至，有人當快要失去后，才發現是不可追回的朱砂痣。

拓展知識：