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編者按：本文來自「第一財經」，作者：羅韜，36氪經授權轉載

“這一兩年都要把安全放在第一位。”被稱作房地產“周期王”的孫宏斌，又一次在公開場合語出驚人。這一次，他喊出的也許是開發商們共同的心聲。

步入2018年以來，逐漸歸回平穩的房地產市場，讓開發商開始意識到風險敞口增加，去年還處于迅猛擴張周期的企業，已悄然轉變經營風格。

在剛剛完結的中報披露期，包括融創、恒大、碧桂園等頭部公司在內的許多家房地產企業，都透露出重質降速、安全生產的信號。越來越注意到控制發展節奏，并有意淡化在年初既定的銷售目標。更為嚴峻的是，銷售難、回款難、融資難等問題讓每家房企都感受到陣陣寒意。

一家標桿房企的董事長在9月初的內部會議上，突然宣布暫停各個部門支出，重新核定預算，大有減少開支儲糧過冬的傾向。

降杠桿漸成趨勢

奔跑中的房地產企業，突然到了戛然而止的時刻。剛剛過去的中報季，大部分發展較快的房企都一改舉債擴張戰略，開始主動下調財務杠桿。

中國恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞在2018中期業績發布會上表示，公司注重適度增長，未來銷售規模每年增長20%~30%，因土地資源日益稀缺，要發揮已有土地儲備的效益，以實現可觀的利潤。

“前幾年公司負債很高是因為通過最大的負債去儲備土地資源，并通過布局二三線城市獲得大量的低價土儲。如今市場形勢發生變化，這種模式存在高風險。因此，為適應市場形勢變化，近年來恒大調整了一二線城市和三線城市的土儲比例；亦不再追求規模，而是注重有質量的增長。”夏海鈞說。

從恒大的中期業績看，凈負債率較去年末進一步下降至127.3%，降幅超三成，有息借款下降615億。從今年初，恒大就開始逐漸降低自己的負債水平，增加自己的安全系數。

夏海鈞表示，目前恒大最強勁的資源便是土地，公司要沖銷售規模是容易的事情，實現5000億乃至8000億并非難事，但公司目前的策略是關注利潤。

碧桂園同樣關注安全生產，碧桂園總裁兼執行董事莫斌在中期業績會上說：“碧桂園內部有一些目標的分解，相信在下半年我們把安全和質量放在第一位的時候，我們會相對放慢發展速度，騰出更多空間抓好各項管控。”

從中報看，截至2017年6月30日，碧桂園凈借貸比率為59.0%；加權平均借貸成本為5.81%。同時，碧桂園有息負債2939.21億（含銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可轉股債券），其中一年以內短期債務及長期債務當期部分僅為721.15億，占比24.54%，其余75.46%為長期債務。

“下一步我們希望持續均衡，公司下半年的整個投資會比較保守，也會嚴格地去控制，希望我們有更加均衡的業績表現。”孫宏斌告訴記者。

根據融創中報，融創總資產6699億，同比上年末的6231億增長468億；所有者權益635億，較上年末的606億增加29億。經營規模提升的同時，有息負債持續下降，較上年末減少近百億。

融創方面表示，降杠桿是公司的戰略選擇，隨著全國布局的初步完成，未來將減少資本性支出，減少融資額度；另外，逐年增加的利潤也將增厚股東權益。

除了一線房企外，很多二線房企同樣選擇降低自己的杠桿比率。

在香港的業績會上，融信中國董事局主席歐宗洪說：“融信不會刻意追求增長速度，我們關心的是公司高質量增長。”

從拿地端也可以看出融信的調整。今年上半年，融信的拿地步調也慢了下來，上半年獲取14宗地塊，平均成本約5383元/平方米。歐宗洪表示，上半年的土地價格比較高，公司拿地比較謹慎，估計下半年會比上半年的投資機會多。

融信中國首席財務官曾飛燕表示，未來融信會通過控總債、放緩投資等方式來繼續降低凈負債率，“總債預計在今年會下降，全年保守預計下降50億元的金額。”

根據中報，融信凈債務為463.09 億元，較2017年末下降5.37%；凈負債率為 140%，較2017年末下降 19 個百分點。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，2018年嚴監管態勢延續，開發商融資渠道將持續收緊，融資成本或繼續提高，開發商應積極降負債去杠桿，特別是小型房企將面臨巨大考驗。

業務收縮

雖然很多房企沒有明令說要進行裁員，但是業務構架調整卻有意無意讓一些人開始離開。

不久前，華夏幸福宣布解散天津公司，作為第一個大公司宣布解散重點區域公司，無疑是一個信號，并被認為是地產開始優化人員的第一步。不過，華夏幸福發布回應稱，公司沒有明確的裁員計劃。公司根據內外部環境的變化，對公司戰略進行了重新審視和梳理，對組織和布局做了局部的調整和優化。

不只是華夏幸福，綠地同樣進行了業務調整，要求對一些區域進行人員優化，進一步實現組織發展。

另有消息顯示，一位行業標桿公司董事長在9月初的會議上宣布，各部門支出暫停，重新調整下半年預算，并計劃縮緊預算規模。

從拿地規模看，開發商都開始越來越注意謹慎性。中原地產近日發布數據顯示，今年以來，土地市場流標流拍數量明顯增多。其中，前8月，一線城市經營性用地流標流拍13宗，去年同期只有4宗；二線城市土地流標流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流標流拍的土地宗數漲幅均超100%。

從拿地價格看，開發商也開始更加謹慎出價。8月27日，杭州主城區的望江地塊、四堡七堡單元和城北萬達板塊，分別推出三宗“寶地”，其中望江地塊、四堡七堡單元宅地為望江新城和江灣新城規劃后首宗宅地，萬達板塊則是板塊內5年來首宗純宅地。

最后，三宗地塊分別由濱江、中宸城建和綠都拿下，最高溢價率為萬達板塊的3%，而錢江新城2.0首宗宅地溢價率為0。

8月30日，福州出讓4宗地塊，宗地總體量達255.35畝。最終，4宗地塊均在一輪舉牌后成功出讓。8月28日，廣州從化溫泉鎮溫泉村“火界”兩宗地塊進行網上競拍，但最終以流拍告終。更早之前的8月13日，廣州市出讓了5宗住宅用地，總出讓面積達19.38萬平方米。其中，一宗地塊以底價成交，兩宗地塊溢價均未超過1%，剩余兩宗地塊溢價也僅為10%左右。

“我們拿地越來越謹慎，我們拿地項目要求irr（內部收益率）超過50%，凈利潤率超過15%。”融創董事會秘書高曦告訴記者。

歐宗洪介紹，融信要求拿地項目irr超過30%，凈利潤超過10%。

和以前不一樣，很多開發商為了規模，拿地要求非常低，如今的業務收縮，讓更多的開發商對自己的業務進行安全防范。

中小房企承壓

這一輪調控中，對于較大房企，面臨的是需要加速周轉和虧本賣一些項目。而對于很多小型房企，可能就難逃厄運。

近日有報道稱，復華控股旗下復華文旅的多個文旅項目目前已停工。官網顯示，復華控股的業務范圍涵蓋地產、金融、投資、文化、旅游、健康、酒店等領域，截至2017年，總資產規模逾千億元。北京復華旅游文化發展有限公司（下稱“復華文旅”）是復華控股的全資子公司，不過，這些項目目前處于難產狀態。

今年5月，五洲國際發布公告，公司股價及成交量發生異動，決定停牌，其股份自25日上午11時25分起暫停于聯交所買賣，以待刊發有關不尋常變動原因和公司任何內幕消息的公告。受此影響，還有五洲國際一筆于2018年到期的本金額3億美元13.75%的優先票據，該筆票據亦于同一時間暫停買賣。

而中弘股份因為涉嫌多起債務問題，目前股價已經跌到1元以下，曾經這家企業發力文旅地產，如今市值所剩無幾。

不難發現，由于整個行業困境，中小房企面臨更大的壓力：要么倒閉，要么被并購。

而房企資金鏈緊張的格局仍將持續。據恒大研究院數據，未來4年是兌付高峰。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以后總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015~2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。

從記者了解情況看，很多房企都意識到現金流的重要性。即便是虧本，也開始將自己的貨值出手。

“我們10個項目里面虧2個，但是賣了再說，我們也不留了。”一位房企董事長曾表示。

“從我們觀察看，目前房地產行業平均去化周期應該在4年左右，是歷史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重視。” 國泰君安地產首席分析師謝皓宇說。

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