前沿拓展：

近一年來的樓市奇異吊詭，房價暴漲，一房難求，恐慌性購房成為當下的新名詞。隨后，調控來臨，限購限貸，仍無法抑制恐慌性購買，調控升級為“六限”，利率上浮，普羅大眾買房欲望又被狠狠壓制。有人想買沒有錢，有人有錢卻沒有資格。房票緊張，市場遇冷，購買力的活性被殘酷壓制，很多人的買房夢被碾壓粉碎。

然而，即使市場多舛，房地產市場數十年的實踐證明了一個真理：投資什么都不如投資房地產，買什么都不如買房子。即便如今房地產市場面臨重重壓力，風聲鶴唳，還是吸引不少不怕死的投資客和亟待上車的剛需們挺身犯險。住宅市場被限死，公寓所具有的不限購，不限貸，面積靈活，價格通常遠低于同一地段的住宅等特點，讓他在調控的夾縫里打開了一條血路，帶來無限生機和遐想。

當買房的夢被碾壓粉碎，何不回頭看看這里？公寓這邊風景獨好！

雖然屋大郎一直不推薦大家買公寓，但是后臺依然有大量粉絲咨詢公寓，原因很簡單，著急成家，沒有房票……其實屋天君以為，公寓除了二手房交易稅費高等問題外，還是有很多優勢的。

終極一問：為什么推薦買公寓？

買公寓到底是自住還是投資？為什么要買公寓？

這個問題縈繞小王半年多了。2016年底，小王正式被劃歸為被限購人群，不禁感慨：在鄭州耗費了3年多的青春，到頭來卻沒有留在這座城市的資格。

2017年初，小王終于下決心，沖出重圍，入手了一套小戶型公寓。從這一刻起，“為什么買公寓”這個問題，就經常在腦海中浮現。是啊，40年的公寓都屬于商業用房，需要5成首付，在貸款方面只能享受10年的商業貸款年限，而且在交易的時候要多掏30%的稅費。那還為什么要買公寓？

2017年“五一”調控升級，新鄭、滎陽、中牟納入限購范圍之后，小王更加堅定了自己的選擇。在小王看來，在被限購的當今，選擇公寓是他能在鄭州落腳的唯一機會。這也是小王選擇公寓的最主要理由：公寓不限購！

除此之外，小王認為，選擇公寓還有以下原因：

1、公寓面積小，單價便宜，還款時間短，月供低。

3、公寓可自住，可以辦公，可注冊公司。

4、公寓周邊生活配套更成熟。

5、公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭利率。

6、公寓面積小，總價低，適合投資，也適合過渡。

7、公寓附近商鋪結構配比比住宅的商業配比合理，公寓一般處于較為成熟的商業聚集區，所以很快可以形成濃厚的商業氛圍，吸引人氣，人氣高了，投資回報率的必然會高上去。

在鄭州高新區某公寓項目的客群畫像中，25歲到35歲的外地青年男女，占6月份來訪總量的5成。

總得來說，公寓有著宜商宜住宜投資天然優勢，與生俱來的良好基因吸引了眾多像小王這樣被限購或者無力購買住宅的剛需族和以小王這樣的群體為目標客群的投資客的目光。對于公寓還有著以下讓人無法抗拒的特點：

1、自用性價比高，投資風險小收益高，租售靈活，投資價值高（當然還要看公寓的地段配套等）。

2、宏觀形勢好，市場需求大、升值縱深廣。

3、社區規模小，住戶質量高，個性化私密性靈活性突出。

4、后期服務優質，智能化理念植入，先進生活概念引入，真正的星級享受。

置業公寓，你如何判定它的價值？

根據上述項目置業目的分析可以看出，投資占公寓客群置業目的的絕對主力。要判定公寓的投資價值，首先要搞清楚公寓未來的租戶群體是哪些。

跟自住不同，公寓產品的租戶不是剛需，而是時尚男女青年、白領群體、中高級管理者和商務群體。這個群體是城市的消費中堅，也是意見領袖，更是最前沿的生活方式的引領者和締造者。滿足了他們的需求，也就是滿足了整個城市的未來消費模式。

因此，公寓產品最重要的不只是產品，而是管理和服務，是輸出自己優秀的生活理念和價值觀。這才是公寓的核心。如何給租戶給用戶給住戶提供人性化的服務才是最關鍵最核心的。

1、白領一族

從上個世紀九十年代末期，商住公寓盛行，尤其在京津滬等大城市極為發達。北京建外的SOHO就是商住公寓的代表作。隨后，酒店式公寓興起，成為白領一族青睞的居住方式。

2、商旅人士

而今，公寓產品已在發達的二三線城市延伸。城市生活節奏加快，人們對公寓要求趨于功能化。服務成為公寓別于普通住宅的基本特征。公寓產品更要滿足居住者的不同需要。從公寓的整個發展史，我們不難看出，在不同時代，公寓承載著不同功能屬性，但意外相同的是租住公寓的人群。對于公寓而言，更多面向的住戶的并不是剛需人群，而是有一定經濟基礎的時尚男女青年、白領一組、企業中高層和商旅人士。

3、時尚男女

這部分群體是新興的公寓產品消費客群。包括大學生中的部分群體、追求生活時尚化、現代化的潮流男女，自由職業者，文藝青年群體等。追求面積小、功能靈活、舒適簡捷、性價比高的房子。

了解了公寓客群的畫像，就會很清楚選擇公寓應該注意哪些因素：

1、地段

有句話說買公寓就是買地段。此言不虛，相比住宅，公寓更看重區位因素。或者臨近商圈、或者靠近成熟的商業區或者大學。公寓的最大優勢就是出租回報率高，尤其跟純住宅相比，公寓的出租回報率平均達到4%，要遠遠超過成熟純住宅的1.5%的回報，究其原因就是地段優勢。

2、地鐵

金水區不臨地鐵的公寓租金大約在1500左右，而在地鐵沿線的高新區公寓項目的月租金甚至有突破2000大關的。交通，特別是地鐵因素，對公寓的租金價格有著決定的因素。設身處地的想下，如果是你，你會選擇住在連公交線路都沒有一條的地方，還是會選擇地鐵口附近的？

3、商業業態

如果這里商業業態繁榮，周邊自然聚集更多的配套公司和服務產業，帶動這個區域整體的商務氛圍。租用辦公場所，租用住所自然成為了他們的必要選擇。比如高新區，企業密集，業態相對單一，需求自然也比較旺盛。

4、優質的物業，成熟的開發商

對于商務客戶來講，房間就是臉面。對于追求時尚的青年男女大學生來說，房間更是個人精神世界的外在體現。很多人說，公寓的物業費太高，而恰恰就是這種商住公寓優質的物業才是高租金的保障。

鄭州東南西北“公寓四絕”問鼎江湖

未來屬于哪里？選擇就在哪里。選擇的公寓產品一定要靠近三原則：商務區、教育科技區、地鐵口。你的房子所在區域的高端客戶越多，你的租金越高，這是真理。未來會有大量精英階層聚集在鄭州的廣大區域，金水區、高新區、東區，將成為他們的主要集散地。商務商旅人士、公司中高管、中大型公司外派管理人員、年輕時尚白領、金領人群，這些將會是未來鄭州公寓市場的消費主力。

鄭州東西南北四個層面，都有哪些值得推薦的公寓項目：

東精——萬科譽

總建筑面積約7萬㎡，由三棟獨立半圍合式的高層建筑組成，約22-32㎡平層/LOFT裝修公寓。裝修公寓包括鞋柜、衣柜、抽油煙機、衛生間有裝好的洗臉池、浴霸、馬桶、五金、花灑等，基本算是拎包入住，后期會比較好出租。雙地鐵+商務區+萬科，升值潛力巨大。周邊單間小戶型目前租金都到了2500元/㎡左右，以租養貸問題不大。

讓我們看一下萬科譽的主力戶型：

這是他們的22平米平層公寓的空間效果。房間格局方正，利用率極高。仿佛酒店標準間，簡單、溫馨舒適。所謂平層就是標準層，層高一般在3米。一個22平米的空間涵蓋了客廳、臥室、廚房、書房、飄窗、衛生間等多種功能，達到了空間利用最大化，而又不失品質。

這是萬科譽推出的33平loft。層高4.5米，隔兩層使用，會稍顯局促，影響居住體驗。據說鄭州出了5.1米層高的loft，恐怕會被搶盡風頭。不過，這款loft勝在高標準的裝修和萬科的口碑上。

南純——康橋溪公館

康橋溪公館位于鄭州市南龍湖祥安路與濱湖路交會處，建筑面積約39-70㎡帶裝修住宅小戶型。康橋溪公館南依康橋林溪灣墅區，東臨十七里河濕地公園，西靠康橋溪棠中央景觀帶，北鄰祥安路，與國家檢察官學院河南分院一路之隔。可謂風景秀美，人文氣息濃厚。同時距離地鐵2號線小喬站約840米，京廣南路、鄭新快速路環伺左右，城市之間隨心轉換。

1、南大學城、華南城，完全符合公寓三靠近原則，帶來了大量的潛在客群，區位優勢明顯。

2、地鐵2號線加持，盤活了整個南龍湖片區。該項目雖說距離地鐵還有一定的距離（約1公里），但是仍可享受地鐵紅利。新鄭快速路和即將打通的紫荊山南路，半小時通達主城。

3、同樣也是康橋地產的首個精裝項目，康橋本身就是本土品質房企的代表，此次推陳出新，期待值很高。

4、社區配套上有健身房、社區食堂等，為這些小戶型的業主，提供生活上的便利，另外項目無論是投資還是自住，相對于別的產品都有一定的優勢。

北稀——海亮時代one

花園路與龍門路交會處西。30-35㎡微豪宅，40-50㎡挑空復式，這是海亮地產在鄭州的首個項目，按房企慣例，至少應該是個誠意之作。位于目前較為缺少公寓的北區，是稀缺產品。距離地鐵2號線首發站幾百米，不管是自住還是想要出租，交通優勢都比較明顯。

7月8日，海亮時代one開盤價格平層公寓：11500-12000元/㎡，LOFT：14100-14200元/㎡。推出產品以33㎡SOHO和45㎡的LOFT戶型為主，LOFT挑高約5米，戶型設計合理，緊湊實用。

北區的稀缺明星產品，備受矚目。地鐵二號線同樣為項目肋下生風。根據開盤情況來看，成交客戶以惠濟區、金水區地緣類客戶為主，年齡在24-35歲之間，投資屬性客戶較多，多數客戶持觀望態度，在限價的大環境中價格略高。

西文——裕華滿園公寓學升門

位于高新區蓮花街與長椿路交會處的裕華滿園公寓學升門，處在西大學城中樞，與河南最高學府鄭州大學比鄰而居。鄭州大學又被稱為“國立鄭西公園”每到春明景勝，游人如織，鄭大也成了鄭州市最大的一座公園。“河南最高學府”+“國立鄭西公園”+“三地鐵”+“科教聚集區”，四道光環籠罩下，顯得異常奪目。

1、項目的南側為蓮花街，西側為西四環，北面的是月季街，五維立體交通，全城暢快出行。更是融匯了地鐵1號線以及規劃中的8號線、9號線三條地鐵線，享盡地鐵紅利。

2、高新區的科技高地、人才高地、教育高地，未來的商業巨擘。區位最優原則，高新區國家級戰略新區，匯聚全省乃至全國的最優質的科技人才、雙創人才，更有多所高校、產業園加持，這塊地未來發展不可預期。

3、鄭大的學府優勢。試問，各大商圈周邊的公寓項目無算，地鐵沿線的公寓項目也有一些，但是坐落在河南最高等學府鄭大門口的項目又有誰？鄭大、河工大等高校近十萬學子做托舉，想不火都難。

4、自身的品牌積累。前文已經說了，影響公寓賣價和租金的不是產品本身，在同等品質產品的前提下，配套資源、裝修標準、物業內容、增值服務等附加品質才是決定因素。裕華也算得老牌開發商，品質口碑有目共睹，首推的裝修公寓，匯集了眾多國際一線的大牌，諸如蒂森克虜伯的電梯、王力入戶門、堅朗海貝斯入戶門指紋鎖等等，是裕華口碑和品質落地的鋼鐵體現。

位于裕華滿園售樓部的書吧

正如該項目案名“學升門”一樣，好學近乎知，勤學近乎禮。裕華就是要打造一塊稀有的文化高地，將文化的精髓浸潤到產品里，與書香學海比鄰而居，與鴻儒高士坐而論道，從點滴之處洞察大智慧，在方寸之間明了真奧義，由學而升，由升而養，做一個生活的學者。

據筆者了解，該項目即將開始入會排號，如果你渴望找尋一片知識與文化的樂土，不妨到這里品鑒一番，或許邂逅之后才知道哪里才是你的棲處。

選公寓不像是選住宅。市井人家，雞犬相聞。選得更是隨心所欲的配套和精益求精的服務。就像裕華滿園學升門，駕馭一河兩湖六公園，獨享鄭大學府文化浸潤，坐擁百萬體量商業業態。隨風而起，扶搖千里。

選公寓不一定面積越小越好，大了一定不好。萬科公寓主打小而精，萬科譽又破壞性創新，推出了22㎡的產品。有些人便認為，公寓面積越小越好。裕華滿園學升門主打建筑面積約31-43㎡的小戶型，十平米的差距，不僅僅是勞累時的一張沙發床，也不僅僅朋友相聚游戲時的榻榻米，更是給生活一份從容不迫的淡定。

選公寓一定要跟著心走。在這個鋼鐵水泥森林造就的城市里，至少還有一處地方能去治愈你。這個地方可以不大，但卻溫馨，可以不貴，但想去哪里便能去哪里，可以不繁華，但是還能聽到朗朗讀書聲。

或許，這就是最后一次機會，還能圓你行將沉沒的投資夢，拯救你要被擊碎的買房夢。

拓展知識：