前沿拓展：

?預(yù)算200-500萬(wàn)，剛需都能在這找到自己的家。

文 | 《地產(chǎn)小王子》花花

◆二手房實(shí)探系列①：“吵翻天”的艮北二手房：實(shí)探5個(gè)小區(qū)，房東讓不讓還價(jià)？

◆二手房實(shí)探系列②：三墩北二手房：真值錢還是炒上去？4個(gè)次新盤一個(gè)比一個(gè)貴，卻都說(shuō)“誠(chéng)心賣”

◆二手房實(shí)探系列③：沁園強(qiáng)勢(shì)交付，申花二手房?jī)r(jià)再引風(fēng)暴？別慌，還有6萬(wàn)多的“實(shí)惠貨”

◆二手房實(shí)探系列④：實(shí)探 | 一直被踩低的文暉二手房：房東們氣瘋，都在等今年新盤開完漲價(jià)……

01

三墩二手房受剛需歡迎

總價(jià)180-500都有選擇

杭州的剛需福地，必有三墩一席之地。

“西湖區(qū)”、“學(xué)區(qū)房”、“配套全”三點(diǎn)，就足夠讓大家高看一眼了。

板塊內(nèi)，紫荊天街、金地廣場(chǎng)開業(yè)，地鐵2號(hào)線通車，地鐵4號(hào)線二期在建中，三墩小學(xué)、文理小學(xué)、西湖（紫萱）小學(xué)等學(xué)校環(huán)繞......商業(yè)綜合體、學(xué)校、地鐵，該有的都有。

在新房市場(chǎng)上，三墩相對(duì)沉默了一些。自2018年寶嘉譽(yù)府售罄之后，至今再無(wú)新房供應(yīng)。

但在二手房市場(chǎng)上，三墩就是成交榜單上的常客了。

有學(xué)區(qū)加持的經(jīng)濟(jì)適用房尤其受關(guān)注，比如都市陽(yáng)光樂苑、都市陽(yáng)光嘉苑、景溪北苑等等，很多有孩子的剛需家庭都會(huì)優(yōu)先考慮。

次新房由于去年到今年漲了一波，另外營(yíng)業(yè)稅2改5，也增加了購(gòu)房者購(gòu)買部分次新房的總成本，成交略受影響。

房源價(jià)格跨度很大，像景溪北苑、都市陽(yáng)光樂苑等經(jīng)濟(jì)適用房，單價(jià)在3萬(wàn)/㎡出頭，一些小戶型總價(jià)還不到200萬(wàn)。次新房?jī)r(jià)格貴一些，在4萬(wàn)+-5萬(wàn)+不等。

反正，總價(jià)預(yù)算在180-500萬(wàn)的剛需，都能在三墩找到自己的家。當(dāng)然，哪怕想要改善，三墩也有高層大戶型、洋房、排屋。

最近，我專門跑了一趟三墩，選擇了板塊內(nèi)4個(gè)商品二手房小區(qū)以及1個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房看了一看。

由于這個(gè)板塊購(gòu)房者以剛需為主，房源也多是小戶型。因此我們這次主要探訪的都是89㎡左右的三房產(chǎn)品。

02

中旅·紫金名門

成交量較多，整體品質(zhì)高

中介小哥首先帶我來(lái)到了中旅·紫金名門。

整個(gè)小區(qū)共有5幢高層和4幢洋房，以及一些底商。洋房和高層采用南低北高的建筑排布，高層錯(cuò)落，盡大可能保障采光和通風(fēng)。

高層建筑外立面1-5層和頂上5層采用了紅褐色的石材，中間部分采用了米黃色真石漆+藍(lán)色玻璃。在三墩一帶，這樣的外立面還是比較凸顯設(shè)計(jì)感的。

項(xiàng)目2016年交付，目前外立面除了有細(xì)微地方顯臟之外，整體保養(yǎng)得還不錯(cuò)。

小區(qū)物業(yè)費(fèi)是在3.3-4.5元/㎡/月，港中旅物業(yè)的管理也還可以。

園區(qū)內(nèi)部，設(shè)計(jì)了跑道、兒童游玩區(qū)，中心是一個(gè)景觀大草坪。業(yè)主的主要活動(dòng)場(chǎng)地，就集中在中心位置。

道路很寬敞、干凈，不過(guò)路面有少量電瓶車停放。

小區(qū)全人車分流。內(nèi)部也有一個(gè)車行入口，不過(guò)目前暫時(shí)已經(jīng)沒有使用了。

入戶大堂做的很氣派，有些像酒店的入口大門。

走進(jìn)大堂內(nèi)，這個(gè)挑高真的絕了，目測(cè)有8-9米。到目前為止，在我見過(guò)的小區(qū)里，這個(gè)挑高高度絕對(duì)是數(shù)一數(shù)二的。另外，大堂也很寬敞，擺放了幾張座椅，頂上還有一站中型吊燈。

根據(jù)中介小哥的介紹，紫金名門的大戶型更稀缺。

高層梯戶比都是兩梯四戶的配置。略尷尬的是，我看的幾套房子的樓層，過(guò)道頂上都出現(xiàn)了墻體脫落。

小區(qū)全部是毛坯交付，所以每套房源的裝修都有差異。

第一套，27層的中間套，建筑面積約88㎡，報(bào)價(jià)455萬(wàn)，不含車位。這是整個(gè)小區(qū)性價(jià)比比較高的一套。

戶型不算很規(guī)整，三房?jī)蓮d一衛(wèi)，三開間朝南，廚房略微有點(diǎn)暗，朝北次臥比較小，只能放下一張小床，衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計(jì)。

客廳倒是很寬敞，無(wú)論是進(jìn)深還是開間，都很舒適。陽(yáng)臺(tái)在客廳，已經(jīng)包好了，大約有6㎡左右。

房東自住的房子，裝修還可以，全屋中央空調(diào)，廚房有燃?xì)庠詈陀蜔煓C(jī)兩件套，墻面是乳膠漆，不過(guò)客廳做了背景墻。另外，客廳是地磚，臥室是地板。

南面是一所學(xué)校，采光非常不錯(cuò)。

小哥告訴我：“這套房東很誠(chéng)心賣的，可以再便宜5萬(wàn)。”

第二套也是中間套，建筑面積約86㎡，報(bào)價(jià)420萬(wàn)。這套房源比較特殊，位于腰線層，此前簡(jiǎn)裝出租。

房間三開間朝南，有兩個(gè)南向陽(yáng)臺(tái)。此前簡(jiǎn)裝出租，大概率都要拆除重新裝修的。

價(jià)格方面，也能談個(gè)5萬(wàn)左右。

第三套房子是位于5樓的西邊套，雖是邊套，但朝南采光只能算一般。房源建筑面積同樣約88㎡左右，報(bào)價(jià)472萬(wàn)。

相比中間套，邊套門前就一條過(guò)道，可以用來(lái)擺放鞋柜等。

戶型三房?jī)蓮d一衛(wèi)，兩個(gè)次臥朝北，其中一個(gè)次臥面積比較小，只能放一張小床或者設(shè)計(jì)成榻榻米。客廳大小和第一套差不多，但沒有包陽(yáng)臺(tái)。衛(wèi)生間干濕分離。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，邊套的門框要比中間套稍大一點(diǎn)。這位房東做成了子母門，采用電子門鎖。

室內(nèi)裝修比較簡(jiǎn)潔干凈，以白色為主，整條墻面為乳膠漆，客廳背景墻也是白色的。全屋中央空調(diào)，除了廚房和衛(wèi)生間采用地磚之外，其余地面都是地板。

中介小哥透露，這套房源的房東心態(tài)也比較高，預(yù)計(jì)還可以便宜一點(diǎn)，但只能在5萬(wàn)以內(nèi)。

不過(guò)，中介小哥也告訴我：“談價(jià)不要抱有太大希望。目前這里的次新房房東心態(tài)都比較高，有時(shí)候談著談著反而漲價(jià)了。”

以上房源全部沒有滿5年，還需另外支付營(yíng)業(yè)稅。

目前，小區(qū)車位大概是28萬(wàn)一個(gè)。

據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，紫金名門6月已經(jīng)成交了6套，單價(jià)最高一套為45636元/㎡，房源為88㎡，最低一套為32784元/㎡，房源為63㎡。

按照中介小哥的介紹，目前這個(gè)小區(qū)價(jià)格都要在4萬(wàn)元/㎡以上了，甚至有些在5萬(wàn)元/㎡。3萬(wàn)+的網(wǎng)簽價(jià)，不排除有做低的可能性。

03

首開·國(guó)風(fēng)美域

樓幢無(wú)遮擋，有三房?jī)尚l(wèi)戶型

隨后，我們來(lái)到了首開·國(guó)風(fēng)美域。

這個(gè)樓盤是首開地產(chǎn)在杭州的第一個(gè)項(xiàng)目，2017年交付。

小區(qū)總共只有6幢，樓棟呈L字形排開，其中1幢與其余5幢隔著一條小路。

由于小區(qū)南面就是留石高架路，沒有建筑物遮擋，整盤采光都還不錯(cuò)。但是也有劣勢(shì)，那就是噪音影響比較嚴(yán)重。

建筑外立面整體以米黃色為主，架空層用的是石材，上面用的都是真石漆。整體保養(yǎng)還不錯(cuò)，基本沒有脫落的情況。

園區(qū)雖小，但也基本“五臟俱全”。走入園區(qū)十幾米，就是一處水系景觀，再往里走，還有籃球場(chǎng)、兒童游樂區(qū)等。景觀基本都在高架和樓幢的中間。

綠植茂密，再加上高架旁邊自帶的綠化帶，一眼望去，綠意怏然。

小區(qū)一樓全架空，擺放了一些桌椅，還有一些私人的電瓶車。不過(guò)，雖然有電瓶車，但擺放還比較整體。

綠城物業(yè)來(lái)管理，小區(qū)的整潔度和安全性還是有保障的。物業(yè)費(fèi)每月2.58-4.8元/㎡。

入戶大堂需要刷卡進(jìn)入，門框以金色為主，目測(cè)挑高約4-5米，有小型吊燈增加美觀度。

梯戶比為兩梯四戶。幾個(gè)盤看下來(lái)，國(guó)風(fēng)美域的電梯最賺我的好感。日立品牌，電梯內(nèi)以金色花紋和紅色木板為主，很豪華的感覺，使用感受很穩(wěn)很快。

小區(qū)也是毛坯交付，所以每個(gè)房間裝修都有不同。

我看的第一套房，16樓邊套，建筑面積約89㎡，掛牌價(jià)480萬(wàn)。

邊套有一個(gè)好處，就是門口過(guò)道可以自己利用起來(lái)，擺放一些東西。

戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，兩房朝南，客廳朝西帶飄窗，全明設(shè)計(jì)。主臥帶陽(yáng)臺(tái)，有獨(dú)立衛(wèi)生間；北面次臥比較小，目測(cè)只有6㎡都不到，不過(guò)也能放下一張小床。

裝修方面，風(fēng)格比較簡(jiǎn)潔。柜子設(shè)計(jì)比較多，比如玄關(guān)柜、走道邊柜等。全屋中央空調(diào)，乳膠漆墻面，沒有做背景墻。客廳地面為灰色地磚，臥室為淺棕地板。廚房為燃?xì)庠睢⒂蜔煓C(jī)兩件套。

第二套是同一幢樓的頂樓邊套，戶型與上一套基本一致。

裝修風(fēng)格有些差異，客廳采用的是黃色漸變地磚，臥室用的是深棕色地板，室內(nèi)用的是立式和掛式空調(diào)。廚房有燃?xì)庠睢⒂蜔煓C(jī)、消毒柜三件套。

由于是頂樓，價(jià)格會(huì)比上一套更有優(yōu)勢(shì)，報(bào)價(jià)438萬(wàn)。

第三套，建筑面積約89㎡中間套，報(bào)價(jià)440萬(wàn)。

房源三房?jī)蓮d一衛(wèi)，三開間朝南，客廳帶陽(yáng)臺(tái)。朝南兩個(gè)臥室都比較大，北面次臥比較小。

裝修相對(duì)一般，全屋墻面乳膠漆，除廚房和衛(wèi)生間之外，地面都是地板，沒有裝中央空調(diào)。

從戶型來(lái)說(shuō)，國(guó)風(fēng)美域的邊套更占優(yōu)勢(shì)，可以達(dá)到三房?jī)尚l(wèi)，中間套基本只有三房一衛(wèi)。在這次看的小區(qū)中，很少有房源能做成三房?jī)尚l(wèi)的。

另外，小區(qū)車位也是約28萬(wàn)一個(gè)。

小區(qū)自帶一些底商，但運(yùn)營(yíng)情況一般，很多已經(jīng)關(guān)門了。

相對(duì)而言，這個(gè)小區(qū)成交算比較少的。據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，自農(nóng)歷年后，國(guó)風(fēng)美域共成交了6套，成交價(jià)基本都在4萬(wàn)/㎡以上，最高達(dá)48954元/㎡，是一套90㎡房源。

單從簽約價(jià)來(lái)看，國(guó)風(fēng)美域從去年到今年，還是有一個(gè)明顯漲幅的。

04

寶嘉譽(yù)府

樓幢不高，景觀設(shè)計(jì)還不錯(cuò)

第三站，寶嘉譽(yù)府。

寶嘉譽(yù)府的外立面顏色和國(guó)風(fēng)美域有些相似，以米黃色為主，一二層為石材干掛，上面幾層是真石漆。

雖然是2018年交付的房子，但從外立面來(lái)看，已經(jīng)有明顯的修補(bǔ)痕跡了。

從南門入口進(jìn)入，門口處有較大一片地方處于“人車混流”狀態(tài)。再往里走，才是人車分流。

相比別的小區(qū)，寶嘉譽(yù)府的樓幢最低，只有19層，南北兩排布局，其中一排房子沿著留石高架路。

兩排房子中間，幾乎都被景觀配套填滿。園區(qū)景觀做了一些氛圍感的設(shè)計(jì)，有歐式風(fēng)格的亭子、室外休憩室、大草坪等等，綠植茂盛。由于景觀充足，走道不算很寬敞。

據(jù)中介小哥介紹，物業(yè)為寶嘉物業(yè)，每月2.75元/㎡。從園區(qū)的整潔度來(lái)看，管理得還不錯(cuò)。

一層架空，有一些簡(jiǎn)單的活動(dòng)設(shè)施和座椅，供業(yè)主娛樂休閑使用。

入戶大堂門廳不大，挑高大概有3-4米，走到電梯的話還需要穿過(guò)一小段走廊。大廳頂上不是常見的吊燈，而是做了有設(shè)計(jì)感的白色吊頂及一些小燈飾。

整個(gè)小區(qū)有兩梯四戶、三梯六戶兩種梯戶比。其中，三梯六戶的中間電梯，為雙開門設(shè)計(jì)。換句話說(shuō)，基本以一梯兩戶為主。

第一套，我看的是低樓層的約89㎡中間套，明面掛牌390萬(wàn)。但實(shí)際房東已經(jīng)來(lái)了通知，起碼要420萬(wàn)。

房源為純毛坯，從買來(lái)至今沒有動(dòng)過(guò)。得房率算比較高的，有一些拓展面積，可以做成三房?jī)蓮d一衛(wèi)。三開間朝南，其中一個(gè)臥室?guī)ш?yáng)臺(tái)，衛(wèi)生間做了干濕分離。

這套房子正好沿馬路一面，雖然開發(fā)商已經(jīng)做了兩層玻璃，但效果一般。哪怕關(guān)了窗和門，依然還有比較嘈雜的聲音，預(yù)計(jì)到晚上，聲音會(huì)更明顯。

如果考慮自住的購(gòu)房者，建議買來(lái)之后自己再換一下隔音玻璃會(huì)很好。

另外，我還看了一套精裝修房源，也是中間套約89㎡，報(bào)價(jià)450萬(wàn)。

房源為三房?jī)蓮d一衛(wèi)，三開間朝南，客廳帶陽(yáng)臺(tái)，廚房干濕分離。

裝修還不錯(cuò)，客廳、過(guò)道地面為地磚，還做了一些線條設(shè)計(jì)；臥室地面為地板；全屋乳膠漆墻面，不過(guò)背景墻已經(jīng)做好了。

我看的兩套房源，都是三房一衛(wèi)戶型。不過(guò)，按中介小哥所說(shuō)，這個(gè)小區(qū)也有三房?jī)尚l(wèi)戶型，房源就比較少，拿出來(lái)賣的更少。

另外，小區(qū)車位約25萬(wàn)一個(gè)。

據(jù)手邊找房數(shù)據(jù)顯示，寶嘉譽(yù)峰6月還沒有成交，5月成交了兩套：一套建筑面積約107㎡，總價(jià)395萬(wàn)，單價(jià)37068元/㎡；一套建筑面積約90㎡，總價(jià)387萬(wàn)，單價(jià)43202元/㎡。

05

都市水鄉(xiāng)水秀苑

經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格便宜

緊接著，我們來(lái)到了都市水鄉(xiāng)水秀苑。

這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，平均房?jī)r(jià)要比上面三個(gè)次新房小區(qū)低1萬(wàn)多/㎡。但畢竟一分價(jià)格一分貨，小區(qū)品質(zhì)和上面三個(gè)完全不能比。

建筑外立面為棕紅色，空調(diào)外機(jī)裸露且參差不齊，還有一些綠色的雨棚，確實(shí)不怎么美觀。

進(jìn)去園區(qū)，人車不分流，地面也停著很多車輛。據(jù)中介小哥介紹，地上車位是出租的，先到先得，一個(gè)月100元，地下車位18萬(wàn)一個(gè)。

園區(qū)內(nèi)，綠植是茂密的，但景觀比較簡(jiǎn)單，整潔程度也一般。

物業(yè)有中奧物業(yè)負(fù)責(zé)，每月0.8元/㎡費(fèi)用。

入戶門很簡(jiǎn)單，是老式的鐵門，不過(guò)為了保障安全性，也設(shè)計(jì)了密碼鎖。入戶廳小而窄，也沒有多余的設(shè)計(jì)感，頂上就是一盞普普通通的燈。電線、水管等裸露在外面。

梯戶比為一梯兩戶，過(guò)道的墻體是普通的乳膠漆墻面。

我看的第一套是頂樓邊套，建筑面積約92㎡，報(bào)價(jià)320萬(wàn)。另外，這套房源有很大一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，就是已經(jīng)滿五年了，不需要支付額外的營(yíng)業(yè)稅。

房源正好位于整個(gè)小區(qū)的最南面，前面是一條河，完全無(wú)遮擋，采光還不錯(cuò)。隔壁是一所中學(xué)，可能會(huì)略微有點(diǎn)吵。

房源三房?jī)蓮d一衛(wèi)，兩房朝南，主臥有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。由于是房子此前用來(lái)出租，房東將房間做了一些改造。

裝修肯定是不行的，需要全部拆除重新裝修。

值得注意的是，房間內(nèi)部我發(fā)現(xiàn)了好幾處漏水過(guò)的痕跡。好在，房東已經(jīng)再露臺(tái)再次做了一層防水層。

中介小哥告訴我：“這套房子看的人挺多的，我有一個(gè)客戶也看中了這套房子，最近沒空，打算周末就來(lái)看看。”

第二套是建筑面積約91㎡邊套，報(bào)價(jià)330萬(wàn)。

房源三房?jī)蓮d一衛(wèi)，兩房朝南，全明設(shè)計(jì)。除了一個(gè)朝北臥室比較小之外，別的空間都還可以。

和上一套相比，裝修好很多，臥室為底板，客廳為地磚，還做了玄關(guān)柜，主臥帶陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)已經(jīng)包好了。

總的來(lái)說(shuō)，都市水鄉(xiāng)水秀苑用來(lái)居住沒有問題。一些資金不足的剛需購(gòu)房者，可以考慮考慮。

據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)6月已經(jīng)簽約了3套，單價(jià)都在3萬(wàn)/㎡出頭，最高單價(jià)為33300元/㎡，是一套93㎡房源。

06

金地自在城

共9個(gè)園區(qū)，復(fù)式、平層都有

最后一站，我們選擇了金地自在城。

相比別的小區(qū)，金地自在城非常復(fù)雜，共有9個(gè)園區(qū)，7000多套房源，有復(fù)式、平層、洋房等多種產(chǎn)品類型。

外立面方面，復(fù)式幾乎是黃色和紅褐色為主，平層外立面上層為黃色瓷磚，一二三層為灰棕色石材。我看了好幾個(gè)園區(qū)，幾乎沒有發(fā)現(xiàn)有脫落的情況。

每個(gè)園區(qū)大小不同，景觀配套略有差別。物業(yè)為金地物業(yè)，物業(yè)費(fèi)2元/月/㎡左右。

值得一提的是，金地自在城是我當(dāng)天看的所有小區(qū)中，唯一一個(gè)精裝修交付的小區(qū)，不過(guò)精裝配置一般般。

我看了兩套房子，分別位于樂活灣和瑪瑙灣。

第一套，樂活灣的約88㎡房源，報(bào)價(jià)420萬(wàn)。房源滿五唯一，只需支付契稅。

樂活灣只有3幢，設(shè)計(jì)為開放式園區(qū)，一樓為商鋪，有點(diǎn)像酒店式公寓。不過(guò)它確實(shí)是住宅產(chǎn)品。

入戶大堂需要密碼進(jìn)入，整體還是比較寬敞的，頂上是有設(shè)計(jì)感的大燈，目測(cè)挑高4米左右。

梯戶比為兩梯十六戶，電梯為奧的斯品牌。

房源正常戶型全部為復(fù)式。我看的這套，三房?jī)蓮d一衛(wèi)，外加半個(gè)衛(wèi)生間，只安裝了馬桶。一樓為餐客廳和廚房和半個(gè)衛(wèi)生間，二樓為三個(gè)臥室和衛(wèi)生間。三個(gè)臥室尺度都很舒適。

目前房東還在自住，裝修還不錯(cuò)，墻面是墻布，餐廳、廚房、衛(wèi)生間用的是地磚，其余都用的地板。墻面是墻布。廚房有燃?xì)庠詈陀蜔煓C(jī)兩件套。

聽中介小哥的意思，這套房源的房東非常誠(chéng)心，底價(jià)可以還到410萬(wàn)，可能還不止。

第二套，瑪瑙灣的約89㎡中間套，報(bào)價(jià)500萬(wàn)。

和樂活灣不同，瑪瑙灣是正常的園區(qū)，梯戶比為兩梯四戶，房源全部是平層。

由于我到金地自在城看房的時(shí)候，時(shí)間已經(jīng)是晚上了。保安不允許我們我們看房，無(wú)奈之下，我們只能從一側(cè)小門進(jìn)入園區(qū)。

園區(qū)內(nèi)沒有全人車分流，路面也停了一些車輛。“地上車位誰(shuí)先來(lái)誰(shuí)停，地下車位要么買，要么月租，買的話大概30萬(wàn)一個(gè)。”

我看的這套房源為三室兩廳一衛(wèi)，三開間朝南，朝南次臥帶陽(yáng)臺(tái)，已經(jīng)包好了。

入戶有一個(gè)“小花園”，廚房就設(shè)計(jì)在了“小花園”里，另外還擺放了柜子。在往里走，還有一扇門，才正式算進(jìn)入屋內(nèi)。

從空間尺度來(lái)說(shuō)，這套平層比樂活灣的復(fù)式略顯小一些。

裝修方面，全屋墻紙，除了廚房和衛(wèi)生間之外，地面都用了地板，廚房是三件套，客廳有中央空調(diào)，臥室都是掛式空調(diào)。

雖然這套房源鑰匙就在中介小哥手上，但房東卻不怎么誠(chéng)心賣房。主要是因?yàn)榉繓|自己也想買新房，但還沒買好。

按中介小哥所說(shuō)，金地自在城平層中間套89㎡戶型基本差不多，有些戶型的陽(yáng)臺(tái)在客廳。另外，東苑的陽(yáng)臺(tái)會(huì)比西苑的小一點(diǎn)，瑪瑙灣就屬于東苑。

由于當(dāng)天比較趕時(shí)間，中介小哥只能簡(jiǎn)單地幫我找了兩套房子，事實(shí)上還有其他性價(jià)比高的房子。“正常來(lái)說(shuō)，89㎡的房子，復(fù)式成交價(jià)在420萬(wàn)，平層在480萬(wàn)。”

據(jù)手邊買房數(shù)據(jù)顯示，樂活灣6月成交了2套：一套79㎡，總價(jià)315萬(wàn)，單價(jià)39678元/㎡；另一套88㎡，總價(jià)330萬(wàn)，單價(jià)37402元/㎡。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，樂活灣的價(jià)格差異很大。小戶型價(jià)格很高，5月成交的37㎡，單價(jià)高達(dá)57390元/㎡。

東苑6月成交了5套，單價(jià)基本都在5萬(wàn)/㎡以上，最高一套達(dá)54888元/㎡，房源建筑面積約89㎡。

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二手房選盤建議

三墩在這一輪市場(chǎng)中，二手房也有一些上漲。

比如這次跑的寶嘉譽(yù)府、國(guó)風(fēng)美域、紫金名門等盤，89㎡平均上漲了20-30萬(wàn)左右。

漲價(jià)原因有三點(diǎn)：一是受二手房整體行情影響，價(jià)格自然上漲；二是新房市場(chǎng)過(guò)熱，房東惜售心態(tài)嚴(yán)重；三是學(xué)區(qū)加持。

目前，三墩次新房房東心態(tài)確實(shí)比較高，甚至還有可能出現(xiàn)臨時(shí)反悔的情況。

在談價(jià)時(shí)，談崩的也有。中介小哥就告訴我：“上周有一天，我一個(gè)同事從下午談到晚上，四套全崩了，其實(shí)也就1-2萬(wàn)的事情。”

不過(guò)，相對(duì)于三墩北，三墩的房?jī)r(jià)還是要友好一些的。

沒有剛交付的次新房刺激，放在整個(gè)大杭州里，三墩有些次新房漲幅算是比較溫和的。當(dāng)然，也有部分小區(qū)由于業(yè)主預(yù)期以及學(xué)區(qū)原因，漲幅較大，比如金地自在城、協(xié)安紫郡等。

以下，針對(duì)這次實(shí)地探訪的5個(gè)小區(qū)，我們給出了選盤建議：

不談價(jià)格，光看小區(qū)品質(zhì)：紫金名門＞國(guó)風(fēng)美域≈寶嘉譽(yù)府≈金地自在城＞都市水鄉(xiāng)水秀苑。

紫金名門的外立面最有設(shè)計(jì)感，園區(qū)景觀配置也比較用心，還是人車分流，入戶大堂也很氣派。綜合來(lái)看，紫金名門的園區(qū)品質(zhì)最高。

另外三個(gè)商品房小區(qū)，各有優(yōu)缺點(diǎn)。國(guó)風(fēng)美域雖然外立面保養(yǎng)不錯(cuò)，人車分流，但畢竟小區(qū)不大；金地自在城小區(qū)品質(zhì)可以，但沒有人車分流，而且不同園區(qū)景觀配套也不同；寶嘉譽(yù)府園區(qū)景觀設(shè)計(jì)不錯(cuò)，但外立面已經(jīng)有明顯的修補(bǔ)痕跡。

戶型的話，從約89㎡來(lái)看，國(guó)風(fēng)美域≈金地自在城≈寶嘉譽(yù)府＞紫金名門＞都市水鄉(xiāng)水秀苑。

國(guó)風(fēng)美域、金地自在城、寶嘉譽(yù)府都有三房?jī)尚l(wèi)、三房一衛(wèi)戶型，有些就看房東的設(shè)計(jì)了；紫金名門的89㎡，都為三房一衛(wèi)。

如果考慮地鐵因素，國(guó)風(fēng)美域＞都市水鄉(xiāng)水秀苑＞金地自在城＞紫金名門＞寶嘉譽(yù)府。

國(guó)風(fēng)美域、都市水鄉(xiāng)水秀苑距離三墩站最近，直線在200-400米之間；金地自在城很大，東苑距離金家渡站約500米；再其次就是紫金名門，距離地鐵站約650米；最后是寶嘉譽(yù)府，距離地鐵站約1公里。

如果考慮噪音影響，紫金名門＞都市水鄉(xiāng)＞金地自在城＞國(guó)風(fēng)美域≈寶嘉譽(yù)府。

國(guó)風(fēng)美域、寶嘉譽(yù)府都緊靠著留石高架；紫金名門距離高架直線約400米；都市水鄉(xiāng)水秀苑緊鄰古墩路，距離高架約600米；金地自在城靠近杭長(zhǎng)高速，具體看什么園區(qū)。

從學(xué)區(qū)來(lái)看，金地自在城＞寶嘉譽(yù)府＝紫金名門＝國(guó)風(fēng)美域≈都市水鄉(xiāng)水秀。

金地自在城學(xué)區(qū)為文理小學(xué)，寶嘉譽(yù)府、紫金名門、國(guó)風(fēng)美域的學(xué)區(qū)都是三墩小學(xué)，都市水鄉(xiāng)水秀苑讀文一街小學(xué)秀水校區(qū)。

從投資角度來(lái)看，金地自在城＞紫金名門＞國(guó)風(fēng)美域＞寶嘉譽(yù)府＞都市水鄉(xiāng)水秀。

金地自在城有學(xué)區(qū)加持，未來(lái)溢價(jià)能力預(yù)計(jì)更好；紫金名門靠產(chǎn)品取勝，地鐵也不遠(yuǎn)；國(guó)風(fēng)美域距離地鐵最近。

不過(guò)，我是不建議投資的，從去年到今年，金地自在城漲幅最大，其次是紫金名門。二手房漲到現(xiàn)在，已經(jīng)處于高位了，短期很難再實(shí)現(xiàn)價(jià)格跨越。

拓展知識(shí)：