前沿拓展：

大家好，我是小百，北京新房記錄者，優(yōu)質(zhì)信息發(fā)布者，真實(shí)福利回饋者。

全北京的新房都有合作，每個(gè)樓盤都有優(yōu)惠價(jià)格，優(yōu)惠力度各有不同，BJQF001關(guān)注我，我們不光要買對(duì)，更不能買貴！

綠地海珀云翡是綠地入京7載，打造的住宅項(xiàng)目。在2017年下半年開盤價(jià)是7.6~8萬/㎡左右的價(jià)格，是當(dāng)時(shí)大興房?jī)r(jià)的天花板，又是大興地王、大興頂豪，現(xiàn)在有消息說推出了特價(jià)房單價(jià)6.3萬/㎡起，而且是精裝的現(xiàn)房，基本想買哪套就看哪套，所見即所得！買新房有這樣的待遇可不常見，要不要沖上去買一套呢？

辯題：打特價(jià)的海珀云翡到底值不值得買？

No.1區(qū)域板塊如何？

布吹女士：

綠地?海珀云翡位于最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笈d新城東區(qū)，也被稱為新國(guó)門商務(wù)區(qū)。伴隨著京津冀一體化、雄安新區(qū)規(guī)劃落定、新機(jī)場(chǎng)開工建設(shè)、“8901億南城籌劃”等區(qū)域利好的落地，大興南城區(qū)域價(jià)值急速提升，已經(jīng)成為北京城市發(fā)展新方向。

隨著新機(jī)場(chǎng)、8號(hào)線、T1線和“南城計(jì)劃”的建設(shè)，大興作為京津冀協(xié)同發(fā)展的前沿陣地，連接千年大計(jì)雄安新區(qū)的中間地帶，可謂當(dāng)之無愧的國(guó)際交往門戶和綜合國(guó)際航空交通樞紐，已經(jīng)有越來越多的開發(fā)商把目光瞄準(zhǔn)了大興，區(qū)位優(yōu)勢(shì)今非昔比了。

綠地海珀云翡，是最早布局大興的高端成品房住宅項(xiàng)目，也是綠地旗下首批TOP系住宅產(chǎn)品，亦是海珀系列在京城的初次亮相。在一個(gè)樓盤項(xiàng)目上，承載如此多的初次，無論放在哪兒都是少見的。

這個(gè)項(xiàng)目距離軌道交通會(huì)有一些距離，到最近的4號(hào)線清源路出口大概有1.5 公里，不算太近，但是也完全可以接受，自駕交通也是相當(dāng)便利，距離京開高速約300米，距離新機(jī)場(chǎng)高速約4公里，結(jié)合高端定制“海珀八院”園林景觀，可謂出則繁華，入則靜謐。

再來說說周邊的配套。由于這一塊區(qū)域還在不斷開發(fā)，所以目前來說，項(xiàng)目?jī)?nèi)部和周邊暫時(shí)還沒有太多的大型商業(yè)配套，只有一些小型商鋪，應(yīng)對(duì)日常生活倒也沒什么問題，要想買更多更全的東西，還需要去附近的其他商圈才行。

項(xiàng)目周邊是黃村、西紅門和天宮院這三大商圈匯聚，最遠(yuǎn)的天宮院商圈開車大概需要20多分鐘就能到，而較近的西紅門差不多10多分鐘就可以抵達(dá)，整體上商圈的距離非常適合生活，近則太吵，遠(yuǎn)則不便。

總而言之，綠地海珀云翡的距離新機(jī)場(chǎng)30公里，奢享臨空型商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、文娛發(fā)展利好，避開了機(jī)場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)區(qū)的嘈雜，屬于航空產(chǎn)業(yè)人群置業(yè)的舒適距離，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

綠地海珀云翡位于最具升值潛力的東片區(qū)，所謂的“最具升值潛力”換個(gè)說法是“沒有現(xiàn)成的配套”，如果各項(xiàng)配套都齊全，未來還哪來的潛力？想要享受各項(xiàng)配套，還得依仗核心區(qū)的成熟配套

而綠地海珀云翡最初就是對(duì)標(biāo)的10萬+的高端樓盤，但是周邊配套比較欠缺，未來基本依靠對(duì)面的商業(yè)，學(xué)校資源又普普通通。升值潛力依賴于是否有周邊商品房地塊拍賣，以及能否爭(zhēng)取到外遷的教育資源。

項(xiàng)目周邊的學(xué)校數(shù)量不少，但是大興的學(xué)籍是各區(qū)里墊底的存在，周圍的學(xué)校都相對(duì)一般。

海珀云翡周圍沒有現(xiàn)成的商業(yè)配套，最近的大型商業(yè)是直線距離2公里的綠地繽紛城和直線近距離5.5公里的薈聚中心，比起這樣的配置和相對(duì)位置，我更傾向于一些打著十分鐘生活區(qū)”的宣傳口號(hào)的新房。

總之，海珀云翡最大的弊端在于頂豪非頂配，配套資源成最大短板，根本撐不起來頂豪的價(jià)格，周圍的二手房成交價(jià)在4.0~4.8萬之間，對(duì)比海珀云翡之前的價(jià)格，近乎便宜一半，加之大戶型動(dòng)輒近千萬，這樣的價(jià)格，可選擇性太多了，完全沒必要一棵樹上吊死。

No.2開發(fā)商靠譜嗎？

布吹女士

綠地控股集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱為“綠地”或“綠地集團(tuán)”)是一家全球經(jīng)營(yíng)的特大型企業(yè)集團(tuán)，創(chuàng)立于1992年7月18日，總部設(shè)立于中國(guó)上海。

房地產(chǎn)開是綠地集團(tuán)兩大核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，形成了集超高層、國(guó)際會(huì)展中心、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園等多種功能性產(chǎn)品分類，匯聚全球優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，打造區(qū)域與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“新引擎”，讓城市發(fā)展更富內(nèi)涵與生機(jī)；對(duì)標(biāo)世界最高水平，推出“綠健百科”產(chǎn)品體系，打造健康宅、科技宅系列產(chǎn)品，躋身世界建筑開發(fā)前沿。2020年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3584億元。

2021年8月2日，《財(cái)富》雜志公布2021年世界500強(qiáng)企業(yè)最新排名——綠地控股（600606.SH）以2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4558億元，歸母凈利潤(rùn)150億元，同比均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)的不俗業(yè)績(jī)，位列全球企業(yè)第142位，排名較去年大幅上升34位，再度刷新歷史最高位次。

《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜一直是衡量全球大型公司的最著名、最權(quán)威的榜單，被譽(yù)為“終極榜單”。自2012年成為中國(guó)首家以房地產(chǎn)為主業(yè)的世界500強(qiáng)企業(yè)以來，綠地已連續(xù)10年成功入圍，排名整體實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步提升，可見綠地實(shí)力之強(qiáng)。

而提到綠地TOP海珀系，相信對(duì)中國(guó)豪宅市場(chǎng)有所了解的人都不會(huì)陌生。自2005年第一座“海珀”在上海閃耀登場(chǎng)，十余年來，20多座海珀作品遍及全國(guó)、拓疆海外，將“綠地”二字刻入中國(guó)豪宅史。

“海珀系”定位“城市輕豪宅”，豪宅之所以稱之為豪宅，是因?yàn)檎紦?jù)了某種獨(dú)特的資源，就別墅而言，別墅多占據(jù)自然資源，位于比較偏遠(yuǎn)的城市郊區(qū)，而這對(duì)于許多工作繁忙的都市高層人士來說，并不適合。而“城市輕豪宅”恰巧迎合了這一社會(huì)群體的需要，坐落市中心，占據(jù)城中央資源，匯集城市精華。

布黑先生：

措手不及的三線四檔：

近幾年的綠地，似乎沒有表面上那么風(fēng)光，這一切起源于高杠桿，高負(fù)債帶來的影響，2020年8月監(jiān)管層祭出關(guān)于房企債務(wù)及現(xiàn)金流管理的“三線四檔”辣招，使得綠地一下子變得危機(jī)重重。

所謂“三條紅線”分別是：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%；二是凈負(fù)債率不超過100%；三是現(xiàn)金短債比不小于1。不幸的是，三條紅線，綠地全部踩線。

綠地2020年3季報(bào)顯示，截至2020年9月30日，綠地控股的凈負(fù)債率高達(dá)183%，較2019年末上升27個(gè)百分點(diǎn)，較2020年中報(bào)期也提升了3個(gè)百分點(diǎn)。在這個(gè)節(jié)骨眼上，其凈負(fù)債率還在一路走高，這可不是什么好事。剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.4%，也超過了70%的紅線；現(xiàn)金現(xiàn)金短債比0.69，也大幅低于1的安全闕值。

面對(duì)懸在頭上的三把達(dá)摩克利斯之劍，如今綠地只剩華山一條道可以走，那就是加大銷售去化、全力賣房，就像某大，通過多賣貨、抓回款，來實(shí)實(shí)在在的降低負(fù)債率和優(yōu)化現(xiàn)金流，所以為什么海珀云翡降價(jià)力度這么大推出特價(jià)房的原因就找到了。

負(fù)面消息頻發(fā)：

巨額的負(fù)債壓力之下， 綠地似乎也是一個(gè)頭兩個(gè)大，無暇他顧，導(dǎo)致負(fù)面消息不斷，包含虛假宣傳、延期交房、無法退款、物業(yè)不作為等，3.15剛剛才過，在“你不維權(quán)，權(quán)不維你”的口號(hào)引領(lǐng)下， 想必綠地正是焦頭爛額的時(shí)候。

不過這些都是小場(chǎng)面，仔細(xì)查一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，綠地的“大事”不少，包括上海項(xiàng)目建筑違法被央媒點(diǎn)名批評(píng)、多次被曝拖欠工程款、被列為被執(zhí)行人以及新增數(shù)百起訴訟糾紛等，足可見其信用質(zhì)量存在很大瑕疵。

對(duì)了截止發(fā)文，綠地剛剛在官網(wǎng)發(fā)了公告，綠地的第一大股東將部分股份質(zhì)押給了華夏銀行……所以說，這樣的綠地還排在了世界500強(qiáng)的142位——《財(cái)富》排行榜這玩意兒真的靠譜嗎？

No.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)如何？

地塊：

2016年2月23日，綠地以總價(jià)39億元，配建15000平米自住房代價(jià)從眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中成功斬獲大興區(qū)黃村鎮(zhèn)四街、五街、六街村項(xiàng)目DX00-0208-6001等地塊，實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)47000元/平米，創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價(jià)格新高。

海珀云翡占地45196㎡，建筑面積120599㎡，共10棟板樓高層住宅，共計(jì)562戶，整個(gè)地塊被新鳳河半包圍，可觀河景。

園林：

在園林方面，海珀云翡以雙庭八院多景觀，呈現(xiàn)別墅級(jí)居住環(huán)境。其八大庭院，借鑒燕山八景打造精美的海珀八院及業(yè)主私屬園林。云翡雙庭，則在社區(qū)中央打造兩個(gè)中央景觀會(huì)客廳，供業(yè)主進(jìn)行戶外休閑、聚會(huì)、娛樂、商談等。

雙庭八院不僅注重觀賞性，更注重不同年齡層居住者的實(shí)際感受。從400米夜光跑道、700平米陽光草坪的配備，到兒童活動(dòng)區(qū)、青年活動(dòng)區(qū)的設(shè)置，再到智慧設(shè)施的配置、入口處關(guān)愛設(shè)計(jì)、人性化道路等，最大程度地提升業(yè)主的日常生活體驗(yàn)。

戶型：

120㎡的兩居室，南北通透的格局，一梯一戶，享有5㎡私家電梯廳，主臥套房帶獨(dú)衛(wèi)，約19㎡的面積，十分寬敞，北側(cè)設(shè)備平臺(tái)約6㎡的贈(zèng)送面積，可以做個(gè)小書房或者多功能間，增加戶型的功能性。

135㎡的戶型，南向雙主臥的設(shè)計(jì)，套間帶獨(dú)衛(wèi)，主人房距離兒童房的位置也非常近，方便照顧，設(shè)計(jì)貼心，同樣有獨(dú)立的入戶電梯廳，贈(zèng)送面積約為15㎡

158㎡的戶型也是做了三居室，目前市面上常見的所謂改善產(chǎn)品，在這個(gè)面積段大多做了四居的設(shè)計(jì)，明顯做三居更符合改善的定義。三面朝南，南北通透，雙主臥、三個(gè)衛(wèi)生間，美中不足是沒有做全明的格局，這個(gè)戶型同樣有15㎡的贈(zèng)送。

178㎡大平層，戶型方正、南北通透，270度觀景采光，9.7米×5.4米的超大客廳，公共家庭空間超過50平米，完全動(dòng)靜分離，三重獨(dú)立套房設(shè)計(jì)，雙臥室朝南，極大提升居家生活的品質(zhì)，178的贈(zèng)送面積也在15㎡。

182㎡是項(xiàng)目最大的戶型，完全的動(dòng)靜分離，生活區(qū)和居住區(qū)完全分離，互不打擾，客廳雙向采光，視野開闊，空間感強(qiáng)大，贈(zèng)送面積是20㎡，是所有戶型中最大的。

此外，海珀云翡在軟實(shí)力上下足了功夫，高端科技精裝約10000元/平。

全屋凈水&軟水系統(tǒng)，全屋智能家居，三星中央空調(diào)(廚房也有)，新風(fēng)除霾，耶魯門鎖，鋼木復(fù)合門，德國(guó)杜拉維特智能馬桶和衛(wèi)浴、美諾冰箱5.3萬起，黑科技可移動(dòng)智能插座，方太智能洗碗機(jī)及煙機(jī)灶具，博世烤箱，水槽垃圾粉碎器，高儀五金7萬起，六重收納，超大收容空間，五重安防，24小時(shí)多維度高端體驗(yàn)，免費(fèi)WiFi覆蓋。

布黑先生:

設(shè)計(jì)的再好，規(guī)劃的再棒，也得落地才行，不過，畢竟是一個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，一期都已經(jīng)交房了，如果房子有問題肯定就早就已經(jīng)暴露出來，在網(wǎng)上找到了一些一期業(yè)主的居住感受，來分享一下：

部分業(yè)主要求退房

海珀云翡分為三期，一期不少業(yè)主在2017年購(gòu)買，均價(jià)約7.5萬元每平方米，約定交付時(shí)間為2019年12月30日。部分業(yè)主在購(gòu)買102㎡戶型時(shí)，售樓處并沒有設(shè)置樣板間，但銷售人員說102㎡只比135㎡樣板間少一間房，其他都一樣。而且若是購(gòu)買102㎡戶型，可以獲贈(zèng)6㎡的面積，這樣就可以由兩居變成小三居。”

左為宣傳圖，右為實(shí)際圖——截自《中國(guó)質(zhì)量萬里行》

但是，收房后發(fā)現(xiàn)，102㎡戶型變成了兩間小房間配三個(gè)迷你衛(wèi)生間，衛(wèi)生間小到連一個(gè)浴缸都放不下，而作為補(bǔ)償，開發(fā)商為這些業(yè)主提供了兩個(gè)人防車位，并減免了十年物業(yè)費(fèi)。堅(jiān)決不接受的，要么退房，要么可以接受開發(fā)商的提議，更換為135㎡的房子。”

退房意味著巨額損失

對(duì)于要求退房的業(yè)主之一，開發(fā)商表示，選擇退房的業(yè)主需要簽訂免責(zé)協(xié)議。據(jù)免責(zé)協(xié)議內(nèi)容：“現(xiàn)因乙方個(gè)人原因提出退房，但乙方無能力還清銀行按揭款。經(jīng)甲乙雙方平等友好協(xié)商就北京市商品房預(yù)售合同解除及相關(guān)事項(xiàng)。”

根據(jù)房款情況，退房業(yè)主算了一筆賬：“若簽署協(xié)議，就意味著退房與開發(fā)商無關(guān)，但實(shí)際上并非如此。按照法律支持的退息計(jì)算，購(gòu)房費(fèi)近八百萬，四年利息合計(jì)約一百三四十萬，這就意味著房子業(yè)主一天沒住，卻損失了100多萬。”

承諾無法兌現(xiàn)

在項(xiàng)目宣傳視頻資料里，“一梯一戶專享5平方米電梯廳”是綠地海珀云翡項(xiàng)目著力宣傳的亮點(diǎn)。資料出處為海珀云翡項(xiàng)目官方微信公眾號(hào)，而再次搜索該微信公眾號(hào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年的宣傳資料已經(jīng)消失，一梯一戶也變成了兩梯兩戶。

除了電梯配置的更改，多個(gè)業(yè)主表示，海珀云翡項(xiàng)目還存在“贈(zèng)送面積消失”的問題。在2017年購(gòu)房時(shí)，綠地項(xiàng)目公司曾對(duì)業(yè)主承諾，西邊戶業(yè)主可獲得5-6平方米設(shè)備面積的免費(fèi)贈(zèng)送。但在實(shí)際成交中，這5-6平方米卻被開發(fā)商割去了2平方米放置空調(diào)等設(shè)備。

除承諾的102㎡戶型前后不一，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)承諾的雙大堂入室、高端車庫(kù)、可視對(duì)講系統(tǒng)攝像設(shè)備、全程監(jiān)控系統(tǒng)和人臉識(shí)別系統(tǒng)均未兌現(xiàn)。

房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重

很多樓層的業(yè)主家中，正面窗戶漏雨、樓板滲水。還有人家中的大理石地板被腐蝕，空調(diào)所在墻面發(fā)霉。而且房屋還存在隔音效果差、樓頂石膏開裂、櫥柜變形等通病。

除戶內(nèi)問題，地下車庫(kù)和公共區(qū)域也存在眾多問題，包括地下停車場(chǎng)入口處的地面不平整、電梯轎廂未按標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)、樓道燈損壞長(zhǎng)時(shí)間無人維修、樓道天花板因潮濕而發(fā)霉等。

物業(yè)服務(wù)跟不上

很多業(yè)主多次向物業(yè)反映這些房屋問題，結(jié)果面臨的是“工作人員怠于維修，服務(wù)不達(dá)標(biāo)、態(tài)度差”這一反饋。不過按說這事兒真怪不了物業(yè)，為什么呢？

原因在于海珀云翡前期的物業(yè)公司是南都物業(yè)。2016-2020年，南都北分公司與北京綠地京翰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂多份協(xié)議，約定南都北分公司受北京綠地京翰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托為北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)海珀云翡項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)。

而根據(jù)合同第九條約定“開發(fā)商在完成物業(yè)共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，故業(yè)主無需向開發(fā)商繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。

然而，自2018年1月5日后，北京綠地京翰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一直未支付服務(wù)費(fèi)，南都物業(yè)便向北京市大興區(qū)人民法院提起訴訟，并于2020年5月離開海珀云翡，不再為其提供物業(yè)服務(wù)，這也就難怪了，不付錢誰也不能白干活不是？后來?yè)Q了一家物業(yè)公司，物業(yè)服務(wù)效率并沒有提高，做事依舊拖拉、懈怠，維修時(shí)間往往都會(huì)超過合同中約定的保修響應(yīng)時(shí)間。

贈(zèng)送面積就一定好？

贈(zèng)送面積這事一定要辯證著看，要想清楚為什么開發(fā)商這么好心送你這么多面積，這都是真金白銀，原因在于一方面，羊毛出在羊身上贈(zèng)送面積成本都勻在了單價(jià)里，最終還是是由購(gòu)房者買單，另一方面開發(fā)商贈(zèng)送面積其實(shí)會(huì)變相的提高小區(qū)的容積率。

通過打政策擦邊球，以設(shè)備平臺(tái)為名做成贈(zèng)送，平均每套房有可能“偷”出約15個(gè)平方米的面積，562套房子就是8430㎡左右。這樣，開發(fā)商在容積率不變的基礎(chǔ)上，又可以多蓋1到2層樓，能多賣近萬平方米。這樣一來，開發(fā)商成為了最大的受益方。而國(guó)家卻有可能因此損失了稅收，購(gòu)房者為此犧牲了舒適度。

更重要的是，大部分所謂的“贈(zèng)送面積”，由于沒有計(jì)算在規(guī)劃報(bào)建的建筑面積和容積率內(nèi)，并沒有產(chǎn)權(quán)。一旦這部分“贈(zèng)送面積”發(fā)生問題，業(yè)主很難通過法律維權(quán)。

所以，綜上所述，一個(gè)問題頻發(fā)的樓盤，也難怪從期房賣到現(xiàn)房了，已經(jīng)入住的業(yè)主，覺得這個(gè)“大興頂豪”還香嗎？

No.4性價(jià)比怎樣？

布吹女士：

對(duì)比海珀云翡首次開盤的7.6~8萬/㎡的價(jià)格，現(xiàn)在的均價(jià)在6.5萬/㎡，性價(jià)比有了極大的提升，是抄底入手的好機(jī)會(huì)。

而且現(xiàn)在還推出了特價(jià)房，價(jià)格優(yōu)勢(shì)就更大了

102平 2+1戶型 總價(jià)：590萬；

135平 3+1戶型 總價(jià)：820萬；

158平 3+1戶型 總價(jià)：995萬；

178平 3＋1戶型 總價(jià)：1121；

182平 3＋1戶型 總價(jià)：1147萬；這樣的價(jià)格，誰看著不心動(dòng)？

布黑先生：

覺得降價(jià)之后價(jià)格有優(yōu)勢(shì)的，只是因?yàn)閰⒄瘴镞x取的有問題，對(duì)比開盤價(jià)，價(jià)格是下降了，但說到底還不是因?yàn)閮r(jià)格高的離譜賣不出去才不得不降價(jià)，如果對(duì)照周邊其他住宅區(qū)，這個(gè)價(jià)格還是高了不少。

另外，海珀云翡推出特價(jià)房、工程抵賬房、清退房源這樣的噱頭其實(shí)也不是第一次了，開發(fā)商常用的銷售套路，也不止是綠地一家用過，只不過這次的降價(jià)力度上看似是不小，但比特價(jià)房更大的優(yōu)惠也不是沒有，感興趣的朋友可以點(diǎn)個(gè)關(guān)注，私信。

參考二手房的價(jià)格，都不用看別的小區(qū)，海珀云翡二手房銷售單價(jià)是57000元/㎡，這個(gè)價(jià)格就很能說明問題。

大家對(duì)海珀云翡的特價(jià)房是怎么看的呢？點(diǎn)個(gè)關(guān)注，私信溝通，么么噠

拓展知識(shí)：