前沿拓展：

記者從普陀區今年召開的新聞發布會上獲悉，自2018年3月，普陀區和浦東新區共同承擔全市住宅小區物業糾紛矛盾化解試點工作以來，普陀已建立區、街鎮、居村三級物業糾紛矛盾化解體系，在全區712個小區共受理各類物業糾紛案件303件、調解成功235件，同時探索出第三方代理記賬、商品房小區維修基金續籌、物業管理服務集約化等機制，全面提升小區物業管理水平。

代記賬，讓每筆“小區賬”有說法

管好“小區賬”，就能牽住住宅小區綜合治理的“牛鼻子”。普陀區財政局通過對維修資金、公共收益、業委會工作經費三本賬的代理記賬，提高透明度，增強公信力。今年，財政部門出臺專項扶持政策，對本區內商品房小區給予為期1年的全額代理記賬補貼。力爭用三年時間，區內所有商品房小區實現代理記賬全覆蓋，引導業委會用好、管好小區維修基金、公共收益等“資金賬”。目前，首批97個小區都已與第三方代理記賬公司簽訂服務協議。其中,13個小區已出具首份代理記賬報告。

區財政局負責人介紹，如今，居民們對維修資金及公共收益的規范使用關注度不斷提高。尤其是早期商品房大修需求日益增多，維修資金面臨越來越大的續籌壓力，原有維修資金及公共收益用得是否規范、陽光，底數是否清晰，都成為物業、業委會能否獲得業主認可、實現長效有序運作的關鍵因素。而部分小區業委會缺乏專業能力支撐，導致日常管理中規范性、有效性不足，化解物業糾紛時權威性不夠。為此，通過政府扶持的方式，鼓勵業委會邀請第三方代理記賬機構參與自治，發揮專業機構“誠實中間人”的作用，為業主、物業雙方建立溝通平臺，消除彼此心結，促進業主自我管理、自我服務、自我監督能力的提升，形成業主自治和社會參與的良性互動格局。

據統計，324個商品房小區可納入“代理記賬”試點范疇。計劃每年選取約30%的商品住宅小區業委會試行“代理記賬”工作，至2020年基本實現全覆蓋。申請“代理記賬”的小區第一年試行所需費用由政府全額承擔，一年試行期結束后，小區需繼續實施“代理記賬”的，費用由業主大會承擔。截止2018年12月20日，已有97個小區的物業公司、業主大會與代理記賬機構完成簽約。

區財政局還配套設置了三項保障措施，一是代理記賬機構的準入機制，由區房管局明確準入標準及服務規范，并加強對基層的聯系、指導及服務，確保業委會選擇的代理記賬機構熟悉本市商品房維修資金相關政策法規、具有商品房維修資金管理系統操作資格且從業經驗豐富；二是問題發現后的化解機制，對于賬目方面的不規范行為，業委會與物業公司不能達成整改共識的，由居委會和街道分析報告，督促整改，并視整改情況由居民區黨組織向業主公開監督檢查情況；在街鎮約談仍不改正的情況下，由街鎮上報區房管局并啟動信用信息預警系統，將預警信息向業主公開；此外，還有問效監督機制，以結果為導向，對“代理記賬”試行情況進行績效評價，評價結果向社會公開，并作為今后業主選擇、政府決策推動的重要參考。

物業維修基金續籌，留住小區“養命錢”

住宅小區維修基金是小區物業管理的“養命錢”，維修基金續籌則是小區物業管理中的核心難點問題。在區房管局的支持下，各街鎮都在積極探索，已形成四種模式——長壽路街道芙蓉花苑小區、真如鎮街道真光三小區等，借助電梯等設備維修開展定項續籌；長征鎮梅川六小區、萬里街道的新村路1881、1901弄小區等，結合民生工程的實施推動續籌；曹楊街道的泰富苑小區這樣的小微小區，從籌集日常維修費用入手，續籌部分維修資金；還有桃浦鎮在部分小區探索公共收益補充維修資金的形式，建立維修資金常態續籌機制。

位于中山北路2196弄的芙蓉花苑小區，地處蘇州河以北，是一個高層、多層建筑的住宅群，屬早期商品房小區。芙蓉花苑1998年竣工，小區戶數420戶，門幢33個，其中安裝電梯的門幢有5個，常住人口1056人、戶籍人口808人，目前由上海沙田物業管理有限公司進行物業服務。

這個小區房屋為層高6-7層的多層及電梯房兩種房型。因為房齡超過20年，出現了電梯老化、鋼絲繩開裂等情況。在2017年年初的電梯年檢中，普陀區質監部門發現多部“問題電梯”，安全隱患嚴重、亟需及時整改，由此造成部分電梯停運。而當時電梯一旦停運，居民上下樓層只能靠爬樓梯，適逢盛夏季節，老人們更是叫苦不迭。

事實上，芙蓉花苑屬于商品房小區，電梯使用維修的第一責任人本來應該是業主，更換電梯也應該由業主做主、出資。但面臨的現實問題是，之前由于附近地鐵施工原因導致房屋變形、房頂漏水，小區的專項維修資金大部分已經用于維修和大樓電梯的更換零配件等日常維護與保養，現在余額已經不足首期維修基金籌集的30%，無法滿足更換電梯的費用支出。

為了繼續籌集這些維修基金，芙蓉花苑業委會及時組織召開業主大會，根據門牌幢征詢業主意見，初步設定續籌標準為20元/平方用于老舊電梯的維修和更換，并由物業公司上門一次性收取，幾乎所有居民都表示配合并及時繳納，化解了因電梯故障停運造成的社區矛盾。

集約化管理，為物業服務提質增效

針對區域內物業服務企業“小、多、散”的情況，普陀區抓住區屬國企西部集團“龍頭”，促進物業企業服務能級提升。

西部集團下屬物業管理子公司9家，管轄的小區面積1248萬m2,集團管理的老舊小區占普陀區的七成以上。為了在有限的資金盤子里面提質增效，西部集團采用集約化管理方式，實行管理區域集約化、維修養護集約化和專業外包集約化。西埠集團對所轄小區進行梳理，將管理范圍鄰近、管理面積有限的小區，在確保物業服務標準和要求不降的前提下，打通圍合、整合優化，既可有效降低物業服務成本，又可便于小區內硬件環境的統一改造，釋放公共空間緩解停車難等問題；同時，對各物業公司的維修精干力量進行篩選整合，抽調到應急維修中心，由應急維修中心統一承攬所有維修任務，各物業公司相當于維修業務外包，既可集約精簡人員，又可提升維修質量、規范維修收費、降低維修投訴；此外，還將原各自分散進行的保潔、保安專業服務外包，納入集團統籌管理，統一標準、統一要求、統一招標、統一考核，設定準入條件，建立入圍單位名錄，規范管理、優勝劣汰，從而確保服務質量，控制運營成本。

服務獲得老百姓的口碑，才有可能提高物業管理費收繳率。西部集團適時在有條件的小區推動物業管理費調價工作，完成物業公司的自我造血功能，適應市場化運作。位于長壽路街道的音樂廣場小區，物業費順利從2元/平方米提高到2.85元/平方米，提價幅度42.5%，且收繳費仍舊保持100%。為了確保提價成功，物業管理方真抓實干，持續改善小區環境，同時想方設法新辟了60處車位。業委會嚴格審核物業公司帳目，歷時4個多月重新核對物業提供的近5年的收入、支出、工資、合同等，并通過《告全體業主書》將物業收支、調價依據等公布與眾，提高了居民的認同感。

前不久，音樂廣場的管理服務又進了一步。經小區業主大會表決通過，由小區維修資基金出資106萬元，開展音樂廣場“智慧社區”改造工程，涉及小區門禁系統改造、主要出入口及各門棟新裝全天候人像抓拍攝像頭等9項內容，目前工程建設已進入收尾階段。

欄目主編：欒吟之 文字編輯：欒吟之 題圖來源：視覺中國 圖片編輯：蘇唯

拓展知識：