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6大關鍵詞梳理今年上半年長沙樓市變遷

△長沙城市迷人夜景。記者 李健 攝

2019年華過半，長沙樓市大戲似乎沒有往年“跌宕起伏”，但也并不平靜。

這半年，政策依舊從緊，“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調堅若磐石；這半年，“逢雙限必熔斷”的局面有所回歸，土地市場群雄逐鹿大戰拉開帷幕；這半年，樓市分化加劇，“冰與火之歌”在長沙各個區域奏響。

為此，我們對2019上半年進行了盤點，歸納以下6大關鍵詞，對長沙樓市進行概括性梳理，用文字記錄著長沙樓市的變遷。

■記者 卜嵐 實習生 陳海明 楊柳

“房子是用來住的，不是用來炒的”自2016年中央經濟工作會議首次提出，便奠定了近幾年房地產市場的主基調。

今年，中共中央政治局會議再提“房住不炒”，強調要堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

數據更具說服力。據不完全統計，1-4月全國各地發布的調控措施已超過164次。其中，4月，各地以及部委累計針對房地產的調控措施超過60次，調控頻率明顯增長。

而在長沙，新房限購政策依舊嚴控，公積金、契稅方面持續收緊。今年4月18日，長沙市還出臺《關于調整長沙市第二套住房交易環節契稅政策的通知》，停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠稅率，即對個人購買第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。

高頻調控下，來自各個渠道的判斷越來越清晰，樓市普漲暴漲的時代已然結束。

和以往的底價流拍不同，今年土地市場可謂是“高潮迭起”，主角非“雙限地”莫屬。

據湖南中原地產數據顯示，今年上半年長沙共掛牌17宗“雙限地”，其中12宗紛紛遭遇“熔斷”，占比高達71%，溢價率為7%。而去年全年，一共掛牌18宗“雙限地”，熔斷的僅為9宗。這也說明，“雙限地”比例在逐年增大，成為土拍主流，競價也更易“觸熔”。

優質資源總能引發房企激戰，“雙限地”便是如此。作為競拍企業最多的“雙限地”，4月8日，[2019]長沙市007號地塊“搖號定主”。該地位于芙蓉區濱河路，起始樓面價5798元/平方米，土地最高售價為5.91億元，住宅（毛坯）最高售價為11800元/平方米。31家房企報名，地塊提前一天便已熔斷。最終通過搖號被長沙駿馳企業管理有限公司競得，該企業為時代中國旗下子公司。

“限價地”的增多，也提升了整個土地市場的活躍度。據0731地產研究院數據顯示，今年上半年，長沙內六區及長沙縣土地成交樓面價為4194元/，環比漲幅12.8%。住宅用地樓面均價溢價多為10%以下，30%-50%的有3宗土地。

“分化”是業內提到最多的一個詞，有的樓盤門庭若市，有的則門前冷落。

5月4日，萬科金色夢想首次開盤，開盤當天創造了8個億銷售額的市場神話，奠定了網紅神盤的地位，更獲得了高新區青年人才們的認可和點贊。5月初開盤后，萬科金色夢想熱度繼續升溫，為了盡快滿足客戶需求，5月25日，萬科金色夢想緊急加推，推售的360多套新品在2個小時之內全售罄，所有房源一搶而光。

而另一廂，成績卻不盡如人意。今年5月，曾經是網紅盤的梅溪湖金茂灣項目，推出411套全裝修住宅。由于前期因學校問題出現業主維權事件，開盤僅成交155套，去化率38%；而位于望城區的某樓盤，2月開盤共推出兩百多套房源，成交僅6套，去化僅2%，單盤去化率再創新低。

據湖南中原地產研究院統計，2019年上半年監控的六區一縣住宅項目共開盤158次，其中開盤認購率低于60%項目74個，占比接近一半； 而認購率在80%以上項目64個，占比達41%。

經歷了調整動蕩期之后，長沙購房者似乎早已跳脫出來：少了些瘋狂，多了些理性。

通宵排隊的現象少了，萬人搶房的窘境不再，重金購指標的怪事也再難尋覓……

“隔壁老李房子掛出去半年了，現在都賣不出，我可不敢隨便買房。”今年6月，市民周女士看中了惠天然梅嶺國際一套183的四居室，均價10100元/。不過再三對比下她有些猶豫，“再等等，說不定房價還可能降，畢竟可選房源那么多。”

和周女士一樣，在限價的趨勢下，不少購房者陷入觀望之中。數據顯示，2019年全年，長沙購房需求預估量約為7.3萬人，有效客戶量減少。而全年供應量約97119套房，2019年供銷比為1.33，供應量大于需求量的供求關系已經注定。

此外，在供應方面，長沙市場也在“開倉放糧”。數據顯示，今年上半年內六區商品住宅供應面積為632.48 萬平方米，同比上漲22.7%

可選項多了，市場的天平自然發生了轉向。而在之前，就有湘江新區洋湖國際新城附近某樓盤，要求驗資30萬可看樣板間。位于湘府路附近的印湘江更是設置了看樣板要驗資100萬的高門檻，但今年要求驗資的項目明顯減少。

今年6月2日，金地和中交合作的項目麓谷香頌“森系樣板間”華美綻放，眾多消費者前來咨詢。6月7日，由華遠、碧桂園兩大房企聯袂構筑的長沙東城封面建筑——華遠碧桂園·海藍城項目，正式向星城長沙亮相。

6月9日，旭輝美的·東樾城小熊主題體驗中心盛大開放，該項目是是旭輝集團攜手根植湖湘九載、榮獲“首個國家智慧住區標準創制基地”稱號的美的置業，共同構建的全新人居作品。

近年來，房地產市場調整壓力顯現，行業下行壓力較大。為了降低風險，不少開發商選擇了抱團模式共擔壓力。因此，品牌房企強強聯合拿地和開發項目，成為一種“新常態”。

一位房企品牌負責人透露，如今拿地成本普遍較高，高價拿地后的項目打造難度較大，為了合理控制風險，房企更愿意采取更加保險的合作開發模式，在完善資源共享之余，能夠實現各家的優勢共享，共擔風險、共擔收益、減少競爭、分散投資。

“無論哪種聯合開發的合作模式，最終要實現市場多贏才是發展之道。”業內人士認為，產品是檢驗市場接受度的最主要途徑，而消費者對產品的認同才是檢驗開發商合作成敗的關鍵。

或許誰也不曾想到，今年的房屋維權又再度榮登“熱點”，在這其中，精裝修成為“重災區”。

今年5月，長沙市開福區某樓盤的業主李女士投訴她以11000元/的價格購買了一套近300平方米的新房，按照開發商“購房送精裝修”的要求，必須同時簽署了購房和裝修兩份合同，按照約定，原本在去年4月就應完成裝修交付，但因為墻體空心開裂等問題，至今仍處于整改狀態。

今年7月，長沙鑫苑芙蓉鑫家被指精裝修質價不符，117的房子精裝報價高達28萬元，用的卻是白墻、不知名品牌吸頂燈、過時的抽油煙機、燃氣灶，其他裝修公司核價也就12萬元。

同樣是今年7月，雨花區匯金城三期1、2、3棟以精裝修標準交房后，房屋墻面出現大面積鼓包，業主們要求重做，但開發商僅僅進行了修補，可修補后又反復出現鼓包現象，沒有解決根本問題。

精裝自去年推行以來，就問題重重。據媒體315調查報告統計，精裝房存在的問題遠超毛坯房，占比87%。而在“買房過程中遇到的問題”這一調查中，“精裝房裝修材料品牌不透明”選項排行第1，占比29%，其次為“購房合同陷阱”和“房源不透明”，分別占比27%和25%。

“精裝修房存在巨大的利益空間，不少開發商以精裝修為由，擺脫限價政策而變相漲價。”一位從事房地產多年的企業負責人指出，同樣的房子，精裝比毛坯房每平方米貴2000多元，開發商通過集中采購，成本低廉，加之偷工減料和粗制濫造，精裝房成為增加利潤的有效手段。

[責編:張云龍]

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