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我是杭叔，擁有多年杭州房產研究和投資經驗，長期持續(xù)關注杭州地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區(qū)房信息，歡迎關注及交流。

以下杭州購房答疑內容，來自公眾號“杭叔說房”的粉絲精選提問：

提問：杭叔，你好，杭州的這次分區(qū)之后，樓市會怎么變化？各個板塊格局是怎么樣的？杭州戶口，無房剛需，打算在臨平購房，劃區(qū)之后這個和余杭區(qū)相比哪里升值潛力更大呢？臨平區(qū)哪個板塊比較值得購買呢？

杭叔：你好，杭州分區(qū)后，余杭被一分為二，余杭區(qū)和臨平區(qū)也成了競爭關系。不過，當下的臨平區(qū)還是遠遠及不上余杭區(qū)，無論是在交通設施還是在設施配套上，臨平都要遜色一籌。不過，相對于余杭的未來科技城，臨平其實是一個非常值得剛需買房的地方，這里的教育資源不錯，交通雖然不是頂級，但是也算完善，地鐵、高速等交通網都是有的。總的來看，臨平區(qū)的房價是越靠近主城區(qū)就越貴，其中，崇賢板塊靠近拱墅區(qū)，星橋和豐收湖板塊靠近上城區(qū)，這些地區(qū)完全可以承接主城區(qū)溢出的購買力。東湖板塊是臨平未來的中心，發(fā)展?jié)摿κ遣挥枚嗾f的，不過當下還是豐收湖的新房價值最高。具體詳見知識星球內部資料《價值百萬的板塊選擇邏輯》。

提問：杭叔，你好，在申花有一套房，馬上交付，打算未來10年住在這里。桃園小鎮(zhèn)有一套公寓，想賣掉，但賣低了覺得可惜，賣高了人家有更好的選擇。我想在兩年內在申花再買一套離我近的，給父母住。所以想問：1.現(xiàn)在賣掉桃園小鎮(zhèn)，用賣掉的錢去買申花老破小；2.先不賣，等以后有機會再動，請問怎么怎么做比較好？

杭叔：你好，建議等待機會。今年各方面發(fā)展大勢，對市場有很大的提振效果，所以二手房也會迎來一波漲幅。建議等新政后，紅盤潮結束，觀察未科的二手房漲勢。桃園小鎮(zhèn)所在的閑林會受到未科的外溢影響，未科漲會帶著閑林跟漲。老破小的漲幅不至于驚人，所以不用擔心以后置換不起。

提問：杭叔，你好，今年計劃是十月買房，首套房，名下無房無貸，沒有買房經驗，想在杭州買一套自住房，最好還能有投資價值，應該怎么選擇？

杭叔：你好，首先需要給自己的需求或價值進行排序，明確自己的首要需求。其次需求大于欲望，不能忽略自己真實的自住需求而盲目追求投資價值。自住通常需要配套齊全、生活便利，而投資買的主要是未來預期，就是價格高。再次，能夠買得到很重要，現(xiàn)在杭州樓市整體中簽率低，所以自住客戶更需要買得到、品質好的房子。最后，投資的邏輯是倒掛，倒掛的差價吸引了越來越多的人買房，認為買到就賺了，而且想要通過資產保值來抵擋通貨膨脹。所以不要盲目跟風，還是要根據(jù)自身需求來進行選擇。具體詳見知識星球內部資料《價值百萬的板塊選擇邏輯》。

提問：杭叔你好，坐標杭州，預算總價在600萬左右，已婚一房自住，但是周邊環(huán)境比較差，目前想買一套比較優(yōu)質的改善房自住，這個價位現(xiàn)在在杭州能買到合適的新盤嗎？有沒有推薦的板塊可以選擇？

杭叔：你好，新盤里，大關板塊雖然還存在老破小、拆遷安置房等情況，但現(xiàn)在隨著一部分小區(qū)的整治拆改，界面明顯改善，價值認可度會不斷提升。文教板塊周邊為老破小，學區(qū)也不強，但其位于購買力強大的城西，未來價值高。文暉板塊界面老舊，但以后也會隨著區(qū)域調整和濱江操盤重新崛起。申花板塊目前已經實現(xiàn)了全面蛻變，周邊環(huán)境和配套非常完善，頭部可能站上10萬/平。亞運村板塊由三大頂級開發(fā)商聯(lián)手操盤，高品質、高標準，未來潛力、價值無限。錢江世紀城在“擁江發(fā)展”下熱度不斷升高，未來發(fā)展?jié)摿σ泊蟆?/span>

濱江區(qū)是擁江戰(zhàn)略最重要的組成部分，經濟、商業(yè)、人口都名列前茅，無論是現(xiàn)在還是未來，都是價值很高的一個板塊。九堡沿江板塊缺少好的產品，但依然由品質不錯的樓盤可以占到5字頭的單價上。城東新城板塊界面逐步改善，價值隨著商業(yè)、院校等的入駐也逐步顯現(xiàn)。武林新城板塊是下城區(qū)傾力打造的重點板塊，被拱墅接收后也有了優(yōu)秀的操盤能力，操盤較慢，但在區(qū)域調整后價值也會相應提升。550-650萬二手盤建議在未科、錢江世紀城、申花、艮北新城、市北西、城東新城、橋東板塊考慮。詳見知識星球內部資料《價值百萬的板塊選擇邏輯》。

提問:杭叔，你好，深圳工作，老家地級市有一套房子，賣出大概能拿到80萬，當時是貸款買入的，所以有貸款記錄，深圳購房需要五成首付，80萬首付買不到合適的房子，現(xiàn)在想在惠州大亞灣買一套房子自住，后期再置換深圳，這樣操作可行嗎？

杭叔：你好，不建議你去買惠州大亞灣的房子。深圳房價上漲可能會稍微帶動周邊城市的房價，但是房價雖然高了，未來卻很難兌現(xiàn)。惠州看起來不錯，而住房供給十分充足，二手房需求過少，未來流動性會比較差不能變現(xiàn)。大亞灣產業(yè)單一，發(fā)展速度慢，人口虹吸能力差，市場供大于求，不看好這個區(qū)域。相對來說，東莞的人口更多，產業(yè)也更加密集，住房需求相對較多，如果在深圳不好上車，比較建議買入東莞的房子。知識星球內推薦的洼地板塊，具體詳見知識星球內部資料《價值百萬的購房邏輯》。

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