西城燃?xì)庠罹S修(西屋燃?xì)庠罹S修)

發(fā)布日期：2022-12-06 12:21:05 瀏覽：

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西城燃?xì)庠罹S修

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近日，一則租客洗澡觸電身亡房東被判賠43萬元的新聞引發(fā)廣泛關(guān)注。房屋出租后，房屋的使用權(quán)就歸租客所有，為什么還要房東承擔(dān)賠償責(zé)任？許多人對此表示不理解。為此，北京市西城區(qū)人民法院法官李俊接受民主與法制時(shí)報(bào)記者采訪，對出租房屋過程中，房東的義務(wù)和法律責(zé)任等問題，進(jìn)行了解讀。

記者：

從具體情形上來看，如果房屋內(nèi)存在漏電、燃?xì)庑孤兜劝踩[患，出租人、承租人雙方均不知情，一旦發(fā)生事故導(dǎo)致租客傷亡，房東可能承擔(dān)哪些責(zé)任？

李俊

在房屋租賃合同中，出租人有義務(wù)向承租人提供可以安全使用的房屋，這不僅包括房屋主體結(jié)構(gòu)安全，也包括房屋內(nèi)的設(shè)備設(shè)施安全。出租人在出租房屋前應(yīng)當(dāng)認(rèn)真檢查，排除安全隱患，確保安全。如果出租人提供的房屋或其屋內(nèi)的設(shè)備設(shè)施存在安全質(zhì)量缺陷，比如電熱水器、插座存在漏電，燃?xì)庠畲嬖诼獾劝踩[患，無論出租人是否知情，一旦發(fā)生事故導(dǎo)致租客傷亡，出租人都屬于違約，承租人可以依據(jù)雙方簽訂的租賃合同要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，具體包括：承租人可以要求解除租賃合同，要求出租人支付合同約定的違約金，要求出租人賠償相應(yīng)的人身、財(cái)產(chǎn)損失等。

相關(guān)法條

民法典第七百零八條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。”

記者：

如果租客發(fā)現(xiàn)了相關(guān)安全隱患且向房東報(bào)備了，房東沒有及時(shí)修理。這時(shí)產(chǎn)生了安全事故，房東承擔(dān)的責(zé)任是否會(huì)加重？

李俊

在房屋租賃合同中，出租人應(yīng)當(dāng)履行房屋內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修義務(wù)，承租人在使用房屋的過程中，如果發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)設(shè)備設(shè)施發(fā)生損壞，可以要求出租人在合理的期限內(nèi)進(jìn)行維修，如果出租人不履行維修義務(wù)的，承租人也可以自行維修，相應(yīng)的維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)。如果租客在使用房屋的過程中，發(fā)現(xiàn)了房屋設(shè)備設(shè)施存在漏電、漏氣等安全隱患，應(yīng)當(dāng)通知房東進(jìn)行維修，同時(shí)租客也具有相應(yīng)的注意義務(wù)，在安全隱患排除前，不應(yīng)再使用相關(guān)設(shè)備設(shè)施。如果房東沒有及時(shí)修理，租客也可以自行維修，之后要求房東支付相關(guān)的維修費(fèi)用。

但是，如果租客發(fā)現(xiàn)了設(shè)備設(shè)施存在安全隱患，在房東沒有修理，自己也未進(jìn)行修理的情況下，擅自使用該設(shè)備設(shè)施導(dǎo)致安全事故的發(fā)生，租客亦存在一定的過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)與自身過錯(cuò)相當(dāng)?shù)呢?zé)任。當(dāng)然，房東由于提供的設(shè)備設(shè)施存在安全隱患，且在租客通知后未履行維修義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)主要的責(zé)任。

相關(guān)法條

民法典第七百一十二條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”第七百一十三條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。”

記者：

如果房東通過中介機(jī)構(gòu)把房子出租給租客了，房屋存在安全隱患，發(fā)生事故中介機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)部分責(zé)任嗎？

李俊

在房屋租賃市場，出租人和承租人為了安全考慮，往往會(huì)選擇通過專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)簽訂房屋租賃合同，租客除了支付租金外，還需要支付中介機(jī)構(gòu)中介費(fèi)用。租客除與房東存在房屋租賃合同外，還與中介機(jī)構(gòu)存在中介合同。

中介機(jī)構(gòu)在簽訂合同前，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其專業(yè)知識(shí)，認(rèn)真仔細(xì)的檢查房屋及其設(shè)備設(shè)施的相關(guān)情況，并如實(shí)將相關(guān)情況向租客進(jìn)行匯報(bào)。如果在這一過程中，中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)了房屋存在安全隱患，而故意隱瞞不告知租客，或者根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)知識(shí)應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，而由于其疏忽沒有發(fā)現(xiàn)，由此導(dǎo)致租客傷亡和財(cái)產(chǎn)損失的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)退還租客支付的報(bào)酬，并根據(jù)其過錯(cuò)程度對租客的損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

相關(guān)法條

民法典第九百六十二條規(guī)定：“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”

記者：

近年來，北京加大了群租房的整治力度，群租房安全隱患較大，如果發(fā)生事故造成了租客的傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，房東可能承擔(dān)哪些責(zé)任？

李俊

群租房屬于違規(guī)行為，群租房內(nèi)發(fā)生犯罪、火災(zāi)等各種事故的情況屢見不鮮，相關(guān)部門不斷加大整治群租房的力度，但是一些房主和中介為了私利，仍然不顧規(guī)定，鋌而走險(xiǎn)，在房屋內(nèi)私打隔斷，群租牟利，而一些租客為了貪圖便宜的租金價(jià)格，明知為群租房，仍愿意租住。

群租房由于私打隔斷改變房屋結(jié)構(gòu)、私拉線路，存在較大的火災(zāi)安全隱患，且由于空間狹窄，發(fā)生事故后不易逃生。對于群租房內(nèi)發(fā)生安全事故，造成租客傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的，房東作為責(zé)任人，根據(jù)租賃合同需要向租客承擔(dān)違約責(zé)任，賠償租客的人身、財(cái)產(chǎn)損失，造成重大傷亡的，甚至可能構(gòu)成犯罪，承擔(dān)刑事責(zé)任。如果群租房隔斷被拆除導(dǎo)致租客無法居住的，房東也需承擔(dān)違約責(zé)任，租客可以要求解除合同并要求房東承擔(dān)違約責(zé)任。

記者：

除了前述情況外，房東在出租房屋時(shí)，對租客的生命、健康、財(cái)產(chǎn)安全等權(quán)利還負(fù)有哪些義務(wù)？

李俊

房東主要的合同義務(wù)就是按照合同約定將符合安全、健康標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付給租客使用。不能由于是出租房屋就降低房屋的安全、健康標(biāo)準(zhǔn)。比如對于房屋內(nèi)的電器，如果超過了使用年限就應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，否則就會(huì)存在安全隱患。房屋內(nèi)的家具要符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，不能一味貪圖便宜，在出租房屋前確保甲醛等空氣質(zhì)量符合安全標(biāo)準(zhǔn)，否則就會(huì)影響租客的健康，嚴(yán)重的甚至引發(fā)白血病等嚴(yán)重疾病。

在租賃合同履行過程中，遇到租客提出房屋存在問題或需要維修時(shí)，要及時(shí)到房屋內(nèi)查看，并及時(shí)解決問題。即便租客未提出問題，房東也應(yīng)當(dāng)定期向租客詢問房屋及設(shè)備設(shè)施的情況，以確保安全。在發(fā)現(xiàn)租客存在違規(guī)行為，如將電瓶車推回家中或?qū)㈦娖磕萌爰抑谐潆姡诜课輧?nèi)私打隔斷或私拉線路，房東要及時(shí)制止，以避免發(fā)生安全事故。

房東有義務(wù)保證自己出租的房屋及設(shè)備設(shè)施不危及租客的生命、健康及財(cái)產(chǎn)安全，否則可能承擔(dān)民事責(zé)任，甚至是刑事責(zé)任。因此，房東應(yīng)當(dāng)切實(shí)盡到出租房屋的管理義務(wù)，不能將房屋出租出去就做甩手掌柜，放任不管。這不僅是對租客負(fù)責(zé)，也是對自己負(fù)責(zé)。

記者：

如果租賃合同約定“房屋出租后，因?yàn)榘踩[患等原因造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失的，出租人不承擔(dān)任何責(zé)任”，該條款是否有效？

李俊

根據(jù)民法典的規(guī)定，房東在合同中約定安全隱患造成租客傷亡不承擔(dān)責(zé)任的條款屬于無效條款，造成人員傷亡的，房東仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

這體現(xiàn)了法律對于生命健康權(quán)給予了最高層級(jí)的保護(hù)。對于財(cái)產(chǎn)損失，房東作為房屋所有權(quán)人，對于房屋內(nèi)存在的安全隱患應(yīng)當(dāng)知曉，房東存在故意或重大過失，免責(zé)條款也應(yīng)屬無效。對于安全隱患造成租客財(cái)產(chǎn)損失的，房東仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這體現(xiàn)了民法的誠信原則。

相關(guān)法條

民法典第五百零六條規(guī)定合同中的下列免責(zé)條款無效：（一）造成對方人身損害的；（二）因故意或者重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失的。

供稿：李俊

編輯：潘歆宇徐建龍

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