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發布日期：2022-11-30 20:31:08 瀏覽：

前沿拓展：

它是世界五佳良港，世界第四大港口城市。

它是著名的中國院士之鄉，培育了兩院院士達百人之多。

這里養育了著名思想家王陽明，華人影業大王、慈善家邵逸夫，世界船王董浩云（其子為香港特首董建華）、包玉剛，諾貝爾醫學或生理學獎得主屠呦呦，中科院院長陸甬祥，以及網易創始人丁磊，除此之外，這里還是現任香港特首林鄭月娥以及喜劇之王周星馳的故鄉。

這座城市宜居宜業，民生富裕程度直追杭州、廣州，

而它的住宅均價卻比許多內陸省會城市還要低……

在我去過的所有國內城市里，寧波是讓我肅然起敬的一個，一方面，我感嘆這里的低調富裕，另一方面，更仰慕寧波商幫和文人雅士務實奮進、精益求精的精神。縱然，寧波城建算不得驚艷，甚至整個城市很難找到一處令人印象深刻的地標性建筑，淺灰和灰藍描繪了它素雅的色調，一如我們在其他浙江城市看到的一樣，甚至為數不少的街區還有些古舊的感覺。

殊不知，在它調務實的外表之下，卻隱藏著寧波人狂野的鴻鵠之志，要知道，中國經濟最出彩的兩座城市——上海和香港都曾有寧波商幫的身影。而我們的詩畫浙江擁有這樣一方寶地、這樣一方鄉親父老，幸甚至哉！

但近些年來，在海權開始轉向陸權，以外貿出口為導向的外向型經濟逐漸被金融+互聯網的新經濟模式搶了風頭之后，寧波也不得不變得“低調”了。

悶聲發大財的低調體質

誠然，和其它幾座計劃單列市相比，寧波是存在感最低的一個，它無法和如今的boss級國際大都市深圳相提并論，甚至曝光度低于一瓶子不滿半瓶子晃蕩的廈門、青島和大連，但對于絕大多數人而言，寧波可能是這其中定居性價比最高的一座城市：

深圳房價太貴、生活節奏過快；廈門房價畸高，但就業機會有限，且工資待遇不算高；青島經濟結構相對僵化，且房價也不算便宜；大連的問題比青島則更加突出。相比之下，寧波的優勢在于——傳承了浙江經濟的活躍氛圍，背靠長三角地區強大的經濟腹地，且經濟規模相對較為可觀，2017年全年生產總值達9800億元以上，距萬億俱樂部僅有一步之遙。即便如此，房價及生活成本則相對厚道許多。應該說，對于家庭條件一般，卻很努力的年輕人來說，寧波是個非常不錯的去處。

浙江經濟的定海神針

寧波經濟始終以制造業+外貿出口為龍頭特色，因而近些年來風頭似乎不及省會杭州的互聯網+新金融那般強勢。但從長遠的“大國重器”角度來衡量，寧波始終在走一條穩扎穩打的路，也許會有人說，是寧波經濟轉型失誤，未能吸引到大批科技人才……

但這話有失偏頗，如果你只是把科技人才簡單地與互聯網程序猿劃等號了，那么也許的確如此，但試想一下，如果所有城市都在搞虛擬經濟，那么實體經濟由誰去負責呢？事實上，寧波對于工程師和高級技師的吸引力一直不差，這便足以從另一個角度印證該地實體經濟的實力與潛力。相信未來的寧波仍將繼續制造業集約化、智能化、高端化的路線，工業基地+港口經濟依舊會構筑起它的核心競爭力。

▼繁忙的寧波港

其次，與條件得天獨厚的杭州相比，有時候會覺得寧波則更好地體現了“藏富于民”的法則，首先，杭甬兩地城鎮居民人均可支配收入差距不足700元，農村居民收入甚至寧波反而占優。此外，這座城市縣域經濟體的平均發展水平可能是浙江省內最好的一個，慈溪、余姚、象山、寧海，包括之前的奉化（今奉化區），全部位于全國百強縣之列，其中，慈溪還長期占據著全國百強縣TOP 10，余姚TOP 20的位置，可以說，在長三角地區，寧波的整體縣域經濟實力僅次于蘇州，而蘇南模式中，國家驅動力和外企驅動力明顯，寧波的不同之處在于民營企業扮演了更加重要的角色，利潤大頭進了誰的腰包，一目了然。

此外，寧波區縣域經濟體在規劃層面上也有著十分不俗的表現：鎮海區承擔著寧波石化經濟技術開發區的職能，位于北侖區的寧波經濟技術開發區和大榭開發區是寧波重要的化工基地，上升到戰略層面的杭州灣新區則位于慈溪境內，而恰恰石化、化工和機械制造被認為是寧波經濟的三大支柱。除此之外，一些著名的寧波企業依舊深耕老巢——得力仍在寧海，帥康依然身在余姚，公牛還是慈溪的名片，包括方太也坐鎮杭州灣新區，這和資源過度集中于主城區的杭州風格明顯不同。

▼甬杭兩地民富非常接近

文章錦繡地，溫柔富貴鄉

寧波的繁榮富庶，是早在小學課堂上便已然注定的。的確，自古至今，寧波人在教育上的作為絲毫不輸給叱咤風云的寧波商幫。

在科舉時代，寧波籍的舉人、貢生便在全國是響當當的一號，據統計，早在南宋時期，寧波的科舉進士達983名，其中鄞縣（今鄞州區境內）出了4個狀元，為全國之冠；到了明代，僅余姚一地就有進士387人、武進士43人，另有狀元3人、大學士3人。而從宋朝到晚清，寧波地區一共誕生過多達13位“教育部長”。

這里另舉一例，在被稱為“晚清四大奇案”的楊乃武與小白菜案中（楊乃武為余杭籍），從翻案到重審的各個細節，浙江籍京官的勢力曾對楊乃武的命運走向產生了至關重要的影響。在明清兩代的浙江籍舉人當中，寧波籍人士也基本上占據了半壁江山，比任何其它浙江城市所占比重都要更大（紹興籍、杭州籍分列二三位）。

▼寧波的象征——天一閣

到了近現代，寧波涌現出了文人陳布雷、林漢達、柔石、殷夫、唐弢，以及書法家沙孟海、國畫大師潘天壽、近現代教育家蔣夢麟，在科技領域，地質學家翁文灝、生物學家童第周、遺傳學家談家楨、中科院院長陸甬祥、斷手再植之父，骨科學家陳中偉、諾貝爾生理學或醫學獎獲得者屠呦呦也都是寧波人的驕傲，更值得一提的是，出生寧波和祖籍寧波的兩院院士總數超過百名！

這本燦若星河的名人簿，得益于寧波自古以來的尊師重教傳統和深邃綿長的文化脈絡，在古時候便不乏"立德、立功、立言、皆居絕頂"的一流人物。自南宋至晚明，一直便有"滿朝朱紫貴，盡是四明人"之說，這是寧波文化繁榮、人杰地靈的生動描繪。中國第一民間藏書樓——天一閣作為寧波的象征，始終被認為是科舉時代寧波文脈集大成之活化石。創立于清道光二十四年的甬江女子中學是國內第一所女校，自創立伊始便是國內國際化程度最高的現代教育機構。

即便是在今天，寧波的高等教育、初、中等教育的實力也穩居全省第二位，其中，不僅常年壟斷浙江省高考文理科前十名一半考生、誕生過“史上最牛高考班”的鎮海中學遠近聞名，其它名校，如效實中學、鄞州中學、余姚中學、慈溪中學、寧波中學等，每次高考完曬出成績單，超過一本線的生源比例都足以叫人目瞪口呆。有為數不少的浙江籍朋友、同事曾表示：自己在高三沖刺的時候，曾用兩所學校的模擬試題反復“找虐”，首先是寧波鎮海中學，其次才是杭州學軍中學。

▼我國首位理工科類諾獎得主屠呦呦女士來自寧波

不可小覷的寧波商幫

長久以來，寧波商幫的卓越成就是伴隨著寧波大地上的翰墨書香成長壯大的。作為近現代中國最龐大的商幫，寧波幫為中國近現代民族工商業的發展和中國的現代化做出過不可估量的偉大貢獻。第一家具有近代意義的中資銀行、第一家中資重型機械廠、第一家中資輪船航運公司……都是由寧波商人創辦。到了晚清時期，寧波幫對“武廣上青天”五座城市（武漢、廣州、上海、青島、天津）的崛起和戰后香港的繁榮都做出過杰出貢獻。

而今寧波商人遍布世界各地，其中不乏世界級的工商巨子。孫中山先生在一次演說中充分肯定寧波商人的業績：“凡吾國各埠，莫不有甬人事業，即歐洲各國，亦多甬商足跡，其能力之大，固可首屈一指者也。”甚至到了一寸山河一寸血的抗戰歲月，蔣介石肯豁出國民黨家底和日寇打淞滬會戰，背后也有掩護江浙財團完成戰略轉移的考量，畢竟，在支持蔣的財閥當中，寧波幫亦舉足輕重。

到了改革開放新時期，海內外的寧波幫同樣如火如荼地參與到了祖國經濟建設的大潮中，特別是在香港回歸的歷史過程中，寧波幫的貢獻更是居功至偉，包玉剛先生、邵逸夫先生在大陸的慈善義舉更是隨處可見！縱觀中國十大商幫，寧波幫也無疑是和行政力量關系最為密切、互動最為頻繁成熟的一個。

▼船王包玉剛和華人首富李嘉誠

▼邵逸夫先生

寧波商幫之所以屹立百年，一個非常核心的秘訣便在于極其重視人才。他們總是能夠準確把握時代脈搏，適時調整發展戰略。而在這個過程中，重視教育的美好傳統則無疑起到了關鍵性作用。這充分保障了寧波商人在獲取信息時的敏感度，面對產業技術升級時能夠做到審時度勢，對人才的培養與儲備保持著高度的重視，更不會因為某一個經濟周期的更迭或時代的改變而輕易被時代所拋棄。特別是在實體經濟領域，從產品設計、制造到品牌構建與市場營銷，高素質的專業從業團隊在其中每個環節均發揮著舉足輕重的作用。

在商業領域里作為卓著，科學教育中成就斐然，如此的儒商品質對寧波的城運來說便是比真金白銀更為可貴的財富。常言道：鳥隨鸞鳳飛騰遠，人伴賢良品自高，生活、奮進在寧波這樣一座富饒而充滿文化底蘊的品質之城，不僅幸福感油然而生，更可謂一份家族的榮光。

寧波的相對沒落又是歷史大潮中的必然

然而，歷史發展的巧妙之處就在于，它并不一定會按劇本亦步亦趨。十年前的寧波，在省內足以和杭州并駕齊驅，成為浙江經濟發展的雙核發動機，而十年后的今天，寧波已漸漸被省會杭州全面超越。且不出意外的話，雙方之間的差距還可能進一步擴大。這是歷史發展的必然，其背后的本質可歸結為三重原因：

首先是改革開放初期的外資+外貿為驅動力的外向型經濟漸漸被金融+互聯網的內需型經濟搶去了風頭。大家也許還記得電影《中國合伙人》當中所講述的故事——自八九十年代到千禧年，中國年輕人學英語、考托福、搞外貿、去美國的時代風潮，而今天，最火爆的培訓行業則有可能是計算機語言，身著T恤的程序猿漸漸取代了西裝革履的外貿精英。年輕人的話題也從“華爾街的買辦如何如何”、“德國工程師如何嚴謹敬業”、“某家外資銀行擴大在華業務”，轉為“平臺吸粉策略”、“創建架構與修改bug”以及“用戶體驗如何優化”。

這是時代的縮影，也是時代的變遷。但在這里我們必須明確一點，隨著中國經濟體量的不斷擴大，進出口貿易和離岸投資在這些年中并沒有出現實質性萎縮，反而得到了成長，只是外貿在整個經濟格局中不再是唯一的亮點。

▼這些年，杭州互聯網經濟發展搶盡風頭

其次，是港口航運為先導的海權交通體系開始轉向航空+高鐵節點為代表的路權時代。隨著中國由外貿依賴型經濟逐步開始向內需型經濟轉變，我們對于港口和航運的趨之若鶩也開始被高鐵、航空等交通方式搶了風頭，高鐵便是在這樣的歷史背景下被國人推崇為“新四大發明”的，無論在國內還是國外，其強勢來襲想必婦孺皆知。

高鐵和航空在很大程度上改變了中國人的出行方式，更改變了中國人的距離觀念，我們發覺，但凡是高鐵節點城市，也必是人力資源、產業資本、就業機遇和扶持政策都不約而同導入之地，傳統的非省會外向型經濟城市卻在這個時期地位發生了調轉，大連如此、東莞如此、佛山如此、南通如此，寧波也未能幸免。

就在這個時期，寧波的發展勢頭在省內開始逐漸被杭州甩開，在省外，它開始變得愈發鮮少被提及，有人曾玩笑說，甚至寧波這個名字不如方太更響亮。這其中，高鐵雖不是唯一的決定性因素，但高鐵締造的格局，已經讓“杭上甬下”、“杭州在省內一城獨大”的局面基本不存在逆轉的可能。因而，一個簡單的結論就是，未來的中國城市，一定是得高鐵者得天下！

▼中國高鐵框架分布

第三，是經濟發展兩點開始從海岸線這條地理意義上的天然經濟帶開始轉向內陸核心節點城市，而在這個經濟中心的戰略轉移中，省會城市承接優資源則成為優先選項。也許，今天的我們忘記了二、三十年前我們描述富裕地區的一個詞匯叫做“東南沿海城市”，而這樣一個概念則在近些年來出現的頻率卻越來越少，取而代之的確實核心節點城市，如成都、武漢、重慶、西安、長沙、鄭州等城市的崛起。

集中核心資源打造省會城市，這在當下已是另外一重幾乎無可扭轉的事實。從長遠角度上說，將傳統發達地區的資源更均勻地分配給內陸地區以實現多點開花，既有利于拉動內陸經濟，又有利于拓展我國整體的繁榮縱深，還可有效降低因人口過度集中在沿海地區而產生的生態壓力，可謂一舉三得。

如此來說，寧波在省內被杭州徹底甩在后面，在全國城市的激烈競爭中變得相對沉寂是歷史的必然。但它仍舊會沿著自己特有的道路穩步前行，畢竟，“全世界寧波商幫，團結起來發展寧波”的slogan正在成為現實。

寧波置業法則

在過去的幾年當中，杭州樓市的“妖”被一覽無余地展現在了世人面前，相比之下，寧波就要消停許多。表面上看，自15年年中至今的三年多時間里，寧波樓市均價絕對值變動不大，但我們忽略以下三個因素：

-市轄區范圍進一步擴大

-土地供應持續增加

-全國主要城市處于牛市周期

如果僅僅是看主城區核心地段及目前的地鐵線覆蓋地段，房價漲幅還是較為明顯的，主流開發商新盤基本上維持在40-65%之間的漲幅，學區房及品牌房企項目的漲幅尤為明顯，個別重點學區地段甚至出現了幾近翻倍的態勢。只是，正如這座城市的低調體質一樣，寧波的整體漲幅似乎也在全國主流城市的一片漲聲中被有意無意地淹沒了。

以至于到了今天，如果你認為自己在杭州拿著一份不錯的工資，但買不起房，依然大概率可以在寧波實現安家的愿望。再或者，我在杭州有兩套房，換到寧波同等地段能夠變成四套，拿著一份和杭州相差不大的工資，和兩、三套住宅的租金，生活一樣有滋有味。當然，后者只存在理論上的可能性，愿意舍棄杭州來到寧波的人，在現實生活中還是極少數的。

▼光彩奪目的寧波夜景

關于寧波樓市，以下幾點務必知曉

首先，國家給予寧波的定位依舊是計劃單列市、副省級市、沿海開放城市和長三角經濟圈南翼核心城市，但很明顯，它的戰略位置居于上海、南京、杭州、蘇州之下，與無錫處于同一批次，但行政級別和節點地位要好于無錫，因此，從這個角度上看，寧波未來房價也將居于滬寧杭蘇四城之下，但高于無錫和其它長三角城市。超出這個范圍則基本可判定為異常現象，該進還是該出，就不用我贅言了吧？

第二，如不考慮籍貫及社會關系，單從自住角度上說，寧波的價值則僅次于滬寧杭，甚至要超過蘇州，主要原因有三：首先是其人均收入水平和民富程度要領先于蘇州。其次是其經濟發展更多為民營經濟力量驅動，而非外企動力，而這也是決定甬蘇兩地民富差異的決定性要素。第三是寧波在整體待遇水平領先蘇州半個身位的情況下，整體房價卻低于蘇州，對自住群體而言，則是一大利好。最后，寧波和滬寧杭三地相比，在就業資源、科教文衛資源及戰略地位上則明顯處于下風。

第三，和“賺快錢”的金融、互聯網科技等產業驅動的城市有所不同，寧波商人至今掙得依舊是“慢錢”、“笨錢”，但你說天道酬勤也好，你說大智若愚也罷，這樣的經濟法則造就了而今寧波的兩重事實：一是有效避免了經濟發展的大起大落，二是一定程度上制約了外來人口的流入。

這就導致了寧波住宅“用于自住真可以，長線投資可以有，短線投資真不行”的基本格局，在這個問題上，浙B寧波和蘇B無錫真心是難兄難弟，兩座城市都在“boss”的陰影籠罩下，兩座城市都以實體經濟為龍頭，兩座城市都以民富著稱于世，且坊間甚至有過爭論到底誰是“小上海”……然而，寧波房價要高于無錫一大截也是不爭的事實，這也恰好從另一個側面印證了兩地民間資本的客觀差異。因此，寧波依舊是浙江省內除杭州之外最值得中長線投資的城市。

▼宜居宜業的錦繡之鄉

寧波選籌速成秘籍

鑒于寧波不像北上廣深杭蘇寧等城市那般高調搶眼，外來人口流入量相對有限，因此在投資寧波住宅時務必要做到以下幾點：

不碰老破小，越是外來人口導入量不明顯、不高調的城市，新房癌越重。

不碰小房企，未來產品之間的競爭必定是品牌之間的競爭，北上深對品牌可能還寬容些，剩下的，越是市場趨于閉環，品牌在選籌過程中所占的權重比也就越大。

不碰非學區房，寧波的城市投資定位和省會城市大致相當，只是民富程度好于絕大多數省會城市，況且寧波自古以來就有尊師重教的傳統，因此說，只要預算夠，買房必挑學區房。

不碰非地鐵（含規劃/在建）房。地鐵就是boss級價值，對大小城市都一樣，上揚周期地鐵房跑得和地鐵一樣快，下行周期也一樣相對抗跌。

無論自主還是投資，請盡可能購入120方以上戶型，且同等面積之下，盡可能多得考慮戶型的功能性。寧波不是北上深，也不是杭州，人們對居住品質的要求甚至比杭州還要苛刻。

均價超過杭州同等或相似地塊項目均價的60%，不建議碰。

最后，擺平購房資格問題。

從區塊上看，江北、海曙、鄞州、鎮海為第一世界，在這其中，三江口、東部新城、南部新城又為核心地塊；北侖為第二世界，地鐵沿線區塊為其最具購買價值的區塊，杭州灣新區和奉化為第三世界，目前僅供自住及長線投資，其它區域暫不具備明顯的投資價值。在此基礎之上，依次考慮的因素為學區=軌交＞三甲醫院＞商業配套。

在寧波人的思維當中有一個“內環”的概念格外值得關注，甚至在寧波當地地產圈里流傳著一個“黑話”叫做“繁榮弧線”，即指機場高速、北環高架、東昌路-世紀大道、鄞州大道所組成的城區（如下圖所示），可以說，寧波市的重點規劃項目，大多位于這一區域之內，也就是當地朋友經常說的“老寧波”或者“老城廂”，出了這個環，則新寧波人就越來越多。如果拿杭州的區塊相對照，這條繁榮弧線大致等同于市中心+城西文教+紫金港+錢江新城+拱宸橋周邊這樣一個概念。

▼寧波內環線示意圖

另外，在寧波買房，繞城高速內外的差異也是有的，但這個“環”的影響力似乎并不像杭州繞城高速內外表現得那般明顯，原因有二：

一是和寧波市的行政區劃有關，無論海曙、江北還是鄞州，并不以繞城高速內外作為劃分依據，這就基本上不牽扯到戶籍待遇和學區的差異，而更多表現為距市中心物理距離的遠近。

二是寧波自身的外來人口導入熱情并不像杭州那般高漲，城市磁吸效應也不像杭州那般咄咄逼人，客觀上導致常住人口跑馬圈地的競爭不比杭州那般慘烈。

寧波的環內環外差異更多在人們內心主觀的認同感當中，更有寧波朋友直白地對我講說：“內環以里算市區，繞城內算城區，出了繞城就是郊區。”這像是寧波人世世代代死認的老理兒，無論是老底子寧波人還是新寧波人，在買房置業的時候需結合預算認真考慮學區、軌交與其它配套之后再來決定要不要去挑戰人們的這重認知。

若論及開發商，在寧波首選的三個必是萬科、雅戈爾、融創，往后是中海、龍湖、保利和榮安，這其中，榮安作為寧波本地開發商頗具存在感，尤其是其改善盤表現始終有口皆碑，在全國性的品牌開發商當中，當地人認可度最高的是萬科和融創，招商近些年來勢頭也很猛，相比之下，中海在這里有走下坡路的趨勢，至于老牌浙派品牌綠城，雖有一定的號召力，但遠不能和它在杭州的風頭相提并論。當然，寧波也有王白石先生的存在，鑒于其前科，無論剛需自住，要不要買入大家看著辦。

▼南部新城一角

全城代表樓盤賞析

以下樓盤是米宅工作人員為大家精挑細選而來：

雅戈爾新長島

高層和疊墅在售，目前房源充足，后續還有加推。高層戶型在售建面約127㎡、139㎡、187㎡，高層均價約26000元/㎡；疊墅在售戶型建面約137-169㎡，均價約33000元/㎡-36000元/㎡。

點評：該項目位于江北區北環高架以南、寧慈公路以西，面向甬江，但周邊企業較多，一定程度上會造成工業污染，客觀上影響了其改善屬性，但好在生活配套設施相對較完善。項目戶型相對較齊全，且每一面積段戶型均較方正。其中，127-139㎡性價比較高，更大戶型不建議該項目，此外，價格優勢一般，屬物有所值，但不屬于典型意義上的筍盤。

▼雅戈爾新長島洋房