前沿拓展：

以收并購為增長動力之一， $碧桂園服務(06098)$ 碧桂園服務在不斷邁開市場擴張的步伐。

7月28日，入局機場物業管理公司新華正達持股70%，加強對機場物業的布局；8月1日信息顯示，碧桂園服務收購湖南天環物業100%股權，吃下了長沙本土“領頭羊”物管公司，增加約700萬平方米在管面積。

值得注意的是，該兩項收并購背后早已有碧桂園投資的身影，此番股權變更相當于“左手倒右手”，將其納入物業上市公司并表。

收購邏輯

工商資料顯示，天環物業成立于2006年4月，法定代表人朱新星，注冊資本500萬元人民幣，經營范圍包括物業管理、建筑材料銷售、日用雜品零售等。此前，該公司由深圳市帕拉丁五期股權投資合伙企業（有限合伙）、曹豐分別持股80%、20%。

帕拉丁五期股權投資成立于2015年11月，注冊資本6718980萬元人民幣，屬于貨幣金融服務。該公司由佛山市順德區榮躍企業管理有限公司（下稱“榮躍企管”）、增城市碧桂園物業發展有限公司、碧桂園地產集團有限公司、萬向信托股份公司、佛山市慧佳企業管理有限公司分別持股79.8335%、9.9792%、9.9792、0.1634%、0.0446%。

其中碧桂園地產集團有限公司為碧桂園境內發債主體，亦是碧桂園在境內最主要經營主體；而其他持股方也多與碧桂園有關聯。

榮躍企管成立于2016年8月，注冊地址位于佛山市順德區北滘鎮三桂管理區辦事處碧桂園國際會所，即順德碧桂園總部范圍內。此外，該公司與碧桂園多家項目公司均存在股權出質等關聯；間接持股企業達1000家，疑似關聯的59家公司里面，包括了碧桂園旗下博智林機器公司和鳳凰優選平臺等。

向上股權穿透，榮躍企管由佛山市順德區捷逸企業管理有限公司100%持股，而該公司由自然人股東吳業能、吳春銘通過西藏捷誠投資管理中心（有限合伙）、西藏捷勝投資管理有限公司100%持股。

西藏捷誠有限合伙基金下有多達上千家入股公司，涉及了多家碧桂園地產開發、物業管理、產業地產、投資公司、子基金、長租公寓等相關公司。其中包括與分別持股50%投資了“深圳市碧桂園產業發展有限公司”及長租公寓公司。

業內分析，西藏捷誠顯然是一家為碧桂園實現股權騰挪等一系列資金操作的基金。也有熟悉碧桂園的內部人士指出：“雖然沒有直接持有股權，帕拉丁投資同樣為碧桂園關聯公司，為碧桂園家族投資公司。”

也有信息顯示，此前碧桂園有通過將子公司或二級子公司剔除出報表的方式，達到間接改善集團資產負債的效果，其中便涉及西藏捷誠投資管理中心（有限合伙）之間有關聯的股權交易。

此外，碧桂園服務不久前收購的海口新華正達空港服務有限公司，此前亦有碧桂園的身影。

7月28日信息顯示，碧桂園生活服務集團股份有限公司成為海口新華正達空港服務有限公司的新投資人，持股70%股權。

原投資方深圳市慧和企業管理有限公司將退出，股權變更前，新華正達由慧和企管持股70%、徐薇持股30%；股權變更后，新華正達由碧桂園服務持股70%、徐薇持股30%。

而原投資方慧和企管由上文所述的順德榮躍企管持股99.4746%、深圳市帕拉丁持股0.5254%。

另外值得一提的是，根據工商信息，帕拉丁五期股權投資的企業集團為民營火箭企業藍箭航天。此前碧桂園創投相繼參投藍箭航天的融資——于2019年12月，藍箭航天完成5億元人民幣C輪融資，投資方為碧桂園創投；2020年9月藍箭航天宣布完成12億元人民幣C+輪融資，碧桂園創投參與領投。

并表考量

可以肯定的是，通過連續的股權交易，碧桂園服務正式將新華正達、天環物業并表。

不同于出表有降負債目的，并表則更多出于規模發展和業績指標等方面的考量。

以新華正達為例，該公司成立于1994年11月，是國內空港綜合配套服務供應商，主要服務包括航站樓保潔服務、飛機外蒙皮清潔服務、飛機客艙清潔服務、機坪保潔服務等。

該公司全資控股昆明新華正達航空服務有限公司及海口新華正達空港服務有限公司深圳分公司，旗下業務分部在云南、貴州、廣西、湖南、湖北、深圳、廣州等。

據了解，這是碧桂園服務拿下的第四個機場物業項目，此前其于2019年6月中標北京大興國際機場南航基地物業管理項目，隨后不久中標上海浦東機場T1航站樓水、電、空調等工程維修項目；今年5月份中標拉薩貢嘎機場T3航站樓項目。

一方面，碧桂園服務增強了機場物業的拓展，同步深入西南地區公共物業的市場；此外，按照4.25%增長率測算，到2021年新華正達營收有望突破1億，追上上市公司新大正，這亦給碧桂園服務較好的營收預期。

在盈利預期上，非住宅類物業項目毛利率普遍高于住宅物業。以新大正為例，2020年住宅物業毛利率約為17%，公共物業毛利率則達到了21%。

業態拓展之余，在管規模亦是物管企業比拼的重點，本次碧桂園服務并表湖南天環物業應是一次較好的規模、業務補充。

據介紹，湖南天環物業迄今已發展成為長沙市最早獲批國家一級資質的四家物業服務企業之一，并躋身長沙市物業服務行業前10強，具備國家城市房地產業物業管理一級資質，在長沙本土有“領頭羊”的地位。

規模上，天環物業下轄5家分公司，1個子公司，管理面積約700萬平方米，在長沙、湘潭、郴州、吉首等地有20多個直屬項目，現擁有員工1000多人。

業態上，天環物業有近20年的完全市場化運作，承接物業類型涵蓋住宅、別墅、寫字樓、城市綜合體、政府辦公樓、學校和工業產業園，業務范圍還包括全委接管服務、顧問咨詢服務、銷售案場服務、延伸增值服務合專業領域服務等多種合作模式。

可以發現，物業股競爭中，收并購外拓及股權并表大多從規模體量、戰略布局補短、業務結構完善等方面考量，短期內亦包括拓展物業想象空間，以實現估值的提升；長期則更多是為發展空間和盈利性考慮。

加速收并購外拓，一方面有利于迅速提升第三方面積占比。根據年報，2020年碧桂園服務來自品牌拓展新增合同管理面積達到7246萬平方米，占總新增合同面積的53.3%，而收并購的比例也達到11.5%。相比之下，來自碧桂園輸送的面積占35.1%。

此外，新增外拓項目中，對存量項目占比和非居住業態項目占比也有所傾斜。2020年，碧桂園服務該兩項指標分別為66%和50.2%。

今年以來，碧桂園服務在收并購外拓上除了從規模量級層面考慮之外，也更傾向于在業務層面不斷拓展邊界。在基礎物管服務之上，城市服務、商業寫字樓、團購等是未來幾年的發力點，這都被認為是大有可圖的業務。

據不完全統計，2020年1月-2021年8月，碧桂園服務新增對外投資共計22起，除收并購6家中小型物管公司及藍光嘉寶擴充規模外，其他收并購的15家企業涵蓋了科技、零售、金融、批發、媒體行業等；業務則包括商業資產運營、城市服務、社區團購、社區傳媒、房屋租賃、保險經紀等。

據悉，其中有些為獨立的業務板塊，有些則是為配合原有業務的開辟，整合構筑完整的生態。

拓展知識：