前沿拓展：

黃埔toto馬桶維修

兩個原因，1、上水浮子閥門有問題，2，出水口密閉不嚴實，解決辦法，1、修理或者更換閥門，2，緊固下水口螺絲或者更換密封圈

新綠園項目精裝修專項調研

杭州綠城房地產開發有限公司

目 錄

一、 精裝修住宅市場現狀機發展趨勢

（一） 國際發展現狀

（二） 國內各城市發展現狀

（三） 杭州發展現狀

（四） 精裝修發展趨勢

二、 個案調研和分析（精裝修樓盤配置）

(一) 杭州項目

(二) 上海項目

三、 結論和建議

(一) 本案精裝修的定位

(二) 本案精裝修的投入

(三) 本案精裝修設計的介入時機

(四) 本案精裝修的配置

(五) 本案精裝修工程的的實施和管理

1. 關于設計

2. 關于圖紙

3. 關于部品集成

4. 關于合同、招標

5. 關于材料定樣和供應

6. 關于施工

7. 關于精裝修樣板房施工部位和施工時機

附件二：齊魯?駿園“完全uni主義”精裝修的具體操作

一、 精裝修住宅市場現狀機發展趨勢

（一） 國際發展現狀

精裝修住宅在西歐、日本等發達國家已經非常普遍，一般整體水平達到70%、80%。據英國《金融時報》最近報道，在歐美市場，很多精裝豪宅項目開始流行手繪地板——即先設計好圖案，等地板鋪好以后，再把圖案手繪到地板上。這種安裝定制的手繪地板，為房產貼上非常個性化的獨特標簽，被稱為踩在腳底下的昂貴藝術品。

（二） 國內各城市發展現狀

1. 精裝修住宅的市場占有情況

目前國內主要城市的消費者裝修觀念已經發生很大變化，逐漸接受了精裝修產品，如北京、上海、廣州、深圳等地，精裝修已發展到較成熟的地步。在2005年中國精裝修樓盤高峰論壇上，建設部住宅產業化中心發布最新數據顯示：

北京：北京新建裝修住宅占到其總量的25%—30%，市中心新建樓盤的裝修比例達到70%左右。北京市居民愿意購買精裝修房的比例超過60%。不僅高檔住宅大多選擇精裝，就連一些中檔樓盤也開始嘗試精裝。可以說，目前精裝住宅已經成為北京樓市的發展趨勢。

上海：上海新建裝修住宅占到其總量的35%。上海市中心裝修比例從2002年的40%上升到2004年的70%以上，徐匯區全裝修房的比例已經達到80%，中心區域的全裝修房的比例也基本超過40%。在2005年，市中心新建住宅的全裝修房比例達到70%以上，郊縣區域的裝修房比例為15%-20%之間。裝修已經成為上海中高檔住宅的發展方向，是上海房地產走向成熟的標志。

重慶：重慶城區新建裝修住宅占到其總量的10％左右。

廣州：廣州新建裝修住宅占到其總量的50%。

青島：青島新建裝修住宅占到其總量的30％。

成都：成都中心城區裝修住宅占到其總量的40％。

杭州：目前杭州精裝修房源約1000套左右，占市場總量的5％左右。

2. 精裝修的標準：

精裝修住宅是指新建房屋交付前，套內所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝和粉刷完成，廚房和衛生間的基本設施全部安裝到位，可以簡稱全裝修住宅。在實際操作中，精裝修住宅項目在裝修內容定位上層次是不同的。當前主要有以下幾種裝修方式：

1. 部分裝修的毛坯房：主要完成廚房、衛生間的裝飾、裝修。

2. 菜單式精裝修成品房：提供若干選擇方案經購房者決定后，開發商統一裝修、裝飾。其中又可劃分為套餐式、點菜式和自助式三種。但菜單式裝修的實質僅是一種延伸服務，裝修款也不計入房價。

3. 一次精裝修成品房：購房者沒有選擇的余地。如果不能滿足購房者的需求，必然影響銷售或推翻原裝修重來。

4. 全配置式成品房：配置全部家電日用生活用品這樣的住宅。

5. 目前的國內精裝修成品房主要采取第2、3種。

（三） 杭州發展現狀

1. 市場概況，消費者認知和接收程度

目前杭州樓市推出精裝修項目的有近20多個樓盤，但這些樓盤都不是純住宅概念。其中一部分是精裝修的小戶型單身公寓項目，如天元西溪風尚、新青年廣場、中浙太陽國際等；另一部分是精裝酒店式公寓項目，如丁香公寓、錢塘沁園、華潤西子中心、世貿麗晶等；剩下是精裝辦公項目，如金桂大廈、萬新大廈、西湖金座、紫晶商務城等。這些精裝房源因其戶型面積小，總價低，去化速度較快，尤其受到一些有經濟實力的年輕人和一些從事外貿、IT、設計等智力型個私企業老總的歡迎。市場接受度方面，根據中原地產對杭州第六屆人居展購房需求的問卷調研，其中對室內裝修這一塊，接受毛坯房的占55.1％,接受簡裝修的占25.3％,接受精裝修的逼近20％,占19.6％,是歷屆房展會最高。而影響消費者接受度的主要為質量、價格和個性化三個方面。

2. 關于杭州精裝修純住宅樓盤的體量

綜觀市場，杭州精裝修純住宅樓盤現可推算的體量為6532套（此數據不含陽光海岸的體量），除去不在新綠園項目競爭之列的經濟型的新明半島，市場上共計有精裝修豪宅體量為1532套。而這1532戶中，未售套數近1000戶（實際數據為997）。這1000套房子的目標客戶群相仿，都在尋求金字塔頂尖人士。隨著陽光海岸的推出及錢塘江岸部分江景房頂層改作精裝修，精裝修豪宅在未來二年內的競爭態勢將會愈演愈烈。

杭州精裝修純住宅項目列表

樓盤名稱

開盤時間

規劃套數

已售套數/剩余套數（套）

價格（元/平方米）

主力戶型（平方米）

樓盤點評

新明半島

2005.12.30

5000

一期：400/400

二期：未開

均價5700

140—180

精裝修純住宅中端產品

金色海岸

2004.9.7

569

一期：234/3

二期：105/1

三期：未開

均價22600

210-368

國際江景豪宅

倚天·盛世錢塘

2005.12.27

196（精裝小戶型）

196/1朝北，見不到陽光）

17000-18000

50—80㎡

7幢中的一幢為LOFT小戶型精裝修

通策·錢江時代

2004.7.30

約20

20/20

未定

300-600㎡

頂層精裝修豪宅設私家泳池

西湖八號公館

未開

58

未開

40000（地價為25000）

100—220㎡

西湖邊極品住宅（開發商為義烏本地企業）

觀邸國際

2006.1.4

未定，預測為200套左右

二期一線江景規劃為精裝修

未定

200㎡以上

錢江南岸國際寓所

陽光海岸

未開

未定

據業界人士預測為精裝修

未定

未定

一線江景豪宅

新綠園項目

489

合計

6532套

（四） 精裝修發展趨勢

1. 我國住宅裝飾裝修的形式多樣性會長期存在

目前消費者既有表示只希望做精裝修不做毛坯房，也有表示只做毛坯房不做精裝修房，對比實力還比較相當，發達城市如北京、上海、廣州、深圳的消費者希望購買精裝修的比例也僅達到60%左右，其它內陸城市和二、三線城市的消費者精裝修的意識還沒有完成形成。

2. 精裝修房發展成為市場主流的內外動因

1） 國家政策

早在2002年，國家建設部就提出要在全國范圍內推廣住宅裝修一體化，2010年左右全國將推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房。

2003年，浙江省建設廳也提出了三五年內使商品住宅裝修一次到位率達到30%-50%。

2002年《上海市住宅產業現代化發展“十五”計劃》等相關政策的指示，本市全裝修住宅的建設目標是：2002年3萬套(己落實32100套)，2003年10萬套，“十五”期末，新建住宅基本實現全裝修。

2006年8月初，杭州市政府轉發的《關于推進杭州市區住宅產業現代化工作的實施意見》中，明確提出，2008年起，杭州新建商品住宅中，全裝修房的比例要占到50%以上。

2） 行業趨勢

有關資料顯示，精裝修房在北京、上海、深圳及廣州等城市的樓市產品中所占比重正以每年10％的增幅遞增。目前，廣州60%以上的新建樓盤都實行精裝修，上海約為50%（2001年至2004年上海住宅全裝修房占總開發套數的比例從0.58%上升到了40%，增長態勢迅猛，徐匯、靜安、黃浦、盧灣等市中心區域更是達到70%以上），而北京的精裝修樓盤也達到40%以上，在這些城市中，銷售最好的往往就是精裝修房，可見精裝修房在這些房地產發展較為成熟的城市已經顯示出其優越性和廣泛的市場接受度。

作為走在中國房地產發展前列的長三角城市，杭州的樓市近年來出現了成品裝修房，并呈現出大受市場歡迎的良好局面。目前已有金色海岸、逸天廣場、新明半島等樓盤推出了精裝修房。從市場反應來看，這種不同于毛坯房的精裝修房，得到了廣泛的支持和大部分購房者的青睞。這也說明杭州購房者的消費習慣在隨著住宅產品的升級換代逐漸改變，變得更加成熟，更具有理性眼光。

3） 市場認同

各方面的調查數據均顯示在北京、上海、廣州、深圳的經濟發達城市，全裝修房已被市場普遍接受（上海的接受程度已經直逼80%）。多次置業者、海歸派、追求生活品質的家庭以及投資客戶對于全裝修房都有著旺盛的需求。

4） 客戶需求

從直接收益看，精裝修可為業主節省大量時間，減少精力和財力的浪費；對開發商而言，由于集中采購，可以用同樣的價格選擇最好的優質材料，為業主提供最佳性價比；從間接附加收益看，精裝修房還能在很大程度上提高其投資價值，真正實現即買即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。

5） 社會需求

減少二次污染和浪費。做到資源節約化，盡量減少材料資源耗用，走資源消耗低、環境污染少、生態能夠良性循環的發展之路，才是開發企業所追求的發展目標。

6） 核心競爭力

通過全面家居解決方案，能夠加強開發企業的核心競爭力，擴大與競爭對手的差距。

7） 發展時機

縱覽當今發達國家的住宅產業，基本都是全裝修交樓；現在，國內經濟發達的大城市消費者對精裝修住宅的市場認知度和消費能力的不斷提高，精裝修市場產業鏈、本身生產要素的逐漸具備和成熟等因素，已使住宅市場具備了推進全面家居解決方案的條件和環境。

3. 精裝修房是住宅產業不可阻擋的趨勢

精裝修房是世界居住的普及形式，也是今后房地產開發的主導方向，是成熟客戶和成熟開發商的共同選擇。房地產開發行業由單純的開發建設轉向開發、建設、服務并重的局面，產品也由初級向高級提升，產業服務也由基礎性向增值性不斷深化。

精裝修房在未來的變化主要體現在幾個方面：

1） 首先是“量”會進一步擴大，而且會加速的擴大。隨著毛坯房裝修顯現出的種種弊端及部分消費者對毛坯房裝修的厭倦，市場存在一定的需求變化。同時精裝修住宅在資源節約、質量保證、環保等方面具有毛坯房不可比擬的優勢，消費群體比例逐年上升。

2） 它的區域性會進一步擴散，會由集中于中心城區向外發散，由發達城市向內地城市發展、向二線、三線城市發展。

3） 是價位，隨著市場的逐步成熟，開發商資源整合能力不斷加強，裝修房的價位會逐漸下降。

4） 隨著住宅開發的工業化和標準化，住宅精裝修將朝模式化和集約化方向發展，消費者參與度越來越高。

5） 裝飾裝修行業的大組合。

在新建住宅中，精裝修的比重會不斷上升，在這種發展過程中，市場應該說會形成三類主要的企業：第一類企業就是有比較大品牌的企業，主攻方向配合房地產開發商做一次精裝修。第二類就是比較專業化的企業，主要是根據各個消費層次進行個性化的二次精裝修；第三類就是專業分包性的企業，有勞務分包，或者是有專項安裝。

二、 個案調研和分析（精裝修樓盤配置）

(一) 杭州項目

樓盤名稱

精裝修成本（元/㎡）

室內部分

公共部分

點評

精裝純住宅

金色海岸

6000

ü 吊頂：英國BPB雙層石膏板；

ü 門窗：德國旭格斷橋隔熱門窗系統；

ü 廚房：原裝進口西門子SIEMENS嵌入式廚房電器，原裝進口德國西曼帝克Siematic廚柜；

ü 空調：日本大金戶式帶新風中央空調；

ü 熱水：A．O史密斯中央熱水爐；

ü 潔具：德國唯寶、漢斯格雅興、福絡雙人按摩浴缸、雅生龍頭花灑；

ü 開關：德國吉徠

ü 墻面：上等墻紙

電梯：原裝進口OTIS電梯；

定位國際江景豪宅，裝修用材品牌明確，強調精裝修工藝，用造名車的標準造房。

核心廣告語——盡享人生

新明半島

1100

ü 吊頂：客廳、飯廳、走廊局部吊頂天花配飾線，掃高級環保乳膠漆；

ü 門窗：美國黑胡桃木飾面防火防盜門，鋁合金框配雙層中空玻璃；

ü 廚房：人造石臺面，整體廚柜（低柜及吊柜）、抽油煙機（方太）、煤氣灶、消毒柜、碎骨機、連體洗盆、直飲水龍頭及高級冷熱水龍頭；

ü 空調：客廳及餐廳采用嵌入式空調，臥室采用高檔品牌掛機；

ü 熱水：高檔品牌熱水器

ü 潔具：高檔洗臉盆及冷熱水龍頭，配高級馬桶

ü 開關：普通插座

ü 墻面：客廳、臥室乳膠漆、其余為面磚；

未定

精裝修純住宅中端產品，經濟型。廣州星河灣原設計團隊打造。室內精裝修材質品牌不能確定，樣板房中廚衛品牌為一般的國內品牌，在宣傳資料中常以“高檔”二字代替。

核心廣告語——完美生活新標桿

錢江時代

未透露

ü 門窗：德國旭格鋁合金門窗

ü 櫥柜：德國西曼蒂克

ü 潔具：德國VILLEROY&BOCH

ü 浴缸：法國HERBEAU

ü 龍頭：德國DORN BRACHT旗下LULU

ü 床：法國CURVA TRECA遙控液壓平衡床

ü 雪茄柜：法國LV路易威登，紅酒柜：法國EUROCAVE

ü 瓷器、餐具：英國皇室瓷器，英國皇室銀質餐具

ü 寢具：法國YUES DELOVME依芙德倫

ü 書房用品：德國MONBLANC萬寶龍書房用品。

藝術長廊過廳，電梯廳裝飾進口地磚、轎廂內鋪設高檔大理石

共推出頂層20席精裝修大宅，347-632平方米

，樓頂設私家泳池。

邀請法國著名室內設計師尚博擔綱精裝修設計，提供5次與設計師面對面交流的機會，并有專業人士陪同考察世界住宅的機會一次。

該項目精裝修是典型的救盤手段。

核心廣告語——核心時代 核心生活

觀邸國際二期

2000—3000（暫定）

未定

未定

二期規劃為精裝修江景房，還沒最后確定。

戈雅公寓

設計費250元/㎡，成本2500元/㎡

抽油煙機、燃氣爐、水槽：Boloni

消毒柜：安佳

冰箱：LG

浴缸：ARTO

臺盆、淋蓬頭：RETONE

坐便器：CASSINA、MOSO、KOK

洗衣機：LG

空調：科龍

墻面：刷乳膠漆

地面：地磚

樓梯扶手：鐵藝扶手

樣板房精裝修檔次一般，較為大眾化，設計師自用發揮的空間較大，部分細節如廚房等不太實用，景觀、外立面做好，形成準現房開盤對銷售的促進作用大。

配置了新風系統，這對于沿路的房子尤為實用，降躁需要關窗，新風的作用尤為重要。

南岸花城

排屋樣板房精裝修75萬/套（含設計費），套均面積200㎡，推算單方成本3700元左右

空調：NORICA、富士通

燃氣爐、冰箱：西門子

抽油煙機：ARISTON

消毒柜：Blin

水槽：櫻花

臺盆：DURAVIT

龍頭：漢斯格雅

浴缸：CASCADE、ROCA

坐便器：CASCADE

電器開關：AUPU

對精裝修較重視，投入也比較大，但裝修檔次較為大眾化，聘請杭州典尚進行精裝修設計，從樣板房看，水平一般的精裝修單位與國際知名的設計團隊相比，設計理念和處理手法等差距較為明顯

綠城·桃花源

洗衣機：西門子

水槽：富蘭克林、科勒

冰箱、抽油煙機、烤箱、消毒柜、燃氣爐：西門子

臺盆、馬桶、浴缸：DURAVIT

龍頭、淋蓬頭：Hansgrole（漢斯格雅）

裝修檔次較高，古典風格，裝修細節處理較到位，與千萬豪宅的身價較為匹配。

翡翠城

1800左右

ü 臺盆、坐便器、浴缸：DURAVIT

ü 熱水器：松下

ü 龍頭、淋蓬頭：Hansgrohe

ü 洗衣機：西門子

ü 冰箱：華日

ü 熱水器：松下

ü 水槽：Blanco/Moen

ü 抽油煙機、燃氣爐、消毒柜：Ariston/Valenti

ü 微波爐：西門子

ü 櫥柜：柏麗

ü 衛生間石材：歐亞 米黃

ü 地板：兔寶寶，實木復合地板（定做）/柚木復合地板（定做）

ü 電器開關：西門子

ü 空調：大金

施工時間很緊（兩個多月）很多細節還不到位，如：主衛臺盆大理石臺面邊角位的處理，沐浴間玻璃墻僅用玻璃膠固定等。做得最粗糙的是不銹鋼制品，焊接工藝較差，值得借鑒。

精裝小戶型

南都·逸天廣場

1500

ü 內墻:廳，臥室：涂料為主

ü 衛、廚：墻磚，馬賽克

ü 櫥柜:科寶－博洛尼

ü 水槽:科寶－博洛尼

ü 油煙機：伊萊克斯油煙機

ü 坐便器、臺盆、龍頭:樂家

外墻:面磚，局部石材，涂料

電梯:合資富士達

一個集酒店、公寓、寫字樓的復合產品，精裝修品質在小戶型中有一定的代表性。

銀色港灣

未透露

門窗:塑鋼、進戶保安門

外墻:日本進口涂料、毛石

電梯：芬蘭通力

裝修質量不盡如人意，多項指標與合同不符。

中浙·太陽國際公寓

2000-3000

松下品牌產品全裝修

電梯：觀光電梯

外墻涂料：金屬氟碳漆

太陽國際太追求外觀、實用性不夠。精裝修品質一般。

綠都·泰富廣場

800

精裝修，配備空調等，衛生間、廚房裝修齊全，需自購活動家具

地段優勢顯著，配套齊全，自住投資兩相宜

綠都·百瑞廣場

1000

衛生間、廚房裝修齊全，配備空調等

外墻:赭色梯:上海三菱（兩梯兩戶/三戶）

精裝修品質一般

龍禧硅谷酒店廣場

1000以上

ü 門窗:加厚中空玻璃

ü 廚房:海爾整體廚房家電

ü 衛生間:精裝修，樂家衛浴/貝朗潔具

ü 空調:大金中央空調

大堂:酒店式大堂

該項目總投資3.8個億，是杭州濱江一橋輻射范圍下唯一的一個大型商貿綜合體。精裝修品質在小戶型中尚可。

新青年廣場

1000元左右

普通木地板

品牌空調

精裝修品質一般，因臨近高架，有噪音，銷售情況欠佳。

瑞豐·格林

未透露

ü 衛生間、廚房裝修齊全，需自購家具家電。

ü 中央環保清潔系統：美國碧慕

ü 櫥柜:德國柏麗

ü 衛浴潔具:吉事多

ü 防盜門

ü 高級電腦馬桶

ü 安裝管道直飲水

富士達電梯

精裝修品質一般

濱江新城市廣場

未透露

ü 衛生間：普通馬桶

ü 潔具CASERO

ü 空調:海爾

ü 熱水器:海爾60升

ü 廚房：方太抽油煙機及櫥柜。

外墻：面磚

木制門下端與地面接壤處有比較大的空隙，廉價的地板，粗糙的墻壁，衛生間的配套潔具也屬低端產品。

紫晶商務城

2000元—3000元左右

ü 衛生間：科勒或TOTO二選一。

ü 松下小型洗衣、干衣機：松下

此樓盤只銷售3層（19-21）自住房，每層20套，共計60套。精裝修品質較好。

神州白云大廈

600

ü 內墻:白色乳膠漆大堂:精裝修門窗:彩鋁窗

電梯:東芝電梯

外墻:進口涂料

非真正意義上的精裝修，顯得粗糙。

錢塘·沁園

2000左右

ü 衛生間：高級電腦馬桶，潔具（樂家）

ü 空調：海爾

外墻：面磚

電梯：東芝

項目整體為酒店式SOHO加純住宅。精裝修品質在同類產品中居上。

理想·碧云閣

未定

ü 衛生間：樂家潔具；

ü 洗衣機：松下（4.2公斤）

ü 熱水器：海爾（60升）

ü 空調：海爾（1.5匹）

裝修品質一般，臨平主城區市民為主，多為2次置業。

新綠園廣場

2500左右

ü 美國HONEYWELL中央智能化熱回收新風系統

ü 芬蘭恩似托衛生間地熱系統

ü 日本大金空調

ü 法國圣戈班玻璃雙層夾膠LOW—e玻璃

ü 德國絲吉利婭—奧彼門窗五金件

ü 韓國（株（IREVO電子門鎖系統

ü 德國ABB燈光場景控制系統

ü 德國西門子家電

ü 德國SIEMATIC櫥柜

ü 德國唯寶潔具

ü 德國漢斯格雅龍頭

ü 移門：美國士丹利 500～600元/㎡

ü 衛生間石材：新綠園石材耗量35000～38000㎡，400多元/㎡（施工價）

ü 戶內門，木制品：正大，乙供；戶門鑰匙為帶指紋及密碼形式

ü 外墻:Low-E玻璃、鋁材和進口高檔石材

ü 日立NPX型電梯1600/1400/2600 1.75m/s，2.5m/s，寫字樓配8臺電梯，電梯門廳點式干掛石材裝修。

綠城集團首個在市中心打造的精裝修精品樓盤。裝修品質值得參考。

丁香公寓

小戶型1800元,復式2500-3000元

ü 衛生陶瓷：德國進口---威寶

ü 龍頭:：德國進口---漢似格雅

ü 櫥柜：德國進口---西曼帝克

ü ＶＲＶ空調：日本合資---大金

ü 熱水器：美國合資---史密斯

ü 開關：德國進口---吉徠

ü 可視對講：韓國進口彩色液晶---三星

ü 門鎖：韓國進口電子鎖---泰琪特

ü 客梯：日本進口---三菱

ü 立面石材：紫點黃麻 580元/㎡，施工費300元/㎡

小戶型精裝修顯得有點沉重，頂樓復式戶型精裝修剛動工，材質沒定。

金桂大廈

2000

ü 電磁爐：西門子

ü 坐便器、臺盆：DURABVIT

ü 龍頭、淋蓬頭：Hansgrohe

ü 熱水器：A.O史密斯

ü 電器開關：Merlin Gerin

ü 電磁門鎖：IREVO

ü 空調：大金

ü 新風：美國布郎

外立面采用高級外墻干掛石材和部分鋁合金玻璃幕墻，窗戶為彩色鋁合金斷橋雙層中空玻璃，精裝修大堂，品牌電梯。

樓盤定位較模糊，商住皆可的取向，導致既不宜商亦不宜住，精裝修投入后對樓盤銷售的推動和價格拉升并沒有起到很明顯的促進作用。比照周邊項目，如果做毛坯房，銷售利潤會更好，精裝修投入未能有效撬動利潤。

廣廈吉家

800—1000

配有標準廚房、獨立煙道和管道煤氣

18層以上為精裝修，品質一般

華潤西子中心

4000

未定

未定

酒店服務式公寓以武林CBD地標之身份，據守武林商圈的鉆石位置。

天元?西溪鋒尚

800

門窗:全落地窗，地板：普通

電梯:德國蒂森電梯，

精裝修品質一般，受年輕人歡迎

凱恩西湖金座

2000—3000

大金 VRV層式變頻中央空調

其科材質品牌未定

電梯: 奧迪斯

精裝修品質較好，有借鑒意義

萬新大廈

小戶型酒店式公寓：600～700

ü 櫥柜：高檔櫥柜

ü 水槽：歐林

ü 空調：松下

ü 衛浴：臺盆、坐便器、淋浴房品牌DURAVIT

ü 地板：普通復合地板

外墻:全隱框玻璃幕墻，

幕墻：東升（反映不好）

精裝修品質一般，每套裝修成本3萬元左右（不含設備），套均建筑面積35㎡左右，精裝修成本600～700元/㎡

世貿·麗晶城

2000—3000

未定

未定

包括高檔景觀公寓、國際化寫字樓、國際化商務公寓、按星級標準建設的賓館以及精品商鋪等。

(二) 上海項目

樓盤名稱

裝修成本

室內裝修配置

公共部分

世茂濱江花園

未透露

ü 廚房：德國“POGGENHOHL”整體櫥柜/“WHILPOOL”廚房電器/“KUPPERSBUSCH”抽油煙機及灶具

ü 衛生間：西班牙“ROCA”潔具/德國“HANSGROHE”瀑布花灑

ü 插座：“西門子”插座

ü 空調：TRANE獨立中央空調機組.

上海三菱GPS－|||，

三梯二戶的垂直交通設計

萬科朗潤園

未透露

ü 進戶門：德國霍曼品牌

ü 地板：樂洋洋或菲林格爾實木復合地板

ü 涂料：多樂士

ü 廚房：美時廚柜

ü 衛生間：樂家衛浴/摩恩系列五金件/安洋木門/能率或林內熱水器

ü 插座：西門子

ü 空調：日立或松下

海上海

未透露

ü 進戶門：南洋木質防盜分戶門；地板：南洋實木復合地板；

ü 涂料：愛迪科乳膠漆；

ü 廚房：美時櫥柜/林內燃氣壁掛爐/伊萊克斯廚房三件套/弗蘭卡水槽、龍頭/亞細亞墻地磚；

ü 衛生間：亞細亞墻地磚/科勒潔具/阿波羅淋浴房；

ü 開關插座面板：松下；

ü 戶內空調：松下智能變頻戶式中央空調。

城市經典玉墅

未透露

ü 廚房：SMEG抽油煙機/燃氣灶具/不銹鋼水斗/Anaheim碎骨機/諾邇廚柜；

ü 衛生間：TOTO系列浴缸/奧普浴霸；史密斯燃氣熱水器；

ü 開關插座：澳德奇勝

ü 空調：特靈家用中央空調；

古北瑞仕花園

未透露

ü 進戶門：三好木門；

ü 柚木地板：三好、立豐；

ü 涂料：澳大利亞威迪；

ü 廚房：德國柏麗廚柜；旭格門窗／意大利原裝SMAG電器／合資西門子電器。

ü 衛生間：國產科勒衛浴；斯米克、諾貝爾、冠軍、亞細亞墻地磚；雷力士熱水器；原裝德國高儀龍頭；

ü 開關：梅蘭日蘭、松下；

ü 空調：意大利RHOSS；

安亭新鎮

未透露

ü 地板：上家/久家/環亞/福馬；

ü 乳膠漆：紅魔/立邦；木器漆：長春藤/百路得/歐龍。

ü 廚房： 華帝灶具/方太脫排；

ü 衛生間：亞細亞/皇冠/冠軍/諾貝爾/維多利墻地磚；

ü 沖淋房：貝蒙/康淋/協華；卡斯卡特/樂家潔具；漢斯格雅龍頭；

ü 開關插座：西門子；

華府天地

未透露

ü 廚衛一線品牌聯合：德國EBKE/Miele/Blanco/Villeroy&Boch/DomBrach/意大利Scavolini/美國DupontCorian/日本TOTO或同級產品

ü 戶式中央系統：

中央空調：三菱電機或同級產品（VRV新風、新冷媒R410A）

中央除塵：美國BEAM或同級產品

中央凈水：Canature（中、加合資）或同級產品

中央熱水爐：Vaillant（德國）、CHAPPEE（法國）或同級產品

中央地暖：客廳、餐廳、臥室、主衛、書房均配備地暖系統，次衛（除傭人房衛生間外）配備散熱架采暖系統。

ü 戶內裝修標準：

進口大理石、進口品牌地磚/墻磚、進口品牌石膏板、進口地毯、品牌實木地板、進口品牌乳膠漆等組成地面、墻面和頂面裝飾，崩配備高級實木及進口門鎖。

ü 外墻：裙房和主樓干掛巴西進口花崗巖“皇室金麻”，并采用外墻保溫材料

ü 住宅公寓大堂、電梯廳：酒店標準室內精裝修

ü 電梯：日本進口FUJITEC電梯

翠湖天地·御苑

同上

標準住宅單位：

ü 廳及臥室：

墻面及天花為高級乳膠漆/石膏板外涂高級乳膠漆、地面及樓梯鋪設高品質柚木實木地板

ü 廚房：

墻、地面鋪設玻化磚、天花為面刷白色高級乳膠漆吊頂

ü 衛生間：

墻、地面鋪設高級人造大理石、天花為面刷白色高級乳膠漆吊頂

ü 陽臺/服務陽臺：

地面防滑地磚、外墻面為高級仿真石漆、天花為涂料

ü 傭人房：

地面為防滑地磚、墻面為白色乳膠漆

ü 傭人衛生間：

墻、地面分別為墻、地磚、天花為鋁質吊頂

ü 外墻窗及陽臺移門：

高品質電鍍鋁合金隔熱橋外框，內鑲中空玻璃

ü 冷熱水管：

高品質銅管

ü 進戶門：

高級實木防盜門

ü 電話線：

每戶預留二條電話直線

ü 寬帶網絡線及端口：

光纜接至樓宇寬帶機房，提供住戶寬帶網絡接入，戶內預留2個可同時使用的網絡端口，并設置無線上網接受器

ü 有限電視/衛星電視：

小區中央接收系統同時提供有線電視至每戶；預留衛星電視接口，待小區通過政府相關部門批準后開通

設施設備：

ü 廳：(二選一)

壁爐——開能

等離子電視機——松下

ü 廚房：

櫥柜——poggen pohl

爐灶/電烤箱/微波爐/抽油煙機——gaggenau

料理臺——kuraray

純水器——Pentair

純水器龍頭——Franke

雙開門冰箱/洗碗機——kuppersbusch

水槽——Franke

水槽龍頭——kohler

ü 衛生間：

衛浴潔具及配套龍頭/花灑——kohler

LCD電視機(僅限1-2號樓主衛生間)——comemon

衛浴五金件——decorlux

配備地暖系統——Nexans

ü 工作陽臺：

洗衣機及干衣機——Teka

熱水器——恒熱

洗滌池——聞洲

洗滌池龍頭——AOLEISHI

ü 傭人衛生間：

衛浴潔具——歐諾

臺盆龍頭/淋浴龍頭/花灑——PRONTO

衛浴五金件——KARLUX/T.C

ü 其他：

可視對講系統——i-home

空調系統——采用“松下”的小型家庭中央空調

公共部位：

ü 外墻：巴西金山麻（SAHARS GOLD）花崗石/高級仿真石漆

ü 電梯：迅達客梯

ü 大堂和電梯廳：地面鋪設大理石/花崗巖、墻面鋪砌墻紙及柚木飾板

ü 信箱：大堂設不銹鋼信箱

ü 保安系統：小區配置周界報警系統；所有住宅樓宇的首層、二層和頂層的門/窗的室內安裝紅外線探測器。小區花園、主要區域、出入口、地下車庫、住宅樓宇入口和首層大堂及電梯橋廂內、會所大堂及游泳池以及兒童游戲區都配置CCTV監控系統，并連接至樓宇管理中心。每戶單元配置可視訪客對講電話，并連接小區及住宅樓宇的各進出口大門；單元內均安置緊急報警按鈕，連接至樓宇管理中心。各住宅樓宇的首層大門及地下室門廳進出門采用IC卡電子門鎖，連接每戶的可視訪客電話。

ü 智能設備：小區設集中污水處理系統和垃圾集中處理系統；單元內預裝煤氣泄漏探測器，與樓宇安防中心連通。

三、 結論和建議

從以上調研個案我們可以看到，基于每個精裝修樓盤檔次定位的不同，其精裝修的定位也有一定的差異。對于那些在住宅精裝修方面具有相當成熟經驗的開發企業而言，精裝修作為樓盤標準配置已成為主流趨勢，將精裝修作為產品的有力賣點促進銷售打造產品和開發商品牌的樓盤，其精裝修的設計、檔次、用材、施工管理等方面都具有較高的水平。檔次高品質好的精裝修住宅的認可度很高，對于金字塔尖的消費人群而言，基于其閱歷和人生經驗，高檔次高品質的精裝修才能真正打動這類消費者，平庸和大眾化的精裝修反而會令客戶對樓盤產生負面的評價和認知。從調研個案看，裝修價格占房價比例視每個樓盤情況而定，一般市場的裝修價格根據裝修方式的不同，約占銷售單價的10%—20%左右，高檔精裝修樓盤的精裝修投入甚至達到樓盤售價的30％以上。

(一) 本案精裝修的定位

就本案而言，精裝修是產品的重要亮點，是項目的成敗關鍵之一；在綠城開發項目中已有較多的精裝修樓盤，積累了一定的經驗，形成了良好的市場口碑；本案所處區域為杭州高檔住宅樓盤的聚集區域，競爭樓盤高檔次、高品位的精裝修產品得到了市場的廣泛認可和好評。有鑒于此，本案的精裝修定位必須是高檔、精致，在綠城已開發精裝修項目的基礎上有所創新和提升，具有實質性突破亮點的精裝修產品，通過打造具有示范性和標竿意義的精裝修高檔住宅——精致豪宅，形成產品差異化競爭優勢。

(二) 本案精裝修的投入

通過調研和分析，建議本案精裝修成本在2000元/㎡以上，精裝修設計應適當考慮客戶的個性化需求（如躍層一對一），建議推出幾種不同風格的精裝修方案供客戶選擇，對于躍層戶型的精裝修設計，客戶與室內設計師的直接溝通是十分必要的。

(三) 本案精裝修設計的介入時機

建造精裝修住宅，首先要實施土建設計和裝修設計一體化。土建設計方案確定后，裝修設計單位就應提前介入，針對住宅套內的平面布置、設備及管線的位置，提出相應的裝修方案圖，兩個方案相互補充完善并進行調整。重點解決土建、設備與裝修的銜接問題，解決界面的聯系，真正達到裝修的標準化、模數化、通用化，為裝修的工業化生產打下基礎，改變土建、裝修相互脫節的局面，使室內空間更趨合理。裝修一次到位應在土建施工開工前，確定裝修設計方案，由公司優選隊伍，統一組織，采用工業化的集成方式加以實施。

(四) 本案精裝修的配置

本案的精裝修應以保證檔次和品質，使精裝修能真正成為本案具有競爭力的產品亮點為第一原則打造本案，按目前新綠園項目戶均建筑面積約160㎡，參照新綠園廣場已被市場認可的中高檔次配置標準，精裝修配置建議如下：

類別

序號

材料名稱

品牌、產地

型號

單價（元）

數量

小計

備注

進

戶

門

1

防盜防火分戶門

廣東恒福立

5578.00

1套

5578.00

甲供

2

防盜防火分戶門鎖

韓國蓋特曼

2380.00

1套

2380.00

合計：7958.00

廚

房

廚

房

3

廚房櫥柜

德國西曼帝克

43426.00

1套

43426.00

甲供

4

人造石臺面

韓國三星

780.00

3.6延米

2808.00

5

廚房油煙機

西門子（德國）

4816.00

1臺

4816.00

6

廚房燃氣灶

西門子（意大利）

3404.00

1臺

3404.00

7

廚房嵌入式微波爐

西門子（英國）

6159.00

1臺

6159.00

8

廚房嵌入式烤箱

西門子（德國）

4499.00

1臺

4499.00

9

廚房全嵌洗碗機

西門子（德國）

6196.00

1臺

6196.00

10

廚房雙門冰箱

西門子（韓國）

13000.00

1臺

13000.00

11

廚房洗衣干衣機

西門子（中國）

4300.00

1臺

4300.00

12

廚房星盆

佛蘭卡（合資）

/

1200.00

1只

1200.00

13

廚房龍頭

科勒（合資）

/

585.00

1只

585.00

甲供

14

廚房凈水器

美國CUNO

1210.00

1只

1210.00

15

廚房墻面磚

亞細亞無縫磚

257.23

16.86 m2

4336.90

乙供

16

廚房地磚

亞細亞無縫磚

237.76

6.47 m2

1538.30

17

防水石膏板吊頂

可耐福

199.31

5.84 m2

1164.00

18

鋁扣板

樂思龍

465.21

2.16 m2

1004.85

19

門套線

櫻桃木實木

57.62

11.5 m

662.63

20

門套

櫻桃木貼皮

423.36

1.4 m2

592.70

21

玻璃門

櫻桃木貼皮

/

2009.95

2扇

4019.90

22

廚房大理石門檻

土耳其

794.43

0.35 m2

278.05

23

廚房鋁片百葉簾

日本

192.00

1.4m2

268.80

甲供

24

廚房煤氣報警器

星光

400.00

1套

400.00

25

廚房燈具

香港偉奧

60.00

4只

240.00

26

廚房開關面板

德國吉來

200.00

11只

2200.00

合計：108304.00

主

衛

27

主衛座便器

德國威寶

5950.00

1只

5950.00

甲供

28

主衛浴缸

德國威寶

5560.00

1只

5560.00

甲供

29

主衛面盆

3205.00

1只

3205.00

30

主衛面盆龍頭

德國漢斯格雅

2642.00

1只

2642.00

31

主衛淋浴龍頭

3052.00

1只

3052.00

32

主衛浴缸龍頭

2163.00

1只

2163.00

33

主衛墻面大理石

土耳其

778.15

19 m2

14784.85

乙供

34

主衛地面大理石

土耳其

794.43

3.43 m2

2724.90

35

主衛淋浴房底座

意大利SM

1799.95

1套

1799.95

36

主衛面盆石材

巴西

1192.31

0.964 m2

1149.38

37

主衛浴缸裙邊

巴西

995.55

2.36 m2

2349.50

38

浴缸鍍鋅角鋼鋼架

/

/

480.54

1套

480.54

39

主衛淋浴房玻璃門

上海耀玻

(含五金)

1006.97

1套

1006.97

40

石材墻面v槽磨邊

/

/

7.26

40 m

290.40

41

鍍鋅角鋼鋼架隔墻

/

/

214.26

2.2 m2

471.37

42

主衛五金件毛巾桿

廣東帝朗

177.14

2

354.28

43

主衛五金件卷紙盒

229.06

1只

229.06

主

衛

44

防水石膏板吊頂

可耐福

199.31

3.7 m2

737.45

乙供

45

主衛鋁板

吉祥

135.04

0.945 m2

127.61

46

主衛排氣扇

松下

400.00

1只

400.00

甲供

47

主衛排氣扇出風口

杭州金盾

148.99

1只

148.99

乙供

48

主衛空調出風口

102.54

1只

102.54

49

主衛燈具

60.00

5只

300.00

甲供

50

主衛開關面板

德國吉來

200.00

5只

1000.00

51

主衛鏡柜

櫻桃木貼皮

/

1061.71

1只

1061.71

乙供

52

主衛玻璃門

櫻桃木貼皮

/

2009.95

1扇

2009.95

53

主衛門套

櫻桃木貼皮

423.36

0.84 m2

355.62

54

主衛門套線

櫻桃木實木

57.62

10 m

576.20

55

主衛地漏

匯泰龍

46.00

2只

92.00

56

主衛鋁片百葉簾

日本

192.00

0.36 m2

69.12

甲供

57

浴缸鋼化清玻隔斷

上海耀玻

374.84

2.74 m2

1027.06

乙供

58

主衛浴缸檢修門

櫻桃木貼皮

/

500.00

0.88 m2

400.00

59

主衛鏡面裝飾墻

上海耀玻

208.76

0.838

174.94

60

主衛面盆木柜

櫻桃木貼皮

/

1515.15

1只

1515.15

主

衛

61

主衛門檻

巴西

1059.63

0.119 m2

126.09

乙供

合計：58435.00

次

衛

62

次衛座便器

德國威寶

2155.00

1只

2155.00

甲供

63

次衛面盆

2235.00

1只

2235.00

64

次衛面盆龍頭

德國漢斯格雅

603.00

1只

603.00

65

次衛淋浴龍頭

1978.00

1只

1978.00

66

次衛地面大理石

土耳其

794.43

1.91 m2

1517.36

乙供

67

次衛墻面大理石

794.43

12.3 m2

9771.48

68

次衛淋浴房底座

意大利SM

1431.48

1.23 m2

1760.73

69

次衛淋浴房

香港旭輝

530.00

2.6 m2

1378.00

70

次衛五金件毛巾環

廣東帝朗

/

142.06

2只

284.12

71

次衛五金件卷紙盒

/

229.06

1只

229.06

72

次衛浴巾架

/

383.23

1只

383.23

73

防水石膏板吊頂

可耐福系列

199.31

1.2 m2

239.17

74

次衛鋁板

吉祥

135.04

0.72

97.23

75

次衛排氣扇

松下

400.00

1只

400.00

次

衛

76

次衛鋁百葉出風口

杭州金盾

148.99

1只

148.99

77

次衛燈具

60.00

4只

240.00

甲供

78

次衛開關面板

德國吉來

200.00

5只

1000.00

79

次衛面盆石材

巴西

0.858

1192.31

1023

乙供

80

次衛地漏

匯泰龍

46.00

2只

92.00

81

次衛玻璃門

櫻桃木貼皮

/

2009.95

1扇

2009.95

82

次衛門套

櫻桃木貼皮

423.36

0.84 m2

355.62

83

次衛門套線

櫻桃木實木

57.62

12 m

691.44

84

次衛配電木柜

櫻桃木貼皮

2963.95

1只

2963.95

85

石材墻面v槽磨邊

/

/

7.26

23m

166.98

86

鍍鋅角鋼鋼架隔墻

/

/

214.26

2.42 m2

518.5

87

次衛鏡柜

櫻桃木貼皮

/

1028.53

1只

1028.53

合計：33262.00

主

臥

88

主臥地面地板

柚木實木復合地板

507.69

16.5 m2

8376.89

乙供

乙供

89

主臥墻紙鋪貼

美國進口

/

88.31

24.768m2

2187.26

90

主臥踢腳線

櫻桃木實木

121.57

11 m

1337.27

91

主臥房門

櫻桃木貼皮

2065.25

1扇

2065.25

92

主臥門套

櫻桃木貼皮

/

423.36

0.612 m2

259.10

93

主臥門套線

櫻桃木實木

57.62

10 m

576.20

94

主臥床頭翻板暗柜

櫻桃木貼皮

985.00

1組

985.00

95

主臥木制鏡面暗柜

櫻桃木貼皮

1769.52

1組

1769.52

96

主臥木制衣柜

櫻桃木貼皮

3704.93

1組

3704.93

97

主臥開關面板

德國吉來

200.00

12

2400.00

甲供

98

主臥窗紗

國產

36.50

6.76

246.74

99

主臥窗簾軌道

國產

11.50

3.38 m

38.87

100

主臥石膏板吊頂

可耐福（雙層）

155.29

17.4 m2

27.02.05

乙供

101

主臥異形石膏線

/

55.29

11m

608.19

102

主臥燈光槽

可耐福

199.16

2.18 m2

434.17

103

主臥燈具

2600*1

50*8

9

3000.00

甲供

104

主臥窗簾箱

可耐福

82.74

3.38 m

279.66

乙供

105

主臥墻面封平

/

120.36

10.263 m2

1235.25

106

主臥空調回風口

杭州金盾鋁質

366.67

1只

366.67

107

主臥空調出風口

415.05

1只

415.05

合計：30306.00

次

臥

108

次臥地面地板

柚木實木復合地板

507.69

11.43m2

5802.90

乙供

109

次臥墻紙鋪貼

美國進口

/

88.31

25.5m2

2251.90

乙供

110

次臥踢腳線

櫻桃木實木

121.57

10.7m

1300.80

111

次臥房門

櫻桃木貼皮

2065.25

1扇

2065.25

112

次臥門套

櫻桃木貼皮

/

423.36

0.612 m2

259.10

113

次臥門套線

櫻桃木實木

57.62

10 m

576.20

114

次臥開關面板

德國吉來

200.00

11只

2200.00

甲供

115

次臥窗紗

國產

36.50

4.22 m

154.03

116

次臥窗簾軌道

國產

11.50

2.1 m

24.15

117

次臥石膏板吊頂

可耐福（雙層）

155.29

10.6m2

1646.07

乙供

118

次臥異形石膏線

/

55.29

10m

552.90

119

次臥燈光槽

可耐福

199.16

2m2

398.32

120

次臥窗簾箱

可耐福

82.74

2.115m

175.00

121

次臥空調回風口

杭州金盾鋁質

366.67

1只

366.67

122

次臥空調出風口

500.31

1只

500.31

合計：18268.00

書

房

123

書房地面地板

柚木實木復合地板

507.69

8.86m2

4498.13

乙供

124

書房墻紙鋪貼

美國進口

/

88.31

20m2

1766.2

125

書房踢腳線

櫻桃木實木

121.57

9.1m

1106.287

126

書房房門

櫻桃木貼皮

2065.25

1扇

2065.25

127

書房門套

櫻桃木貼皮

/

423.36

0.612 m2

259.10

128

書房門套線

櫻桃木實木

57.62

10 m

576.20

129

書房開關面板

德國吉來

200.00

6只

1200.00

甲供

130

書房窗紗

國產

36.50

4 m

144.00

131

書房窗簾軌道

國產

11.50

2 m

23.00

132

書房石膏板吊頂

可耐福（雙層）

155.29

8.86m2

1375.87

乙供

133

書房異形石膏線

/

55.29

9.32m

515.30

134

書房燈光槽

可耐福

199.16

1.6m2

318.66

135

書房窗簾箱

可耐福

82.74

2.035m

168.38

136

書房空調回風口

杭州金盾

鋁質

366.67

1只

366.67

137

書房空調出風口

350.95

1只

350.95

合計：14729.00

衣

庫

138

衣庫地面地板

柚木實木復合地板

507.69

3.55m2

1802.30

乙供

139

衣庫墻紙鋪貼

美國進口

/

88.31

9.5m2

838.95

140

衣庫踢腳線

櫻桃木實木

121.57

6.2m

753.73

141

衣庫移門

櫻桃木貼皮

2009.95

2扇

4019.90

142

衣庫門套

櫻桃木貼皮

/

423.36

0.68m2

287.88

143

衣庫門套線

櫻桃木實木

57.62

11.31m

651.68

144

衣庫石材窗臺板

啡網紋

162.29

0.6 m

97.37

145

衣庫燈具

50.00

4

200.00

甲供

146

衣庫開關面板

德國吉來

200.00

3

600.00

147

衣庫石膏板吊頂

可耐福

155.29

3.55m2

551.28

乙供

148

衣庫鋁片百葉簾

日本

192.00

0.84 m2

161.28

甲供

149

衣庫鏡面

5mm銀鏡

175.7

3.01 m2

528.86

乙供

150

衣庫窗簾箱

可耐福

82.74

0.6 m

49.64

151

成品衣柜

北京瑞時

3300.00

1套

3300.00

甲供

152

移門五金件

凱恩斯

300.00

1套

300.00

乙供

合計：14136.00

客

餐

廳

153

客廳餐廳地面地板

柚木實木復合地板

507.69

42m2

21322.98

乙供

154

客廳餐廳墻紙

美國進口

/

88.31

64.974m2

5737.85

155

客廳餐廳踢腳線

櫻桃木實木

121.57

30m

3647.10

156

入戶門基層

/

230.65

1樘

230.65

157

客廳餐廳石膏板吊頂

可耐福（雙層）

155.29

42m2

6522.18

158

客廳餐廳異形石膏線

/

115.81

24m

2779.44

159

客廳餐廳燈光槽

可耐福

199.16

4.8m2

955.97

160

客廳餐廳燈具

2500*2

50*13

15只

5650.00

甲供

161

客廳餐廳開關面板

200

16只

3200.00

162

客廳餐廳窗紗

國產

36.50

14.32m

522.68

163

客廳餐廳窗簾軌道

國產

11.50

7.16m

82.34

164

客廳餐廳窗簾箱

可耐福

82.74

7.16m

592.42

乙供

165

可視門鈴

1000.00

1

1000.00

甲供

合計：52238.00

陽

臺

166

陽臺地磚

亞細亞

284.05

16.83 m2

4788.14

乙供

167

陽臺墻面磚

亞細亞

284.05

9.324 m2

2648.48

168

設備陽臺包柱

/

300.00

1根

300.00

乙供

169

設備陽臺地漏

匯泰龍

46.00

1只

46.00

170

陽臺石膏板吊頂

可耐福系列

199.31

2.45 m2

488.30

171

拖把池

圣妮拉

/

168.00

1套

168.00

甲供

172

砌體墻面膩子找平

/

/

18.07

78.354 m2

1465.22

乙供

173

砂加氣門洞扁鐵加固

/

/

9.94

6樘

59.64

合計：9962.00

設

備

174

中央空調機組/新風

大金

200.00

160m2

32000.00

甲供

175

地熱

芬蘭ensto

220.00

5.34

1174.00

176

水電工程

150.00

160m2

24000.00

乙供

177

防水處理

2000.00

1項

2000.00

合計：59174.00

工程直接費：406772.00元

綜合費15%：61015.00元

工程總造價：467787.00元

每平方造價：2923.00元

說明：

1. 新綠園廣場無熱水器項目，其實際為城市供熱管網，在新綠園項目項目的測算中需要增加鍋爐的費用，以新綠園A.O smith口徑計算：5368元(含安裝輔材所有費用)。5368/160=33.55元/m2。

2. 地熱的成本為新綠園三期映霞苑的費用，新綠園項目的費用中已明確無此項費用；

3. 水電工程的費用為新綠園放大的費用，其在新綠園項目中應該無此項內容；

4. 中央空調機組/新風 DAKIN因為新綠園為日本原裝進口機，其數據偏大，按照新綠園口徑，應該在185元/m2（銷售面積）；

即：做到新綠園廣場標準：

2923＋33.55（熱水器）－1174/160（新綠園的數據）－15（空調的差價）－150（水電安裝工程在總承包中列支）＝2784.84元。

(五) 本案精裝修工程的的實施和管理

通過調研，我們也了解了一些精裝修個案工程實施、施工以及工程管理等方面的情況，借鑒其他項目的經驗和教訓，提出以下建議：

1. 關于設計

ü 土建設計宜選用凈模制，用模數空間包容部品群；

ü 土建設計宜選用定型門窗洞口系列。盡量避免使用刀把門，為后裝房門、做門套提供便利條件；

ü 水、暖、氣等設施管道系統應集中定型定位布置，豎向管道宜綜合設計應固定在輕鋼龍骨支架上，形成定型的預制管束，逐層吊裝對接后包敷。水平管道可利用地坪墊層、吊頂布置，或采用布管矮墻連接管束中的豎管和后水箱潔具；

ü 強、弱電線路，最好采用獨立的布線系統，以便維護、更新線路和增加、改變用電點位置，從而避免影響其他部品和裝修面層的完好。

2. 關于圖紙

設計圖紙完成后，應向裝修施工單位進行交底，說明施工中應注意的問題和技術要求。

1) 設計單位應向開發單位和施工單位提供以下圖紙資料：

ü 裝修施工詳圖（包括水暖電附屬專業圖）；

ü 設備部品清單；

ü 概算。

1) 開發單位應向購房者提供以下竣工圖：

ü 套型（套內）平面圖及使用面積；

ü 選材和設備配置使用說明書；

設備接口位置和接口圖、套內面積；

裝修設計圖紙作為必備資料交給購房者，購房者對照圖紙進行驗收；

設備產品使用說明書及精裝修過程圖片光盤。

3. 關于部品集成

設計人員應了解材料部品的規格、式樣和品質，以及生產廠家的加工能力和安裝方式等，通過組合先在圖紙上加以集成。尤其是廚房、衛生間的設備配置，必須通過排列才能確定空間的各種尺寸。對于非標準裝修的部位，要進行尺寸實測。工廠加工，現場組裝，要求裝修設計為現場的快速組裝創造接合條件，盡可能減少手工加工的環節。

4. 關于合同、招標

ü 施工單位的施工界面劃分及施工協調是精裝修工程管理的一個重點和難點，因此，建議在總分包合同在合同中最好能將想到的各項配合費用明確細化，以避免在后期管理中扯皮，減少管理協調的工作量。

ü 招投標階段的技術澄清方面應對對圖紙上面不能完全表達的施工要求給予文字的補充和明確。

ü 招標階段對精裝修材料的管理應注意：在樣板房實施階段根據設計師選型，對適合的品牌選擇3~5家，通過材料招標確定；對于不能確定品牌的材料在施工招標階段，采用暫定價格；投標階段的送樣應是整體材料的小樣板，施工進場階段的送樣確認須送與使用規格接近的樣品；施工樣板材料的確認中，需要看到實際效果的裝飾材料（乙供為主），須施工單位做樣品確認。

ü 簽訂精裝修工程合同時，不可預見問題應適當放量，留有互動余地，如：材料價格上漲，10％～15％幅度內怎么處理？超出此幅度協商解決方式？詢標時應該有所涉及。在招標期間詢標盡量做到細致，如部分乙供材料請施工單位考慮漲價因素，甲方可考慮投標單位采用材料市場價格浮動接受度。

ü 在合同履約保證金中約定考察過的、合同承諾到位的項目經理的到位率與質量保證金掛鉤，確保工程的順利進行。

ü 關于總分包配合費用：建議提醒分包單位在簽合同時考慮總包管理費用，作出報價；甲方指定分包時讓總包適當參與或征詢其意見。

5. 關于材料定樣和供應

室內精裝修的材料相對“毛坯”房來說，其材料無論是從種類還是數量上，均成幾何級數的增長，而如何從數量眾多的產品中選擇適合本項目的產品，將是一個漫長的比較過程，因此，需要從設計階段對產品的定位檔次有一個清晰的闡述。同時，由于精裝修甲供材料眾多，材料的采購、供應時機對于工程進度影響深遠。基于以上認識，建議工程現場建議有保障的材料采供人員，予以保證工程的順利進行。

6. 關于施工

ü 從調研情況看，總體感覺國有施工單位組織措施完善，資金實力較強，工作態度端正，總包單位的履約能力較強。

ü 精裝修進場后，總包單位最關注的是精裝修單位的隊伍素質，建議在精裝修單位選擇階段，總包單位應積極與與業主方溝通，適當參與或提出建議。

ü 施工期間因場地使用極為緊湊，總包單位對土方施工、基坑施工、地下工程施工等施工階段應有專項場布方案。場平、場布一定要總體規劃，分布實施。

ü 建議工程部在項目總體實施以前建模，提前發現將要面對的問題并有所準備（類似于工程建設過程中的樣板，對于以后的工程管理中需要加強樣板制度的貫徹執行力度）。

ü 以新綠園廣場為例，其幕墻是大問題，施工進度嚴重滯后，嚴重影響后續精裝修工程的施工，工序顛倒，施工交叉多，返工多，扯皮多；因此應控制住施工的關鍵線路，進度控制應有側重點。從新綠園的經驗來看，就是關鍵的工序出問題（幕墻材料供應及施工），導致交叉施工，協調難度增大。另外一個建議是，精裝修最好能夠在水、電通了的情況下進行，因為精裝修工作面多，施工用水、用電非常麻煩。當然，安全要管好。

ü 相對于其它專業施工的標段劃分，精裝修工程的標段劃分更具靈活性。理論上講只要是個相對封閉的功能區域，就可以作為一個標段的劃分，可以把一個樓分成幾個標段。施工標段和界面的劃分應在招標前明確。

ü 據精裝修室內及公共部位六面體裝飾面層對總包單位作專項施工做法明確，如木鋪裝地面、地磚地面與花崗巖地面可對總包地坪工作界面作不同明確，在建安招標前進行調研，明確工作界面，盡量在精裝修單位進駐前提供較完整的工作界面。比較重要的時間節點作書面專項明確，如垂直施工運輸機械拆除時間可能與大尺寸建筑材料（吊頂面板等）運輸有直接關系。

ü 主體施工界面：做精裝修前的工作應盡可能往前趕，最大程度的避免工作界面的交叉。

ü 工種配合：建議確定精裝修單位后，由其負責精裝修施工圖，出圖后，分解各單位工作界面和工作內容，安裝單位按圖紙施工。新綠園目前情況，理論上精裝修單位出綜合吊頂圖紙，安裝公司按點位做，實際情況是實際土建、安裝等施工后形成較大偏差，按圖紙施工有難度。

ü 成品保護：在招標前按照公司頒布的條例應予以明確，費用請施工單位考慮好，在合同中體現，作為專項費用列支。在招標過程中成品保護請投標單位作專項報價，按照集團精裝修部《精裝修成品保護實施細則》作為招標文件附件；要求精裝修投標單位對現場工作面作詳細踏勘（如部分工作面須搭設架子等），以減少后期現場協調及后期工程管理難度。合理安排工序及組織措施確保成品保護

ü 穿樓板洞、電器開關：建議不要預埋，規避實際施工風險。穿梁管、結構柱可預埋，管線盒預留位置應有一定余地。穿樓板洞、電器開關：建議全部不預埋，避免后續施工問題，電氣盡量減少預埋。

ü 室內安裝：新綠園目前室內管線安裝做到表箱，由精裝修設計單位負責，進戶門外安裝工程由杭州市安裝公司負責。建議按這種方式操作。

ü 關于土建主體與精裝修施工圖的問題應注意圖紙和施工速度的問題，考慮一定的提前量。

ü 監理公司：建議監理公司要找熟悉的，愿意配合工作的，能夠較好發揮資料做好、現場旁站、文明施工，現場有問題及時匯報。

ü 建議腳手架做挑架。（要求在招投標及施工單位進場的施工組織設計中予以明確）

ü 弱電、新風：建議由精裝修單位給出管線盒尺寸、位置，由專業單位負責。建議做成送風、回風管路處理不當，層高受影響，需要在土建施工前決策，避免以后梁的影響對吊頂層高的限制。配置新風系統對于沿路的房子尤為實用，降躁需要關窗，新風的作用尤為重要。

ü 地熱：應慎重考慮，因為施工是帶壓施工，后期問題較多，而且不易區分質量還是其他原因造成。（該系統需要了解性價比構成、做的范圍、交付客戶使用后的客戶反饋意見，是電熱還是水熱？，需調查），就調研情況看，上海、杭州大部分高檔精裝修樓盤中，并未考慮地熱。

7. 關于精裝修樣板房施工部位和施工時機

本案精裝修作為交付標準，建議精裝修樣板房設于建筑主體內，并考慮樣板段的景觀、參觀通道等，與樣板房建設同步進行，盡可能與銷售節奏相協調，使樣板房的促銷作用和效益最大化。

應首先指導施工單位做出樣板間，以引導裝修工程按一個標準全面展開。樣板間應以交付給購房者時的實景為主，以帶個性化裝飾為輔，真實地反映裝修一次到位的商品房的內在質量。

附件：齊魯?駿園“完全uni主義”精裝修的具體操作

一、操作流程１、裝修流程：裝修一次到位。２、裝修時間：由開發商統一組織，時間在土建完成以后購房者入住之前，不對購房者形成干擾。３、裝修設計及裝修施工組織：

（１）過招標方式選擇兩家有資質、有實力、有信譽的家裝公司（萬德福、德泰）就雙方約定簽定合同，委托其作出每一種戶型的幾套可供住戶選擇的室內裝飾方案，每個方案包括一系列可供住戶選擇的地面、墻面、頂棚、燈飾等裝飾分項、方案預算，設計施工采用全包制。（２）同時聘請一家飾顧問為業主和發展商提供全過程咨詢服務和技術支持。（３）業主參與設計，即挑選裝修方案，并在結構安全允許和管線布局合理的前提下，由家裝公司對方案作局部修改或另提裝修方案并提供施工圖，然后確定各裝修分項的材料、色彩、紋樣、預算，匯總成一份裝修定單。 將裝修和裝飾分開為兩個階段，裝修風格簡潔大方實用，著重解決功能問題。裝修設計造價應和住宅本身的定位相適應，反映裝修最新進展，使用新材料。４、裝修材料采購：由開發商統一組織對裝修材料進行采購，避免選用對人體有危害的材料。可聘請專業機構對材料進行簽定、監測。裝修材料現場展示。

５、裝修施工：建造全裝修住宅，加快施工速度，保證裝修質量。施工工期無特殊原因最多1個月。６、裝修監理：由開發商選定監理公司進行裝修監理。物業公司配合現場監督。７、質量驗收：由開發商、家裝公司、客戶、物業公司和監理單位聯合驗收。８、保修和維護：由開發商和選定的裝修公司對所有購房者實行統一的質量保證和保修制度，并可和物業公司協商維護。合理界定開發商和購房者間的責任。二、設計步驟與思路 （1）確定標準

配合開發商通過市場調查研究，結合裝修的流行趨勢，明確銷售對象，確定裝修標準。其裝修水平至少應達到購房者所期望的檔次和標準。裝修的多樣化，可表現在不同套型平面采用不同“菜單”的差異上，精選出具有代表性的裝修方案，強調在同一檔次上的統一性和均好性，同時通過設計引導消費者向裝飾個性化方向發展。（2）提供圖紙設計圖紙完成后，應向裝修施工單位進行交底，說明施工中應注意的問題和技術要求。 　　家裝公司應向開發商提供以下圖紙資料：■裝修施工詳圖（包括水暖電附屬專業圖）；■概算。

開發商應向購房者提供以下竣工圖：■套內平面圖及使用面積；

■選材和設備配置使用說明書；■設備接口位置和接口圖、套內面積。裝修設計圖紙作為必備資料交給購房者，購房者對照圖紙進行驗收。（3）指導施工首先指導施工單位做出樣板間，樣板間應以實際交付為標準，以帶個性化裝飾為輔，真實地反映裝修一次到位的商品房的內在質量。設計人員要配合開發單位、監理單位、施工隊伍，對材料進行把關，現場解決在安裝集成過程中的問題，確保裝修按圖紙施工。三、裝修標準裝修標準根據公司決定，暫定為四種不同價格，每種標準有不同的材料、風格設計的方案2—3款。四、裝修施工三部曲第一步：廚房地面鋪裝、墻身、吊頂一次性完成，同時作隱蔽、暗藏式管道設計、設置管井等；

第二步：衛生間地面、頂棚、墻身、盥洗盆、座便器、標準化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷熱水管等一次到位；

第三步：根據設計方案進行標準化全裝修，直至交付給業主。 五、裝修的環保原則室內裝修必須十分重視環保及防污問題。要在選材、施工用料方面堅持如下原則，具體由聘請的專業機構對材料進行簽定、監測，并在營銷推廣中加以體現：■選用環保型裝修材料。■選擇無毒、無害、無污染環境、有益于人體健康的材料，宜采用取得國家環保標志的材料。■使用能改善室內空氣質量的先進技術及設備。■防止成品家具對室內造成的污染。六、對各單位的具體要求1、開發商開發商應和家裝公司簽訂合同，合同中包括全裝修的套餐選擇和標準裝飾材料等內容。開發商和購房者應按照國家和地方的有關規定簽訂合同，并在房屋結構及設備標準中設置相關裝修標準的內容。確立開發商為住宅裝修質量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質量責任，負責相應的售后服務。建筑裝飾施工單位、裝修材料生產廠家負責相應施工和產品的質量責任。開發商必須向購房者提交裝修質量保證書，包括裝修明細表，裝修平面圖和主要材料的生產廠家，并執行有關的保修期。2、裝修監理單位裝修工程監理的目標是：控制投資、進度和質量，強化合同管理和信息管理，協調各方關系。包括以下內容：審核裝修合同、審核設計方案、審核設計圖紙、審核工程預算、查驗裝飾材料和設備、驗收隱蔽工程、檢查工藝作法、監督工程進度、檢查工程質量、協助甲方驗收裝修工程。工程監理單位對裝修工程進行監理，嚴格執行每道工序特別是隱蔽工程的簽字驗收制度，以保證對施工質量的控制。3、裝修施工單位裝修施工單位應當遵循以下規則：■采用的裝飾材料不得以次充好，弄虛作假；■施工不得偷工減料，粗制濫造； ■不得野蠻施工，危及建筑物自身的安全； ■不得損害居民和開發單位的權益； ■國家和地方規定的有關規范和規則。裝修施工單位應當按月填寫單項工程匯總表，報開發商和監理單位，以保證施工進度。4、家飾顧問家飾顧問具體工作職責表現在以下幾方面：■裝修常識的咨詢；■具體價格的把握，為具體方案提供市場數字依據；■客戶裝修套餐選擇的引導，特別是裝修風格的建議；■對家裝公司的監督，主要是質量監督；■針對具體每一套住宅，室內裝飾的建議；■全力配合開發商針對該計劃的所有工作，并提出切實可行的操作建議；

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拓展知識：