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美國新房開工量出現了大幅反彈，根據美國人口普查局17日發布的數據，2月私有住房的開工量經季節性調整后為176.9萬套，環比上升6.8%，同比則增加22.3%，是2006年以來最快增速。住房竣工量也比1月份躍升了5.9%，比一年前上升了2.8%。

此前，1月份的惡劣天氣和與疫情有關的工人缺勤抑制了美國的房屋建設。加拿大蒙特利爾銀行資本市場經濟學家提亞加莫西（Priscilla Thiagamoorthy）稱，工人缺勤現象有所緩解，建筑活動因此得到一些增長。

然而，供應鏈瓶頸、勞動力市場的緊張和烏克蘭局勢下大宗商品價格的高漲，使得建筑商信心有所下降。根據全美建筑商協會（NAHB）和富國銀行16日發布的指數，美國3月份房屋建筑商的信心下降到了6個月的最低點，銷售前景也下降到了2020年6月以來的最低點。

投資咨詢公司BCA Research Counterpoint部門首席策略師約什（Dhaval Joshi）對第一財經記者表示，一直以來，房屋開工率沒有跟上美國家庭住房需求的速度，市場供應不足。在過去十年中，庫存和空置率都急劇下降。這些態勢表明美國有開展建筑活動的需求。

“但較高的利率是一個不利因素。過去一年，抵押貸款利率一直在上升，今年初以來，上升的速度急劇加快。然而，即使在最近的急劇上升之后，抵押貸款利率相對于歷史仍然很低。而且雖然NAHB的住房負擔指數有所下降，但其水平并不低。”約什稱，美國住房市場很可能能夠承受美聯儲的緊縮政策。

庫存危機仍然存在

美國人口普查局數據顯示，2月份單戶住宅開工率增長5.7%，數量為121.5萬套，單戶住房竣工率為103.4萬套，比1月份高出12.1%。公寓樓和共管公寓等多戶住宅開工量增加到55.4萬套，是2020年1月以來最強勁的增速。

此外，2月份獲準建造但尚未開工的房屋數量變化不大，為1974年以來的最高水平，這表明未來幾個月建筑商將有強勁的開工勢頭。

但美國房地產市場仍然在應對嚴重的庫存危機。根據全美房地產經紀人協會（NAR）2月公布的數據，全美未售出的房屋庫存下降至86萬套的歷史低點，相當于僅可供1.6個月的銷售，這一數字也為歷史最低。

美國房地產信息提供商Zillow17日發布的月度市場報告則顯示，2月全美范圍內的現有庫存減少到僅有72.9萬套，比去年同期下降了25%，比2020年2月的140萬套下降了48%。“從歷史上看，房屋庫存一般在12月見底，然后隨著賣家掛牌迎接繁忙的春季購房季而回升。但今年，進入新的一年后，供應量繼續減少，2月份的庫存比1月份低11.9%。”報告寫道。

房地產咨詢公司約翰伯恩斯（John Burns）研究副總裁巴赫曼（Devyn Bachman）稱：“我們正處于春季購房季節的中心，現在的房地產市場會引發一些挫折感。至少在整個春季，（對買家來說）會很艱難。”

美國房價今年還將上漲逾10%？

根據標普/Case-Shiller美國全國房價指數，僅在2021年，美國房屋的平均價格就躍升了近19%，鳳凰城等城市已經出現超過30%的價格上漲。Zillow發布的報告顯示，今年2月份，一座典型的美國住宅的平均價格為33.15萬美元，比2020年2月上升了32.4%，也就是購房者需要多掏8.1萬美元。

但是，隨著新房開工率的增加，加上抵押貸款利率的上升，一些分析師認為，這應該有助于在一段時間內冷卻炙熱的美國住房市場。

“由于材料和勞動力短缺，建筑許可證在疫情中出現積壓，隨著供應瓶頸的緩解，這對未來的建筑是一個積極的信號。”加拿大帝國商業銀行資本市場董事兼高級經濟學家嘉奇（Katherine Judge）在一份研究報告中稱，“但隨著抵押貸款利率的提高，購房意向已經開始下降。”

本周，美聯儲宣布決定上調基準利率25個基點，10年期美國政府債券收益率隨之走高，這反過來又會推高30年固定利率抵押貸款的平均利率。根據房地美的數據，17日，這一平均利率為4.16%，而一年前則僅為3.09%。

盡管如此，許多機構仍預測2022年的房價將是強勁的一年。美國銀行預測，美國房價在今年底將上漲10%，美國企業研究所（AEI）住房中心主任、房利美公司前首席信貸官平托（Ed Pinto）認為未來將有12%的漲價。美國聯邦國家抵押貸款協會也預計今年房價將攀升11.2%，達到平均38.4萬美元。

但利率上升給了房屋建筑商很大的壓力。NAHB首席經濟學家迪亞茲（Robert Dietz）稱：“建筑商們報告說，他們越來越擔心預期升高的利率將使潛在的購房者退出市場。這可能表明2022年下半年要小心行事。”

NAHB的報告顯示，衡量未來六個月銷售預期的指標下滑了10點，至70點。目前的銷售指數下降了3個點，達到了5個月以來的最低點86。

“新的住宅建設正在感受到通貨膨脹、勞動力短缺和利率上升的壓力。”行業網站Realtor.com高級經濟學家和經濟研究經理拉提（George Ratiu）說，“這些趨勢也反映在房屋建筑商的情緒中。”

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