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青島嶗山區維修燃氣灶(青島修理煤氣灶服務)

發布日期：2023-03-31 15:19:52 瀏覽：

前沿拓展：

很多在問房圈里的網友要求把眾多的項目，尤其是把今年嶗山區項目都點評一下。于是筆者發揮十年前的勤奮精神，徒步看盤，一腳泥水，搜集了最為真實的現場一線資料，還有照片呈現，讓青島下決心換房改善居住條件的同志們有所參考。

青島市區在整體樓市所占比例越來越小，有很多原因，主要是土地供應不足，價格也高，讓很多人望而卻步，但就實際需求而言，市中心還是最多的，供求關系還是緊張的，無法靠高昂的價格來達到平衡。

今年市區銷售的壓力遠小于郊區，但也不輕松，畢竟曲高和寡，而且各樓盤參差不齊，水平相差巨大，很多盤也就靠個地段，并沒有很好的產品和服務。如果你不看清楚，糊里糊涂幾百萬扔出去，估計還得后悔。所以，即便你很有錢，也得專業一點，研究明白。

市區樓盤短缺，嶗山變“供應擔當”

首先是李滄，這個區近兩年來非常特殊，拿地、開工的較少，所以目前全靠老盤維持局面。一個嘉凱城賣給恒大又賣給融創的都會中心，今年估計會把尾盤的住宅部分基本賣個七七八八，因為要保持銷售沖量，所以目前的價格在20000左右，較為靈活，對城陽南形成壓力。

另一個就是綠城蘭園小高層，這個更不著急賣，這也幾乎是綠城理想之城最后的組團了，賣完也沒了。綠城在青島拿地一直沒有進展。去年的洋房曉風湖畔賣得不錯，開盤就去化了八成，今年只要價格不太高，也不愁，畢竟沒有競爭對手。

土地也基本很少賣，買主也基本都是區里自己的平臺公司。重慶路上的融海致遠居還有點房子，不知道區里的國資企業能做出啥樣子來。其他滄口的越秀和首創等等，都是很小的盤，幾乎可忽略不計。

再說說市北，新都心有三家盤可選。

新盤是和達君玥，這只是河西改造的一期而已，所以住宅不到9萬平，也就六七百套房子。

再就是保利天匯項目，這是大盤，今年估計還有六七百套放出來，其實這個盤最好的是大二期，就是現在緊鄰黑龍江路地鐵口的已經拆完的那個地塊，那個地勢高，又是絕對的地鐵房，只是招拍掛還沒走呢。

老盤就是海爾的大山監獄的世紀公館，該盤經過數年銷售，已經出于總體收尾階段了。這三個盤，基本上都在26000上下，畢竟市北限價較為嚴格。

其他的卓越天成住宅只有54000平、地鐵大廈住宅28000平，貢獻的房源都不是很多，都是小盤。市北鞍山路片區的浪潮大數據產業園還有56000平的住宅，自己操盤沒信心，據說正在尋找合作伙伴，地價較高，目前幾乎無人接手，估計就沒那么快了。

大水清溝改造的爛尾項目省房大都會近期活了過來，但戶型依舊差，產品一塌糊涂，風吹日曬這么多年，只能靠低價吸引相對剛需了。

所以，看完其他幾個區，就發現，邊邊角角都算上，其實也湊不出幾套房子。市區新房供應，只能靠嶗山了。

嶗山北部看仔細

嶗山目前的狀況是房子一二三線全覆蓋，從便宜到價格高，到價格高不可攀的都有，這還沒啥，奇特的是，從環境優美到臟亂差，或在城中村里，或在工業園中，這樣的房子也不少，你只要現場看看，不把你驚掉下巴也得讓你嘆息不已。

這個地方的配套還是環境，都不如東李，但它偏偏處在一個很好的位置，又因為整體拆遷的難度極大，所以一直拖到現在。那么，以前和現在買房子的人，就只能等，等到拆遷完畢的那一天。

現在只能是豪宅和村民混在一起居住，不管是別扭還是擰巴，事實就是如此，所以在嶗山看房子，你必須勤快，必須到現場仔細查看，因為很多嶗山高價盤的周邊環境甚至交通還有待完善。有的盤你搬進房子就會發現，迎接你的就是臨時路和垃圾堆。窩火，憋屈，難受，都在等你來體驗。

我們先以遼陽東路為界線，說說北邊中韓街道的項目，這個區域高樓和平房混居的狀況非常明顯。

已經入住的海逸公館大門前現狀

先說海逸公館和靜山悅園。很多年前，筆者曾經帶多家開發商來看這兩塊地，深陷于一堆垃圾處理站和小作坊廠房之間，看者無不搖頭，表示開發風險大。待到2015年，兩塊地出讓之時，卻是爭奪一塌糊涂。萬科和陽光城鎩羽而歸，海爾笑到最后，做了海逸公館，并且借助本輪樓市東風，一舉去化。而另一家的神盤故事，講到現在。

這個神盤，叫靜山悅園，就是當年立鵬置業拿的地王，現在看其實也不貴，也就9000多元么。海爾的海逸公館一萬七八就開了盤，兩萬多也就賣光了，所以現在的居民盡管只能走臨時路，周邊配套是村里小店，但畢竟房子漲了，還算能心理平衡。靜山悅園熬到現在，賣到近六萬了。

這個盤操作方式較為無奈，就是一直不賣，把房子做成現房。拉高價格賣毛坯五萬起價，小高層5000和洋房8000的裝修還得另加錢，基本上就是接近60000一平，戶型也是150起，也就是說，大部分產品的總價都超過1000萬，這讓東邊的愛丁堡才30000多單價的有價無市羞愧難當，也讓西邊雙地鐵的青鐵華潤城顯得性價比極高。

已經是現房的靜山悅園大門前現狀

后來去現場看了看，就知道為啥先前不賣了，只有一條土路通往樓盤，而且坑洼不平，要漫過水溝，到了近前，一個大土堆橫在樓盤正前方，死死擋住視線，后邊的大門用圍擋圍住，門前幾乎就沒有路。周圍的垃圾沒人清除，樓盤孤零零坐落于此，煞是無奈，關鍵是現在依然無改觀。

該盤采用法式建筑風格，但又不舍得用石材，只用白色真石漆，也無基本建筑造型，無法體現法式之檔次。外墻還用了中式屋檐和小窗，顯得極不協調。

看了盤就知道，王老板也有難言之隱——當初選擇賣現房估計是因為現場不行，但是沒想到挺到現在，現場還是不行，財務成本不低，于是索性定價五六萬，就這么硬賣吧。銷售效果可想而知，凡是到現場一看，只能是無可奈何花落去，眼前的景象是無法和千萬豪宅劃等號的。

最近有好消息傳來，嶗山區舉行誓師大會，準備打通數條斷頭路，其中周邊就有四條，這算是久旱逢雨。但是整體周邊土地面貌想改觀，需要時間。其他幾個盤還有尾房。

恩馬墅院的土地是原來萬麗海景賣給恩馬的。李宅路上，周邊與公務員經濟房做鄰居，應該也就9個樓座，產品涵蓋洋房、小高層與高層。目前已經是尾房階段，剩余的房子性價比不高，沒有低于600萬的。多層戶型166-195㎡，大都為頂加閣戶型，均價40000元/㎡。高層戶型172㎡、225㎡奢適套三/套四，裝修交付，均價36000元/㎡。

恩馬畢竟是小開發商，以前文景園的產品只能說一般，所以這個盤期望值也不要太高。周邊配套也有距離，只是三面是山，還有點味道。

旁邊還有一個魯信的停云山莊，很是神秘，很多人對該盤迷得要死，兩年前說早就沒了，最近有說還有點房子，只有175一個戶型，自然是傅老板親自設計。高爾夫球場還有一個午山國際，商業產權，據說今年會露面，且等著看看。

北邊松嶺路西，圍子頂山下，海洋大學對面，還有一個大盤，就是海爾的翡翠云城。

這是個比較大的盤，住宅部分就有26萬平，規劃32棟，總戶數約1730套。容積率2.25，戶型不小，143、147平套三和178平套四產品，裝修標準號稱5000元/平，均價31000元/平。這個地塊實際上一半屬于嶗山，一半屬于李滄，但因為山隔著，加上地鐵上蓋，就成了嶗山的盤。實際嚴格說，距離東李板塊更近。尤其是配套較弱，因此它的價格更要和李滄東對比一下，這個位置買個套三接近500萬，那其實就有點高了。

青鐵華潤城當然是炙手可熱的標志盤，畢竟是個大盤，又是知名開發商操盤。大開發商是進不了嶗山的，盡管華潤只是幾大股東之一，這已經很不容易了。

該項目住宅分三期，總面積近30萬平，可算兩年來嶗山住宅去化的支撐之盤。整個項目為地鐵上蓋，注意，是修理站的上蓋。

住宅小高層面積為99-165㎡，高層105-135㎡。住宅2017年11月開盤時，因為正是狂熱周期，導致一房難求，眾多大款搶破頭。那是小高層約32000元/㎡

高層27500元/㎡，算是比較便宜。

二期去年8月跑到即墨開盤，價格漲的幅度就不算小了，比如小高層均價35800元/㎡。因此去化難度就比較大了，但好在沒啥有力的競爭對手，所以還是都陸續去化掉。

這個項目大多是11層小高，公攤不大，戶型面積控制到位，所以總價基本在500萬內，這樣客戶群就很大了。今年的三期高層預計下半年開盤，還有700套房源；前期小高層基本上剩下矮樓層，有錢人比較挑剔，就比較難賣。商業還有不少，商鋪、公寓和寫字樓只能慢慢進行了。

豪宅集中金家嶺

再說說遼陽路以南的金家嶺街道的眾多樓盤，這可是真正高端改善集中地。

重點還是魯商的藍岸麗舍，這可是個真正的三面環山的大盤。

當初看地理條件，山中隱居，離海也不遠，中間還有一個水庫，正所謂做個城市里桃源，所以一直讓筆者極為掛念。

藍岸麗舍山中水庫橋邊現狀

結果去了一看，當年幾千元拿的地，如今都賣到四萬多了，利潤足夠豐厚，沒有看到正兒八經的把路和園林，越往里路邊越是雜草叢生，最里邊還有大水泥管子堆在路邊……

如此并不耽誤房子銷售，畢竟趕上了這兩年的熱潮。洋房賣到46000，戶型150-180㎡四居產品為主，總價700萬起。別墅戶型210-300㎡。總價1500萬起。看看那個環境，看看這個價格，產品先不說，只希望他們再把房子賣完后，能好好修修路，修繕修繕周邊環境。

看過藍岸麗舍，再看看魯德海德堡。

目前，該公司資金鏈其實已經斷裂。這邊是一期土豪業主們天天進行交房的維權，另一邊依然有土大款在看房，而且房子并不便宜。小高戶型為140㎡以及220㎡，均價4萬，洋房戶型為220—240㎡，均價5萬。樓前的王家村并沒有拆遷，登樓一望，滿眼平房，不知道何時能變成樓房？

海德堡與前面的城中村現狀

補充一點：東部沙子口區域，還有兩個盤。沙子口有山有海有小鎮，只是舊村改造慢了一些，整體配套不齊全，畢竟離市區稍有距離，還是適合隱居一下。

一個是海信的依云小鎮，今年的推貨時間和產品都未釋放。據說會推出別墅，自然價格很貴，就是高層，也不會低于四萬，時間會比較晚一些。

還有中北嶗村的海爾從環宇那里收購來的波爾多小鎮，這個容積率是比較低的，所以可以施展做疊拼和洋房，和前面那個比，更接近法式風格。目前有六層電梯洋房在賣，建面165㎡、185㎡以及270㎡復式，均價35000元/㎡，基本上600萬起步吧，價格不低。

朱家洼與山東頭

上半年最大的是朱家洼的佳源華府，下半年估計會有山東頭的玖璽城。兩個盤因為現場都是大坑狀態，很多數據筆者前面也寫過文章比較，就不在重復了，這次主要說說市場。

為什么這兩個盤如此重要，因為他們自己拆完了他們周邊也拆完了，商品房和回遷房完全分開，所以對外能和周邊環境融為一體了，所以對內而言，你住在這樣的大盤里，基本上會是同一個財富人群，不會如海德堡一樣，眼皮子底下還要看很多年平房，也不會像浮山前那樣，很多房子業主是幾千元入手，業主們未跟上社會變遷，以至于連物業費都不交。

這就是玖璽城和佳源華府的意義，他們有這么大的地盤，有這么大的量，有這么獨立的存在，有園林，有人車分流，有接地氣的車位，有空間，有景觀，這才是豪宅應該有的狀態。

先說佳源華府，雖然不是一線海景，但也是三山面海的格局，可以相應的避開海邊濕氣，地段也是金家嶺的核心區。

佳源華府一期沙盤圖

設計已經定型，一期大約14萬平，總計是住宅822套，加上最后的一棟商業公寓200套，總計一千多套房源。我們重點來說說住宅，主要是建筑面積126、151、169平套三戶型，以及148、190平套四產品，大陽臺和飄窗的設計不錯，有效平衡了公攤，可看旁邊的山景。

裝修用得品牌比較講究，都在墻上公布。比如德施曼智能門鎖、日本YKK推拉門、大金中央空調、美國3M凈水、林內熱水器、瑞士弗蘭卡水槽、方太油煙機燃氣灶、防霧化妝鏡、TOTO智能馬桶等，依托于自家的魔鏡的智慧家居系統，無線WIFI聯網，空調、燈光、窗簾等遠程控制。

最重要的是，上半年能開盤，有先發優勢。現在還是限價之時，單價不會太高；戶型比較收斂，總價也能控制住了，所以，這是一個低門檻的豪宅。從戶型比例來看，126平和148平各占18%，151平和169平各占28%，190平只有8%。六百萬左右的門檻，顯然以低總價走量為主要目標，客戶群較廣，可以吸引很大一部分換房人群。

至于開發企業，可以多說幾句。這是個規模比較大的企業，去年已經做到800多億。但因為是個多元化企業，有五家上市公司，地產只是其中之一。而地產也只是其中一個分公司上市，對外公布部分業績，導致外界認識比較模糊。產品做得也不錯，在嘉興的樓盤做歐式風格很是到位，建筑舍得用料，園林景觀也很用心。所以產品方面不必擔心。

再說說銀豐玖璽城一期，超過1000套。山東頭的位置，前面的大海，后邊的浮山，門前地鐵，商業利群金獅，配套自不必說。山東頭的體量能夠自成體系，兩個幼兒園和9年一貫制學校也值得家長期待。裝修標準據說很高，達到一萬每平，當然房子單價隨之也會高。

玖璽城尚未揭開神秘面紗

目前還在調整一期規劃階段，主要是戶型變大一些，樓層降低一些，這樣將出現6個樓座的小高層產品，這是全部玖璽城里唯一的小高層產品，最低只有10層。主力戶型調整到150到270平之間，這樣就會有足夠的房間面積，顯得比較寬敞，對于喜歡大房間的人，可以充分展開布置。

所以，玖璽城其實是在向高端上走，無論單價和總價，裝修和戶型，都幾乎和佳源華府錯開，會形成較大的價格差異，和佳源重疊部分不大，基本是錯位競爭，反而和君瀾競爭局面更大。還有開盤得等到下半年，要買房子，不能著急。

也有人在百忍老師問房圈問起頤惠園的轉讓價格，這確實是個坎坷的盤，就這么兩個樓，光大坑這這么多年，所以，得便宜，貴了就不值了。連利群頂上那個樓一樣，價格不能太貴，因為那不是豪宅應該有的狀態。更像個大公寓，所以不能貴。

還有一個壓軸的最貴盤，海信君瀾。這是麥島改造片區最后一個地塊，該地塊的規劃方案曾改過數次，最終規劃方案住宅建面15.7萬㎡，規劃22-28層14棟住宅，面積170/175㎡套三，200/223/230/263㎡套四戶型，合計811戶。因為戶型大，單價高，這是個總價在1500萬上下且波動比較大的盤，針對的真得是有錢人才行。海信也不急，反正賣沒了就沒了，所以不妨一套一套賣，據說首付降低之后都是500萬，所以，如果你只有這500萬，很好辦。

上半年要買豪宅，還是回來看看朱家洼吧，在這個基礎上加點錢基本上就能滿足愿望。

拓展知識：