前沿拓展：

各位粉絲：700多年前，當元代的“規劃師”劉秉忠站在皇帝忽必烈非常喜歡的北海旁，思考都城的布局時，可能不會想到，自己經過深思熟慮確立起的中軸線，會被后世一直傳承到今。

歷經明、清、民國、新中國，中軸線一直作為北京城市規劃的“卡尺”。

著名建筑學家梁思成說：“北京獨有的壯美秩序就由這條中軸的建立而產生。前后起伏、左右對稱的體形或空間分配都是以這中軸線為依據的；氣魄之雄偉就在這個南北引伸、一貫到底的規模。”時間跨越到2017年，北京最新一版的城市規劃出爐，中軸線依然作為北京城市空間布局中最重要的一軸，繼續著北京“脊梁”的形象。而與過去不同的是，之前可以說是被“忽視”了的南中軸，被提上了一個新的戰略高度。南中軸從未像今天這樣重要。

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在北京建國后的數版城市總體規劃中，中軸線并不是一成不變的，經過了數次的延長。最初的中軸線只是元明清一直沿用的7.8公里，即北到鐘、鼓樓，南到永定門。后來，北端的中軸線延長到了奧林匹克森林公園，對著的是仰山。2008年8月8日，北京奧運會開幕式上，29個巨大的“腳印”煙花騰空而起，自永定門往北，沿著中軸線一路延伸到鳥巢。

但中軸線南側的終點一直在永定門。前些年里，北中軸發展的很好，尤其是亞運會、奧運會，逐步把北城帶起來了。無論是各種基礎設施和配套，乃至房價。相比一下，南邊的發展就比較滯后了，一度給人以臟亂差、城鄉結合部的感覺。而新一版的北京城市總規里，中軸線再度得到延長，南中軸終于向南延伸。新總規這張北京未來城市發展的總體藍圖中，確定了北京“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間布局。

其中兩軸是北京最重要的兩條軸線，東西向的是長安街及其延長線，南北向則是中軸線及其延長線。傳統中軸線向北延伸至燕山山脈，向南則延伸至北京新機場、永定河水系。南北發展不平衡的問題，也將通過南中軸這個軸線重點突破。為什么南中軸要一直延伸到新機場？一方面是順著傳統的中軸線向南延伸，另一方面，和北中軸依托亞運會、奧運會的帶動發展起來一樣，南中軸則希望通過新機場“帶著一起飛”。總規中就明確提出，著力改善南北發展不均衡的局面，以北京新機場建設為契機，改善南部地區交通市政基礎設施條件。改善南部地區生態環境，加強公共服務設施建設，縮小教育、醫療服務水平差距。產業方面，則以北京經濟技術開發區、北京新機場臨空經濟區、麗澤金融商務區、南苑—大紅門地區、北京中關村南部（房山）科技創新城、中關村朝陽園（垡頭地區）等重點功能區建設為依托，帶動優質要素在南部地區集聚。

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推動南北均衡發展，顯然北京是打算用南中軸作為抓手和突破點。上個月，市委書記蔡奇到豐臺區調研，他說出一句很形象的話：“南部地區發展，風生水起在大興，妙筆生花看豐臺。”大興和豐臺，這兩個同位于南中軸線上的區，成為了接下來南部地區發展的重點。蔡奇還表示，南中軸地區的規劃要對標雄安新區和通州副中心，構建文化、生態、經濟、交通、公服等五個方面的指標體系，引領南中軸地區功能與品質的整體提升。雄安新區和通州副中心是首都的兩翼，也是國之大計，千年大計。南中軸地區的規劃對標的是這兩個如此重要的地方，說南中軸從未如此重要，一點也不為過。那么南中軸會怎樣逆襲呢？前兩年，提到南中軸的發展，很多人憧憬的都是未來位于南苑地區的首都商務新區。

可以告訴大家的是，首都商務新區還在，但整個南苑—大紅門地區的功能定位已經遠遠超過了單單一個首都商務新區。根據新的規劃，這個地區要成為帶動南部地區發展的增長極。利用南苑機場搬遷以及南苑地區升級改造、大紅門地區功能疏解，帶動周邊地區城市化建設和環境提升，建設成為融行政辦公、科技文化、商務金融等功能于一體的多元化城市綜合區。不止是商務、還要融合行政辦公、科技文化等等功能。市領導已經明確，南中軸地區的目標定位，是要建成“中華文化自信的重要彰顯區、大國首都功能的新興承載區、北京南城崛起的核心引領區、生態文明城市建設的樣板區、和諧宜居城市建設的示范區”。

要規劃形成以文化和國際交往功能為主導，以國際商務、科技創新和生態游憩等功能為支撐的五大功能體系。這意味著，將來不僅僅是商務、生態、科創、還要有文化和國際交往的功能放在南中軸。要知道，北京的城市戰略定位是“四個中心”，即全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心。“四個中心”的功能里，文化、國際交往、科技創新這三個在南中軸都有安排，可見南中軸未來的重要性。這也意味著，南中軸將承載更多的重要項目和重大的活動。北京也正在中軸線南北兩端，打造盡顯大國自信與獨特魅力的“雙會客廳”。北部“會客廳”——奧林匹克中心區以“國際交往聯絡窗口、世界文化交流平臺、國家體育休閑中心”為定位，成為展示國家形象、加強國際交往的重要平臺。南部“會客廳”——南城規劃中的一系列國際交往功能區，以新國門為窗口，將布局更完備的新興交往功能。兩個“會客廳”分別位于北中軸和南中軸。北京新總規也明確，南中軸及其延長線要結合北京大興國際機場，建設城市南部國際交往新門戶。大興分區規劃提出，要樹立大國首都門戶形象，提升文化和國際交往功能。豐臺區則將“大國首都功能的新興承載區”納入南中軸及南苑-大紅門地區發展目標。

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具體來說，南中軸的城區部分，將打造“北城南苑”的空間布局。所謂“北城”是指，在南三環以南、南四環以北的大紅門地區，規劃建設的首都商務新區。“南苑”是指，在南四環以南、南五環以北區域內，規劃建設1.6萬畝的南苑森林濕地公園，把公園建設成“首都南部結構性生態綠肺”。看一下這張圖，南中軸地區的功能區分布圖，回想剛才說的依托新機場帶動南中軸“起飛”，感覺像不像一架飛機？

再往南呢，今年年內，大興國際機場臨空經濟區就將啟動建設。同時，北京還將研究完善南部交通體系規劃。而大興同是南中軸旁的瀛海，則會在剛剛說到的南中軸多元化城市綜合區輻射范圍內，畢竟南海子歷史上就是皇家狩獵的南苑。同時，瀛海和舊宮已經被納入到亦莊新城的規劃范圍內，并已和舊宮一起確定為亦莊新城的綜合配套服務區。在亦莊新城規劃中，未來亦莊新城核心地區的規劃常住人口約30萬人，而綜合配套服務區規劃常住人口則達到約27.4萬人，與之相當。臺湖則是14.1萬人。也就是說，未來亦莊新城的大量就業人口，都會在瀛海、舊宮綜合配套服務區居住，實現區域的職住平衡。這也不難理解為何近幾年北京頻繁在瀛海、舊宮供應大量住宅用地了。當然，光人來了還不行，配套也要上去，畢竟無論是瀛海還是舊宮，目前的配套還比較滯后。這一點，在亦莊新城的規劃中已經有安排，亦莊將高綜合配套服務區的交通設施、市政設施和公共服務設施建設水平，發揮生態環境優勢，提供全方位、高質量的生活服務配套。比如交通方面，將來亦莊核心區與瀛海的公共交通將建設有軌電車的T1支線來連通。

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正好說到了瀛海，最近瀛海府二期中海寰宇時代就要開盤，當年作為首個入市銷售的限競房，瀛海府曾經創造過一天售罄的神跡。要買地鐵瀛海站旁這個神盤的粉絲很多，不少人都在群里問戶型怎么選，今天就給大家一并分析一下。戶型一直都是中海的強項，可以說是在北京獨一檔的存在，之前望京府的139平米四居神奇般的做到了南向四面寬。這次瀛海府二期則把中小套型的戶型又做到了極致。所以如果給粉絲出主意的話，首選的還是89平米的三居神戶型。

一方面，對于普通的家庭來說，三居基本的功能性夠了，即便是有孩子的家庭也是足夠的。這個限競房限定的均價是52449元/平米，89平米總價在460多萬，要更經濟合算，首付160多萬，資金壓力也要小一點。另一方面，這個戶型應該是瀛海府二期里最超值的戶型了。剛才說了，望京府的神戶型是四居做到了南向四面寬，瀛海府二期的這個三居則是做到了南向三面寬。解釋一下什么意思。一般南北通透的戶型，都是做到南向兩面寬，客廳和一個臥室朝南，三面寬則是三個功能區（客廳和兩個臥室）都朝南。為什么面寬越大越好，很簡單。大面寬自然采光要更好，房間的寬度和深度之比越大，動線就會更合理，居住就更舒適。這個戶型中，客廳、主臥、次臥都是南向，主臥自帶干濕分離的衛生間，次臥則還能有一個儲藏室或是改造成衣帽間。三個飄窗還能增加房間的使用面積。還有一點就是明廚明衛，兩個衛生間都有窗戶，自然通風顯然比換氣扇要好得多。而且雙衛讓早晨上班前要洗漱時，一家人也不用排隊了。廚房則是U型布局，270度的操作空間更大。再有就是門口的玄關。很多家的戶型，接個快遞一打開大門，房間內就一覽無余。而這個戶型開門后就是一個北向的小玄關，其余什么都看不見，私密性很好。另外，注意到了沒有，客廳和次臥之間的墻并非承重墻，將來是可以打掉或重做隔墻的，對于不同需求的家庭，將來可以有根據自家實際進行空間改造和設計。

比如沒有孩子、對臥室數量沒有要求的家庭，可以選擇將這堵墻打掉，創造出一個寬6.2米的超大客廳，做個茶吧，或是加個畫室都是妥妥的。如果資金預算沒那么多，70平米的兩居也還可以，總價要少了100萬左右。

主臥和客廳都是南向，而且帶飄窗。動靜分離，廚房、餐廳、客廳的動線分明，居住的使用便利性比較好。而且廚房和衛生間都有窗戶，是明廚明衛。唯一的小缺陷是主臥前往衛生間稍有點遠，晚上起夜會有點兒小不方便。當然，如果子彈夠，又有需求（比如二娃家庭），也可以看一下四居，112平米，價格貴了100來萬，同樣也是南向三面寬，明廚明衛、飄窗，兩個娃一個一個臥室都妥妥的。唯一的小缺陷是大門正對衛生間，好在沒有正對馬桶，但最好是在后期裝修的時候處理改造一下。

最后是一居，一居的幾個戶型中，個人覺得還是48平米的這個戶型要更好一些。

雖然它沒有56平米這個一居南北通透（下圖，一居能做到南北通透也確實挺神奇的了），但一方面總價要更低，另一方面，實用性更好。

雖然沒有南北通透，但人活動的主要兩個空間——客廳和臥室都在南面，而且面寬進深比接近1比1，幾乎沒有什么浪費的空間。買一居的，大部分都是單身或者沒孩子的小兩口，它們注重的還是生活的簡單方便，本身在家的時間就比較少，對于南北通透帶來的通風等好處并不是特別在意，所以這樣的戶型對他們來說應該會更舒適一些，而且資金壓力更小。

拓展知識：