前沿拓展：

【編者按】

風雨兼程，我們站在又一個“十年”節點之上。

十年很短，在歷史的長河中只是短暫一瞬，猶如浪花一朵。

十年很長，足以讓高樓拔地而起、幼苗茁壯成長、一座城實現新的跨越。

滾滾時代洪流，立潮頭，踏浪行。

即日起，澎湃新聞推出“奔流十年”系列報道，探尋記錄黨的十八大以來上海“極不尋常、極不平凡”的發展之路。本篇聚焦城市舊改如何“破解天下第一難”。

海報設計 祝碧晨

舊改三十年，上海換了模樣。

太平橋地區的石庫門，經過部分改造、拆除重建或保留修繕，成為中西合璧、潮流匯集的新天地；

有“窮街”之稱的棚戶區虹鎮老街，經過20多年的舊改征收和建設推進，轉身為為高端宜居的商住綜合體瑞虹新城；

擁擠得只留“一線天”的“兩灣一宅”（譚子灣、潘家灣和王家宅）棚戶區，成了上海內環規模最大的社區中遠兩灣城，與蘇州河有1800米水岸相連。

1992年，上海啟動危棚簡屋改造，之后三十年舊改路，摻雜著苦口婆心、曲折紛爭和熱烈期盼，在艱難中不斷摸索。

上海先后出臺“陽光征收”政策，實行“兩輪征詢”制度、“數磚頭加套型保底”的補償安置新政策，引入“房屋征收公示系統”，老百姓放心了，舊改的步伐也就快了。

上海大膽創新，利用土地批租的方式，探索“政企合作、市區聯手”的新路子，解決資金瓶頸。部分地塊還創新采取了“組團打包”的模式加速舊改。

2017年以來，上海舊改思路從“拆改留”轉向“留改拆”，保護歷史建筑和歷史風貌被提到了同樣重要的位置。

2022年7月底，上海中心城區成片二級舊里以下房屋改造全面收官，據上海市舊改辦統計，30年來，上海共完成二級舊里以下房屋改造超過3000萬平方米，受益居民約130萬戶。

持續30年的民生實事畫上了圓滿句號。一度在時光中靜止的老舊街區，加速追趕時代發展的腳步。

告別舊里，圓夢新居

今年6月20日，72歲的張扎根住進了奉賢區的新家，在抖音上分享著晚年生活。

張扎根妻子在奉賢新家看電視。受訪者供圖

入住近3個月，張扎根“感覺太舒服了”，“兩室一廳，廚房寬敞，以前我們6個人住24平方米，現在2個人就有83平方米，大多了，裝修也好。”

張扎根和妻子在虹口區霍山路的家。受訪者供圖

舊改前，張扎根一家四代六口人蝸居在虹口區霍山路229號。空間逼仄，家具幾乎都是移動折疊式的，吃飯得圍著一張小方桌輪流吃，吃完把方桌立起來，睡覺時把沙發床拉出來；廁所是自己搭的，一人洗澡，其他人就得出去等著，家中沒落腳之處。

這樣的生活環境，在老舊里弄并不罕見。

在黃浦區順昌路560弄小區——上海美專舊址，20戶人家擠在一層樓，一處公用水池有10多個水龍頭，兩間公用廚房內排列著若干灶頭，每到飯點住戶們就參差站在過道中燒菜，墻壁櫥柜上積累著厚重的油煙。

順昌路560弄小區，水池邊裝了10多個水龍頭，住戶在清洗鍋具。澎湃新聞記者 李菁 攝

在楊浦區蔣家浜棚戶區，“天上下大雨，屋里下小雨”，居民過著“拎馬桶”的日子，有時半夜打著手電筒摸黑去上廁所；共用的廚房間，各家輪流燒飯，香氣和油煙彌漫到家家戶戶。

許多居民住了幾十年，舊改成為盼了一輩子的夢。

北外灘昆明路以南地塊舊改的消息傳出后，張扎根沒猶豫就去簽字了，“我們沒有顧慮的，有房住就行。”2021年6月，該地塊舊改生效，張扎根一家成為第一批搬離的居民。

動遷以后，張扎根已經回了四趟虹口老房子，“有點懷舊，從小在那里長大，根在那里”。不過，他更喜歡新家的生活。

北外灘昆明路以南舊改項目房屋征收簽約比例達標。澎湃新聞記者 欒曉娜 圖

安置房位于奉賢區金匯鎮，是兩套83平方米的兩室一廳，張扎根和老伴住6樓，兒子兒媳和孫女住5樓。

新家寬敞明亮，小區“跟花園一樣”。

周邊的配套設施也在完善，孫女已經轉到奉賢上三年級，學校離家1公里左右，相距幾百米的一家大型超市即將開業，附近的兒童醫院也要開工建設了。

張扎根覺得，現在的生活沒了壓抑感，他每天鍛煉身體、看看新聞、接送孫女，鄰居們基本是來自上海各區的動遷戶，疫情后人際關系也好了起來。

破解“天下第一難”

從規劃、立項、兩輪征詢、收尾到土地出讓、開發建設，舊改的每一步都走得不易，被稱為“天下第一難”。

最難的是做群眾工作。居民想改善居住環境，但安置方案不符合預期；家庭成員多，補償款分配存在爭議；怕早走吃虧，想拖著談條件……全國勞模、原上海安佳房地產動拆遷公司（現為黃浦一征所）總經理張國樑曾總結道，老百姓動遷有三怕：怕過程不透明、怕補償不合理、怕安置房不方便，核心就是“怕不公平”。

從2002年起，上海開始探索以公開透明為核心的“陽光動遷”。2009年，黃浦區（原盧灣區）建國東路390地塊在全市率先探索“征詢制、數磚頭、套型保底、解困納保”的舊改新機制，并引入“房屋征收公示系統”。

具體而言，在舊改地塊實行“兩輪征詢”制度，一看居民愿不愿意改，二看居民是否同意改造方案；從“數人頭”變成“數磚頭”，把被拆除房屋面積作為補償依據，形成統一嚴格的補貼標準；對安置后仍有困難的居民進行保障托底，確保居者有其屋。

在“房屋征收公示系統”觸摸屏中，居民可以隨時查詢動遷政策、房屋面積、居民人口、安置房源、補償安置款、最新簽約等，所有信息公開透明。“陽光舊改”從此在全市推廣，舊改也跑出加速度。

2019年，黃浦區寶興里舊改被稱為“傳奇”，從發布房屋征收范圍公告、兩輪征詢到居民全部搬遷只用了172天，居民100%自主簽約、100%自主搬遷。

寶興里項目總結了舊改群眾工作“十法”：一線工作法、精準排摸法、黨員帶動法、危中尋機法、平等交流法、循序漸進法、釘釘子法、換位思考法、組合拳法、經常聯系法，并向全市推廣。

寶興里房屋征收一輪意愿征詢投票。上海黃浦 圖

群眾問題解決了，還有舊改資金難題。過去30年，上海在摸索中大膽創新，順勢應變，不斷推動舊改“換擋加速”。

“七五”期間，黃浦區（原盧灣區）打浦橋街道的斜三基地被市政府列為23片舊區改造基地之一，1000多戶居民要動遷安置，20多家工廠和商店要搬遷，動遷費估算約1億元，改造困難重重。

1992年，黃浦區（原盧灣區）大膽創新，通過土地批租，由香港中國海外發展有限公司出資2300萬美元受讓了該地塊，用于建造商品房，開啟了改革開放以來吸引外資進行舊區改造的先河。后來，土地批租在上海各區全面展開，上海大規模舊區改造得以成為現實。

政府財力有限，舊改難免遇到融資瓶頸，上海開始努力探索一條“政企合作、市區聯手”的新路子。2019年6月22日，虹口區17街坊舊改二輪征詢生效，這是上海實行“市區聯手、政企合作、以區為主”新模式后的首個舊改項目。上海虹房（集團）有限公司和市地產集團，按比例出資，成立虹口城市更新建設發展有限公司，負責編制改造實施方案，統籌資源，有效提升了舊改速度。

近三年，創新做法不斷涌現，一些動遷停滯項目重新激活。楊浦區定海路街道129、130地塊曾停滯達15年之久，2020年，該區創新采取了"一地一策"辦法，建立了政府與開發企業、金融機構三方合作模式，依靠企業自有資金和銀行貸款籌措項目資金，按照土地出讓合同進行開發建設，3600戶居民重新看到舊改的希望。

舊改推進中，一些區摸索出“組團打包”模式。2021年，北外灘昆明路以南地塊將10個街坊近6000戶居民“組團打包”，成為虹口區最大的舊改項目，在3個月內集中推進高比例生效。同年，楊浦區定海路街道7個街坊的零星舊里合并，“組團”啟動舊改，原本涉及三個舊改征收基地的片區，用兩個月就實現舊改生效。

在城市更新中延續文脈

上海有許多網紅打卡點，新天地、思南公館、外灘源、建業里……它們的共性是，保留著鮮明的石庫門建筑特色，讓穿行其中的人們在摩登都市里看見歷史。

風雨洗禮，這些建筑也曾殘損破敗，被納入舊改征收范圍。舊區改造，城市更新，一個繞不開的問題是：如何對待在城市發展中沒落的歷史建筑？

去年12月向公眾開放的“今潮8弄”提供了答案。這里原本是虹口區18號街坊，有公益坊、潁川寄廬、扆虹園等保護建筑。舊改征收后，建設單位采取了“征而不拆、人走房留”方式，對地塊內歷史建筑群進行整體性保護，修繕過程中留下了建筑、巷弄和舊磚，甚至是生長在墻面縫隙中的小草。

今潮8弄夜景俯瞰。上海虹口 圖

如今，“今潮8弄”成為虹口新地標，融入文化和商業活動，“以用促保”讓老建筑歷久常新。漫步其間，8條百年老弄堂、60幢石庫門建筑和8幢獨立老建筑詮釋著城市更新中的柔性，彰顯著城市的厚度和溫度。

在“能快則快”的舊改中，上海對于歷史文物和建筑表現得相當審慎。

2017年，上海提出舊區改造方式由“拆改留并舉，以拆除為主”，調整為“留改拆并舉，以保留保護為主”，明確提出730萬平方米里弄建筑應當予以保護保留。

從“拆改留”到“留改拆”，兩個字的順序變化，卻是城市治理理念的改變。

2019年，新版《上海市歷史風貌區和優秀歷史建筑保護條例》正式通過。根據條例，上海市專門設立了保護委員會，由13個相關委辦局組成，協調解決全市范圍內歷史風貌保護工作中的重大問題。

2020年7月13日，上海市城市更新中心揭牌成立，推進舊區改造和城市有機更新。

喬家路地塊是有著豐富歷史的老城廂，上海唯一保存完整的大型清代民居——書隱樓也被納入該地塊征收范圍。這塊地由城市更新公司作為平臺，引入資金和規劃團隊，全程參與舊改，其中最重要的就是歷史風貌保護。書隱樓內，部分屋面坍塌，室內木結構局部被白蟻腐蝕，地坪雜草叢生，于去年8月啟動了搶險維護工作。

書隱樓在2021年8月啟動搶險維護。上海黃浦 圖

虹口區提籃橋歷史文化風貌區，比較完整保留了二戰時期猶太難民避難上海時期的建筑風貌，在舊改中全部被納入昆明路以南地塊。虹口區表示，北外灘發展規劃中，“新舊融合”的格局已經明確，東部提籃橋片區將保持“窄馬路”“小街坊”的規劃理念，保留原有的歷史風貌。

位于南京西路的張園，是清末上海最大的市民公共公園，匯集了28種不同建筑風格的石庫門里弄住宅。在時代發展中，張園逐漸沒落，舊改前近半數居民仍過著拎馬桶的生活。2018年9月，張園啟動舊改，采取了“征而不收，人走房留”的保護性征收模式，“一幢一策一方案”地修護，盡最大可能留存歷史風貌和建筑。按照綜合性改造方案，張園將引入商業、創意辦公、潮流中心等文化場館功能，改造后的張園西區將于今年亮相。

跨越30年，上海中心城區成片二級舊里以下房屋改造全面收官，但這并不是終點。接下來，上海將轉戰零星地塊舊改、舊住房成套改造和城中村改造，通過成片帶征、公益征收、綜合改造等方式，力爭明年年底前完成所有零星舊改，讓更多人圓夢新生活。

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