它不斷在吸納與包容，它就像城市底座一塊巨大的“海綿”

“白芒村統(tǒng)租，被迫搬家，從此日落歸山海。”

這幾天，網(wǎng)上出現(xiàn)了很多白芒村被統(tǒng)租的消息，視頻中住戶們拉著大包小包，準(zhǔn)備離開白芒村，表情復(fù)雜。

網(wǎng)傳白芒村被統(tǒng)租引發(fā)熱議

白芒村位于南山西麗，這里離地鐵站較遠(yuǎn)，據(jù)說白芒村的農(nóng)民房租金幾乎是南山最低，單間空房900左右，一房一廳則在1500左右，因此這里住著不少在深圳南山周邊制造業(yè)工廠上班的打工人。現(xiàn)在，因為房東們的房子被統(tǒng)租，他們很多人都收到了搬家通知書。

白芒村房東對租戶出示的“限時令”

其實，被改變的不只是他們的住處，當(dāng)統(tǒng)租大舉介入深圳城中村，對于未來的深圳，這是一件大事。

何為深圳“統(tǒng)租”

這次的深圳“統(tǒng)租”，是由政府或相關(guān)部門出資或管理的租賃房屋，通常針對低收?群體或有特殊需求的?群提供的公共福利房屋。

官?資料顯示，為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，官方提高了“十四五 ”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原?標(biāo)54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套。具體到2023年，深圳提出要新開工建設(shè)60個項?，建設(shè)籌集16萬套(間)。

當(dāng)統(tǒng)租大舉介入城中村，對于未來的深圳是一件大事

任務(wù)數(shù)量更新之后，深圳建設(shè)籌集保障性住房立即有了大動作，統(tǒng)租目標(biāo)指向了深圳城中村。

去年2?28日，深圳市城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升暨三宜小村建設(shè)動員會在龍華區(qū)元芬新村舉?。活動現(xiàn)場，10個區(qū)（新區(qū)）簽署了保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)書，發(fā)布“深圳市城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升點指引”，吹響深圳保障性住房建設(shè)籌集的“沖鋒號”。

動員會活動現(xiàn)場

市人才安居集團(tuán)與寶安、龍華、光明等三個區(qū)簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)簽訂了大額授信協(xié)議，為城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升提供強大?持。在當(dāng)天，“深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司”橫空出世，這家市屬國企人才安居集團(tuán)旗下的租賃投資控股有限公司正式揭牌。

《指引書》吹響了深圳保障性住房建設(shè)籌集的“沖鋒號”

一個月后的3?28?，《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見的通知》發(fā)布，市人才安居集團(tuán)與寶安、龍華、光明 區(qū)簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將共同出資成立區(qū)級城中村改造公司，全力推動轄區(qū)城中村規(guī)模化租賃改造。

5000億資金加持、安居微棠揭牌、區(qū)級城中村改造公司成立在即，至此深圳官方吹響城中村租賃改造的“沖鋒號”。這次的白芒村，就在該項租賃改造運營的范圍內(nèi)。

統(tǒng)租中的白芒村

其實簡單說，“統(tǒng)租”就是將城中村整個區(qū)域進(jìn)行打包運營，把城中村的自然房源，從房東手中打包統(tǒng)租過來后，再進(jìn)行一定程度的室內(nèi)裝修、安裝生活配套等，改造為公寓。

這一過程中，統(tǒng)租給房東的租金并不低。?名深圳農(nóng)民房房主說：“大喜事，我在南山白芒村有?套農(nóng)民房，剛剛接到相關(guān)單位的電話，讓我接受政府的統(tǒng)租。政府給的租金很高，經(jīng)過各項的補貼疊加，租金回報可在15年左右回本，比我們自己租出去租金要高2倍以上。深圳市政府太好了，非常感謝！有政府兜底，租金也放心。”

統(tǒng)租改造的過程中，給房東的補貼租金并不低

不止南山，光明區(qū)也在啟動城中村規(guī)模化統(tǒng)租改造。

媒體報道顯示，4月21日，在光明區(qū)?塘街道紅星城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造項目集中簽約啟動儀式上，現(xiàn)場175套8624平方米房屋完成簽約，574套20583平方米房屋達(dá)成簽約意向。“預(yù)計項?完成后，至少收儲50棟約5萬平??房屋，將打造成為開放共享的人才鄰里、親山近水的活力聚落。”

被叫停的“萬村計劃”

大規(guī)模介入深圳城中村的租房改造，這并不是第一次。今天的深圳統(tǒng)租，讓很多人想起之前萬科的“萬村計劃”。

從2017年開始，萬科進(jìn)?深圳上百個城中村，從城中村房東?中租下近2000棟“農(nóng)民房”。萬科官方宣稱“萬村計劃”最主要的業(yè)務(wù)，是“統(tǒng)租”農(nóng)民房，即以高于市場價的租金和農(nóng)民房房東簽約。10-12年的長約，然后經(jīng)過改造之后，移交給萬科長租公寓品牌“泊寓”進(jìn)行運營，另外還包括房屋底商、辦公空間的改造與運營。在部分城中村，萬科還將對“農(nóng)民房”首層的商鋪進(jìn)行招商運營。

萬科官方宣稱“萬村計劃”最主要的業(yè)務(wù)，是“統(tǒng)租”農(nóng)民房

從村民手里大規(guī)模拿房源，改造租賃再運營，這和今天的深圳統(tǒng)租，底層邏輯幾無二致。

當(dāng)時，萬村的生意模式看起來不錯，實施過程中卻碰到了諸多困難。短時間內(nèi)的集中簽約，以及后續(xù)“農(nóng)民房”房東集中清退租客，打破了城中村租賃市場供需平衡，引起了萬科所進(jìn)駐城中村居民的恐慌。其中便牽涉富?康產(chǎn)業(yè)?人所集中居住的區(qū)域，他們呼吁萬科妥善推進(jìn)業(yè)務(wù)，警惕房屋租金的大幅上漲。

城中村對于深圳的最主要價值，就是提供足夠便宜且足夠多的租賃房

現(xiàn)在再來回看“萬村計劃”的時間線。2017年7月，萬科成立“深圳市萬村發(fā)展有限公司”，2018年6月，因為富士康龍華工廠北門清湖新村開展的“萬村計劃”業(yè)務(wù)，認(rèn)為它會抬升周邊租金水平2-3倍，引發(fā)爭議；2018年11月“萬村計劃”被曝將暫停簽約新房源；2018年末萬村公司全?暫停新簽約房源。

主導(dǎo)此項業(yè)務(wù)的原萬科集團(tuán)負(fù)責(zé)人稱，暫停簽約是計劃內(nèi)事項，也是萬科主動暫停。他當(dāng)時這樣說：“不暫停的話，讓那么多需要搬離的租客住哪里？”

“萬村計劃”被認(rèn)為會抬升周邊租金水平2-3倍而引發(fā)爭議

短短2年時間，“萬村計劃” 就宣告全面暫停，萬科得出的結(jié)論是：“萬村計劃” 比想象中復(fù)雜，萬科可能在一開始并沒有意識到：龐大的城中村，是深圳這個城市有機(jī)體中，極其復(fù)雜的子系統(tǒng)。簡單來說，城中村對于深圳的最主要價值，就是提供足夠便宜且足夠多的租賃房。

而且，它是以深圳數(shù)十年來野蠻生長也是最為市場化的方式在運轉(zhuǎn)的。

廉價的城中村直租房或?qū)⒊蔀闅v史？

有人分析，“萬村計劃”打破了兩個基本點：首先讓每套房子變得不便宜（受改造成本影響租金上漲），其次規(guī)模化高效的推進(jìn)速度，導(dǎo)致市場中便宜房的數(shù)量快速遞減，打破了城中村租賃市場的生態(tài)平衡系統(tǒng)，從而引發(fā)了巨大爭議。

今天這一統(tǒng)租模式再次大面積出現(xiàn)在深圳城中村，這即看起來熟悉，也讓人感覺到，一些關(guān)于深圳城市底層邏輯的變化再次到來。

深圳城中村的底層邏輯

公開信息顯示，深圳擁有約360平?公里城中村建筑，約占約20%土地?積，居住著超過1000萬人口。?個最基本的共識是，城中村租住了大量深圳相對低收入的群體。

在白芒村搬遷的視頻下，有人感嘆，深圳已經(jīng)不適合?個?拿四五千的年輕人留下來了。有人留?，龍華區(qū)本來950元的單間改造后變成了1600單間，對于年輕人來講，壓力越來越大。

統(tǒng)租中的白芒村航拍照片

為什么每次涉及城中村，尤其是涉及城中村的租金，總會在深圳引發(fā)爭議？背后的本質(zhì)問題是，城中村在深圳是?個什么樣的存在？

提綱挈領(lǐng)就兩句話，一是為年輕人保留深圳低成本的居住空間；另一句話是，城中村在深圳一直是最具市場化的存在，價格隨行就市，供需雙方保留了充分的彈性空間，今天城中村的租住空間，其實正是多年來深圳高度市場化選擇后的結(jié)果。

城中村的煙火氣十足，是外來人參與建設(shè)深圳的低成本居所

城中村的寶貴之處，就在于以相對低門檻，給了來到深圳的年輕人參與這座城市未來的可能性。這里有發(fā)達(dá)的、相對廉價的商業(yè)，各種平民化的店鋪攤位隨處可見。在這個煙火氣十足的地方，共享著深圳的機(jī)會，卻不用付出太高的成本。這種“溢價”，正是多年來深圳吸引年輕人的重要成因。正如無數(shù)深圳人回憶，當(dāng)年自己是如何從城中村走出來，似乎走出城中村，成為在深圳證明自我的重要標(biāo)準(zhǔn)。

彈性、可能性與低成本，這是深圳城中村的靈魂；而城中村的出租房，一直以自然市場的狀態(tài)，扮演著飛速發(fā)展的深圳“廉租房”。

城中村在深圳是?個什么樣的存在？

當(dāng)年萬村計劃期間，形容城中村里是構(gòu)成深圳城市的“基石”，其實這種基石不是硬邦邦、冰冷冷的，它是軟性、彈性的的，它不斷在吸納與包容，它就像這座城市底座的一塊巨大“海綿”，對于每一個居住在此的深圳人，都意味著機(jī)會。

無論如何，深圳城中村統(tǒng)租序幕已經(jīng)再次拉開，新的介?者將會帶給深圳什么，唯有拭目以待。

來源：深圳客