前沿拓展：

等了兩個月，南京第二批集中供地終于來了。

8月25日一大清早，呼啦啦53幅地塊亮相。于此同時，業內預測的新政也隨之而來。

此次，城北拿出的宅地主要位于新港新城（2幅）、鼓樓幕府（1幅）、燕子磯（2幅），沒有邁皋橋的身影。

自錦麟融譽府今年5月收官，邁皋橋最近三個月都沒有新房入市，“房荒”局面何時能打破？

據置業顧問消息，星葉瑜憬尚府預計下月首開！精裝現房，建面約88-131㎡，三大件齊全，不賣“包”，放風價3.9-4萬/㎡！

邁皋橋即將邁入4W的關卡？城北樓市格局即將刷新！

01

星葉瑜憬尚府前身為棲霞建設邁皋橋G53地塊，2017年10月，棲霞建設經過107輪競拍，以19955元/㎡的樓面價奪得該地塊，達最高樓面限價，需現房銷售，配建11000平保障房。

根據規劃，項目擬建8棟住宅，包含2棟洋房和6棟高層（2號樓人才保障房），共計848套房源，建筑面積約88-131㎡，精裝修交付，標配新風系統、中央空調、地暖三大件，不帶裝修包，后期為棲霞物業！

小區容積率約2.5，綠地率約35%，小區整體建筑密度只有約15%。3、5號樓之間即售樓處所在的位置，后期為小區生活館，還有室外泳池，這在板塊內真算頭一個！

實景準現房

戶型分布如下：

1#（27F）、4#（27F）：118-88-88-88-88-118㎡

3#（24F）、5#（23F）：118-110-110-118㎡

6#（23F）：110-88-88-88-88-110㎡

7#（11F）：131-124-124-124-124-131㎡

8#（8F）：131-124-124-131㎡

88㎡三房設計，三開間朝南，客餐廳一體，動線明朗，將主要活動區劃分至房間西側，保證東側休息區的靜謐舒適。臥室均帶有飄窗。

110㎡戶型為三房兩廳兩衛，三開間朝南，客廳陽臺連通南向次臥，主臥套房設計。

建面約118㎡戶型設計思路與110㎡相似，入戶方向雖有不同，但都是是三開間朝南的雙衛戶型，南向闊景雙陽臺。

124㎡三房兩廳兩衛，主臥套房設計！與前面兩種雙衛戶型不同的是，該戶型將三個臥室各執一角，起居活動互不干擾。

131㎡三房兩廳兩衛戶型空間更為闊綽，改善家庭首選！除了入戶方向不同，大體布局與124㎡類似，三個臥室互不干擾，私密性、舒適度更高。南向雙陽臺、臥室帶飄窗。該戶型僅分布于7、8號樓洋房的邊戶，房源數量十分有限。

目前項目已公開建面約88㎡、110㎡、118㎡三個實體樣板間，可預約參觀。

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項目為精裝修交付，沒有裝修包，配備日立多聯機變頻中央空調、狄耐克新風系統、菲斯曼地暖；方太吸油煙機、燃氣灶、消毒柜；高儀花灑、臺盆龍頭；杜拉維特潔具等。

據置業顧問消息，預計下月首開1、5、8號樓，精裝放風約3.9-4萬/㎡，首付比例、驗資等待定！邁皋橋新房市場即將得到補給！（最終價格以實際情況為準）

02

除了星葉瑜憬尚府，邁皋橋還有兩大純新盤：高科邁上品院、江蘇富園G42。

高科邁上品院項目前身為邁皋橋G41地塊，2019年8月7日，邁皋橋G41經過8輪競拍，最終被高科以5.2億元拿下，樓面地價16268元/㎡。

根據規劃，項目擬建2棟8+1F住宅、2棟9+1F低密住宅、配套商業以及社區中心。

高科邁上品院體量較小，留給高科的發揮空間有限，比如高科擅長的園林景觀方面，不過綜合高科以往在南京項目和口碑，還是蠻值得期待的。目前項目在建，入市時間待定。

效果圖

在5月南京首場土地集中出讓中，江蘇富園首進南京，拿下兩幅宅地：江北核心區G08與邁皋橋G42。

拿地僅兩個月后，江蘇富園邁皋橋G42地塊規劃出爐，擬建4棟9-11層住宅！

2021年5月21日，邁皋橋G42地塊競拍11輪后觸頂！5月22日經搖號，最終被江蘇富園奪得，成交總價6.2億元，樓面地價26724元/㎡，為邁皋橋板塊當前“地王”（比前任地王錦麟融譽府的地價高出4096元/㎡），住宅毛坯限價32907元/㎡。

拿地僅兩天后，有媒體爆料江蘇富園邁皋橋G42案名定為“富園·觀瀾府”，將引入富園集團最高產品系“府系”。對此，開發商回應“具體名稱暫未確定”。

航拍于2021年5月

近日，筆者在朋友圈看到江蘇富園南京公司已經在招兵買馬組建團隊，雙子聯袂，蓄勢待發。

江蘇富園邁皋橋G42這個項目毛坯限價32907元/㎡，僅比樓面地價高6183元/㎡，盈利空間有限。首進南京市場，壓力與機遇并存。

03

星葉瑜憬尚府精裝現房，放風約3.9-4萬/㎡；江蘇富園G42小高層，毛坯限價32907元/㎡，加上約2000元/㎡的全裝修，后期帶“包”預計3.8萬/㎡以上；高科邁上品院雖然目前暫未釋放價格信息，但該項目打造低密產品，價格也不會低。

對于地緣剛需客戶而言，想要置業邁皋橋，一是新房少；二是門檻高，所以很多剛需將目光放在了二手房和兩個老盤上：大地伊麗雅特灣、金浦御龍灣。

大地伊麗雅特灣首開是在2008年1月，至今已有13年！首開時均價僅約8500元/㎡。

該項目最近一次住宅開盤還是在3年前，當時毛坯均價漲到了27000元/㎡！

10年時間，大地伊麗雅特灣新房漲了約18500元/㎡！

目前大地伊麗雅特灣僅剩余27號樓最后一棟未加推，1F是社區中心，2F為商業和物業，3F為住宅和公寓，4-10F為住宅，住宅只有58套，建筑面積約110-120㎡，加推時間待定。

大地伊麗雅特灣27號樓效果圖

筆者從鏈家網看到目前大地伊麗雅特灣二手房掛牌均價31490元/㎡。最近一次成交記錄是今年4月19日，成交單價約3.3萬/㎡。此外4月11日成交了一套小戶型，精裝成交單價超3.7萬/㎡。

有消息稱大地伊麗雅特灣最后一棟收官房源預計均價還是2.7萬/㎡左右，若果真如此，一二手有約4000元/㎡的倒掛空間，相信還是有不少人報名。（最終以銷許為準）

金浦御龍灣最早開盤是在2015年10月，距今也已經有近6年時間！首開時高層均價約21500元/㎡，低密度多層均價約25500元/㎡。2015-2019年期間，住宅加推過9次。

最近一次開盤是在2020年1月的二期之戰，當時推出G2號樓共計124套毛坯房源，戶型建筑面積約87、89、111㎡，銷許均價為26780元/㎡，首付5成。共計770組有效購房人報名，中簽率16.1%，當天售罄。

金浦御龍灣E地塊規劃也已經出爐，擬建6棟5-6層低密度住宅，據了解，低密多層房價預計約3.5-4萬/㎡，戶型建筑面積約140-250㎡。（具體以銷許為準）

目前項目一期還剩余6棟洋房、三期剩余10棟高層待售。在“寧小通”發布的三季度擬上市計劃表中，金浦御龍灣預計三季度上市232套高層房源，戶型建筑面積約88-120㎡，放風價漲至3萬/㎡！據置業顧問消息，洋房預計四季度加推。

今年3月，曾傳出有關金浦御龍灣的加推消息，洋房首付或8成！“邁皋橋也要8成首付了？”一度引起廣泛討論。爾后，置業顧問又“否認三連”，首付8成的消息不了了之，加推時間也一再推遲。

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目前銷售對外的口徑又回到了“預計首付5成起”，不過不到銷許下來的那一刻，誰也保不準有變動......三季度僅剩一個月，是否能如期開盤也只能等了。

鏈家顯示，目前金浦御龍灣二手房掛牌均價約37467元/㎡。

從成交情況來看，今年成交單價3.4-3.7萬/㎡之間，小高層成交單價略高。

金浦御龍灣高層房源放風價約3萬/㎡，與去年1月加推時的26780元/㎡相比，漲了近3000元/㎡！不過，即使如此，與二手房市場相比，還是有倒掛空間。

邁皋橋兩個老盤，對于剛需而言價格有一定的吸引力，但也要注意產權縮水的問題，金浦御龍灣產權已縮水9年，大地伊麗雅特灣從07年8月至今，產權縮水整整14年！買房者需加以權衡。

拓展知識：