前沿拓展：

去年11月初，寶山全新盤(pán)西江悅初見(jiàn)雛形，那時(shí)候售樓處尚未開(kāi)放，工地的圍擋上還赫然是陽(yáng)光城西江悅幾個(gè)字。

時(shí)至今日，隨著陽(yáng)光城的退出，西江悅也悄然更名換姓，由陽(yáng)光城西江悅搖身一變?yōu)樘彀蚕髱Z·西江悅。

近日，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)實(shí)地走訪了該項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)傳聞中排隊(duì)購(gòu)房、人擠人的現(xiàn)象并不存在，不僅如此，在位置不占優(yōu)勢(shì)、周邊配套匱乏、價(jià)格比較高等多重因素制約下，相比板塊其他樓盤(pán)，反而關(guān)注度并不高，據(jù)銷(xiāo)售人員表示，項(xiàng)目3天僅130余組客戶參與認(rèn)購(gòu)。

地段與功能不相適

“剛需買(mǎi)不起、改善看不上”——一位網(wǎng)友的評(píng)論道破了某些地段與功能不相適的樓盤(pán)宿命，而這句話顯然也戳中了天安象嶼·西江悅的痛處。

此次取證，項(xiàng)目均價(jià)約44392元/㎡，這個(gè)價(jià)格，放眼整個(gè)羅店，并不低。

早前，項(xiàng)目一路之隔的華潤(rùn)卓越玲瓏悅府，洋房和疊墅銷(xiāo)售均價(jià)也僅有43000元/㎡。

此外，據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，作為寶山首例超低能耗住宅，天安象嶼·西江悅具備外圍護(hù)（外墻和門(mén)窗）保溫性能高、門(mén)窗氣密性佳、房屋居住熱工性能舒適度佳等優(yōu)點(diǎn)，在降低建筑能耗的同時(shí)又提高了居住舒適度。

裝修方面除了基礎(chǔ)精裝，還將配備地暖、中央空調(diào)、新風(fēng)三件套，此外還有摩恩、toto或科勒廚盆及廚盆龍頭；方太吸油煙機(jī)、燃?xì)庠睿缓枴⒚赖摹⑷f(wàn)家樂(lè)燃?xì)鉄崴鳎评振R桶、臺(tái)盆、龍頭；摩恩衛(wèi)浴；歐普、美的浴霸，整體裝標(biāo)在線。

然而，當(dāng)小鳳凰參觀項(xiàng)目的樣板間時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)樣板間的木地板出現(xiàn)了空鼓現(xiàn)象。

配套方面，除了社區(qū)內(nèi)的常規(guī)配套以外，令人眼前一亮的是天安象嶼·西江悅自帶高端悅會(huì)館，設(shè)有閱讀書(shū)吧、室內(nèi)泳池、健身房、瑜伽室等元?dú)饪臻g。

然而，據(jù)知情者透露，悅會(huì)館付費(fèi)才能使用，運(yùn)營(yíng)前幾年針對(duì)業(yè)主開(kāi)放，后面或?qū)?huì)對(duì)外開(kāi)放。

墓園比商配更近

天安象嶼·西江悅項(xiàng)目位于寶山羅店潘涇路，走在潘涇路上，情況卻遠(yuǎn)不如宣傳上描述的那么美好。

“一軌兩橫四縱”，交通條件聽(tīng)上去不錯(cuò)。

可是，就實(shí)地所見(jiàn)，天安象嶼·西江悅周邊路網(wǎng)環(huán)繞不假，有上海繞城高速、月羅公路、滬太公路、蘊(yùn)川路等多條主干道，但是，除了月羅公路距項(xiàng)目1.3公里左右，其他幾條主干道距項(xiàng)目都在3公里以外。

至于宣傳中的地鐵7號(hào)線，我們用百度地圖量得，雖然項(xiàng)目與地鐵7號(hào)線美蘭湖站直線距離約2.5公里，而經(jīng)過(guò)肉測(cè)，從地鐵站去往項(xiàng)目實(shí)地距離約4.2公里，乘坐公交大約47分鐘才能到，自駕約13分鐘，步行的話則需要1個(gè)小時(shí)的時(shí)間。

即享型生活配套，可觸可感的萬(wàn)象景圖，這是宣傳中描繪的天安象嶼·西江悅。

近幾年，羅店板塊的商業(yè)起得挺快，已運(yùn)營(yíng)的有美蘭湖地鐵站邊的商業(yè)街、寶龍廣場(chǎng)、寶山天街以及在建中的中集金地美蘭城商業(yè)中心。

但落到天安象嶼·西江悅，可用一句話概括“ 熱鬧是他們的，我什么也沒(méi)有。”

夸張嗎？可的確如此。目前，項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)一片空白，沒(méi)有任何品牌商業(yè)配套。

項(xiàng)目距離美蘭湖地鐵站邊的商業(yè)街以及在建中的中集金地美蘭城商業(yè)中心直線約2.5公里，公交需要47分鐘，自駕約13分鐘；而羅店寶龍廣場(chǎng)、寶山天街也都距項(xiàng)目在4公里以外。

無(wú)論交通還是商業(yè)，都算不上天安象嶼·西江悅的“核心賣(mài)點(diǎn)”，挑大梁的還是教育。天安象嶼·西江悅門(mén)前的潘涇路號(hào)稱“一條書(shū)院人文走廊”，的確，這樣的自信不是空穴來(lái)風(fēng)，世外學(xué)校的師資力量畢竟在上海是名列前茅的。

不過(guò)，周邊所謂“名校”并沒(méi)有看上去那么香，首先，于新房樓盤(pán)來(lái)講，學(xué)區(qū)一直都是待定的，所以以學(xué)區(qū)為賣(mài)點(diǎn)來(lái)講無(wú)疑是“耍流氓”。

其次，在魔都，掛著“世外”名字的學(xué)校有很多，常常會(huì)讓大家看得眼花繚亂，稍微了解過(guò)的人會(huì)知道一個(gè)詞：世外系，世外系又分為直屬校和托管校，而上海世外教育集團(tuán)附屬美蘭湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校則屬于托管校，并不屬于我們經(jīng)常提及的直屬校。

一直以來(lái)，生態(tài)環(huán)境都是羅店板塊新房的加分項(xiàng)。天安象嶼·西江悅自然不會(huì)錯(cuò)過(guò)，一句“未來(lái)將實(shí)現(xiàn)三大公園環(huán)繞，彌足珍貴的城市綠肺”吸睛無(wú)數(shù)。

內(nèi)景先不提，單論外環(huán)境，它是否真的達(dá)到城市綠肺 ？我們是存疑的。

項(xiàng)目北側(cè)、東側(cè)，一河（路）之隔便是寶山工業(yè)園區(qū)，兩公里左右有中集寶偉工業(yè)公司、達(dá)克羅涂復(fù)工業(yè)公司等，環(huán)境如何想必大家都會(huì)清楚，交房后或?qū)?huì)面對(duì)各種污染。

不止如此，走在潘徑路上，隨處可見(jiàn)的就是集卡，平均1分鐘就會(huì)有2-3輛集卡。

它還有一個(gè)很尷尬的地方，項(xiàng)目北側(cè)直線距離2公里左右便是寶羅瞑園，百度資料顯示，上海寶羅瞑園是由上海市民政局批準(zhǔn)于1988年?duì)I建的永久性墓園。

區(qū)域新房冷熱不均

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海站不完全統(tǒng)計(jì)，2021年至今，羅店板塊內(nèi)共2個(gè)新房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，從開(kāi)盤(pán)去化來(lái)看，呈現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)。

建發(fā)·云錦灣憑借著距離地鐵近、周邊配套齊全這一優(yōu)勢(shì)，兩次推盤(pán)，認(rèn)購(gòu)率都在90%以上，且首開(kāi)觸發(fā)積分；而距離地鐵稍遠(yuǎn)、周邊配套待完善的華潤(rùn)卓越玲瓏悅府情況并不理想。

2021年5月31日，華潤(rùn)卓越玲瓏悅府加推391套房源，來(lái)自東方公證處數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目?jī)H有88組有效意向認(rèn)購(gòu)客戶參與搖號(hào)，雖然認(rèn)購(gòu)情況較首開(kāi)略有好轉(zhuǎn)，但是仍不足三成。

有了前車(chē)之鑒，此次開(kāi)盤(pán)，為了順利銷(xiāo)售，天安象嶼·西江悅啟動(dòng)中介分銷(xiāo)為樓盤(pán)造勢(shì)，然而，在龐大的中介資源支持下，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)情況還是有點(diǎn)不盡如人意。

“因?yàn)槭枪ぷ魅盏年P(guān)系，目前認(rèn)購(gòu)人數(shù)并不多，3天差不多130組，估計(jì)周末會(huì)增加很多”，銷(xiāo)售人員告訴小鳳凰，資料顯示，天安象嶼·西江悅于2月28日開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)金額50萬(wàn)元，認(rèn)購(gòu)截止時(shí)間為3月6日。

而反觀板塊內(nèi)的另一樓盤(pán)——保利云上潯光，項(xiàng)目距離美蘭湖地鐵站約800米，目前在驗(yàn)資中，據(jù)銷(xiāo)售人員表示，項(xiàng)目目前驗(yàn)資人數(shù)已超過(guò)600組。

開(kāi)發(fā)商頻繁曝出問(wèn)題

西江悅本來(lái)是陽(yáng)光城準(zhǔn)備重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

但陽(yáng)光城在去年10月份傳出債務(wù)危機(jī)，繼資金鏈危機(jī)后又接連經(jīng)歷了流動(dòng)性危機(jī)，股債雙殺。在2021年12月22日，陽(yáng)光城退出紹興光逸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%股權(quán)，變更后，由天安中國(guó)（昆山象盛合投資合伙企業(yè)（有限合伙））、上海象嶼置業(yè)有限公司分別持股51%、49%。

早前，象嶼地產(chǎn)也屬于合作方，只不過(guò)那時(shí)僅占股40%。

作為福建廈門(mén)當(dāng)?shù)孛餍瞧髽I(yè)象嶼集團(tuán)旗下的子公司，規(guī)模在百億左右的象嶼地產(chǎn)和集團(tuán)內(nèi)其他重點(diǎn)業(yè)務(wù)板塊相比，貢獻(xiàn)十分有限。或許也因集團(tuán)的重心并未放在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，長(zhǎng)久以來(lái)，象嶼地產(chǎn)一直不溫不火。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，象嶼地產(chǎn)的全口徑銷(xiāo)售額分別為79.7億元、69億元、122.7億元，2020年位列行業(yè)第157位。

在此之外，其銷(xiāo)售的項(xiàng)目經(jīng)常被曝出各種問(wèn)題。

2020年昆山象嶼都城銷(xiāo)售挪用房款，涉及金額達(dá)2400萬(wàn)。該項(xiàng)目因銷(xiāo)售卷款跑路陷入紛爭(zhēng)，數(shù)十位業(yè)主房款被騙取挪用，在銷(xiāo)售人員徐某被刑事調(diào)查后，開(kāi)發(fā)商只給出“是該銷(xiāo)售人員私刻公章、做陰陽(yáng)合同，利用職務(wù)之便造成現(xiàn)在情況”的結(jié)論。

2017年，象嶼地產(chǎn)卷入“捂盤(pán)”風(fēng)波。媒體報(bào)道稱，上海象嶼地產(chǎn)所屬樓盤(pán)象嶼上海年華在取得銷(xiāo)售許可證后，共有895套房源，但在一年后僅銷(xiāo)售209套房源。

而更神奇的是，在2021年6月份，有消息稱，象嶼上海年華加推80套新房，從公示的材料中可以看出，該批次推出的房源其預(yù)售證為2016年、2015年，原應(yīng)定于2016年、2015年推出。

結(jié)語(yǔ)：

作為剛需，天安象嶼·西江悅最大的優(yōu)勢(shì)就是距離靜安寺、人民廣場(chǎng)商圈足夠近，但是主要的問(wèn)題還是價(jià)格以及通勤問(wèn)題。

作為改善，項(xiàng)目周邊的配套又實(shí)實(shí)在在的讓有錢(qián)人不愿意過(guò)來(lái)，畢竟，雖然都是美蘭湖板塊，但是潘涇路東西兩側(cè)可謂是兩個(gè)環(huán)境，一個(gè)是環(huán)境優(yōu)美的別墅區(qū)，一個(gè)是緊鄰工業(yè)園的住宅區(qū)。

拓展知識(shí)：

美蘭區(qū)維修燃?xì)庠?/h2>

　　如果燃?xì)庠畛霈F(xiàn)問(wèn)題時(shí)，會(huì)給家里帶來(lái)不便，所以，在使用燃?xì)庠顣r(shí)，還要懂得一維修 方法 ，這樣一來(lái)，才能及時(shí)的解決問(wèn)題，那么，維修燃?xì)庠畹姆椒ㄓ心男?下面和我一起來(lái)看看相關(guān)的問(wèn)題吧。

　　燃?xì)庠? 修理 方法

　　火焰不正常

　　1、有離火或者脫火的現(xiàn)象：這個(gè)時(shí)候很有可能是風(fēng)門(mén)太小，調(diào)整一下風(fēng)門(mén)就可以了。或者是因?yàn)槿細(xì)庠畹膲毫μ吡耍@個(gè)時(shí)候就可以適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)一下，如果不能解決的話就需要請(qǐng)燃?xì)庠罹S修的專業(yè)師傅來(lái)解決了。

　　2、其他現(xiàn)象：有時(shí)候不有長(zhǎng)時(shí)間的明火出現(xiàn)，或者是火焰太小，這個(gè)就需要更換一下出氣管的位置了。還有就是要注意的時(shí)候，如果自己動(dòng)手對(duì)燃?xì)庠罹S修的話一定要弄清楚燃?xì)庠畹男盘?hào)和一些基本信息

　　3、有輕微的回火現(xiàn)象：這個(gè)很有可能使氣壓太低，只需要提高氣閥的程度就可以了。或者是設(shè)計(jì)上有些不合理，火孔的直徑太大了，所使用的空間有太小了。

　　4、有漏氣或者異味：這個(gè)時(shí)候需要檢查的就是氣管是否破裂，或者是閥門(mén)的接頭處老化了，需要及時(shí)更換，更或者是沒(méi)有打燃，直接從新打就好了。

　　能點(diǎn)著火，一松手就滅

　　因現(xiàn)在國(guó)家規(guī)定，的燃?xì)庠罹弑仨氀b有意外熄保護(hù)裝置，這種現(xiàn)象與熄火保護(hù)裝置有關(guān)。熄火保護(hù)裝置工作原理：當(dāng)點(diǎn)著火后，熱電偶被火燒著受熱，使熱產(chǎn)生電，電再使閥體里的電磁線圈產(chǎn)生吸力把氣門(mén)打開(kāi)，這樣氣就能出來(lái)燃燒;當(dāng)火熄滅或熱電偶不被燒到，就沒(méi)有電，閥門(mén)就會(huì)自動(dòng)關(guān)閉，燃?xì)饩筒荒芘懦觯@樣起到安全的目的。這個(gè)現(xiàn)象，從下面幾點(diǎn)檢修：

　　1、點(diǎn)火后，火有沒(méi)有燒到熱電偶，如沒(méi)有，有可能火蓋沒(méi)放好，有可能對(duì)著熱電偶小孔被雜物或水堵住使火出不來(lái)，有可能熱電偶移位或下沉了，排除好即可;

　　2、點(diǎn)火后，火燒到熱電偶。有可能熱電偶本身?yè)p壞，更換即可;有可能是熱電偶與閥體的接口接觸不良。

　　回火，即聽(tīng)到啪啪聲

　　一般是風(fēng)門(mén)調(diào)得太小，使氣沒(méi)出到火蓋外而在爐頭內(nèi)腔燃燒造成，把風(fēng)門(mén)適當(dāng)調(diào)大即可

　　旋鈕按不下

　　一般是因?yàn)殚y體總成的旋鈕桿裝得不在面板孔，旋鈕底部被卡住，調(diào)整面板即可。

　　點(diǎn)不著火

　　出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題其實(shí)是常見(jiàn)的，因?yàn)橛泻芏嘣蚨紩?huì)造成這種現(xiàn)象。具體的有的現(xiàn)象和解決方法接下來(lái)我一一的為大家介紹吧。

　　1、氣壓太高，對(duì)電火花有沖擊：這個(gè)時(shí)候只需要做簡(jiǎn)單的對(duì)氣源做調(diào)整，降低氣壓就即可。輸出電纜破損，需要才能打火：更換一個(gè)新的，這個(gè)不能將就。

　　2、電源線有松動(dòng)或者是點(diǎn)火器的內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了大面積的損壞：直接更換點(diǎn)火器。脈沖點(diǎn)火器沒(méi)有電壓：需要安裝新的電池或者直接更換電池

　　3、點(diǎn)火的噴嘴太大，對(duì)電火花有影響：更換一個(gè)噴嘴即可膠管?chē)娮煊挟愇铮哼@個(gè)清理掉就好了啊。

　　4、脈沖點(diǎn)火開(kāi)關(guān)有輕微的接觸不良：只要簡(jiǎn)單的修理或者是更換開(kāi)關(guān)就好了。氣源開(kāi)關(guān)的氣壓不足：可以看一下是否是燃?xì)夤就饬恕！Ⅻc(diǎn)火電纜沒(méi)有和磁頭鏈接在一起：只需要用膠水或者膠布粘牢即可。

　　一般來(lái)說(shuō)燃?xì)庠钤谑褂弥校y免會(huì)出一點(diǎn)小問(wèn)題，但是要要找到原因，了解維修燃?xì)庠畹姆椒ǎ€是可以及時(shí)得到解決的，另外，如果是燃?xì)庠畋旧硪呀?jīng)損壞，對(duì)于這樣的情況，一般自己是無(wú)法解決的，所以，維修燃?xì)庠顣r(shí)，還得找專業(yè)的維修師傅

　　燃?xì)庠钍褂帽ｐB(yǎng)

　　1、根據(jù)國(guó)家規(guī)定，一般家用灶具的使用年限為8年，到期后用戶應(yīng)及時(shí)報(bào)廢，以免出現(xiàn)隱患。

　　2、經(jīng)常用檢查供氣管道的接口處是否泄漏，橡膠軟管是否完好，是否老化出現(xiàn)裂紋，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)更換。檢查步驟如下：

　　(1)、請(qǐng)用戶配置適量肥皂水，用于檢漏。

　　(2)、打開(kāi)通氣閥，使氣源暢通。

　　(3)、檢查減壓閥連接處是否漏氣(只適用于液化氣)：蘸少量肥皂水，滴在減壓閥與液化氣罐連接初，觀察是否有氣泡產(chǎn)生，如有氣泡產(chǎn)生，則需咨詢用戶更換減壓閥。

　　(4)、檢查連接軟管的接口處是否漏氣：同上述檢測(cè)方法實(shí)驗(yàn)。

　　(5)、如果上述方法仍不能夠解除漏氣現(xiàn)象，則需上門(mén)檢修

　　3、使用灶具的用戶，要定期清理火蓋上的火孔，防止堵塞并應(yīng)經(jīng)常清理爐頭內(nèi)的灰塵、蛛網(wǎng)等雜物。

　　4、灶具火蓋損壞后，一定要購(gòu)買(mǎi)原廠產(chǎn)品，不能隨意更換，以免造成燃燒狀態(tài)不良。

　　5、進(jìn)氣軟管長(zhǎng)期使用時(shí)，會(huì)老化或破損，形成安全隱患。因此進(jìn)氣軟管有老化現(xiàn)象時(shí)應(yīng)及時(shí)更換，切不可用膠布粘補(bǔ)后繼續(xù)使用。

　　6、使用人工煤氣或其他特殊氣源的用戶，須經(jīng)常清理火蓋上的火孔以免堵塞。

　　7、氣源不同，使用的燃?xì)庠钜矐?yīng)不同，這一點(diǎn)在選購(gòu)時(shí)請(qǐng)注意。如果您使用的氣源發(fā)生了變化，一定要請(qǐng)?jiān)瓘S家將您的灶具作相應(yīng)的改造后才能使用。

　　8、使用燃?xì)庠顣r(shí)人不要遠(yuǎn)離。萬(wàn)一發(fā)生泄漏或因偶然原因(風(fēng)吹、水溢出等)火焰熄滅時(shí)，應(yīng)立即關(guān)閉氣源總開(kāi)關(guān)，打開(kāi)門(mén)窗，迅速通風(fēng)換氣，切記不要點(diǎn)火或開(kāi)關(guān)電器，以防電火花引爆燃?xì)狻?/p>

　　燃?xì)庠钸x購(gòu)技巧

　　一、氣源類型

　　首先要清楚自己家里所使用的氣源，這是首要的，為什么呢?因?yàn)樘烊粴狻⑷斯っ簹膺€是液化石油氣所對(duì)應(yīng)的燃?xì)庠钍遣幌嗤模聿煌２灰列量嗫嗷隋X(qián)買(mǎi)回家。

　　消費(fèi)者應(yīng)注意包裝箱上的標(biāo)記，按照家中所使用的氣種選擇。目前農(nóng)村家庭多數(shù)使用液化氣，城市主要為天燃?xì)狻Ｔ谫?gòu)買(mǎi)時(shí)一定要問(wèn)清楚。

　　二、安全因素

　　目前市場(chǎng)上的家用燃?xì)庠钇放坪托吞?hào)非常多，如何能買(mǎi)到安全系數(shù)高，且品質(zhì)耐用的燃?xì)庠睿鞘忻褡顬殛P(guān)心的問(wèn)題。劣質(zhì)的燃?xì)庠钤谑褂弥谐３?huì)出現(xiàn)打火器卡死或失靈，脫火、黃焰(冒黑煙或紅火)、回火、傳火不良、火焰不均勻、小火熄火等現(xiàn)象，同時(shí)還埋下了安全隱患。

　　但是，我們一般人對(duì)燃?xì)庠顩](méi)有更多的了解，所以只能是認(rèn)品牌，因?yàn)槠放拼砹藢?shí)力，越好的品牌，他的產(chǎn)品安全性越可靠。

　　三、價(jià)格因素

　　這也是我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)時(shí)必須參考的一個(gè)因素。畢竟經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定購(gòu)買(mǎi)力啊。

　　那么怎么才能買(mǎi)同樣的燃?xì)庠睿ǜ俚腻X(qián)呢?我個(gè)人的意見(jiàn)是：網(wǎng)購(gòu)，當(dāng)前同一件商品網(wǎng)購(gòu)的成本一般會(huì)比在實(shí)體店購(gòu)買(mǎi)要低10%-30%,其中的奧妙想必不少人也知道。