前沿拓展：

本文作者：江南房叔

沒去過老下關的人，多數是不知道獅子山的。

它沒有紫金山的聞名遐邇，沒有牛首山的佛光萬丈，也沒有老山、湯山的裊裊溫泉。

那么，它有什么呢？答曰：用近80米高的肩膀，緩緩托起了50多米的“江南四大名樓”之一閱江樓。再用2公里的周長，將蜿蜒成“L型”的盧龍湖攬入強壯有力的臂彎里。

從江面看此山，似一只蠕動的青螺，又如少女頭上的發髻。故，自古有“吳檣遠眺，看隔江螺髻離離”之句。因其地處南京母城之北，又有“北山”之名。

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沒錯，放眼南京全城，唯一的“獅嶺雄觀”就在這里。在聆聽鼓樓濱江心跳聲音最近的地方。

南京本土的小桿子（潘西）們，可還記得你們的童年時代，家家戶戶爬上舊式居民樓的房頂。搬幾個小板凳坐在水箱旁邊，遠遠地欣賞獅子山上燃放的絢爛煙火嗎？

在那個微微泛黃的年代，從獅子山升騰起的煙花，大半個南京城都能看得見。

古跡遍地、層巒疊翠的獅子山，更像是一頭飽含歷史底蘊與浪漫情懷的雄獅，一個橫臥在南京百年外灘一隅的孤獨浪子。而在它的腳下，一直還深藏著鮮為人知的巨幅土儲：在2012年第一次亮相掛牌時，出讓面積36.4萬方，綜合容積率1.99。也就是曇花一現的“濱江2號地”。

彼時，在嚴格“控高”下，意味著未來開發體量將達70多萬方。還被要求商業面積占比不少于45%，住宅用地面積占比不大于54.4%。折算下來，起拍樓面地價7754元/㎡。

后來發生的故事，多數“老下關人”迄今記憶猶新：央企中冶56.2億底價勾地。但在短暫奪得256億“全國總價地王”（1、2、3號地）桂冠后，結局很快大反轉：僅過半年，就被南京國土局收回了2號地。

個中緣由，無需贅述。只是從那一刻起，我們才真正明白：大開大合完成主體土地出讓任務，并不是夢幻的開始。相反，這塊飽經滄桑的“南京外灘”，需要更多的耐心，去慢慢消化。

所以，如果今天突然聽說：“這塊地的一小部分，準備拿出來入市了。請注意，最高放風價4.6萬？精裝升級包5000一平？還要求客戶首付8成？”你們會是什么樣的表情呢？

哦，直線距離獅子山最近的2號地。真的正在起死回生？還是因為漂泊太久，浪子回頭了。

今天回頭看：七年前，央企中冶“識時務”的退出。其實也是一種量力而行的成全。

那幅重新被悄悄分割出讓的2號地，首發的子地塊編號“G36”。終于在今年7月，被廣東來的駕照爺以總價24.6億拿下。“面粉價28106元/㎡，比8年前中冶勾地的面粉貴了2萬多一平。”

值得注意的是，G36地塊早在2017年左右就是凈地的狀態。一直在默默閑置，不，是苦苦等待了三年后，才發現涉及“鐵老大”的遷建工作極其緩慢，甚至有點無法推進下去了。

自從南京西站2012年3月關閉后，數公里長的廢棄鐵軌（屬于老滬寧鐵路一部分）兩側，一直處于“無人問津”的三不管地帶。整整8年過去，幾乎沒有任何功能置換或城市公共綠地改造的聲音出現。

“原下關2號地是下關濱江棚戶區改造的一部分，總共涉及拆遷居民1萬多戶，住宅房屋建筑面積約50萬㎡。其中棚戶區面積32萬㎡，占動遷總量64%，是南京市戶數最多最為集中的危舊房棚戶區。”

如今，動遷工作前后已近十年。但，最靠近南京西站貨場及鐵軌周邊的棚戶區依然還有零零星星的存在。它們或無人問津，或被人遺忘，并非負隅頑抗。

幸好，中冶當年火速“脫身”。否則，如此巨量的一幅超級土地，爛在手里無法整片開發，不知要等到猴年馬月？

所以，鼓樓濱江G36終于按捺不住了。率先拆完騰空的她也不愿意再繼續“曬”下去了。為了不辜負老下關好不容易拆出來的每一寸土地，她必須為自己招到最理想的“金龜婿”。

所以，2020年的這個夏天，當戴著金鏈子的駕照爺將G36地塊輕輕攬入懷中的時候，淚水霎時噙滿了她的眼眶：“等了那么多年，終于把自己嫁出去了！”

不過，可能是“孤軍深入”此前并不熟悉的老下關，駕照爺低頭看看，發現自己有點力不從心。深思熟慮后，他找來了更英俊帥氣的，也是近年在南京本地化、規模化最好的閩系正榮。

金風玉露，巨匠和鳴。奏響了一曲“2號地首發回歸”的盛大交響樂。

那座被賦予“江望潤府”詩意名字的低密度豪宅項目，即將破土而出。

外灘開拓者中冶，十年以來已為老下關傾其了所有。接棒者自然要倍感珍惜。

作為濱江2號地“回爐”后重新亮相市場的首子。正榮與駕照爺珠聯璧合，正在努力地做著中冶、中海等“老前輩”夢寐以求，卻一直做不到的事情。

那就是，如何絞盡腦汁地做精裝修升級溢價。俗稱：“盆友，啊買個包不？”

買包，原本是一個非常美好的詞匯。但，近期在南京樓市被少數開發商攪屎棍有點“帶偏”，差點弄成了不折不扣的貶義詞。

比如“如果不買精裝包，就不通知你選房”之類的變相勒索（強買強賣）。不僅讓廣大買房人欲哭無淚，也讓相關品牌房企潔白無瑕的羽毛，一片片地凋零、飄落了。

所以，當“首付8成，首開放風4.2-4.6萬，精裝包敲定5000一平”這一足以震撼整個老下關的小道消息，在令人猝不及防地釋出后，房叔帶著強烈的疑問，直接來到正榮與駕照爺的“愛巢”—G36地塊的樣板房一探究竟。

一進門，銷售員MM就按慣例開始絮絮叨叨：“要知道，我們目前是鼓樓濱江唯一的純新盤，小高層毛坯限價3.9萬/㎡。隔壁中冶天璽超高層毛坯售價3.88萬/㎡，還有再遠一點的三汊河世茂，今年入市也沒戲了。”

“所以呢？你們決定做精裝修升級包了？真的5K一平？”我問。

“沒錯，基本確定就是這樣的包。在南京，之前只有蘇寧檀悅做到5K的包，其他大多都是1-2K多的包。即使在宇宙中心河西南和大校場，萬科、融創、云瀾們也是3.5K左右。所以，G36這個項目的精裝標準等級，理論上應該是妥妥的第一梯隊。”

“那么，基礎裝修版與精裝升級版最大的一個區別在哪里呢？”我又追問。

銷售MM神秘地笑了笑，讓我看了一眼基礎版的廚房（130平戶型）。嗯，油煙機灶具是方太或老板。

再看了一眼升級包加持后的廚房（143平戶型）：油煙機灶具換成了更為高大上的博世。水槽換成了黑色大單槽磨砂的。另配有摩恩凈水器+餐廚垃圾處理器。

又忍不住看了一眼基礎版的衛生間（130平戶型）：“簡約嗎？是不是有點不習慣？”

最后又看了一眼升級包加持后衛生間（143平戶型）：“中島抬高設計，條形水槽導水。沐浴時雙腳始終處于干凈的無積水區。”

甚至聽說，買了升級包。主衛里面的馬桶都給你換成一體化智能的。“市場價好幾萬一個。”

“因地制宜，是為了最大程度提升這塊難得從牙縫中擠出來的稀缺宅地的居住品質。開發商做了最大的努力。當然，正因為來訪登記的自住需求客戶占據大部分比例。也是這個項目做高標準精裝升級的底氣所在。”

總之，買包與不買包，差別是真的挺大。開發商也表示，決不做逼迫客戶購買的行為。具體看個人取舍，也得權衡利弊。“不然，基礎裝修無地暖配置，寒冷的冬天該怎么過呢？看著自家的木質強化地板，再看看鄰居家升級后的天然石材地面，一體式內嵌書柜等高端配置，是不是心里癢癢的？”

誠然，項目在戶型設計上，也確實是可圈可點：130平的客廳開間4.15米，主臥開間3.85米。143平的客廳開間4.5米，主臥開間3.5米。而兩個主力戶型的南向陽臺長度，都達到了7.4米級。“只為最大程度地收納獅子山閱江樓的景觀。”

但，真的好想說：“那個升級包中的好太太自動晾衣架，看起來真的不錯。能不能給基礎版的陽臺也配一個呢？”

當G36作為原下關2號地的“先頭部隊”，打算一口氣推出220套單位入市時。相信，鼓樓濱江的內心，久久不能平靜。

更何況，在G36的斜對面，不到百米就是拉小分校。那可是中冶、深業當年辛辛苦苦地掏了1.5個億引進的。如今卻讓駕照爺與正榮喜滋滋地戴上了“學府大宅”的王冠。

但，濱江的胸懷一直是大度的。金陵匯文分校暫時擱淺后，我們還有樹人，拉小，力小。

對了，還記得十年前SOM公司為南京下關濱江商務區做的總體規劃嗎？

236萬㎡的總用地面積，涵蓋下關1、2、3號地王。兩條地鐵線，五、六個站點，還有西站博物館，藝術中心、雙子扭轉塔，以及閃閃發光的CBD樓群。

所以，它曾經被人們親切地稱呼為“南京版金絲雀碼頭”。

雖然永遠躺在藍圖上的金絲雀不會醒來，但鼓樓濱江如今的步伐更加務實、堅定。事實上，它早已過了愛做夢的年紀，它在盡最大努力將所有的歷史遺跡保住。

就像，下面這幅著名的“航班上鳥瞰都市”圖，即使還是那個酷炫前衛的外灘商務區。但，那位孩子的眼睛，還是目不轉睛地盯著下方的“燈泡線”附近，老火車西站延伸出來的鐵軌。

“不要說4萬多一平，隔壁大馬路的近代建筑就算400萬一平米，你都買不到。那才是真正的無價之寶”。

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