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老周聊物業—97：隨聊，湖南物業管理的特點和見聞

長沙岳麓山愛晚亭

前言：

上周五一節放假，緊接著公司安排在湖南考察了當地物業管理公司4天，就沒更新《老周聊物業》。

今天，老周就聊聊在湖南考察物業公司的見聞，說說當地普通住宅物業管理的一些情況和特點，大家隨便看看；并歡迎大家留言、批評指正。

正文：

中國地大物博，各地因歷史淵源、風土人情等造成社會文化、民眾意識等方面都有不同，表現在小區的物業管理中也非常明顯。如物業行業的同仁們一般認為江蘇、天津的物業管理不好做，物業管理限制較多、物業收費難；江西物業管理比較好做、業主對物業管理（單指：物業管理本身）比較認可，江西省會南昌高新區的物業管理標準較高、物業費收費較高（如：2013年左右，南昌紅河谷的住宅物業管理費就接近、甚至超過廣深，營銷案場的現場布置和服務水平非常奢華、遠遠超過廣深）。

但對于湖南，老周一直沒有印象，因為老周待過幾家商管公司、物業公司（包括主要負責市場業務物業公司）在湖南都沒有業務，今年也是老周第一次到湖南、第一次接觸湖南的物業管理行業。經過交流，老周就大概清楚外地物業公司不進入湖南市場的原因了，一是物業管理費太低、二是湖南市場有一些自身特點。下面，老周就4天考察情況隨便談談自己的感受。

（備注：老周考察的物業公司是沒有地產商背景的市場化物業公司，在湖南物業行業稱為“第三方物業公司”，下面談到的也是市場化物業管理運作方面的感受）

一、住宅小區的物業管理費較低，物業公司盈利不錯

1.

我們在考察中了解到，湖南省（長沙、岳陽、邵陽、郴州、江華等）住宅小區的物業管理費標準較低，多層住宅一般不到1元/平米；高層住宅一般在每平米1.2至1.8元期間（以1.5、1.6元/平米居多）、物業管理費包括公共能耗費，且物業管理費長期得不到調整（有個15年左右樓盤、期間上調了0.1元管理費，調價期間業主意見非常大）；臨街商鋪的物業費在每平米2元-2.5元左右，不超過3元；別墅的管理費也非常低。

估計，物業管理費偏低，是外地物業公司不愿意進入湖南市場的主要原因之一。

2.

雖然，長沙住宅項目的物業費價格較低，但交流過程中了解到物業公司的利潤還是不錯的。物業公司盈利模式主要是采取壓縮服務人員的方式。如：14萬平米的住宅小區，項目經理、客服和財務等一共4人，工程3人，安保15個人（消防監控等一般沒有固定值守），而這些平常基本不滿編。

當然，除了物業管理費外，路面停車、公共收益（電梯、地下室廣告收入、及其他公共區域的經營）扣除物業管理成本外，物業公司和業委會分成（業委會占大頭、一般是六成以上），當然這筆公共收益分成不是到業委會委員腰包、是要用在公共設施改造方面，如：更換路燈、墻面粉刷、更換單元門、修補路面等（類似，維修資金的使用）。

另外，為了保證物業公司的收益，物業公司一定要和供電、供水部門搞好關系，這個非常重要。

總之，以上種種，雖然住宅小區物業管理費價格不高，但在物業公司“精打細算”的基礎上，小日子過得非常不錯。

二、住宅小區成立業委會的比例非常高，住宅物業管理實施市場競爭

1.

據物業公司介紹，湖南省政府部門對業主成立業主大會、選舉業委會非常支持，且基層政府（區、街道辦）政績考核中有“業委會”成立的指標，所以長沙住宅小區成立業委會的比例非常高，住宅小區基本上已覆蓋。

2.

基于上述情況（住宅小區成立業委會比例非常高），長沙市內住宅物業基本實現了市場化運營，采取市場競爭方式取得物業管理權。如我們考察的物業公司，住宅小區100%來源于市場、來源于業委會組織的招標。

3.

物業公司負責住宅小區的物業管理，首要任務要讓業委會滿意，要與業委會成員、特別是業委會主任搞好關系。其次，物業公司提供的服務要讓業主感到滿意，如果物業服務太差、業主們意見大，就算物業公司與業委會關系好，物業公司也很難待下去。業委會關系和物業服務是相輔相成的，不能或缺。

三、業主對物業服務的要求較低，住宅小區普遍存在安全隱患

老周在4天時間里考慮該公司在長沙、岳陽、邵陽、郴州、江華等地的30多個住宅樓盤。在老周眼里，這些樓盤現場物業質量比較一般（畢竟，管理費標準擺在那的）。但該公司在湖南省內屬于物業行業領頭企業、服務口碑都非常好，所服務的住宅小區的物業費收繳率都非常高（長沙市內小區收繳率基本在90%左右），可以看出業主對物業服務的要求是比較低的。

1.

從住宅小區現場考察情況看，該公司物業服務理念還是可圈可點，值得學習！如：現場管理中注重業主關注點。我們在小區考察，發現該公司所有的住宅小區公共區域整體環境（主要是小區進出口、公共區域地面、小區綠化、地下車庫等）非常好，衛生干凈、無明顯污跡，綠化長勢良好，小區整體環境的感覺非常好！但，如果觀察細節，如住宅大堂電梯間、電梯轎廂、樓層等還是有許多問題的，草坪、綠化帶雖然都是綠色的，但其中雜草非常多，灌木、喬木的修剪也是不及時、投入較少的。

另外，物業公司要求每個住宅小區每年必須要有一項改造工程（如：路燈、戶外休息座椅、小區路面、樓棟單元門等），必須讓業主看到物業公司的成果，但一年中的改造工程不能多，要讓業主有盼頭。

以上這些，可以看出該物業公司日常管理中懂得抓住業主需求、關注服務痛點、每年讓業主看到新的變化，類似種種非常值得所有物業公司的學習。對于普通項目，一定要了解和掌握業主和客戶的關注重點和需求痛點、有針對性提供服務，不能胡子眉毛一把抓、怎么都沒抓好，錢好了、業主和客戶還不滿意！

2.

關于風險，主要是指消防安全風險。因為管理費定價、人工成本等原因，考察的住宅小區的消防中心基本沒有專人值守，且樓棟單元大門外、單元內都停有電動車，還有“飛線充電”的現象。

四、業主物權法律意識明顯、公共收益要分成

在考察過程中，和該物業公司交流中了解到，長沙絕大部分住宅小區的路面停車、公共收益（如：電梯轎廂廣告、地下室廣告、快遞柜場地租金等）在扣除必要的物業管理成本后，物業公司和業委會要進行分成，業委會占大頭、一般在六成以上。

當然，這筆公共收益最終也是要用于物業管理中，主要用在公共設施改造方面，如：更換路燈、墻面粉刷、更換單元門、修補路面等，類似于維修資金的使用。

五、其他方面

1.

長沙業主普遍對發展商下屬的物業公司存在偏見，認為開發商下屬物業公司會聽從開發商、共同損害業主利益。所以在業委會成立后，基本上都會啟動物業管理招標，將開發商下屬物業公司趕出小區，從社會上招聘物業公司進行管理。

2.

近些年開發的住宅小區，基本實現了業主水電“抄表到戶”，供水供電設施設備由供電局、自來水公司負責提供服務和收繳水電費，物業公司在設施設備管理方面壓力較小。

3.

電梯品牌太多、大多數2、3線品牌的電梯，市場化電梯維保公司較多。說實話，這幾天老周第一次看到這么多的電梯品牌、才發現國內還有這么多的電梯生產廠家（以前接觸到最多的電梯就是：三菱、日立、奧的斯、迅達、通力、蒂森等），到了湖南才發現，每個小區的電梯品牌都不同，最少見到15個以上電梯品牌，才知道自己以前太孤陋寡聞了。

電梯品牌多，也相應給市場化的電梯維保公司創造了生存空間，不向國內其他一二線城市，電梯維保主要被電梯生產廠家下屬的維保公司壟斷，其他市場化的電梯公司基本上生存不下去了。

4.

湖南物業公司對行業發展的敏感度較高。因為湖南省內物業管理市場化程度較高，所以物業公司對行業發展的敏感度較高，在同幾個物業公司交流過程中，有一家公司就自己開發了智能門禁系統、小區APP、電梯監控管理系統，并在自己管理的小區內使用。而社會上很多公司都是使用社會上的“免費”門禁系統，使用其他公司的APP。

結語：

以上，就是老周在湖南考察物業公司、參觀住宅小區的一些見聞和感受，供朋友們參考。如有偏頗，請各位留言指正。

也希望，朋友們也分享一下各自省市物業管理的特點和見聞，大家共同學習和探討。

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