前沿拓展：

深圳樓市期中考試結束了。

成績呢，勉強算B＋。

住宅銷量，一手1.7萬套、二手4.4萬套，總共6.1萬套。

半年時間，6.1萬人在深圳上了車，“上座率”在近五年中，尚處于中等偏上的水平。更多的在猶豫中，失去了一次上車的機會。

數字中才有真相。

“火線哥”（DChuoxian）這次要告訴小伙伴的是：搶著上車的，究竟是哪類購房者？“新深八條”將影響哪些區域和產品？

新政：購房最好一步到位

與天同熱的是深圳樓市，“火線哥”最近接到的問題都與換房有關：

1.換房不是小事情，千萬不能走錯了，該選哪里？

2.上個月剛清掉小戶型，騰出名額買套大的，這段時間，感覺手里的錢都貶值了，坐標沙井、西麗、龍華。

3.出掉學位房，準備在單位附近換套大房，還不知道能否抽中。房價都這樣了，出了不入，心里發慌。

粉絲留言，就是市場的小宇宙。

眼下，最著急的其實是改需。

也對，剛需只要瞄準好目標，一個猛子扎下去，就行了。

改需，前后浪都不靠的小司機，手里持有七八百萬，打新淘金“屢試不中”；看得上的二手房，業主高昂的姿態和頻頻反價，感覺自己都要“低到塵埃里”。

最擔心的是手里的現金“發毛”：布局深圳，猶豫的代價太大了。

當然，也有看清形勢搶跑入場的。

歷年一手住宅成交戶型分析

今年上半年深圳一手住宅90-144㎡的面積段成交占比上升至56.7%，較去年同期增加了近12%，逼近2006年60.4％的水平了。

而小戶型占比呈現逐年下降的趨勢，60-90㎡成交占比從去年同期的49.3%，下滑至今年上半年的37.7%。

當下，近六成的新房買家是改需，要買大戶型。

二手市場雖然沒有一手那么明顯，但是趨勢已經出來了。

90-144㎡的住宅成交占比較去年上升1.4%至21.9%。

購買三房的比例最大，四房次之，一房和兩房的購買占比均出現了下滑。

如果說，上半年大家去買大戶型，是市場驅動和需求驅動。

那么，新政后，買大戶型就是成本和機會驅動了。

“新深八條”后，四大明顯的變化是：

改需換房成本至少提高一成

一大批本有購房資格的“得而復失”

中部東部或迎來板塊輪動機會

間接利好公寓

所以，“火線哥”（DChuoxian）建議，有能力的剛需，在當下的市場環境下，買房一步到位，最好是四房，一來節省大筆購房成本；二來房票珍貴。

抓緊布局下一熱點區域

再說道一下新來的調控。

發現沒有，上半年最熱的西部區域，這次受到政策的影響會更大，需求會受到進一步的抑制。

中部和東部，龍華、羅湖、龍崗和鹽田、大鵬，影響不大，甚至可能會有“需求倒流”現象。

沒有利空就是利好。

“新深八條”內容均沒有涉及公寓，公寓不限購不限貸的優勢就更加明顯了。

一些住宅的購買需求，尤其是二手市場，或將流入公寓。居住體驗感強的類住宅公寓，將成為新的購買趨勢。

這里重點強調一下龍華。因為當其他區域還在講故事的時候，這里已經開始兌現城市紅利。

主要體現在：

1.產業升級，打造具有國際競爭力的產業集群；

2.深圳北站——灣區超級樞紐中心全新啟幕；

3.龍華多項配套加速兌現。

今年3月，龍華區制定出臺了《龍華區2020年重大項目計劃》，152個重大項目總投資3436億元，年度計劃投資238億元，為近四年最高。

深圳北站升級啦！

深圳北站樞紐地區城市設計國際咨詢優勝方案最終出爐，官方說法是：

未來北站地區將從交通樞紐進化為新的城市樞紐中心；

在實現城市基礎設施升級、融匯高度復合的公共功能的同時，實現產業活力與自然活力共生；

打造薈聚多樣人群、多元共創的大灣區交薈門戶。

龍華的軟實力也在頻頻上：

被譽為龍華“市民中心”、未來龍華新地標的龍華文體中心或將于今年完工；“龍華兩館“第二圖書館、美術館新館均落地動工；觀瀾體育公園、簡上體育綜合體初顯現雛形。

所以說，今年是龍華城市價值兌現年，龍華將迎來新的價值爆發期。

這個時候，進行方向選擇就很重要了。

龍華“一中軸兩核心”布局示意圖

就大方向看，龍華分為北站－紅山片區和龍華中心片區。

北站－紅山已經全面豪宅化，不少樓盤價格已經步入10萬＋；龍華中心區，也就是龍華現代商貿片區，既是深圳三大都市核心區之一，也是深港中軸之芯，正處于蝶變初期，房價還在6字頭。

規劃層面上，龍華區將推動深圳北站新城和龍華現代商貿片區打造成為深圳中央活力區。

這意味著，未來這里將和北站形成龍華“雙中心格局”。

目前，該片區已吸引龍湖、盛迪嘉、卓越、富基、金地、恒大、星河、金眾等諸多發商的入駐，預備的城市更新項目有20個左右。

龍華現代商貿片區舊改分布圖

除了千萬體量的舊改，這里還有一個大文章，就是這里的商業。

龍華商圈分布圖

龍華現代商貿片區規劃建面約450萬㎡的城市級高端商圈，總體量是南山、福田的四倍！

“新深八條”將會深度影響市場，但是自身具有發展動能和規劃利好的區域，很快就會成為下一個熱點。

龍華現代商貿片區具備這四點，任何一點都是未來發展的強勁動力：

龍華雙中心戰略格局

千萬平米舊改帶來的城市界面更新

450萬商業體量帶來的人流物流商流

6字頭的房價洼地效應

現在要做的是，在片區蓄勢待發的時候，選準C位，把一只原始股緊拽在手里。

”六字頭“還能在龍華存在多久

這個C位，理應落在龍華春江天璽身上。

龍湖春江天璽地理位置示意圖

1.距離地鐵口約200米

龍湖春江天璽位于龍華工業路與油松路交匯處，區域的中心位置，將會建成集品質住宅、公寓、商業為一體的綜合體。

今年，除了地鐵6號線即將在8月份正式運營通車的好消息，地鐵22號線也正式提上日程。

據悉，22號線將貫穿深圳中軸，從福田經龍華，直接與東莞1號線地鐵接駁。

再加上25、27號線以及現在的4號線，未來的龍華將至少擁有5條地鐵線。

龍湖春江天璽所在的油松片區，至少有2條線路經過并設站，距離項目最近的是油松站，約200米。

2.配套是個加分項

這個項目有很多加分項，包括1公里開外（距離來源：百度地圖）的約60萬㎡壹方天地，含已開業的山姆會員店及規劃中的龍華壹方城；項目對面即為萬眾城及民治大道商業街；另自帶約2萬㎡商業物業。

附近有龍華教科院附屬外國語學校、松和小學、新華中學、松和幼兒園、油松幼兒園，教育資源較好。

項目3公里內（距離來源：百度地圖）盡享深圳美術館（在建），市第二圖書館（在建），音樂公園、龍華文化藝術中心、龍華文化體育中心（在建）、龍華文化廣場等市政配套。

3.戶型有80個魔鬼細節

更大的加分項來自自身。

售樓現場

有一種觀點認為，龍華金茂府和龍湖春江天璽共同打破了龍華產品的天花板，源自于他們的魔鬼細節。

僅人性化細節上，龍湖春江天璽就多達80個，比如耶魯智能門鎖4種方式開鎖、廚房的防濺插座、衛生間三分離設計、自帶暖氣與除濕設備、強大的收納功能……

樣板房實景

在你步入龍湖最讓人稱道的樣板房時，會被最強的沖擊力所震撼，而且不僅僅是視覺上。

比如項目裝修材質均采用國際旗艦品牌，包括美國智能鎖百年經典品牌Yale、日本99年歷史品牌林內熱能器具、高端德系品牌漢斯格雅、美國143年歷史衛浴品牌科勒等。

4.113㎡四房一步到位

更驚艷的是目前熱銷的四房戶型，113－132㎡，一步到位的戶型設計，有橫廳和豎廳兩種。

當下這種戶型的一大優勢，在前文已經說過了，新政下可以節省大筆購房成本和珍貴的房票。

此外，這種戶型具備很好的居住舒適感。

以建面113㎡四房二廳二衛戶型為例，整個戶型最大的優勢戶型方正，南北通透、動靜分區，約6.2米的大面寬橫廳設計突出客廳空間感更大更敞亮，約1.6米進深陽臺盡享南向采光愜意生活。

值得重點說的是，在售的龍湖春江天璽二期，戶型普遍進行了優化，113㎡能做成四房，在當下市場非常罕見。可見龍湖把控室內空間設計的能力。

5.六字頭的高性價比

還有一點很重要，在北站－紅山－上塘全面豪宅化、價格8-13萬/㎡的背景下，龍湖春江天璽二期起價僅6.3萬/㎡、均價6.6萬/㎡，還是帶精裝。

高性價比可見一斑。因此龍湖春江天璽二期走量非常迅速，目前僅剩少量單位。

所以，6字頭的精裝房，留個小伙伴們的機會不多了。

6.70年產權雙陽臺真公寓

41㎡公寓實景圖

當然，龍華春江天璽的公寓也是資產配置的首選，精裝均價5.8萬/㎡，41－70㎡，70年產權。如果按照41㎡來算，總價不過200萬元出頭。

“火線哥”（DChuoxian）總結了一下，龍湖春江天璽的公寓價值首先體現在稀缺性上。

目前整個龍華在售公寓不足500套，龍湖春江天璽公寓庫存也不多了。

所有的公寓都有陽臺，70㎡兩房帶兩個陽臺，類住宅的居住體驗很強。

公寓均采用 一線國際品牌精裝，涵蓋漢斯格雅、TOTO、耶魯、林內等國際高端（或同檔次）品牌，容納一鍵斷電、風暖浴霸等人性化魔鬼細節。

一個很現實的疑問是，”六字頭“還能在龍華存在多久呢？

拓展知識：