玄武區(qū)燃?xì)庠罹S修(武清燃?xì)庠罹S修點(diǎn))

前沿拓展：

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本文作者：江南房叔 本刊原創(chuàng)

南京，不止有鐘山疊翠，玄武大美，更是一座充滿戲劇性的、跌宕起伏的房地產(chǎn)之城。

陽(yáng)春三月，卻被一場(chǎng)突如其來(lái)的“倒春寒”刮了個(gè)措手不及。君不見(jiàn)，即使站在高大上的德基廣場(chǎng)門(mén)口，那些穿著短裙長(zhǎng)靴的南京潘西也在冷風(fēng)中被凍得瑟瑟發(fā)抖。

佛說(shuō)：一念緣起，一念緣滅。若論妙不可言的緣分，不，應(yīng)該說(shuō)是宿命的較量。還得看城北熱度最高的頭部雙雄（燕子磯、新玄武）的殊死角逐，你來(lái)我往殺了幾個(gè)回合后，依然血光四濺。

當(dāng)然，也有人理直氣壯的說(shuō)：賣(mài)到4.5萬(wàn)一平的新玄武的真正對(duì)手，應(yīng)該是主城東南角那個(gè)大校場(chǎng)。但，話音剛落，立即遭到“南核粉”的無(wú)情反駁：大校場(chǎng)頂豪金基望樾府，放風(fēng)價(jià)都到5.3萬(wàn)了！就連老盤(pán)華著蘭庭，也揚(yáng)言要沖擊5.5萬(wàn)/㎡大關(guān)。驗(yàn)資金額也會(huì)上調(diào)。

“正可謂，花無(wú)百日紅。回頭再看看，曾經(jīng)作為城北溢價(jià)最兇狠板塊的新玄武，兩大待售純新盤(pán)的首付門(mén)檻，據(jù)說(shuō)都準(zhǔn)備降低至3成了！”

無(wú)論你承認(rèn)與否，一個(gè)有點(diǎn)“殘酷”的事實(shí)擺在眼前：開(kāi)年過(guò)后，首付8成的大校場(chǎng)（南部新城）仍在不斷上調(diào)預(yù)期，而原本首付5成的新玄武（紅山新城）卻在醞釀“變相”放低入手門(mén)檻。雖然都叫“XX新城”，但兩者明顯不是一個(gè)級(jí)別的對(duì)手，這還怎么比啊？

前有狼，后有虎。鐵北之光——新玄武，你的預(yù)期真的要“降”了嗎？

（一）

截至上周結(jié)束，“間歇性失聲”很久的新玄武終于打破沉寂，發(fā)生了三件大事：

1，復(fù)地產(chǎn)發(fā)G22大型綜合體宣布開(kāi)工，擬引入復(fù)星江蘇總部落地。其中，配套的70年產(chǎn)權(quán)“雙湖景”+“雙學(xué)區(qū)”住宅產(chǎn)品面積段公布：105-165㎡，預(yù)計(jì)最快6月入市。

2，玄武寶龍城D地塊首批小高層住宅啟動(dòng)驗(yàn)資（金額150萬(wàn)），案場(chǎng)口徑預(yù)計(jì)最快3月底，首開(kāi)一次性推出639套精裝房源。放風(fēng)價(jià)4.5萬(wàn)/㎡（無(wú)升級(jí)包），“首付比例大概率是3成。”

3，北京電子城G17綜合體住宅“紫金悅峯”公開(kāi)售樓處。預(yù)計(jì)3月底或4月初首開(kāi)376套房源，戶型約81㎡、104㎡、120㎡。精裝放風(fēng)價(jià)約4.3-4.5萬(wàn)/㎡。“案場(chǎng)小道消息，首付預(yù)計(jì)大概率低于5成，很有可能是3成。”

綜上，從3月底開(kāi)始“進(jìn)入狀態(tài)”，新玄武的新一輪入市周期呼之欲出。按照目前掌握的銷(xiāo)售情報(bào)，片區(qū)三家待售純新盤(pán)（復(fù)地，寶龍，北京電子城）中至少有兩家，準(zhǔn)備搶先打頭陣首開(kāi)。在預(yù)計(jì)推貨量上，寶龍城+電子城雙盤(pán)合計(jì)出貨超過(guò)1000套房子，堪稱(chēng)新玄武史上見(jiàn)。

“尤其作為58萬(wàn)方流量大盤(pán)，玄武寶龍城可謂是不鳴則已，一鳴驚人。首開(kāi)貨量預(yù)計(jì)超過(guò)600套+，也許真的是拿地后憋得太久了？畢竟，項(xiàng)目最早放風(fēng)去年底就要上市，卻因?yàn)榉N種原因，拖到今年上半年，甚至可能是二季度。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

值得注意的是，玄武寶龍城已經(jīng)啟動(dòng)驗(yàn)資。金額150萬(wàn)，但不限于定存，“理財(cái)或股票賬戶均認(rèn)可”。住宅最小戶型是106㎡，若按4.5萬(wàn)一平的放風(fēng)均價(jià)，幾乎可以視為等同于3成首付的金額。

再看貼身競(jìng)品之一的北京電子城“紫金悅峯”，起步戶型門(mén)檻明顯小的多：僅80㎡出頭，即使按照最高放風(fēng)價(jià)4.5萬(wàn)/㎡計(jì)算，總價(jià)起步門(mén)檻被控制在365萬(wàn)左右。“在入手門(mén)檻上，明顯更具誘惑力。”

有意思的是，無(wú)論是競(jìng)品面積段的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，還是開(kāi)發(fā)商之間的品牌力差異。兩家純新盤(pán)最近都不約而同地“意外”放低姿態(tài)，放風(fēng)首付門(mén)檻“大概率下調(diào)至3成。”

有道是，玄武之光看紅山，如今首付五改三。那么，問(wèn)題來(lái)了：究竟是什么原因？倒逼新玄武在2021剛過(guò)完年就不得不放低了姿態(tài)？或者說(shuō)得直白點(diǎn)，環(huán)視屹立在南京主城房?jī)r(jià)金字塔尖的少數(shù)幾個(gè)頭部板塊，首付門(mén)檻不增反減的，新玄武似乎還真是第一個(gè)“吃螃蟹”的。

也有人說(shuō)，聞風(fēng)而動(dòng)，見(jiàn)機(jī)行事，有時(shí)候適度放低姿態(tài)，未必是真的拉胯。或許，也是為了項(xiàng)目更好地去化。“不管白貓黑貓，能最大化收割客戶就是好貓。”

（二）

新玄武突然放風(fēng)首付三成，從來(lái)不是莫名其妙。相反，在很早之前，就有跡可循。

“既生瑜，何生亮？”我們首先來(lái)看看，新玄武隔壁最強(qiáng)力的競(jìng)品板塊：棲霞區(qū)主導(dǎo)的燕子磯新城。過(guò)去一年都干了哪些先聲奪人的大事，不，是咄咄逼人的出招。從重磅的規(guī)劃利好，到“不斷破限驚喜”的房?jī)r(jià)預(yù)期上，幾乎全方位壓制新玄武。

甚至，從“平均6人搶一套”的燕然居，到高層成功跳漲4K一平的寶能濱江府，再到萬(wàn)科燕語(yǔ)光年“一個(gè)月推盤(pán)三次”演繹高周轉(zhuǎn)之王。從2021年伊始，在燕子磯新城“存在感”刷到爆棚的狂飆階段，南京全城談“磯”，聞“燕”色變。

細(xì)心人不難發(fā)現(xiàn)，伴隨著燕子磯從今年初“一浪高過(guò)一浪”地撕裂限價(jià)，密集出貨的高潮迭起，隔壁的“老大哥”新玄武開(kāi)始沉默寡言，甚至是不發(fā)一言。

先看產(chǎn)城CBD規(guī)劃，在“掌握了上熱門(mén)技巧”的燕子磯濱江商務(wù)區(qū)與經(jīng)五路商圈的雙重夾擊下，新玄武在聲勢(shì)上就有點(diǎn)甘拜下風(fēng)。

“新玄武的中心到底在哪里？是丹霞路，還是大壯觀路？迄今大多數(shù)南京人還是傻傻分不清楚。或者說(shuō)，沒(méi)有太多整體的認(rèn)知。但，如果提到燕子磯經(jīng)常刷屏的70億級(jí)網(wǎng)紅綜合體寶能金融中心，240億級(jí)投入的華潤(rùn)華發(fā)萬(wàn)象天地等頭部項(xiàng)目，在南京幾乎無(wú)人不知。”

有業(yè)內(nèi)人士表示：從寶能濱江商務(wù)區(qū)一路南下直抵萬(wàn)壽村版“十字門(mén)CBD”，燕子磯“T字型”中軸線兩側(cè)的純商辦開(kāi)發(fā)量近140萬(wàn)方，勝在先聲奪人。反觀新玄武規(guī)劃中的商辦綜合體規(guī)模高達(dá)210萬(wàn)方。“但，感覺(jué)大鱷合力偏少。地標(biāo)級(jí)的存在感就是刷不出來(lái)。”

再看各項(xiàng)配套利好逐步釋放，燕子磯深諳此道，也是拿捏得死死的。43所學(xué)校（以泰晤士、南外、南師附中為代表）、三條地鐵同時(shí)在建（1號(hào)線北延、6號(hào)線、7號(hào)線）以及大型三甲醫(yī)療（省人民醫(yī)院燕子磯院區(qū)）等多個(gè)指標(biāo)上，都堪稱(chēng)大城北地區(qū)的翹楚。

“舉個(gè)例子，燕子磯新城的地鐵站點(diǎn)，就規(guī)劃了7個(gè)之多。反觀新玄武，也就兩三個(gè)。”

最后看板塊房?jī)r(jià)刷屏的存在感。后來(lái)者居上的燕子磯，更是迅速掌握了如何“跳漲”、“補(bǔ)漲”、“首付門(mén)檻提高”等上熱門(mén)關(guān)鍵詞的各種技巧。比如，2月27日佳兆業(yè)燕然居加推收官房源，首付比例從5成提高到6成。“前期均價(jià)3.2萬(wàn)的燕熙臺(tái)，也突然放風(fēng)，下一次加推的首付門(mén)檻也將提高至5成。”

毫無(wú)疑問(wèn)，多盤(pán)首付比例不約而同地提高，從側(cè)面證明了努力“脫剛”的燕子磯，在南京樓市中僅次于三大首付8成板塊（河西、江核、大校場(chǎng)）的“第二梯隊(duì)”頭牌熱度。但，也深深倒映出隔壁新玄武的小小落寞。

“畢竟，自從那個(gè)賣(mài)到4.6萬(wàn)多的玄武映在去年底收官之后。整個(gè)新玄武板塊迎來(lái)了短暫三個(gè)月的房荒真空期。沒(méi)有新盤(pán)入市，也沒(méi)有更多利好兌現(xiàn)或釋放的聲音。也就難怪，從2021開(kāi)年就一直被隔壁的小弟燕子磯按著頭打了。”

俗話說(shuō)得好，一山容不得二虎，小弟也想做大哥。如果說(shuō)得文縐縐點(diǎn)，又曰：此消彼長(zhǎng)。事實(shí)上，在上一輪房?jī)r(jià)周期中成功溢價(jià)到4.6萬(wàn)+的新玄武，房?jī)r(jià)其實(shí)已階段性“見(jiàn)頂”。后續(xù)一批新盤(pán)入市，短期內(nèi)也再無(wú)突破限價(jià)的可能（舉個(gè)例子：電子城紫金悅峯的放風(fēng)價(jià)已經(jīng)悄悄“下調(diào)”至4.3-4.5萬(wàn)/㎡）。

房?jī)r(jià)如行船，逆水行舟不進(jìn)則退。所以，從另一個(gè)角度說(shuō)，當(dāng)以玄武寶龍城、電子城紫金悅峯為代表的后續(xù)部隊(duì)“放風(fēng)降首付”，“無(wú)精裝升級(jí)包”、“最低均價(jià)口徑下調(diào)至4.3萬(wàn)”等一系列動(dòng)作打出后，昔日霸氣側(cè)漏的新玄武也就失去了“房?jī)r(jià)預(yù)期”這一針興奮劑。

對(duì)比燕子磯新城持續(xù)不間斷的、“每個(gè)月出N次貨”的高周轉(zhuǎn)入市節(jié)奏、后續(xù)源源不斷的推盤(pán)貨量，“3改5”、“5改6”的首付門(mén)檻提高等操作。“過(guò)氣網(wǎng)紅”新玄武除了已經(jīng)見(jiàn)頂?shù)姆績(jī)r(jià)，在土儲(chǔ)規(guī)模上也明顯無(wú)法與前者抗衡。

那么，回到本文的主題：今天的新玄武首付門(mén)檻，如果確定從5成“降”到3成，板塊預(yù)期是否也真的隨之全面降低？換言之，我們對(duì)玄武區(qū)這個(gè)“迄今唯一可供430萬(wàn)㎡大規(guī)模產(chǎn)城開(kāi)發(fā)”的城市更新區(qū)域，還能期許更多嗎？

（三）

首付“5改3”，究竟是順勢(shì)而為，還是在醞釀下一盤(pán)大棋。新玄武，肯定有它自己的想法。

我們不妨管中窺豹，拋磚引玉。從上周末剛剛公開(kāi)的北京電子城紫金悅峯“蘇醒盤(pán)”來(lái)看2021年新玄武的后市謀局。

眾所周知，作為知名度最低的“京派”房企之一，在新玄武拿地近3年的北京電子城在多數(shù)南京人的印象中“存在感幾乎為0”。原因有二：1，北京電子城在全國(guó)主要布局“科技產(chǎn)業(yè)園”、“XX數(shù)碼港”，開(kāi)發(fā)住宅的案例較少。2，在新玄武板塊內(nèi)，由電子城主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的“南京國(guó)際數(shù)碼港”存在感偏低。加上項(xiàng)目體量偏小，也不是能與寶龍城、復(fù)地G22綜合體等抗衡的頭部地標(biāo)。

“從2018年5月拿地后，拖到2021年才打算入市，在高周轉(zhuǎn)的南京樓市還是不多見(jiàn)的。另外從全國(guó)版圖上看，主攻科技產(chǎn)業(yè)園的北京電子城，住宅開(kāi)發(fā)案例寥寥無(wú)幾，經(jīng)驗(yàn)沒(méi)有大牌房企豐富。且，紫金悅峯由于住宅建筑一字長(zhǎng)蛇陣的南北縱向排布，是新玄武唯一沒(méi)有內(nèi)部中央景觀區(qū)的住宅項(xiàng)目。”有資深業(yè)內(nèi)人士分析指出。

或許，正是因?yàn)椤暗貕K先天條件上的不足”。初次試水改善住宅意味濃厚的紫金悅峯項(xiàng)目，被電子城開(kāi)發(fā)商寄予了更多的厚望。“據(jù)悉，項(xiàng)目放風(fēng)精裝標(biāo)準(zhǔn)較高，包括日立中央空調(diào)、松下新風(fēng)系統(tǒng)、菲斯曼地暖鍋爐三大件等，廚房油煙機(jī)、灶具、洗碗機(jī)全套西門(mén)子，還有漢斯格雅、杜拉維特衛(wèi)浴，耶魯智能門(mén)鎖等配置。更重要的，是項(xiàng)目沒(méi)有升級(jí)包。”

用一價(jià)全含的“硬核”精裝，去盡力“彌補(bǔ)”開(kāi)發(fā)商在品牌力上的不足（所謂“不夠大牌”），以及住宅地塊“過(guò)于狹長(zhǎng)收窄”、“無(wú)內(nèi)部中央景觀”的尷尬缺陷。可以說(shuō)，這也是一種滿滿的誠(chéng)意。“更何況，放風(fēng)價(jià)門(mén)檻已下探至4.3-4.5萬(wàn)，首付大概率還可能放低至3成？”

另外，特別需要注意的是，新玄武的二手房?jī)r(jià)，如今也是今非昔比。在電子城低調(diào)開(kāi)工的2019年，區(qū)域二手房?jī)r(jià)普遍在3.6-4.5萬(wàn)/㎡（恒大、中海）左右，可如今“拖”了2年，新玄武二手最高成交價(jià)，也已輕松突破5.7萬(wàn)/㎡。

“眼看著一二手房倒掛的幅度再次拉開(kāi)。不少業(yè)主、部分開(kāi)發(fā)商心里暗自竊喜，感謝科利華+南師附小這對(duì)CP持續(xù)的價(jià)值輸出！也就意味著，下一批入市的新盤(pán)在適度放低首付門(mén)檻后，也應(yīng)該不愁賣(mài)了！”

兵來(lái)將擋，水來(lái)土掩。在愈發(fā)崇拜“打新”、“套利”的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，就算再來(lái)幾個(gè)調(diào)門(mén)更高的競(jìng)品熱土（燕子磯、大校場(chǎng)等），又奈我何？一座新玄武，也不是吃素的。

所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，“漲”的預(yù)期還是有的。至于還能“漲”多少，就不知道了。不管“漲”大還是“漲”小，在大壯觀路“繁華一英里”的盡頭，復(fù)地正準(zhǔn)備磨刀霍霍，人工開(kāi)挖那片“新玄武心中的大湖”。而一直懸而未決待嫁閨中的“鐵北7號(hào)大型綜合體地塊”，也傳來(lái)了“香港置地意向洽談進(jìn)駐”的小道風(fēng)聲。

所以，房叔的腦海里，又浮現(xiàn)出電子城3年前便宜到令人發(fā)指的“面粉價(jià)”：13730元/平。

不妨想象一下，未來(lái)若干年后的某個(gè)夜晚，站在新玄武燈紅酒綠的大壯觀路上，抬頭瞥見(jiàn)星河滾燙，誰(shuí)又是人間理想？

拓展知識(shí)：