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新房選購全攻略

這是一套輕易不外傳的買房攻略

適用于準備買房的新人學習

也適合正在買房的房友查漏補缺

一、買房的前期準備

決定買房之前，需要對當地購房政策、資金情況和貸款政策、后期交易流程和政策，最關鍵的是要明確買房的需求。

（一）了解樓市行情

1、知曉市場行情，做出明智決策

買房之前需要對當地樓市做深入了解，目前各地政府因城施策加大樓市調控力度，樓市調控不斷加碼，購房者更應理性購房并做出明智的購房決策。

2、知曉房價行情，抓緊優惠政策

在“房子是用來住的，不是用來炒的”的大方針下，國家多次重申房住不炒。未來房地產市場會越來越穩定，很難出現房價因供需緊張，造成房價大漲的現象。樓市抑制投機購房需求，金融市場去杠桿化，調控環境因城施策，仍將是主旋律。逐漸加碼的調控政策有望平穩房地產市場房價漲勢將逐漸放緩。

疫情當前，多數房企受疫情影響出現銷售下滑現象，資金回隴受阻，大小開發商面臨重新洗牌，廣大開發商用增加優惠力度來吸引購房者，對于部分剛需購房者而言是一個較好的購房時期。

（二）了解限購政策，審核買房資格

買房之前，需要了解當地的限購政策，有買房資格才可以買房。購房過程中，購房資質審核是買家購房的第一步也是最重要的一步。

多數城市為平抑房價，擠壓投機購房需求，執行著嚴格的限購政策。因此，大家在看房、選房之前，需要做的第一件事就是了解當地的限購政策，審核自身的買房資格。

以北京為例，自限購政策落地以來，經過層層加碼，已愈來愈嚴格。普通商品房，京籍家庭限購2套，非京籍家庭限購1套，且需滿足連續五年在京繳納社保或個稅的條件。同時，新建商辦類項目不得售賣給個人，無房者購買商住產品需全款。

上海則是本市戶籍家庭限購2套住房，本市單身限購1套住房。非滬籍家庭滿足網簽前63個月內連續正常繳納60個月社保或個稅，限購1套住房。而且，對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。買新房，除了需搖號，還要滿足積分的要求，如果積分未達到相應要求，就無法進行購房。如果是家庭無房戶可以有30分，5年內沒有買賣記錄的20分;上海戶口10分。進入搖號的購房者，與房源數的比例被限定在1.3：1，就是說客戶是房源的1.3倍。

廣州本市戶籍居民家庭執行限購2套住房的政策，本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。非廣州市戶籍居民家庭，能提供購房之日前5年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在本市限購1套住房。

在深圳，本市戶籍居民家庭限購2套住房，對戶籍成年單身人士、非戶籍居民家庭限購1套住房。深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續按照提供購房之日前在本市連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規定執行。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

蘇州限購范圍對象：是非本市戶籍居民家庭，在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房；外地戶口，連續交滿2年社保才能購房！本地戶口限購3套！

購房條件：應提供自購房之日起前3年內，連續繳納2年及以上個人所得稅或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明；

社保及個人所得稅繳納范圍：是指在蘇州大市范圍內，包括蘇州市區（姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區）及昆山、太倉、常熟、張家港等四市范圍。

想了解更多城市的限購政策，可以登錄當地的住建委官網查詢，也可以向本地樓盤的置業顧問或者銷售顧問做詳細咨詢。

（三）了解限貸政策，合理貸款購房

1、什么是限貸政策

買房有貸款需求的，需要了解當地執行的限貸政策。對貸款購買商品住房的，嚴格執行首付款比例和貸款利率的規定。限貸是房地產一種調控的手段，目的是為了讓房地產市場向著健康的方向發展，避免炒房等行為。

2、不同城市的貸款比例

限貸，是指對貸款購買商品住房嚴格執行首付款比例和貸款利率的規定。限貸政策通常由地方政府出臺，地域性較為明顯。對于購房者而言，應提前了解清楚本地實施的限貸政策，避免在買房時產生不必要的糾紛。

首套商貸方面，北京實行認房認貸的政策，購買首套房為普通自住房的，首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%(。二套普通住宅，首付比例提升至60%，二套非普通住宅首付比例提升至80%。個人購買商辦類項目的，需全款購買。

自2016年11月29日起，上海開始認房又認貸，首套房的首付比不低于35%。在上海市無住房，但有商業或公積金貸款記錄的，購買普通自住房的首付比例不低于50%，非普通自住房的首付為70%。

在廣州，居民家庭名下在本市無住房且無住房貸款記錄的，繼續執行購房首付款比例最低30％的政策。居民家庭名下在本市無住房但有住房貸款記錄的，購買普通商品住房首付款比例不低于40％，購買非普通商品住房首付款比例不低于70％。

深圳買房，無房且無房貸記錄的，首付3成；在深圳無房，但有房貸記錄 (包含異地，1筆貸款未結清)的，首付比例為5成。對于在深圳已有2套及以上房產的本市戶籍家庭，在深圳有1套及以上房產的外地戶籍家庭/個人都停貸。

蘇州限貸政策

商業貸款

1、首套首貸首付最低30%。

2、無房有貸款記錄首付最低50%。

3、有1套住房無住房貸款或是已結清，首付最低50%。

4、有1套住房且購房貸款未結清，首付最低80%。

5、有兩套及以上住房，暫停發放商業性個人住房貸款。必須全款！

公積金貸款

1、第一次使用公積金貸款

家庭貸款最高額度70萬元，個人貸款最高額度45萬元；

純公積金貸款：首付款最低20%，必須符合要求是園區公積金+購買房屋面積90平以內+總房價110萬以內，才可使用純公積金貸款！

組合貸款：按借款人公積金個人賬戶余額的10倍計算可貸額度。

2、第二次使用公積金貸款

家庭貸款最高額度50萬元，個人貸款最高額度30萬元；

首付最低50%，按借款人個人賬戶余額的6倍計算可貸額度。

更多城市的限貸政策，可登錄當地的住建委官網查詢，也可以咨詢當地的置業顧問和中介。商品房貸款利率，因地而異，且不同銀行亦可能執行不同的房貸利率，以具體城市執行的為準。

（四）了解限售政策，確認買房資格

限售即為購房者在一定年限內不得將房屋出售或轉讓。限售政策，旨在限制房產的自由交易，從而達到抑制炒房等行為，防止房價上漲過快。部分城市的限售期為2-3年，也有個別城市的限售期為5年。

自2017年3月25日廈門拉開限售的序幕，全國已有數十個城市加入了限售的隊列。

截止到目前，推出了限售政策的城市有：

北京、上海、廣州、廈門、成都、杭州、長沙、濟南、青島、武漢、寧波、深圳、福州、南京、天津、三亞、海口、溫州、大連、蘇州、蘭州、鄭州、太原、武漢、昆明、南昌、金華、合肥、南寧、西安、常州、承德、揚州、東莞、海南、蕪湖、嘉興、無錫、北海、徐州、珠海、惠州、開封、張家口、沈陽等地。

蘇州限售政策

1、新房

取得不動產證起3年內不得轉讓。

2、二手房

取得不動產證起5年內不得轉讓。

3、限售區域

蘇州市區（姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、高新區、工業園區）

4、實施時間

2019年7月25日起實施。

各地詳細的限售規則，可咨詢當地的置業顧問或中介。

二、教你挑選心儀的房源

買房無疑是人生中很重要的一件事，購房人到底是基于怎樣的考慮而買房，什么樣的配套才能滿足購房者自身的置業需求，需要購房人仔細斟酌，再三思索。對買房初期挑選房源而言，了解自身需求定位和預算實力，才能在看房選房過程中做到心中有數，并需要購房人保持慎重。對于挑選房源，購房人需要注意那幾點呢？

（一）關于區域、地段的考量

挑選房子首先要挑選房子的地段，地段沒有絕對好壞，購房者應根據自身的工作和生活要求來判斷，區域和地段，對于買房后的生活質量，以及房產的保值增值，都起著重要的作用。不同區位、地段的房子，有著不同的保值和增值潛力。當然，買房子時選擇一個合適的位置，不只是使房子保持應有的價值，更是能享受良好的居住體驗和生活品質。

不同的買房需求，對于區位和地段的要求也會不一樣。

剛需婚房，由于資金等原因，在區位的要求方面可能會退而求其次，選擇城郊但是交通方便的剛需盤；

子女教育房產，對于區域內的教育資源將有較高的要求，核心城區的改善盤將更受意向人群的青睞；

置業養老，對于區位和地段的要求更低，但對于小區周邊的公園、濕地、森林氧吧等配套資源，有更高的期許。

交通的便捷程度是可以改善的，某些位置偏遠的樓盤因為聚集了人氣，開通了公交線路、路修寬了、出租車多了，交通因素得到巨大的提升，地段的價值也就提升了。

在區域和地段的選擇方面，我們除了看現在已經成形的配套，對于項目周邊的規劃配套，也可以深入了解。房子畢竟是居住屬性和價值屬性的集合體，看準未來，房子價值可期。但需要注意的是，未來的配套規劃，對于開發商的營銷說辭，需要斟酌和警惕，防止被忽悠。

對于項目所描述的區位條件和地段優勢，購房者需要多走多看，調查之后才能更了解。

（二）關于交通環境的考量

對剛需購房人群而言，尤其是上班族，比起價格，他們更加關注交通條件。通勤時間與交通便利程度是上班族做購房決策的重要影響因素。

交通條件，不論對剛需購房者還是改善型購房人群來說，都是不可不關注的重要方面。良好的交通配套，決定了日常通勤的時間成本，是居住體驗的重要組成部分。

剛需人群，對于軌交、公交站點的配套情有獨鐘。購房者最好選擇在上班地點附近購房，以半徑為5km左右為宜，可以最大限度地節約時間成本和生活成本。如某些地段可能并不在市中心、交通也不好，但對在附近工作的人來說，這個地段就相當有吸引力。購房者應盡量選擇交通便捷的區域購房，交通的便利程度影響著樓盤的價值，尤其是靠近地鐵的。地鐵會使人們的生活半徑變大，居住的范圍可以向城郊擴展，工作在城市，生活在城郊。

但最好選擇離地鐵線有一定距離的住宅， 因為地鐵周邊在一定程度上都存在噪聲、振動、人流量大等問題，因此地鐵線和住宅兩者最好保持一定距離。對于周邊環境要求較高的購買者來說，緊挨看地鐵的項目并不是最好的選擇。如果要買，可以考慮步行時間10min可到達地鐵站點的項目，這樣既可享受地鐵的便利，又可有相對安靜的居住環境。

改善購房者，對于高架入口、高速距離、周邊道路車流擁擠度等，較為關注。

交通條件，除了當前已有的配套，規劃中的、正在施工階段的交通，配套，也可以多關注。

為了防止被開發商“套路”，購房最終簽約之前，還需親自到項目周邊走一走、看一看，感受下小區周遭的交通現狀，以便做出更好的決策。

（三）關于教育條件的考量

1、為何要選在學區附近

當你決定要為教育而買房時,你就必須要確認,你要買的房與準備進的學校的必然聯系。也就是說確認住房所屬學區。學區并不是大家認為的那樣,離的近就可以了,要認真查找其學區所在地。有些樓盤就在學校旁邊,可學區并不對口。或者是有些開發商承諾的誤導,最后影響了孩子教育。另外還有些市中心的小學相對集中.似乎劃到誰的招生氛圍都無所謂。有些中心城區教育局，采用電腦排位，招生范圍每年不同，增加了購房者購房選擇的難度。

對于家中有適齡教育的孩子家庭，在買房決策中，項目周邊的學區配套，尤其是優質的教育資源，對買房人來說更有吸引力。

2、教育條件的影響

為了子女能獲得更好的教育，古有孟母三遷，今有不要讓孩子輸在起跑線上的呼聲，家有處于學齡段孩子的購房者，對于項目周邊的學區資源，會尤為關注。學校選擇的多樣性、全學齡段資源的完備程度、學校師資力量強弱……都是家長們關注的重點。

（1）入學政策“百變”

買房時規定落戶入住兩年可以入讀學位房，等孩子該上學了，發現變成了5年，這就“抓瞎”了，學位房是政策性很強的房子，購買前，一定要摸清政策，提前算好購買時機，以免耽誤孩子。

（2）學位未必“一成不變”

購買學位房前是沖著A學校去的，到上學年齡時發現變成了B學校，這讓很多家長苦惱。受生源人數的影響，教育部門會對招生區域適當調整，所以在購買學位房之前，一定要事先向相關部門了解清楚，尤其是對介于兩個學位交界線附近的房子應特別注意，說不定哪天就變了。

（3）不要為學位房“打工”

很多家長為了給孩子他們認為的優質教育，不惜背負沉重的財務負擔，不僅降低家庭的生活質量，還給孩子灌輸心理負擔，這是完全沒有必要的。學位房的價格偏高，房子質量差，這是完全沒有必要的。因為給孩子一個健康成長的環境更重要。

同時，對于學位房的選擇，還需要關注落戶資格方面的信息，確定買房了能順利落戶，讓孩子順利享受到入學資格。

（四）關于戶型的考量

買房，當你看完了區域規劃、交通、周邊配套、小區規劃，如果你對以上都沒有異議，接下來一般就會進入看具體產品選戶型的階段。好的戶型設計能符合購房者的需求，滿足購房者對于居住的舒適性、私密性，美觀性等的要求。購房者挑選戶型時，主要可以從以下幾個方面考慮其設計是否合理：

常規說東北戶比西北戶要好，可是住進去之后，去鄰居家轉轉才感覺怎么要比自己家舒適許多。戶型如何直接決定了居住的舒適度，也會影響將來房屋售賣時的難易程度。戶型圖能直觀反映房屋的戶型，學會通過戶型圖判斷房屋戶型，才能在挑選房屋時選到更能滿足自身需求的。

（1）戶型是否方正、面積分布是否合理

戶型方正，外墻輪廓大體上呈現出矩形。外形極度不規整、面積浪費嚴重、采光極差（或暗室多）等，這些帶硬傷的戶型，盡量避免。

面積分布，由于購房款是按照建筑面積計算的，所以購房者最不希望花錢買來一-些無效面積。一般人們理想的臥室面積應當在15㎡左右，客廳面積在20-30㎡，廚房。衛生間為5~ 8㎡，而陽臺也要有5-6㎡。這樣的面積分配能夠基本滿足人們的需求和生活習慣，功能分區合理，面積浪費較少。

（2）戶型采光是否明亮，是否南北通

充足的陽光和良好的通風不僅能夠解決各種日常生活問題，譬如晾曬衣物，維持空氣清新，而且陽光能夠殺死有害細菌，對家人身心健康都要好。

通風看是否南北通透，朝南的客廳與朝北開窗的餐廳、廚房是否可以南北對流，是否有臥室房間南北對門，形成“穿堂風”。

（3）家庭動線是否明確

家庭動線其實就是住宅動線，指人們在住宅中的基本活動路線。主要有三條：居住動線、家務動線、訪客動線，這三條應避免交叉。

居住動線應保證私密性，如臥室、衛生間、書房。

家務動線應盡量人性化、簡單化，儲存、清洗、料理這三道程序決定了下廚的流線，考慮充分就不會浪費時間、體力，使用起來會很順暢。

訪客動線應盡量與居住動線保持距離，如客廳，避免在客人拜訪的時候影響家人休息或者工作。

（4）動靜是否分區，干濕是否分離

“動區”是活動較為頻繁的區域，如客廳、廚房、餐廳；“靜區”主要供居住者休息，如臥室、書房。與動線遵循的原則相同，二者之間的路徑交叉越少越好。

干濕分離，有兩個方面：一是臥室、客廳為干區，和濕區的廚房、衛生間要區隔開，廚房衛生間等帶水易臟的地方應該與客餐廳和臥室書房分開；二是以衛生間來說，洗浴區和洗手區區隔開，衛生間要保持濕度的干燥。

（五）關于選擇開發商的考量

買房要選擇房企嗎？了解開發商的“出身”很重要。買房是一件大事，很多買房新手出于價格等方面的考慮，經常在小開發商和品牌房企項目間猶豫。一般來說，買房時選擇品牌/大牌房企項目更好一些。

首先，房子質量有保證。

大房企不只是有拿地建房的條件，更重要的是他們大多有自己的土地開發，房屋建筑設計團隊，基本都不會去外包給市面上的其他公司，避免了后續出現有關房子的各種手續，質量，工期延誤等的問題，而這些大房企成立時間久，有更豐富的建筑經驗，房子出現的弊端更少，最后交房時，購房者需要面對的各種房子上的糾紛就會減少大半。

大開發商規模大，項目多，不依靠單個項目盈利，因此抗風險能力強，資金也比較充足。實力要遠比小開發商強大，基本不用擔心出現因資金鏈問題而導致爛尾的情況。

同時，為了獲得長足的發展，品牌房企往往會更注重自己的品質。房子質量會比一般的開發商好些。

再者，品牌房企的自持物業更優秀些。物業服務的優劣關系到后期居住舒適度，大多品牌開發商的物業通常都是自有物業，在管理過程中，會比較注重品質，維修方面也會比較及時。

故而，在資金允許的情況下，購房時建議盡量選擇品牌/大牌房企項目。

（六）關于選物業的考量

好的物業，不僅是購房者切身利益的保障，也是居住品質的保證。可以讓業主住著安心，無論是綠化、環境、衛生，還是安保等方面都會面面俱到，讓業主回到小區就有回家的感覺。

那么買房前如何選物業？

1、購房前對小區情況進行了解，注意小區與物業簽約情況，最好實地考察；

2、看小區公共區域和建筑外立面，看小區公共區域是否清潔，路面和綠化是否整潔，外立面是否清潔；

3、物業反映速度，物業報修電話應該24小時有人接聽，對于急修問題物業應該以最快速度解決，如果是一般報修也要保證在一天內做出反饋；

4、注意小區的安全防衛措施，防盜設備是否完善，安全保衛措施是否到位；

5、注意小區內基礎設施建設，基礎設施比如樓道和電梯等是否設備齊全，完好無損；

6、選擇口碑好的物業，從周邊業主口中判斷其對于社區物業服務的滿意程度來決定物業好壞。

7、看物業費的收取標準，小區物業管理都是要收取物業費的，業主要關注物業費是否合理。其實物業費高并不代表物業水平就高，好的物業是會給出合理的物業收費的。

三、學會這些，看房不再被忽悠

買房，在做最終的決策前，除了網上在線了解和置業顧問的介紹，我們還需多去實地看房，以便更全面、更準確地了解項目。

（一）實地看房的技巧

實地看房，作為買房過程中重要的一環，該看什么？問什么呢？僅僅只看了一眼房子的情況是什么樣的就夠了嗎？房產與其他商品不同，不僅有居住屬性也有價值屬性。作為大宗的、高值的商品，很多人買房都離不開“六個錢包”的支持，選房一定要多方考慮，慎之又慎，切忌“腦袋一熱”，將來后悔。實地看房是必不可少的一個步驟，但也是比較耗時費力，掌握一定的實地看房技巧，可以做到省時省力。一般我們可以分為以下幾步：

第一步：挑選看房時間

在白天和晴天看房，購房者可以看房屋各房間的光線強度。晚上看房主要是看入夜后房屋附近的環境和噪聲情況。雨天看房則可以看出房屋門窗、墻壁、屋頂等有無進水、滲漏現象，特別是連續幾天下雨后，再好的偽裝也會暴露無疑。

第二步：了解配套情況

來到項目，首先可以去探查周邊情況，小區到公共交通站點的距離，同行公共交通的數量以及周邊的交通狀況，什么時間會堵車。另外可以看看商業、醫療、學校等其他配套，規模如何，服務如何，環境如何。

第三步：在售樓部做深入了解

進入售樓部熟悉沙盤、區位圖、戶型圖，甚至樣板間。戶型圖一般需要看戶型的朝向、進深和開間，配合置業顧問的講解，了解動線分區，以及戶型圖上的圖標和圖示。看區位圖時，可以根據之前看到的周邊配套來對比，感受實際情況。沙盤主要是看項目樓棟的密度、景觀、配套等。樣板間一般分為實體樣板間和臨時樣板間。但是有些房地產開發企業為使模型精美，吸引購房者的眼光，會有意調整模型間距比例，增加綠化使網友感覺公共空間寬敞通透，購房者應根據小區占地面積、總建筑面積、容積率等數據結合模型比例做一個預估。

一般來說，實體樣板間的面積、層高、陽臺大小等尺寸不會有太大出入，但要注意：1、采光是否充足；2、樓間距是否合理；3、管道是否影響家具的擺放；4、后期對格局的改動是否方便。同時也可以探查一下工程進度。

臨時搭建的樣板間一般不在樓棟里，而是在售樓處或者工地的某一個角落，因此臨時樣板間的各部分尺寸、面積可能會與實際交付時有所偏差，參觀時自帶卷尺，丈量一下各房間的長寬和層高，做好心里預估。

第四步：核實開發商資質

售樓部里的證件公示一般是我們容易忽略的地方，仔細查看所選房源的證件是否齊全十分重要。五證包括：《商品房銷售（預售）許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》和《國有土地使用證》。

根據《城市商品房預售管理辦法》第五條 商品房預售應當符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投入的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

（二）在線看房的技巧

隨著科技的發展，最直接的方式在線了解項目，就是通過各線上平臺提供的樓盤單頁，以及VR實景看房的途經來初步認識項目。相對實地看房來說，也更輕松更容易，不會受到諸如天氣、時間、距離、疫情防控工作等特殊情況的影響，當然也更安全便捷。購房者線上看房需要注意哪些問題呢？

1、要對樓盤相關信息全方位了解。

如在售信息、樓盤動態、裝修標準、預售證、資格證、周邊配套、規劃等多個方面去了解樓盤，從多個角度去考量，避免購房決定出錯。

2、上網搜索樓盤相關評論。

既然不能實地去看房，但可以上網搜索相關樓盤的評論，或者是找前期購買該樓盤的朋友來了解。你或許會從別人口中了解到樓盤的其他真實情況，比如某樓盤附近有個垃圾廠、樓盤附近有個高壓電站、樓盤因為質量問題導致購房者維權等。

3、貨比三家，多對比樓盤。

根據自己的喜好以及個人實際情況，多看幾個樓盤，再從中作合適自己的、高性價比的樓盤。

4、避免沖動購房。

現在買一套房動輒百萬甚至是千萬以上，對于多數家庭來說，掏空雙方老人和子女的口袋，也就是說要湊足六個錢包才能得到一套房，所以買房是一件很謹慎的事。線上看房如果沒有把握，建議可先與置業顧問溝通，待疫情過后實地看房。畢竟實地看房更加真實體驗感優于線上看房。

5、線上購房。

全程線上完成購房流程目前可行性并不大，但是未來是發展方向。線上購房應保留好交易信息，與置業顧問溝通的聊天記錄，方便未來維權使用。如果擔心線上交易的安全性，建議還是與置業顧問協商，約好合理時間面對面溝通購房條款的細則。

四、定房的流程與要點

購房的前期準備工作都完成后，就要定房了。在這個階段，購房者需要重點關注定金交付、如何退訂等問題。

（一）確認購房意向，正式交付定金

簽署意向成交應該注意什么，如何交定金，如何退訂等？避免買房入坑，這些是購房者都需要了解的地方。

1、簽署意向書應該注意什么？

購房意向書只是作為一種雙方達成的預約協議，需要達到合同的基本條款。其中主要包含的內容通常為雙方當事人的基本信息，認購房屋的面積，認購房屋的價格，雙方達成協議的時間，以及違約責任認證和相關處理方法等條款信息。對于購房者來說，在簽署購房意向書之前一定要對所預定的房屋信息以及開發商情況有所掌握。

2、交定金時應該注意什么？

（1）查看開發商五證

五證齊全的房子才能夠辦理產權證，這也是購房的首要條件之一，如果五證不全購房者可能會面臨極大的風險，其購房行為也無法受到法律的保護。因此在挑選房源時，檢查五證是最為必要的前提條件，五證不全的房即便再便宜也不能買。

“五證”信息可以在官網上查詢。有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者可以登錄當地的網站查詢開發商的五證。還可以去相關部門咨詢。如果開發企業預銷售商品房時不出示，購房者可以要求其出示。可以去銀行詢問一下關于“五證”的問題。不明就里的購房者有必要在掏錢之前向銀行咨詢一下。

五證包括國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證以及商品房預售許可證。這些證件當中，最重要的土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，它表明所售房屋是合法項目。如果沒有預售許可證，就說明房子是五證不全。

（2）查看個人征信

如果是貸款買房，購房者要提前查詢自己的征信情況，如果有問題則貸款很難獲批，此時如果繳納定金很可能會遭遇無法退回的情況，所以在確定購房之前要對自己的征信狀況有明確的了解。另外使用公積金貸款的，還要了解公積金賬戶余額，事先計算可審批的貸款額度，合理規劃資金的使用情況。

個人征信如何查？如搜索軟件中搜中國人民銀行征信中心，通過注冊、登錄，信息服務、申請信用報告、獲取信用信息等流程后，獲取個人征信情況。

（3）區分定金和訂金

這兩者雖然一字之差，它們之間法律含義卻截然不同。

定金具有法律效力，是法律上的一種擔保行為。在商品房買賣交易中，購房者履行合同后，可把定金當作房款，或者收回定金。若購房者沒有履行合同約定，則無權要求返還定金，開發商不履行合同，則雙倍返還定金。

“訂金”并不是標準的法律概念，是一種不太規范的表述，因此它在法律效果上是不明確的。若購房者不履行合同義務，并不代表他不能要回訂金，若開發商不履行義務，也不需要雙倍返還訂金。“訂金”往往被視為“預付款”，并不產生“定金”的懲罰性效果。

在簽訂合同時，一定注意合同要求的是“定金”還是“訂金”，保護好自己作為消費者的權益。

（二）交付定金后能否退還？

在相關法律中規定，如果是購房人違約，不履行約定的責任，是不能退還定金的，但在某些情況是可以退的。

第1種 購房者不符合購房條件

由于一些政策導致房子的交易不能正常進行，以及遇到購房政策調整，一些本來符合購房條件的購房者可以買房，就變成不符合購房資格。遇到這樣的問題不用擔心，完全可以要求開發商退定金。買房是一件大事，因此在買房之前，一定要仔細考慮結合自己的經濟能力，避免給自己造成太大的負擔。

第2種 開發商不具備購房資格

買房子也是要看開發商的，很多人想不到那么多，就只關注到了房子本身的好壞，卻忽視了開發商的重要性，法律規定：不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房，也不得收取任何預訂款性質的費用。如果是商品房不符合銷售條件，購房者就算是已經交了定金，不管雙方有沒有簽訂定金協議，約定定金退還的內容，開發商都應無條件退還定金給購房者。購房者在購房前，應查看開發商“五證”是否齊全，可在一定程度上避免麻煩。

第3種 不可抗力原因不能買房

上面說的是開發商和購房者的原因，那么也有一些特殊情況，不可抗力的因素導致不能買房了。不能歸于購房人和開發商的原因，雙方的交易不成立，這種情況是無法預料的，所以開發商也應該返還定金。

其他情況

一般，購房者在付定金后，因為個人原因提出不想要房子，而后開發商直接退還定金的，這種情況基本上不存在。如果直接跟開發商說資金不夠或者看中了別的房子之類的原因，這樣就給了對方不退你錢的證據。

有一種情況是，購房者跟售樓處說要退房子，如果售樓處沒有一口回絕，就還有退還的可能，比如剛好房源售空，還有其他人要購買，如果把退了的房子賣給別人，賣房的工作量還是完成了，也不影響你們的交易。這時候售樓處會給你提供一個可以操作的方案，這種情況往往會要求購房人承擔一定的成本。

五、了解貸款政策，輕松辦理房貸

抵押貸款是購房者（抵押人）向銀行（抵押權人）借錢的方式，購房者用所購房產作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。購房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品“房屋所有權證”與“土地使用證”。

購買商品房，需要符合購房資格，也需要相當的經濟實力。部分購房者無法實現全款買房，通過貸款買房也是非常常見的方法，選擇貸款，可以緩解不輕的經濟壓力。

（一）如何查詢個人征信

買房時，大部分人都會涉及到貸款，而銀行放貸前，一般都要審查用戶的個人征信，需要提供個人征信報告。如果個人征信存在污點，銀行很有可能會拒絕放貸。

1、查詢征信報告的注意事項

申請房貸時，銀行要求的征信報告主要有以下幾個方面：

（1）基本信息：包含個人的姓名、身份證、姓名，申請日期，出具日期、婚姻狀況等；

（2）信貸記錄：主要是個人向銀行金融機構申請的借貸記錄包括信用卡、房貸、經營性貸款、助學貸款等一系列的借貸記錄。包括結清，以及未結清等一系列信息；

（3）公共信息：個人申請過的通信、水電、燃氣、繳稅情況等個人信息與情況，還有包括個人的法院信息，比如是否納入失信被執行人名單；

（4）異議記錄：查詢人對個人的征信有異議時向銀行機構申請過的異議，可通過添加聲明的方式在該部分中予以反映，如果沒有申請過異議，因此也就沒有相關記錄了；

（5）查詢記錄：個人查詢的記錄與機構查詢的相關信息。一般銀行審批信用卡時都會有這個記錄；

（6）說明：征信中心的格式條款，包含需要注意的相關信息，以及異議處理情況處理的意見和征信中心的立場。

2、哪些情況會導致征信報告出現“污點”？

（1）“連三累六”：指貸款人兩年內連續三個月或者累計六次逾期還款。

（2）呆賬：指已過償付期限，經催討尚不能收回，長期處于呆滯狀態，有可能成為壞賬的應收款項；

（3）頻繁查詢征信報告：如果短期時間內有多家貸款機構查詢征信記錄，銀行判定你最近急需用錢，對你是否能按時還款產生了懷疑，進而拒絕了信貸申請；

（4）水電氣費欠繳：欠水費、欠電費、欠氣費、欠物業費等；

（5）“睡眠”卡未處理：某些特定的信用卡無論你開戶與否都會產生年費，如果疏忽了這一點，就會出現逾期，產生不良記錄。

（6）保險費用欠繳：保險逾期繳費，若超過三個月仍未補上，除了造成保單效力中止，還可能會被保險公司提交記錄。此外，社保及公積金繳存記錄也是評定個人征信的重要數據。

（7）擔保連責：用戶為其他人擔保貸款，但是被擔保人無法償還，作為擔保人會有連帶責任，如沒有承擔擔保責任，在征信記錄上會成為一個污點。

（8）利率上調，月供未變：貸款利率上調后，所貸款項未償還部分利率也會隨之調整，仍按原金額支付“月供”，會產生欠息逾期。

（9）信息被冒用：若你的信息被不法分子利用做違法之事，那不良記錄就會記錄在你頭上。因此在查詢征信記錄有問題時，一定要找銀行核實情況，避免出現漏洞。

3、個人征信查詢方式

（1）現場查詢：憑有效身份證件（身份證、軍官證、士兵證、護照等）自行到中國人民銀行分支機構征信窗口進行查詢，需如實填寫個人信用報告本人查詢申請表，同時也可通過銀行的征信自助查詢機查詢。全國聯網，異地可查。

（2）網絡查詢：登錄中國人民銀行征信中心。進行用戶注冊后，在線驗證身份信息，提交注冊申請及查詢申請；通過身份驗證，你會收到含有激活碼的短信，需要在7天內登錄網站并激活用戶；申請提交后，你會收到含有查詢碼的短信，使用查詢碼可以查詢征信報告，查詢碼在7天內有效。

（二）如何辦理商業貸款

商業貸款，購房者購買住房時，以其所購買的住房為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。有關銀行規定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產擔保企業為居民購房貸款向銀行提供擔保。

貸款買房，有商業貸款和公積金貸款兩種方式可供選擇，公積金貸款利率雖然較低，但需滿足的要求較多。商業貸款，相對而言普適性強一些，也是多數買房人選擇的貸款方式。

辦理商業貸款的流程如下：

（1）購房者與開發商簽訂購房合同，并交付購房的首付款。

（2）提交貸款申請，準備有效身份證件、常住戶口證明或有效居住證明、婚姻狀況證明、收入證明或個人資產狀況證明、征信報告貸款用途使用計劃或聲明，以及銀行要求提供的其他資料。

（3）銀行審查。銀行審核通過購房者的貸款申請后，會與購房人簽訂借款合同、抵押合同、保證合同。

（4）銀行根據有關資料辦理抵押登記手續及房屋保險、合同公證手續，并發放貸款。

（5）放款后，購房者的月供要及時還，否則可能被追回貸款。購房者也可一次償還，提前還款當期仍計收利息。不收取違約金。

（三）如何辦理公積金貸款

住房公積金，國家法律規定的重要的住房社會保障的組成部分，單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務。公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關規定申請個人住房公積金貸款。

購者按以下流程辦理公積金貸款：

（1）貸款申請

申請人可在網上辦事大廳填寫申報材料，也可直接攜帶材料到受托銀行貸款網點進行辦理；

（2）公積金中心受理貸款

在收到貸款申請人的登記申請以及相關的資料后，公積金中心會受理該貸款申請，對申請人的公積金貸款資質進行審核；

（3）貸款審批

市住房公積金管理中心在確認受理后，5個工作日內做出給予貸款或不予貸款的決定。

（4）簽訂抵押貸款合同

公積金貸款申請獲得批準的，公積金中心或者受托銀行就會通知借款人辦理簽約手續。

（5）辦理抵押登記手續

在簽訂合同后，貸款申請人及房屋的共有人需要與公積金中心一同前往不動產登記中心進行抵押登記。在不動產登記中心受理后，會在一定時限的工作日內通知公積金中心領取不動產權登記證明。

（6）放款審核

公積金中心收到不動產權登記證明后進行放款審核。

（7）貸款發放

受托銀行按約定的放款條件，審核無誤后發放貸款，貸款資金按合同約定的賬戶劃轉。

六、選房與簽約的避坑策略

在看房、選房、簽定金協議并交定金、辦理貸款等流程完成后，接下來就是雙方簽訂購房合同環節。在辦理購房相關手續時，購房者一定要小心謹慎地對待每一個簽約環節，購房者一旦簽字，就需要承擔相應的責任和義務。在簽約購房合同時中，購房者要提高警惕，謹慎對待，以免合同中存在損害自身權益的條款。

（一）搖號選房的流程

在部分城市，由于新樓盤的數量滿足不了有意向購房者的買房需求，新房市場出現了供需失衡的情況，為了提高購房者的買房幾率，不少城市開始實行買房搖號政策。

買房搖號大致流程如下：

1、獲取信息

如果有意向搖號買房，購房者首先要確認自己有購房資格。開發商會提前公示購房登記規則、全部準售房源(含戶型)、購房登記時間、搖號和排序結果公布時間、選房時間等相關事項。購房者可在銷售現場進行了解，或登錄政府相關網站，獲取即將搖號的項目等開盤信息。

2、填寫資料

首次參加搖號的購房者，需要在官網上填寫好自己的資料，填寫成功以后會收到一條房管局發過來的信息。

3、選擇樓盤登記

購房者選出要購買的樓盤，按照提示填寫資料并提交等待審核。

4、準備購房資料及核驗

準備資料包括社保繳納明細、銀行流水證明、征信報告等。如果"復核通過"則不需要提交實物資料，否則需要去售樓部提交資料。

5、搖號定房

如果搖中的話就最好去售樓部，在開盤當天即選房、認購，簽訂定金合同。

需要注意的是買房人需與登記人符合，選不到合適的房子，可以棄選。如果連續搖中兩次、且棄選兩次，將在一段時間內禁止再次參與搖號。

（二）交首付前期注意事項

首付就是買房時按國家比例第一次支付的最低比例款項，余下的房款可從銀行貸款進行支付。第一次買房的購房者需要明確繳納首付的時間，在繳納首付時也有一些注意事項需要提前了解。

1、什么時候交首付？

一般是先簽合同，后交首付。搖號選房的購房者，可與開發商約定簽訂購房合同的時間，一般在5-7天左右即可簽約，在簽訂購房合同后，就可以向開發商支付首付款。之后，貸款買房的購房者憑購房合同與開發商開具的首付款收據等材料向銀行申請貸款。

另外需要注意的是，首付款并不等同于定金，在交首付前，購房者還需要先交一筆購房定金，在這之后，才會涉及到交首付簽合同的內容。

無論是購買新房還是二手房，購房者們一定要深思熟慮，確定這套房時自己心儀的房屋，然后再簽訂合同、交首付款，如果交了首付后再反悔，買房則需要承擔不菲的違約金。

2、首付的比例一般是多少?

各個地區的首付比例不相同，具體比例一般依據當地的限貸政策來執行。根據國家貸款買房政策的規定，首套房首付比例不低于30％才可申請購房貸款。繳納的首付款可以比這個比例高，但不能比現行的比例更低。

3、交首付時需要注意的問題

（1）核實開發商五證是否齊全

要核實開發商的土地證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、銷售許可證這五證是否齊全。如果開發商五證不全，那雙方簽訂的購房合同即為無效合同，購房者將無法辦理產權證書。

（2）注意合同條款

買房交首付后就要簽購房合同了，在購房合同中，購房者需要注意雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。購房者在查看購房合同的時候，一旦遇到有疑問的地方一定要立馬提出來，及時提出自己的修改意見，在開發商的補充合同這一部分，注意不要傷害自己的利益或者放棄自己的相關的權利。在合同中要明確違約的責任，購房者不接受任何摳字眼的不合理條款，若合同中未約定逾期交房的違約金條款時，依法律規定由違約方支付守約方合同總價的1％至5％的違約金，特別要注意延期交房違約金的比例問題。

（3）確認面積以及面積差異處理

商品房銷售管理方法中明確規定，如購買的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執行，面積誤差比在3%以內（含3%）的，據實結算房價款，面積誤差比超出3%時，買受人有權退房，要么同開發商協商。所以只有在合同中對面積差異有了詳盡的說明后，才能避免出現此類問題。

（4）注意付款方式

在交付首付款時，雖然可以選擇多種付款方式，但是在這里還是建議通過轉賬的方式支付。通過轉賬支付，能留下轉賬憑證。交付首付款后，購房者切記，要拿到開發商開具的首付款收據并妥善保管

另外還需注意，針對房產交易過程中的資金，在購房合同中也要做好相關的約定，主要對付款的數額、期限、方式及違約責任等做出約定。因為現實生活中，有的開發商會先讓購房者交納一定數額的定金，只給購房者一個收條，這對于購房者來說風險太大。

（5）確定交房日期

一旦簽了約，何時交房就由開發商說了算，開發商延期交房的情況也是非常常見的。交房時間對于很多買房人來說都非常重要，購房者需要注意合同中是否區分竣工日期與交付使用日期，注明的交房時間是否明確，是否有開發商逾期交房的違約責任、注意延期交房是否有賠償等內容。合同中的交房日期一定要明確到年月日；

（三）簽署購房合同的注意事項

購房合同是買房和維權的重要憑證，簽訂購房合同也是在購買新房時最重要的一個環節，有了合同購房者的權益才有了保障，當然這其中也有許多的注意事項，需要購房者多做了解，避免自己的權益遭受損失。

簽署購房合同時，要注意合同中的各項條款，以及合同規定的違約條款，主要包括以下幾個方面：

1、簽約前查看開發商五證

簽約前要確保開發商五證齊全，避免自己買到的房子因為開發商手續不全，無法辦理產權證書的情況發生。

2、合同中要明確交房日期條款

延期交房的事常有發生，為避免責任，部分開發商會在交房上含糊其辭。首先需要區分竣工日期與交付使用日期。購房者在簽訂購房合同時，交房日期一定要精確地寫到年月日，同時要寫通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。

3、合同中要約定交房標準

包括質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；

對于成品房的購房者來說這條尤為重要，在簽合同時，一定要寫明收房時的配置標準（例如廚衛品牌、數量等），避免交房時配置與樣板間不符甚至相差甚遠的情況發生。

其次，需要將規劃、其他配套都寫進合同。如游泳池的面積，泳池、會所不得對外營業等；尤其要注意，在合同內要求開發商不得私自改變花園等配套的原有用途。

4、合同中要明確違約責任和賠償約定

在簽合同時，需要重點關注合同中的違約責任和賠償約定。整個購房流程中，一旦有任意一方違約的情形出現，合同中的約定是法院判斷責任及賠償時首先參考的對象。例如什么情況下可以退房等。如果沒有約定清楚，購房者往往只能吃啞巴虧。

5、注意合同中的空白條款

有的購房合同中會有一些空白條款的存在，部分空白條款需要雙方共同協商確認后才進行填寫或做特殊注明，如不需要增加或特殊說明，在簽訂合同時，需要將這些空白條款劃掉，表示此處無內容，避免對方后期補充其他不利于自己的內容。

6、注意補充協議中是否存在不合理的規定

補充協議是對購房者購房合同的補充，一般會在補充協議中約定很多合同中沒法明說的約定。在簽合同時，一定要重點關注補充協議中的責任劃分是否合理。例如，開發商在《補充協議》中規定：“若開發商延期交樓，則按業主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發展商仍不能交樓，業主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。

七、交房必備文件與驗收房屋的重點

（一）開發商交房流程

開發商將商品房交付使用時，應向購房人出示《商品房竣工驗收備案登記證》，交付住宅的還須提供《住房質量保證書》、《住宅使用說明書》和《房屋實測面積報告》，購房者繳納余款后，便可領取鑰匙去驗房了。

（二）驗收房屋的關注重點

1、檢查測量房屋面積

在交房時，可能會出現房地產部門實際測量結果有偏差的情況，所以需要在驗房時對房屋面積再次進行核實，如果有條件最好請專業機構進行二次核查。一般情況下，開放商提供的檢測面積表只有整個套內面積和公攤面積總數，無明細的具體面積。為了糾紛發生，在交房驗房時，需要對戶內面積、公攤面積分別進行核準，以防部分開發商在公攤面積上鉆空子。若面積誤差在3％之內可不予考慮，購房者也可與開發商協商，根據合同對房款多退少補；若面積誤差在3％以上，購房者則可要求開發商按照合同中的賠償約定對購房者進行賠償。

2、檢查墻面地面

在修建房屋時，可能會出現墻面或地面的空鼓，這種狀況會影響房屋的使用壽命，購房者驗房時要注意檢查墻身、頂棚樓板是否有隆起或凹陷的地方，用手指或木棍輕敲，觀察有無空聲。另外，在檢查地面的時候，沿著貼腳線敲一圈，輕敲各面，若聽到空響的聲音，就說明各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。驗房時還應注意墻面地面是否有裂縫，看墻面地面平整度，頂面與外墻等地方是否有水跡，如有，需盡快查明原因。

3、檢查門窗

仔細查看門窗安裝是否橫平豎直、高度一致，門框與窗框等材料是否有彎曲等損壞的現象，安裝完畢后是否有明顯碰傷、劃痕或斷裂。檢查門窗開啟是否靈活，關閉是否密封，安裝是否牢固。檢查門的時候。

4、檢查電路

觀察開關和插座的設置是否完整，電路是否流通，查看房屋中的開關和插座的位置是否能夠方便我們日常的使用，確保檢查每個電燈開關和電源都可以正常運行。其次需斷開總電閘，觀察戶內是否完全斷電，再分別檢查各個分閘是否能完全控制各個分路。

5、檢驗管道

檢查管道包括上水管、燃氣管、煙道、排水管道等。查看上水管道是否都能正常出水，下一步可開大水流，測試水壓與排水管道的排水速度，注意查看廚房洗碗池、衛生間馬桶、浴缸、地漏等排水管道是否通暢。

特別注意，衛浴、廚房的排水管道要有彎曲的水彎，后期裝修時，再安裝防臭地漏，能夠很好地預防下水管道反味。

在檢測燃氣管道時，先測試管道是否密封良好，閥門是否有效；為確保家中燃氣管道的安全，需對報警裝置靈敏度進行測試。

八、毛坯房裝修流程與注意事項

新房驗收通過后，就面臨裝修問題了，裝修成為了不少購房者心中“甜蜜的煩惱”，既期待毛坯房變成美新家的畫面，又擔心裝修過程中不斷踩坑。為避免在裝修過程中遇到問題，接下來介紹一下房屋假裝的注意事項。

（一）拆改的注意事項

拆改分為兩種概念，一種包括拆除原來的暖氣、櫥柜以及其他不合理格局和構造。而另外一種則是指如果新房格局不合理，會把一些非承重墻拆除，再重新組合室內格局。對于一個家庭來說，安全是重中之重，裝修過程中雖要房屋變得美觀，更要保障房屋的安全性。因此，破壞房屋的整體結構，是裝修中的第一大禁忌，有些地方一定是不能拆改的。

1、嚴禁拆改承重墻

承重墻是房屋結構中非常重要的，因此不能隨意改動承重墻，即使是打洞開窗也不行，擅自改動承重墻必會導致安全隱患的出現。在裝修時一定要明確哪些是承重墻，避免在承重墻上動工。

2、盡量避免改動空間結構

如果要改動房屋的空間結構達到改變空間功能的目的，需要取得物業的同意，并經過嚴密的可行性審查后，方能進行。

3、減少使用過重的裝修材料

盡量減少使用超重，尤其是做吊頂時，更應選擇輕質材料，做到結構簡化，可減少安全隱患；鋪設花崗巖或大理石時，應適當控制鋪設面積；做內部隔斷最好采用內填隔音隔熱的木結構，或采用輕鋼龍骨。

4、多采用不易燃裝修材料

裝修選材過程中，不但要美觀大方，也要確保有很好的防火阻燃能力。例如鋁塑板、鋁合金龍骨、石膏、天然石材、瓷磚等材料都是不易燃物，既保證了審美要求，也極大地提高了安全性。

（二）水電裝修的注意事項

水電裝修應在室內裝修之前進行，也是整個裝修過程中的重要環節。如果在水電裝修環節出現了差錯，就會給后續的裝修工作甚至居住過程中帶來很大的麻煩。所以前期的水電裝修一定要引起足夠的注意。關于水電裝修，有如下原則與建議：

1、弱電宜采用屏蔽線纜，二次裝修線路布置需要重新開槽布線，大多強弱電只能從地面走管，而且強弱電管交叉、近距離并行等情況很常見。如弱電采用非屏蔽線纜，可能會造成信號干擾。

2、電路走線設計原則把握“兩端間最短距離走線”原則，不故意繞線，保持相對程度上的“活線”。

3、原則上如果開發商提供的強電電管是PVC管，二次水電改造時宜采用PVC管，不宜采用JDG管(套接緊定式鍍鋅鋼導管)，否則很難實現整體接地連接，從而留下后患。如果原開發商提供的強電電管本身就是JDG管，則兩種管材均可使用。

4、水電設計需要把握自己要求的水電路改造設計方案與實際水電系統是否匹配問題，如果新住宅樓用到即熱型電熱水器、中央空調和其他功率特別大的電器，需要考慮從配電箱新配一路線供使用。

5、廚房水電設計需要櫥柜設計圖紙配合加上安全性評估成案

6、水電設計時一定要掌握廚房衛生間及其他功能間家具、電器設備尺寸及特點，才能對水電改造方案做出準確定位。

（三）泥木階段的注意事項

泥木階段涉及到墻地磚的鋪貼、防水層的施工、門窗套的安裝等，事關方方面面的事情。泥木階段施工質量的好壞關系著房屋裝修完畢之后能否正常使用，因此泥木也是家裝非常重要的環節。關于泥木階段的施工步驟都有明確的相關規定，以保證泥木施工過程的順利進行。泥木工拆散開來就是泥工和木工兩個步驟，在新家裝修當中，一般都是泥工在前，木工則是負責泥工的收尾工作，比如在地面地板鋪設等等。

1、泥工階段的工作內容與要求

（1）對廚房、衛生間等防水層進行施工，做防水處理，為后續施工打下良好的基礎。好的防水效果應做到地面、墻角和墻體接縫干燥、清潔。

（2）在做防水處理、鋪貼瓷磚前，施工人員應先檢查地漏和下水管是否通暢，檢查完畢后如無問題要對下水管道進行防護，用專業的下水蓋進行密封，防止裝修過程中有雜物堵塞管道。

（3）鋪貼時，應注意先鋪貼墻磚再鋪貼地磚。施工前要了解所購買的磚的幾何尺寸是否規范。在墻磚粘貼完工四、五個小時后，要清除磚面余漿，并及時勾縫。

（4）對于一些異形空間地磚的鋪設工作，很多時候會碰到切割問題。施工人員在根據現場空間計算瓷磚的切割線，做到既符合時間鋪貼，又能節省材料，為業主考慮。

（5）泥工在開槽施工后，需對施工位置做水泥封閉，因此泥工被稱為隱蔽工程。封閉過的部位是否平整，對今后的施工有非常大的影響。尤其是做線管水泥封閉時，要求整個面非常平整。

2、木工階段的工作內容與要求

在整個裝修過程中，木工裝修涉及到各個空間的施工，例如門、門套、衣柜、櫥柜之類的裝修。

1、技術對于一個木工師傅來說非常重要，好的木工能理解任何設計師做的設計，根據圖紙做出設計需要的造型。木工需要保證整套房子的木質品裝修都在水平基準線上，豎直方向上也要控制誤差，保證木制品在各個方向上都沒有問題

2、木工在裝修中是比較費材料的一種，很多地方都會用到木材，像吊頂、飾面和家具等，施工師傅需要在施工前對材料會進行精確地測量和預算。另外，也要從材質上做好嚴格的把關，選用優質的木材，確保在長久的時間內不出現質量問題與安全隱患。對于木制品本身加工完后，還應該在外面再刷上一層白膠，才能夠有效的避免表面起拱或出現裂縫。

（四）油漆階段的注意事項

在家裝過程中，油漆階段必不可少，油漆階段又叫“面子工程”，油漆做的好壞直接影響美觀以及實用性。

1、新房粉刷墻面的工期

按正常的施工，如果墻面的底色比較淺，天花板以及墻面的涂料需要刷兩次，但如果底色較深，而準備刷的涂料顏色又較淺的話，就應該根據涂料顏色的遮蓋程度多刷幾遍。但是應該注意的是，并不是涂料刷的遍數越多越好，如果涂料刷的遍數太多，會出現起皮、開裂的現象。

一般情況下，墻面需要進行兩遍的批膩子，局部可能需要三遍。大概需要三天的時間來完成。噴涂粉刷大概需要兩天左右。戶型大小、施工人員的效率、空氣潮濕度也是影響工期的重要因素，正常情況下，兩個施工人員在一周左右就可以完成。

2、油漆粉刷的步驟與要求

（1）準備工作

在裝修前，施工人員應做好涂漆環境的清理，對家具做保護措施，在門、窗框、家居與涂料的連接處等粘貼分色紙。用報紙等材料包裹起做好的木柜、隔板等家具，避免被油漆滴落在上面。

（2）調色

首先測算需要涂漆的區域，預估油漆的用量，避免浪費或材料不夠的情況發生。然后再均勻調配需要的油漆，防止在涂刷時導致家具表面色澤不均勻，最后是上底漆，避免家具表面有紋路。

（3）滾涂施工

面漆的施工順序一定要按照先吊頂、線條，后墻面的順序進行。一般來講，對墻面刷涂料時至少要重復兩遍以上。第一遍涂料可加水，方便墻壁吸收，涂刷第二遍面漆時可以不加水。借助粗滾筒將油漆均勻的涂在墻壁上，然后用細滾筒在粗滾筒刷過的地方，重刷一遍，可以讓面漆更均勻，并刷出所需的花紋。

（4）筆刷施工

用準備好的筆刷在墻邊和墻角漏刷的地方進行補漆。

（5）打磨墻面

墻面的油漆干燥之后，為了讓墻面光滑，需要對墻面進行打磨。打磨時可以用手觸摸墻面，來感受墻面的光滑程度。盡量選用較細的砂紙打磨，打磨完后清掃墻面。

（五）裝修驗收時的要點

裝修完成后，驗收是至關重要的一步，如果不會對裝修工程進行驗收，難保不會在日后的居家生活中出現各種問題。

1、電路驗收

首先根據施工圖驗收電路。檢查強電路時，檢查所有開關是否接通。弱電線路中，電話線、網線、音響線，也要通過相應設備進行檢測。強弱電線之間間距是否大于15mm，電線是否有接頭的，是否一根線拉到底。詳細地檢查電路，可有效防止日后居住時因電路故障而引發火災。

2、門窗驗收

檢查門窗的光澤度，從近處觀察門窗是否有劃痕，在遠處觀察門窗表面是否顏色明顯不均勻的情況；用尺測量門窗是否變形。門框邊框的安裝好壞直接影響門窗的牢固性，需檢查邊框的牢固平整、密閉嚴實度。另外還需檢查，窗戶是否能關的緊閉、拖動的過程中是否有阻塞、窗槽下雨天是否容易滲水等。

3、地面防水驗收

地面防水是重要的檢測過程，一般是對地面進行閉水測試。在做好防水后、貼瓷磚前，用膠袋等封閉排水地漏，同時在門口砌一個小墩以隔水，放深度25px左右的水，并在24小時后觀察樓下是否有滲漏情況發生。

4、瓷磚鋪設驗收

檢查面層所用板塊的品種、質量是否符合設計要求。觀察地板磚的鋪貼有沒有松動跡象，是否牢固穩定，是否有地磚空鼓情況。需做到磚面表面潔凈、圖案清晰、色澤一致、接縫平整、深淺一致、周邊順直，板塊無裂紋、掉角和缺棱等缺陷，地板磚的圖案花紋在施工過程中沒有損壞，如刮花、有劃痕等，才算驗收合格。

5、衛生潔具安裝驗收

檢查閥門、龍頭安裝是否平正，使用是否靈活方便；給水管道與附件、器具之間應確保連接嚴密，經通水實驗無滲漏現象。衛生器具安裝位置正確,器具上沿要水平,安裝應端正、牢固、外表光潔無損傷。

6、電箱驗收

電箱、開關箱應安裝端正、牢固，不得倒置、歪斜；電箱安裝應垂直；電箱安裝高度、與其他電箱的間距應符合相關規定。可用支持與角尺對電箱的規格進行檢查。

在斷電的情況下，用手撥動各開關與漏電保護器，檢查起運作是否靈活；打開電箱前蓋，檢查電箱的布線是否整齊，回路標記是否清晰等。

（六）軟裝的作用與意義

軟裝起到了烘托室內氛圍、創造意境、使空間層次分明等作用。軟裝修可以根據居室空間的尺寸形狀、主人的生活習慣、興趣愛好和各自的經濟情況，從整體上綜合策劃裝飾裝修設計方案。軟裝的風格可以反映出主人的個性品位，使空間風格顯示出強烈的個人特色，明顯區別與大眾化的裝修風格，避免千篇一律。

相對于硬裝修一次性、無法回溯的特性，軟裝修卻可以隨時替換，更新不通的元素。有所不同季節可以替換不通的色系、風格的窗簾、沙發套、床罩、掛毯、掛畫、綠植等等元素。今日的家居裝修中軟裝的設計不容忽視，一副畫一個擺件莫不反映居者的品位及個性，如何在家居空間里恰當利用軟裝來為你的生活空間增光添彩就成了最重要的環節。

九、入住前的準備工作

新房驗收通過后，就面臨裝修問題了，裝修成為了不少購房者心中“甜蜜的煩惱”，既期待毛坯房變成美新家的畫面，又擔心裝修過程中不斷踩坑。為避免在裝修過程中遇到問題，接下來介紹一下房屋假裝的注意事項。

（一）拆改的注意事項

拆改分為兩種概念，一種包括拆除原來的暖氣、櫥柜以及其他不合理格局和構造。而另外一種則是指如果新房格局不合理，會把一些非承重墻拆除，再重新組合室內格局。對于一個家庭來說，安全是重中之重，裝修過程中雖要房屋變得美觀，更要保障房屋的安全性。因此，破壞房屋的整體結構，是裝修中的第一大禁忌，有些地方一定是不能拆改的。

1、嚴禁拆改承重墻

承重墻是房屋結構中非常重要的，因此不能隨意改動承重墻，即使是打洞開窗也不行，擅自改動承重墻必會導致安全隱患的出現。在裝修時一定要明確哪些是承重墻，避免在承重墻上動工。

2、盡量避免改動空間結構

如果要改動房屋的空間結構達到改變空間功能的目的，需要取得物業的同意，并經過嚴密的可行性審查后，方能進行。

3、減少使用過重的裝修材料

盡量減少使用超重，尤其是做吊頂時，更應選擇輕質材料，做到結構簡化，可減少安全隱患；鋪設花崗巖或大理石時，應適當控制鋪設面積；做內部隔斷最好采用內填隔音隔熱的木結構，或采用輕鋼龍骨。

4、多采用不易燃裝修材料

裝修選材過程中，不但要美觀大方，也要確保有很好的防火阻燃能力。例如鋁塑板、鋁合金龍骨、石膏、天然石材、瓷磚等材料都是不易燃物，既保證了審美要求，也極大地提高了安全性。

（二）水電裝修的注意事項

水電裝修應在室內裝修之前進行，也是整個裝修過程中的重要環節。如果在水電裝修環節出現了差錯，就會給后續的裝修工作甚至居住過程中帶來很大的麻煩。所以前期的水電裝修一定要引起足夠的注意。關于水電裝修，有如下原則與建議：

1、弱電宜采用屏蔽線纜，二次裝修線路布置需要重新開槽布線，大多強弱電只能從地面走管，而且強弱電管交叉、近距離并行等情況很常見。如弱電采用非屏蔽線纜，可能會造成信號干擾。

2、電路走線設計原則把握“兩端間最短距離走線”原則，不故意繞線，保持相對程度上的“活線”。

3、原則上如果開發商提供的強電電管是PVC管，二次水電改造時宜采用PVC管，不宜采用JDG管(套接緊定式鍍鋅鋼導管)，否則很難實現整體接地連接，從而留下后患。如果原開發商提供的強電電管本身就是JDG管，則兩種管材均可使用。

4、水電設計需要把握自己要求的水電路改造設計方案與實際水電系統是否匹配問題，如果新住宅樓用到即熱型電熱水器、中央空調和其他功率特別大的電器，需要考慮從配電箱新配一路線供使用。

5、廚房水電設計需要櫥柜設計圖紙配合加上安全性評估成案

6、水電設計時一定要掌握廚房衛生間及其他功能間家具、電器設備尺寸及特點，才能對水電改造方案做出準確定位。

（三）泥木階段的注意事項

泥木階段涉及到墻地磚的鋪貼、防水層的施工、門窗套的安裝等，事關方方面面的事情。泥木階段施工質量的好壞關系著房屋裝修完畢之后能否正常使用，因此泥木也是家裝非常重要的環節。關于泥木階段的施工步驟都有明確的相關規定，以保證泥木施工過程的順利進行。泥木工拆散開來就是泥工和木工兩個步驟，在新家裝修當中，一般都是泥工在前，木工則是負責泥工的收尾工作，比如在地面地板鋪設等等。

1、泥工階段的工作內容與要求

（1）對廚房、衛生間等防水層進行施工，做防水處理，為后續施工打下良好的基礎。好的防水效果應做到地面、墻角和墻體接縫干燥、清潔。

（2）在做防水處理、鋪貼瓷磚前，施工人員應先檢查地漏和下水管是否通暢，檢查完畢后如無問題要對下水管道進行防護，用專業的下水蓋進行密封，防止裝修過程中有雜物堵塞管道。

（3）鋪貼時，應注意先鋪貼墻磚再鋪貼地磚。施工前要了解所購買的磚的幾何尺寸是否規范。在墻磚粘貼完工四、五個小時后，要清除磚面余漿，并及時勾縫。

（4）對于一些異形空間地磚的鋪設工作，很多時候會碰到切割問題。施工人員在根據現場空間計算瓷磚的切割線，做到既符合時間鋪貼，又能節省材料，為業主考慮。

（5）泥工在開槽施工后，需對施工位置做水泥封閉，因此泥工被稱為隱蔽工程。封閉過的部位是否平整，對今后的施工有非常大的影響。尤其是做線管水泥封閉時，要求整個面非常平整。

2、木工階段的工作內容與要求

在整個裝修過程中，木工裝修涉及到各個空間的施工，例如門、門套、衣柜、櫥柜之類的裝修。

1、技術對于一個木工師傅來說非常重要，好的木工能理解任何設計師做的設計，根據圖紙做出設計需要的造型。木工需要保證整套房子的木質品裝修都在水平基準線上，豎直方向上也要控制誤差，保證木制品在各個方向上都沒有問題

2、木工在裝修中是比較費材料的一種，很多地方都會用到木材，像吊頂、飾面和家具等，施工師傅需要在施工前對材料會進行精確地測量和預算。另外，也要從材質上做好嚴格的把關，選用優質的木材，確保在長久的時間內不出現質量問題與安全隱患。對于木制品本身加工完后，還應該在外面再刷上一層白膠，才能夠有效的避免表面起拱或出現裂縫。

（四）油漆階段的注意事項

在家裝過程中，油漆階段必不可少，油漆階段又叫“面子工程”，油漆做的好壞直接影響美觀以及實用性。

1、新房粉刷墻面的工期

按正常的施工，如果墻面的底色比較淺，天花板以及墻面的涂料需要刷兩次，但如果底色較深，而準備刷的涂料顏色又較淺的話，就應該根據涂料顏色的遮蓋程度多刷幾遍。但是應該注意的是，并不是涂料刷的遍數越多越好，如果涂料刷的遍數太多，會出現起皮、開裂的現象。

一般情況下，墻面需要進行兩遍的批膩子，局部可能需要三遍。大概需要三天的時間來完成。噴涂粉刷大概需要兩天左右。戶型大小、施工人員的效率、空氣潮濕度也是影響工期的重要因素，正常情況下，兩個施工人員在一周左右就可以完成。

2、油漆粉刷的步驟與要求

（1）準備工作

在裝修前，施工人員應做好涂漆環境的清理，對家具做保護措施，在門、窗框、家居與涂料的連接處等粘貼分色紙。用報紙等材料包裹起做好的木柜、隔板等家具，避免被油漆滴落在上面。

（2）調色

首先測算需要涂漆的區域，預估油漆的用量，避免浪費或材料不夠的情況發生。然后再均勻調配需要的油漆，防止在涂刷時導致家具表面色澤不均勻，最后是上底漆，避免家具表面有紋路。

（3）滾涂施工

面漆的施工順序一定要按照先吊頂、線條，后墻面的順序進行。一般來講，對墻面刷涂料時至少要重復兩遍以上。第一遍涂料可加水，方便墻壁吸收，涂刷第二遍面漆時可以不加水。借助粗滾筒將油漆均勻的涂在墻壁上，然后用細滾筒在粗滾筒刷過的地方，重刷一遍，可以讓面漆更均勻，并刷出所需的花紋。

（4）筆刷施工

用準備好的筆刷在墻邊和墻角漏刷的地方進行補漆。

（5）打磨墻面

墻面的油漆干燥之后，為了讓墻面光滑，需要對墻面進行打磨。打磨時可以用手觸摸墻面，來感受墻面的光滑程度。盡量選用較細的砂紙打磨，打磨完后清掃墻面。

（五）裝修驗收時的要點

裝修完成后，驗收是至關重要的一步，如果不會對裝修工程進行驗收，難保不會在日后的居家生活中出現各種問題。

1、電路驗收

首先根據施工圖驗收電路。檢查強電路時，檢查所有開關是否接通。弱電線路中，電話線、網線、音響線，也要通過相應設備進行檢測。強弱電線之間間距是否大于15mm，電線是否有接頭的，是否一根線拉到底。詳細地檢查電路，可有效防止日后居住時因電路故障而引發火災。

2、門窗驗收

檢查門窗的光澤度，從近處觀察門窗是否有劃痕，在遠處觀察門窗表面是否顏色明顯不均勻的情況；用尺測量門窗是否變形。門框邊框的安裝好壞直接影響門窗的牢固性，需檢查邊框的牢固平整、密閉嚴實度。另外還需檢查，窗戶是否能關的緊閉、拖動的過程中是否有阻塞、窗槽下雨天是否容易滲水等。

3、地面防水驗收

地面防水是重要的檢測過程，一般是對地面進行閉水測試。在做好防水后、貼瓷磚前，用膠袋等封閉排水地漏，同時在門口砌一個小墩以隔水，放深度25px左右的水，并在24小時后觀察樓下是否有滲漏情況發生。

4、瓷磚鋪設驗收

檢查面層所用板塊的品種、質量是否符合設計要求。觀察地板磚的鋪貼有沒有松動跡象，是否牢固穩定，是否有地磚空鼓情況。需做到磚面表面潔凈、圖案清晰、色澤一致、接縫平整、深淺一致、周邊順直，板塊無裂紋、掉角和缺棱等缺陷，地板磚的圖案花紋在施工過程中沒有損壞，如刮花、有劃痕等，才算驗收合格。

5、衛生潔具安裝驗收

檢查閥門、龍頭安裝是否平正，使用是否靈活方便；給水管道與附件、器具之間應確保連接嚴密，經通水實驗無滲漏現象。衛生器具安裝位置正確,器具上沿要水平,安裝應端正、牢固、外表光潔無損傷。

6、電箱驗收

電箱、開關箱應安裝端正、牢固，不得倒置、歪斜；電箱安裝應垂直；電箱安裝高度、與其他電箱的間距應符合相關規定。可用支持與角尺對電箱的規格進行檢查。

在斷電的情況下，用手撥動各開關與漏電保護器，檢查起運作是否靈活；打開電箱前蓋，檢查電箱的布線是否整齊，回路標記是否清晰等。

（六）軟裝的作用與意義

軟裝起到了烘托室內氛圍、創造意境、使空間層次分明等作用。軟裝修可以根據居室空間的尺寸形狀、主人的生活習慣、興趣愛好和各自的經濟情況，從整體上綜合策劃裝飾裝修設計方案。軟裝的風格可以反映出主人的個性品位，使空間風格顯示出強烈的個人特色，明顯區別與大眾化的裝修風格，避免千篇一律。

相對于硬裝修一次性、無法回溯的特性，軟裝修卻可以隨時替換，更新不通的元素。有所不同季節可以替換不通的色系、風格的窗簾、沙發套、床罩、掛毯、掛畫、綠植等等元素。今日的家居裝修中軟裝的設計不容忽視，一副畫一個擺件莫不反映居者的品位及個性，如何在家居空間里恰當利用軟裝來為你的生活空間增光添彩就成了最重要的環節。

十、貸款完結后需辦理解押

新房裝修完成后，購房者就可以開開心心的遷入新居了，在入住前，還有不少手續需要辦理。

（一）辦理房產證

1、辦理房產證需要的材料具體如下：

（1）蓋章的《房屋(地)所有權登記申請表》;

（2）房屋買賣合同;

（3）簽訂預售合同的買賣雙方關于房號、房屋實測面積和房價結算的確認書;

（4）測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;

（5）專項維修資金專用收據;

（6）契稅完稅或減免稅憑證;

（7）購房者身份證明(原件及復印件);

（8）房屋共有的提交共有協議;

（9）銀行的提前還貸證明。

溫馨提示：不同省市地區的具體要求也不相同，在辦理前需向當地相關部門咨詢了解，按當地要求準備材料。管理部門給的領取證書的通知書一定要妥善保管，并按照通知書上告知的時間領取房產證。

2、房產證的辦理流程

目前，房產證辦理有兩種辦法：

（1）委托開發商或代理公司辦理房產證；

（2）自己辦理房產證。

l開發商或代理公司代為申請的大致流程：

第一步：簽訂委托協議

第二步：繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅

第三步：按照約定時間領取房產證

l自己辦理的大致流程：

第一步：確定開發商已經進行"初始登記"；

第二步：到管理部門領取《房屋(地)所有權登記申請表》；

第三步：拿測繪圖(表)；

第四步：領取相關文件；

第五步：繳納公共維修基金、契稅；

第六步：提交申請材料；

第七步：按照規定時間領取房產證。

溫馨提示：不同省市地區的辦理流程與要求提交的文件不同，具體細節請大家以當地發證機關的要求為準。

（二）繳納稅費

購房新房需要交納的稅費主要包括契稅、印花稅、維修基金。

1、繳納契稅

契稅是房屋所有權發生轉移變動時，向房屋產權的承受人征收的財產稅。除了買賣、贈送、交換外，房屋所有權轉移的方式還包括以下兩種：因特殊貢獻獲獎，獎品為土地或房屋權屬； 或預購期房、預付款項集資建房，只要擁有房屋所有權，就等同于房屋買賣。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。契稅的征收稅率是以房屋面積來劃分的。

（1）契稅計算方法

按照最新的相關規定，對個人購買僅一套住房的家庭(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅；買方不是首套二套房產契稅或二套以上房產契稅：總價的3%。

（2）繳納契稅的方法

契稅一般都是在交房之前交，與各個房費統一由開發商收取，只有交齊了各種類的費用（包括契稅），開發商才會辦理交房手續。交納相關費用，開發商會出具正式的購房發票。也有部分城市需業主拿契稅單自行前往銀行交納。

2、繳納印花稅

房地產印花稅是指因房地產買賣、房地產產權變動、轉移等而對書立的或領受的房地產憑證的單位和個人征收一種稅賦。

在訂立合同的時候就直接繳納，總房款的0.05%，一般跟首付一起繳，方便開發商統一辦理合同登記和房產證。

3、繳納維修基金

維修基金又稱公共維修資金，也叫住宅專項維修基金，包括房屋公用設施 專用基金和房屋本體維修基金，用于物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行"錢隨房走"的原則，房屋轉讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。

維修基金計算方法

房屋維修基金通常在辦理貸款前繳納。商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位(開發商)交納維修基金。開發商代收的維修基金屬與全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。；也有的城市按照面積計算維修基金，如長沙新房住宅為120元/平方。

開發商或者物業公司要在當地房管局指定銀行開戶后，購房者可以自行繳存。有些城市購房者在領鑰匙，辦理入住手續時，開發商就會代收房屋維修資金。

（三）如何在房產證上加減名字

如果想房產證改名字，針對婚前、婚后，貸款是否還清都有不同解釋，不同情況的辦理費用也不相同，并且改動房產證名字也會涉及到產權、債權、稅費等各種問題。在房產證上加名字怎么加，及加名字的費用怎么算，要視房子的情況和加什么人的名字而定。因為不同類別的房子，比如有貸和無貸的，或加不同人的名字，如直系血源關系和非直系血源關系的，加名字的程系和費用也是不相同的。

1、房產證加減名字的注意事項

在房產證上加名字，也就是增加這個房子的共有權人，共有三種方式：析產登記、買賣或贈與。

（1）析產登記

析產登記主要適用于離婚析產。顧名思義，離婚析產是夫妻雙方因離婚后彼此就個人對房屋所占的份額進行轉移的一種登記手續。按照有關規定，雙方免收交易稅費。

法律普及：婚前購買的房屋屬于個人財產，婚后加名變為夫妻共有財產，房屋權屬發生變更。由于房屋存在抵押貸款，借款人將由一人變成兩人。《物權法》191條規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。

（2）不同親屬間加減名字的區別

類似于份額轉讓，流程和正常的房屋買賣類似，需要繳納所占份額的契稅。

1）父母子女之間加減名字，同樣視為買賣交易，要收取契稅。如果房產證辦理時間不滿2年的，還需要繳納全額營業稅。

2）夫妻之間加名字或去名字，不收取契稅。

2、房產證加名幾種情況：

（1）夫妻加名，婚前婚后情況有所不同

婚前加名，按贈與、買賣方式依據雙方申請辦理。

①贈與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產權，之后雙方攜帶房產證、身份證、公證書到中心辦理加名手續。

②買賣，雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶房產證、身份證、不動產完稅憑證到中心申請辦理。

（2）婚后加名

這種情況屬于變更登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結婚證》、《房屋所有權證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權的房屋登記部門進行面簽后，即可辦理相關房屋權屬變更手續。免征契稅、個稅和營業稅，僅收取房屋登記費和印花稅等。

【注意】如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩人的名字，辦理兩證的時候不能加名，需要在辦理兩證后，還清貸款的情況下才能進行。購房合同的名字和房產證的名字是一致的。

（3）父母子女加名，選擇贈與最合適

如果是父母、子女等這種關系間的房產要辦理變更手續，就可以考慮二手房買賣或者是贈與。

房產贈與的流程：

①贈與人與受贈人訂立房屋贈與的書面合同，即贈與書。按規定，房屋贈與一定要采用書面形式。

②房屋贈與的當事人(受贈人)憑原房屋所有權證、贈與合同，按規定繳納有關契稅。

③辦理公證。根據規定，房屋贈與必須辦理公證。

④辦理房屋所有權轉移登記手續。房屋贈與當事人到房地產管理機構申請變更登記，應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈與書及公證書和契稅收據。

⑤贈與人將房屋交付受贈人。

⑥直系親屬間贈與是不限購的，不需要做購房資格審查。

贈予手續的辦理：

①贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同，即贈予書。

②受贈人憑原房屋所有權證、贈予合同，按規定繳納有關契稅，辦理公證。受贈人到房地產管理機構申請變更登記，應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈予書及公證書和契稅收據。

（4）兄弟姐妹加名，多數考慮買賣

雖然非直系親屬間房產加名也可以考慮贈與過戶方式，但是由于稅費比較高，同時限購未取消之前也要考慮購房資格，所以買賣方式比較合適。

買賣流程：雙方或三方（中介）協商清楚后簽訂購房合同，之后在網上進行網簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過后，打印購房合同，辦理過戶手續。需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。

（5）按揭中房產加名字

【注意】上述前提都是房子貸款已經還清，否則需要先去銀行還清貸款，注銷掉之后，再拿著房產證去行政服務中心辦理相關業務。

法律普及：婚前購買的房屋屬于個人財產，婚后加名變為夫妻共有財產，房屋權屬發生變更。由于房屋存在抵押貸款，借款人將由一人變成兩人。《物權法》191條規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。

拓展知識：