前沿拓展：

商用類公寓產品在房地產市場中是個神奇的存在，甲之蜜糖，乙之砒霜。

有一些人不看好公寓，因為覺得只有40年產權，商業用電用水較貴，且大多不能落戶。

而還有一些人則是特別鐘情公寓，因為覺得面積小，總價低，適合投資，也適合過渡。很多直接都是帶家具家電的精裝修，還有買的時候就直接簽租約的，非常省心。買一套住宅的錢可以用來買兩三套公寓了，而公寓的租金卻比住宅高得多。

今天不是要和大家探討要不要買公寓，而是為想要選購公寓產品的購房者們奉上一份客觀、中立的踩盤報告。

做這份報告的初衷，其實是考慮到了昆明目前住宅類政策的不斷收緊。而公寓類產品憑借不限購不限貸的特質，會越來越受青睞。所以我們挑選了昆明主城區一些有樣板間的公寓樓盤，實地的挨個去看，給大家整理分析歸類，希望能為你省去一些東奔西跑的時間，在這份報告里，你可以用自己的需求去匹配具體公寓樓盤的特征，找到適合自己購買的公寓。

在進入詳細的踩盤報告之前，我們先為大家整理了一下，主要有哪些人群適合購買公寓類產品？

1.單身年輕人，或者剛結婚的夫婦；

2.小型創業團隊，工作室一類；

3.民宿or公寓式酒店的老板；

4.想投資房產，但住宅類已經被限購限貸的人群。

以下是踩盤報告的目錄：

西山區——潤城·X公寓

西山區——恒大云報華府·卡姆公寓

官渡區——海倫國際海倫MAX公寓

官渡區——雙城際

呈貢區——孔雀鎮

盤龍區——金尚俊園·紅璞公寓

五華區——海倫中心公寓

西山區——潤城·X公寓

關鍵詞：準現房、智能家居、投資

潤城·X公寓

毛坯均價：10000-11000元/m2

精裝修均價：13000元/m2

交通情況

地址是位于西山區日新路與前興路交匯處；

附近有萬達、愛琴海、南亞商圈；

主要特征

有毛坯和精裝修兩種；

毛坯適合自住、辦公、投資；

精裝修戶型是小錯層，只適合投資，不適合自住。

交房時間

毛坯的今年7月底交房；

精裝修的今年年底交房；

主打戶型

58平米，精裝修的總價在75萬到78萬之間，毛坯公寓總價在60萬左右。

精裝修的家具家電齊全，刀叉碗筷、鍋碗瓢盆全部都帶。配備指紋密碼鎖，衛生間配備魔鏡。配備小愛音箱，小米電飯煲、窗簾、燈、電視機、攝像頭等全都是智能的，手機可以直接操縱。很適合買了長租或者做airbnb民宿，做民宿一晚的租金水平預計在200-300元左右。

毛坯公寓很適合做工作室。

目前處在認籌階段，開盤時間尚未確定。

樣板房實拍：

總體評價：

優勢：

開民宿的，開工作室的，可以優先考慮X公寓。

X公寓距離萬達、愛琴海商圈比較近，地段不錯，租金不錯。

全套智能家居系統，硬裝軟裝齊全，實實在在的做到了拎包入住，一點都不玩虛的。

提醒：

這個樓盤的精裝修公寓適合買來投資，不適合自住（雖然收納做得多，但是沒有可以掛大衣的落地衣柜，如果自住的話大衣只能疊起來放著）。

物業費5元每平方每月。

西山區——恒大云報華府·卡姆公寓

關鍵詞：自住首選、有天然氣

恒大云報華府·卡姆公寓

精裝修均價：13500元/m2

交通情況

地址是位于西山區日新中路與前衛西路交叉口西行300米；

距離地鐵5號線（建設中）正和小區的站點較近。

主要特征

通天然氣；

精裝修交房，無家電，有衛浴，有櫥柜；

梯戶比非常高。

交房時間

2020年6月30日

主打戶型

52平米，層高3.15m，這個戶型買下來總價在75萬左右。

都是單面采光，要么朝東要么朝西。

物業費是4.8元每平米每月。

租金水準差不多每月2000出頭。

定位偏商務型，在附近工作的人買的比較多。比較適合做長租。

沒有床，沒有沙發，但是有衣柜，有墻紙。通天然氣，櫥柜、抽油煙機、燃氣灶都帶。

樣板房實拍：

還有71平米的戶型，以及88平米的兩房戶型。

關于付款方式：

除了全款和按揭以外，還提供了一種全款分期的方案，全款分四次交，免息。

每半年付一次：

第一次付全款的5%，半年后付全款的20%，再過半年全款的25%，再過半年付剩下的全部，付完也就交房了。

總體評價：

優勢：

通天然氣這一點簡直秒殺其他公寓產品，所以非常適合自住。當然買來投資（長租）也是很合適的，周邊大公司、寫字樓多，比如在能投工作或者在云報就有不少人選擇買卡姆公寓，短期自住+長線投資。

梯戶比非常高，一層樓26戶配了12部電梯。接近于一梯兩戶，適合中高端商務人群。

全款分期的方案很獨特，很有吸引力。

提醒：

最好的loft戶型早就賣完了，現在只有平層公寓在售。

雖然是精裝修交房但是沒有家具家電的，只有櫥柜衛浴和衣柜，其他需要自己購買。

不怎么適合做airbnb民宿。

官渡區——海倫國際海倫MAX公寓

關鍵詞：拎包入住、稀缺loft

海倫國際海倫MAX公寓

精裝修均價：12500元/m2

交通情況

地址是位于官渡區廣福路與金源路交匯處（世紀城旁）；

緊鄰巫家壩片區。

主要特征

設計非常合理；

精裝修交房，實實在在的拎包入住；

昆明市場上稀缺的loft公寓；

周邊配套不錯，旁邊就是已經開業的購物商場，還有大潤發。

交房時間

2020年

主打戶型

產權證上的面積是37平，實際使用面積是56平米，loft戶型，一共兩層，二樓是全贈送的，買下來總價五十多萬。

設計非常合理，37平的loft公寓設計成了兩房。

所見即所得，精裝修帶家具家電，買個床上四件套和洗漱用品就可以直接入住。

買這邊的公寓用來自住的不多，主要是買來投資。

目前這個戶型是認籌階段，6月20號左右會正式開盤。

樣板房實拍：

還有一個也是37平的，使用面積是47平米的，客廳部分做成了鏤空的，躍層落地窗的感覺。

還有90平米的戶型，上下兩層一模一樣的，做成了四室四衛，總價在130萬左右。買了做民宿非常合適。

總體評價：

優勢：

loft公寓在昆明市場上非常稀缺，過規難，以后也很難看到loft公寓產品，如果喜歡這種躍層的感覺，那買海倫國際的MAX公寓真的是首選了。

這樣的戶型做民宿也會非常受歡迎，很多年輕人都喜歡loft。

設計非常合理，精裝修交房超省心。

提醒：

不好買，特別是37平那個兩室的loft戶型，真的很好，也是真的難買到，基本開盤就搶，比如上次發出去1100張認籌卡，到最后其實基本會有400個客戶是買不到的。

雖然緊鄰巫家壩片區，但是離地鐵站稍微有點遠。

官渡區——雙城際

關鍵詞：便宜、地鐵規劃

雙城際

精裝修均價：10500元/m2

交通情況

地址是廣福路東段（新螺螄灣三期對面）

距離地鐵4號線螺螄灣北站較近。

主要特征

目前是毛坯現房的狀態，買了以后再給你精裝修，需要大概3個月的時間。

沒有家電，也沒有沙發之類的家具。

物業費便宜2塊9每平方每月。

交房時間

現房

主打戶型

48平有兩種戶型和裝修風格，沒有家具家電。

總價在47.4萬左右。如果按揭購買的話，首付是25.4萬左右，貸十年，月供2500左右。

投資的買北向房就行了。比南向的總價差不多便宜個三萬塊，月租金在1800左右。

樣板房實拍：

95平米的戶型設計看起來比48平的好得多，買下來總價在108萬左右。

總體評價：

優勢：

離地鐵四號線的站點確實是很近，開盤的時候7000多8000多，現在已經漲到了10500。地鐵四號線在2020年開通后，這個樓盤還會漲。

提醒：

設計不太合理，層高較高所以強行搭架子做了個躍層，搭出來的二樓就只能睡睡覺放放東西，人不能直立行走，不太方便。

呈貢區——孔雀鎮

關鍵詞：鮮花公寓、投資、高鐵

精裝修均價：11000-12000元/m2

交通情況

地址是春融東路云南廣播電視臺對面

距離高鐵昆明南站較近。

主要特征

鮮花公寓。

精裝修交房，家具家電都有，適合投資。

高鐵房。

交房時間

2020年

主打戶型

平層公寓，總價在六十萬左右。

裝修風格不錯，各方面細節都做得很好。

鮮花公寓不是說說而已，陽臺上真的會有鮮花的花臺，也會有人維護。

樣板房實拍：

總體評價：

優勢：

高鐵房、鮮花公寓，適合投資，做airbnb，做公寓式酒店。

呈貢買公寓是可以落戶的。

提醒：

目前項目周邊還沒怎么開發起來，2020年交房的時候可能會好一些。

主要還是適合投資，并不太適合自住。

盤龍區——金尚俊園·紅璞公寓

關鍵詞：低價、省心

金尚俊園·紅璞公寓

毛坯均價：9300-9500元/m2

精裝修均價：11000-13000元/m2

交通情況

地址是位于盤龍區白云路中段

距離地鐵2號線金星站較近。

主要特征

毛坯的已經交房。

精裝修的是帶租約的，7年租約簽給酒店。

交房時間

毛坯已經交房；

精裝修的是2018年7月31日交房。

主打戶型

46平米的主打戶型，酒店式精裝修，總價在51萬到59萬，具體看朝向和樓層，如果按揭購買的話差不多兩千多的月供。

帶七年租約，每個月返租金2150元左右。

租金基本可以抵月供。

樣板房實拍：

精裝修還有個90平的戶型，被酒店改成了兩個標間：

關于返租：

上面的倒數五層是返租給酒店，酒店品牌是紅璞禮遇。

從2018年9月開始返租，每個月5號之前返。

每年業主自己可以免費入住10天，親戚朋友入住酒店享受88折優惠。

毛坯的有65平在售，價格相當給力了，售樓部有一些特價一口價房源在賣。

總體評價：

優勢：

這個位置毛坯公寓的價格太給力了，這個位置能買到這種價格確實劃算，適合買來開公司或者自住，比如連著買兩到三間，打通掉然后裝修成辦公使用是很合適的。

提醒：

如果買精裝修的，七年返租結束以后要如何打算，需要提前想好。

五華區——海倫中心公寓

關鍵詞：拎包入住、配套不錯

海倫中心公寓

精裝修均價：13500元/m2

交通情況

地址是二環西路與科泰路交匯處黃土坡立交橋旁；

門口就是公交車站，對面是黃土坡公交車場，總共26路公交車；

自駕的話，門口就有個小屯立交和黃土坡立交，出門就可以上二環，去北邊或者去南邊都比較方便；

距離正在建設的四號地鐵線小屯站十分鐘步行路程。

去南屏街、翠湖啥的十幾分鐘車程；

距離沃爾瑪一公里；

主要特征

6梯28戶；

精裝修拎包入住；

配套不錯

交房時間

2019年7月

主打戶型

最小戶型：34.45平米的已經賣完了。

37平米的戶型跟34.45平米的基本一樣，就是會稍微寬一些，34.45平米的寬2.45m，37平米的寬2.6m，37平米的精裝修公寓目前總價在40萬左右。

按揭購買的話，首付21萬左右，貸款十年月供2100左右。

1-4層是商場，上周末剛開始正式招商。

樣板房實拍：

在售有個49個平方的，總價在50多萬，租金水平在1800左右。

有衣柜，洗手間設計合理。適合自己住，也適合做民宿。

68個平方的，最大的戶型，明廚明衛全落地窗帶陽臺，陽臺同時直接當成衣柜用了。

總價71萬-74萬。 2100,2200的月租金水平。

關于付款方式：

除了全款和按揭以外，還提供了一種首付分期的方案，但是得爭取名額。首付每隔半年交一次，第一次交總價的25%，第二次15%，第三次10%。

總體評價：

優勢：

這個地理位置確實還是比較方便的，去個文林街，翠湖，順城啥的都比較快。周邊有沃爾瑪。

精裝修保持了海倫堡的一貫高品質。設計方面費的心思比較多，門是電子密碼鎖，適合投資也適合自住，做airbnb民宿也是合適的。

提醒：

37平的戶型還是有點太小，自住起來應該不太舒適，49平方的戶型更適合自住一些。

68平那個戶型，洗澡的地方感覺稍微有點窄，建議實地去看看感受一下。

這次踩盤主要挑選了有樣板間的公寓樓盤，有一些不錯的公寓因為尚未開放樣板間所以我們沒去跑，比如性價比很高的未名城紫光公寓、帶15年租約的金地We'R公寓。

踩盤報告的初衷是為大家節省時間，省去東奔西跑需要耗費的精力和交通成本，幫大家實地去了解一些開發商在廣告中不會細說的具體情況，也為大家去除濾鏡，呈現真實的樣板房狀態。

不知道以上幾個公寓產品里有沒有適合你的，不管是自住、長租，不管是開工作室還是做airbnb民宿，希望大家都能夠早日買到適合自己的公寓。

拓展知識：