前沿拓展：

01

很多朋友用2003年北京市場的數據，來說明疫情對樓市的影響。

其實根本沒有可比性。

老地產人，上了點年紀的北京人都知道，北京1999年才開始正式取消福利分房，那時候商品房很少，很多人都不知道售樓處大門往哪兒開。

所以2000年初期，是一個讓客戶逐漸接受買房，市場上存在大量買房需求的時代。一個老報社的地產大哥說，那時候一整版的地產廣告打出去，接二三百個電話都正常，哪里像現在，開發商幾十萬的銀子花了，可能連個響都聽不到。

2003年正是處于這樣的背景之下。

非典只是短暫影響了一下銷售節奏，但非典過后，大家買房的需求集中爆發，甚至更火熱。

換成2020年的北京市場，限購限貸、房住不炒的大環境不說，2019年新房供應量已經到了9.5萬套，像青龍湖、大興的幾個友商，都被庫存壓哭了。

所以看到有人拿2020年疫情和2003年非典對比，并且得出房價要漲的結論時，你只需要禮貌的回復對方一句：“漲你奶奶個爪”，就可以了。

嗯，我們一定要以德服人。

但2003年還是有很多值得說的地方。

可能很多人都想不到，非典對當時北京地產最大的影響是：

它重塑了大家對好房子的認知，無意間引發了一場買房觀念革命。

02

房地產發展的初級階段，在住房產品的設計上，開發商是走了很多彎路的。

八九十年代的北京，正是住宅非常稀缺的年代，大家最迫切要求就是有的住，對居住舒適度沒有太大概念。所以當時住宅大多照搬香港模式，高容積率的塔樓很流行，甚至一度占到北京市新建住宅面積的90%。

現在三環的很多塔樓，大多是那個時候建造的，比如方莊最早期的商品房，就是25-29層的高塔。

不過后來人們發現香港和北京居住環境差距懸殊，港式塔樓的弊端很多。

比如香港人口密度是北京的5倍，塔樓是被迫的選擇，但北京建造這么多的塔樓，反而破壞了原來舒展開闊的天際線美感。

比如除了建設成本低的少數優點外，更多的是缺點，居住不便、治安困難、需要更高的維修成本等等。

最要命的是，當時塔樓戶型大多奇葩，簡直是反人性的存在。為了能在樓體內多插入住戶，一個完整的矩形被分割成各種瘦長、或者帶邊角料的戶型。

這類戶型往往采光、通風都不好，也不講究朝向。我們經常看到的垃圾戶型也多是出自八九十年代的塔樓。

過于狹長的戶型。

常見的手槍戶型。

豐臺的嘉園一里訂書機戶型。

洋橋北里的馬桶戶型。

2003年非典，一個高密度塔樓里的病毒傳播案例，讓大家對塔樓的非議達到了頂峰——

這就是震驚全國的香港淘大花園SARS事件。

因為住宅設計不合理（廁所U形水槽變成傳播病毒渠道、天井空氣不流通、建筑密度大等等），導致淘大花園一個小區的感染數和死亡數，分別占香港非典傷亡統計總人數的五分之一和七分之一。

所以非典過后，大家對好房子有了最基本的認知——必須南北通透、必須低密度、必須要板樓。

由此，板樓終于揚眉吐氣了一把，因為低容積率、南北通透的優點，奠定了北京住宅市場的江湖地位。

2003年北京通州的板樓項目格蘭晴天，因為非典影響樓盤滯銷，銷售們一度流下了悲傷的淚水。沒想到非典結束后，大家壓抑的買房熱情迅速爆發，房源搶購一空，居然比非典前賣的更好，銷售們又一度流下了欣喜的淚水。

而同一時期的不少塔樓項目，打折才賣的出去，買家還一副不情愿的樣子。

03

也是在非典前后，北京市場首批剛需購房群體和改善群體出現。第一批買家的心理非常樸素：反正房子單位不給分了，既然讓老子花錢買，那房子必須稱老子的心意。

消費者住好房子的需求覺醒，房企們開始告別隨便唬弄下完事的時代，開始互拼刺刀搶客戶。

2003年北京市場也是風起云涌、大浪淘沙的一年。遠在廣深盤踞的粵企、以及江浙聯軍，冥冥之中感受到了北京市場的召喚，紛紛北上和京企打起了擂臺，惹得潘石屹、易小迪們直呼：狼來了！

狼來了的呼聲并非沒有道理。當時南派房企，尤其粵企的樓盤開發水平，可以說是全國標桿。時任北京富力集團董事長謝強曾表示：北京房企的開發水平，可能比南方房企要落后三到五年。

這話還算謙虛了。

彼時北京這邊還在研究如何改善居住舒適度，比如，小高層板樓、改進后的蝶型塔樓，板塔結合的產品越來越多。

而南派房企已經有了快速、薄利、精品的大盤規劃理念，尤其是在園林建設、產品風格、開發效率上，對京企就是降維攻擊。

比如2003年的富力城，這是富力以32億拍下的廣渠門地王項目，也是富力進京首作。新盤剛推出的時候，非典還沒過去，所以樓盤是一邊打折一邊賣，當年賣了18億的銷售額，價格也從2003年的7000元一路打折賣到2005年第三期近萬元。

富力城實景圖

富力城首次將“精裝修”概念引入北京，并且投資了1億多元來做園林。為了給北京購房者普及園林知識，當時富力城的樓盤還做了精美的《園林手冊》和戶型圖一起放在售樓處。現在來看，手冊上的風景效果圖，已經實實在在呈現了出來。

富力城實景圖

2003年也是合生創展大放光彩的一年，合生創展從兄弟珠江地產那里接手了接近200萬平方米的三個大項目，即為后來享譽京城的“三駕馬車”——珠江綠洲、珠江羅馬嘉園與珠江帝景。

這一年三個項目同時開盤，銷售額達到22億。

直到現在，珠江帝景依然是我很喜歡的小區，同時他也是大望路區域的二手房標桿。成交次數和帶看次數，被當作改善樓盤的價格風向標。

珠江帝景實景圖

當年的西大望路正是投資熱點，已經有十多個不同物業類型的樓盤，但珠江帝景從浩大的社區規劃、純正歐洲宮廷式建筑風格、以及產品類型的豐富程度上來說，獨樹一幟。

珠江帝景效果圖

值得一提的還有黃文仔，2003年黃老板正在一年前拿下的朝陽北路的地塊上奔波。當時那片還是荒地，很多人都不看好，但黃文仔鐵了心進京趕考，發誓“拿不到狀元就走路回廣州”。

兩年后大名鼎鼎的星河灣面世了。

星河灣建造前

星河灣實景

很多人無法得知當年星河灣面世造成了多大的轟動，但請想象一下，這個連續創造5年年度、半年度銷冠業績的項目，這個先后有14個國家外交大使來參觀的項目，是當時地產圈是多么牛叉的存在。

04

當然2003年可以說的事情還有很多。

比如萬科繼城市花園、萬科星園、青青家園之后，開發了北京第一個高檔住宅西山庭院，2006年的時候，這個小區就已經開始自發執行垃圾分類了；這一年年底，孫宏斌帶著順馳，以9億元的天價拿下了大興黃村地塊，一舉轟動全國，成為“世紀第一拍”，順馳走出了全國化的第一步，從此江湖上有了孫老板的大名；

這一年前后，沿海集團、綠城、復地，以及魯能、萬達蜂擁進京，北京房地產自此迎來了真正的黃金時代。

感謝當年攪動風云的地產大鱷們，他們快速激發了北京市場的生機和創造力。所以你看到北京二手房市場留下的經典項目，也多是2003年之后開發的。

現在來看，這些地產商，有些已經無聲落寞，有些成為了全國大房企，還有的依然在默默蓄力，以圖雄志。

但購房者并不太關心這些，他們真正關心的，就是房子質量好不好，住的是不是舒適。建筑作品才是房企們存在的最有力證據。或者流芳百世，或者遺臭百年。

諷刺的是，近兩年的很多樓盤質量，都在倒退。甚至有些樓盤的設計水準、產品質量還不如2003年。

你能想象到，華潤一個9.5萬/㎡的單價的樓盤，外立面從紅色手工磚，變成網格布加涂料嗎？

你能想象到一個豪宅項目，毛坯交付的樓梯，還不如保障房嗎?

更不要提一些項目，至今居然還在用當年塔樓用的手槍戶型、狹長戶型。

以質量著稱的綠城，居然交房還交付出匪夷所思的“監獄落地窗”。

在我diss樓盤質量的時候，也有不少開發商的朋友提出了不同的意見：

拿地貴了，根本沒什么利潤；

項目的規劃指標確實有問題，我們也沒辦法；

價格都這么便宜了，還挑什么質量?

說到底，其實不都是立場問題么？找理由永遠是最容易的事情。

對于房企來說，一個項目虧損了可以下個項目再努力賺回來，但對于一個購房者來說，產品質量不好，就是一輩子的大事。

更何況，大部分購房者都是善良的，不做過多苛求的。只要你把房子造好，硬件看的過去，和宣傳上的用料大差不差就行。

這點看起來最基本的要求，很難嗎?

所以每當我看到那些維權的新聞，都會很心酸。我們已經為高房價付出了很多，為什么還要處理這些本來不該發生的問題？為什么還要住在這樣垃圾質量的房子里？

所以我無比懷念2003年，那個風起云涌的時代。

那個真正造好房子的時代。

拓展知識：