前沿拓展：

這一時期被稱為上海產業類城市更新的黃金時期，新的轉變方式降低了土地轉型過程的成本。這種非正式轉型也得到政府支持，企業自主轉型的動力大幅增強。

《瞭望東方周刊》記者駱曉昀編輯顧佳赟

上海老碼頭創意園區

上海虹口安慶東路103號，有一家經營了祖孫三代的老虎灶（專賣熱開水的微型店），灶膛里的火焰燃燒了80多年。這是上海市中心最后的老虎灶，直到幾年前才閉門謝客。

這家老虎灶客源眾多，除了弄堂里的老鄰居，隔壁七浦路的攤販也是常客。2018年6月，就在原七浦路市場對面，上海市區內最高檔的酒店之一——寶格麗酒店正式開業。從酒店的窗戶望出去，曾經繁忙的老虎灶已經蹤跡不見。

整合領導小組

上海灘最后的“老虎灶”位于虹口區17街坊舊區改造項目里，也是上海地產集團2019年首批4幅舊改地塊之一。

該項目位于虹口區西南部，西側毗鄰靜安區，地塊東至江西北路，南至海寧路，西至河南北路，北至武進路，是2017年上海市公布的全市第二批風貌保護街坊。

“截至目前， 17街坊涉及動遷居民2611證，已完成搬遷2607證，未搬遷4證，騰空率99.85%，未搬遷4證居民已全部收到補償決定。” 原上海市舊區改造工作領導小組的余曉處長告訴《瞭望東方周刊》。

據“上海2035規劃”，上海中心城區面積為289平方公里，包括黃浦、徐匯、長寧等七個區。這些區域都屬于上海繁華之地，但仍然還有232萬平方米的舊式里弄等待更新。虹口區17街坊舊區改造項目就是其中之一。

2019年11月11日，上海市政府辦公廳發布通知：經市政府研究，決定將上海市舊區改造工作領導小組、上海市大型居住社區土地儲備工作領導小組、上海市“城中村”改造領導小組、上海市城市更新領導小組合并，成立上海市城市更新和舊區改造工作領導小組（以下簡稱“領導小組”）。

因此，余曉的工作崗位有了新變動，作為長期工作在上海舊區改造一線的基層干部，他現任領導小組下設辦公室專班負責人。

一位工作人員告訴本刊記者，領導小組目前由上海市規土局和上海市建委“雙元”管理。

“現階段領導小組正在逐步理順工作體制機制，形成工作合力，強化統籌協調。”余曉說。據上述《通知》內容，領導小組下設辦公室、城市更新工作小組、舊區改造工作小組，辦公室設在市住房城鄉建設管理委。《通知》說明，領導小組組成人員如有變動，由其接任干部自然替補。

老碼頭廣場示意圖

工業用地三次“升級”

2017年7月底，位于淮海西路570號的上海紅坊創意園宣布暫時謝幕，進入新一輪改造。

20世紀50年代，上海第十鋼鐵廠在紅坊創意園區所在地址建立。隨著中國經濟發展，上海的產業結構發生變革，20世紀90年代，重工業在上海市中心逐漸沉寂。

2004年上海市政府立項“上海城市雕塑藝術中心”為重要文化功能項目，“紅坊”物業公司由此誕生。如今，這片地塊迎來再更新。

“‘紅坊’地塊產權原屬于上海寶鋼，‘上海城市雕塑中心’租用了其中部分地塊，寶鋼出售了產權后，該地塊正式進入商業開發，”接近“紅坊”項目的人士告訴《瞭望東方周刊》。

紅坊創意園區的更新路徑，見證了上海市產業類用地更新政策的演變歷程：其分為三個階段，以用地屬性作為劃分標志，被稱為M、M4、C65三個時代。

1995年上海開始建設都市型工業園區；最初階段，市中心城區工業用地的使用方向以紡織業、計算機產業等為主。進入21世紀，隨著產業升級，對老廠房的創意改造開始涌現，文化創意產業蓬勃發展。這期間出現了一批有代表性的創意產業園區，包括田子坊、8號橋、M20、紅坊等，它們都是利用老廠房改造的文化創意園區。

2005年，上海市出臺《十一五創意產業發展規劃》，提出采用“三個不變”的開發辦法，即創意產業園區的房屋產權關系不變、房屋建筑結構不變、土地性質不變，同時帶來“五個變化”，即老工廠的產業結構、就業結構、管理模式、企業形態和企業文化等都發生變化，這就是M時代。

2008年上海市發文《關于促進節約集約利用工業用地、加快發展現代服務業的若干意見》，其中出現了兩種新型土地轉變的方式，兩者的共同特點在于：在符合相關規定的前提下，可提高工業用地的容積率，并不再增收、補繳土地價款。

這即是城市更新的M4時代。這一時期被稱為上海產業類城市更新的黃金時期，新的轉變方式降低了土地轉型過程的成本。這種非正式轉型也得到政府支持，企業自主轉型的動力大為增強。

2013年前后，上海陸續出臺了《關于增設研發總部類用地相關工作的試點意見》《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平若干意見的通知》《上海市城市更新實施辦法》等文件。從用地性質上判別，上海產業類用地更新從M4轉型為C65，即研發總部類用地。

此后，上海對產業類用地加強了政府的管控，避免土地轉型過程中政府收益的損失。同時，伴隨著土地集約節約利用的推進，提出雙增雙減，即增加公共綠地和公共空間，減少建筑總量和降低容積率。同時，通過城市更新，提高城市公共設施的配置水平。

從澳大利亞留學歸國的劉麗娜，2014年在紅坊經營一家畫廊：“紅坊的定位是文化藝術社區，鼎盛時期吸引了80多家有影響力的文化、泛文化機構、創意機構入駐。其中含30%的文化藝術展覽展示項目，65%的文化創意商務企業，5%的文化休閑商業。”她告訴《瞭望東方周刊》。

在劉麗娜看來，在紅坊暫時謝幕之前，餐飲和休閑商業的比重已經越來越高，與最早的園區定位產生偏差，在眾多文化創意園區中逐步失去“特色優勢”，再更新有利于重新審視項目定位，進一步發揮園區在文化藝術方面的特長。

爺孫倆在上海一處石庫門風情展示墻邊觀看“老弄堂里的棋局” （任瓏/攝）

石庫門：保護式更新

從“領導小組”的命名方式，能看出上海目前的城市更新工作有兩個重點，一是針對產業用地的公共區域更新，二是以改善居民生活質量為主旨的居民住宅區域更新。

2019年6月，李巖領著外婆回到了闊別一年的家。他們的家在黃浦區的承興里，與普通的舊改項目不同，承興里是上海市房屋修繕留改試點項目。這意味著，改造后居民要回遷，因此黃浦區早在項目實施前就確定了“居民100%同意才能實施改造”的原則。

承興里建于1934年，石條砌成的門框、半圓形的門拱，西式風格的雕花門楣，聯排別墅式的布局，這里是典型的上海石庫門里弄建筑群落。南京路、黃河路、青島路，包圍起這條弄堂，這是最中心的老上海。

如此典型的本地石庫門集群在上海已少有完整保存的案例。這里不僅是城市的現在，還擁有城市的記憶和溫度，是歷史留給這座城市的底蘊。

很難想象，在南京路繁華的十里洋場背后，還有這么一群上海人，終日擠在百年舊房子里，踩著被白蟻啃食過的“酥軟”地板，終年曬不到陽光，每日提著馬桶去公共廁所傾倒。

石庫門建筑結構圖

領導小組下設的舊區改造小組工作人員周建梁告訴《瞭望東方周刊》：“承興里房屋形式多為磚木和混合結構的新舊式里弄建筑，房屋有少量共用衛生設備，大部分無衛生設備，多戶共用灶間，房齡老、結構差且超負荷使用。小區內私搭亂建情況嚴重，原街坊道路通行困難，存在安全消防隱患和小區環境差等諸多問題。”

承興里“修繕試點”一期項目位于8號街坊的北部，實施范圍內共有2幢新里，1幢舊里，共涉及約261戶（居民253戶，單位8戶），建筑面積約為6798平方米。

“除了天井一旁增加的現代化獨立廚衛，我外婆最滿意的是樓梯改造。以前老人家上下樓戰戰兢兢，改造后有了扶手，我們小輩也放心多了。”李巖告訴《瞭望東方周刊》。

李巖的外婆家屬于第一批回遷的103戶之一，“很多還沒輪到搬回來的老鄰居看到新房子都很羨慕，他們心里急得很。”李巖說。

“承興里項目的更新改造過程中，得到了市住建委、市房管局的大力指導和支持。基于里弄房屋的現狀、特點和保護工作的要求，形成了有自身特色修繕方式，”余曉說。

在保留里弄房屋建筑的肌理和風貌的同時，通過整治修繕，調整布局和內部整體改造，實現房屋居住質量提升；同時，綜合考慮改造后的小區配套設施，適度增加公共空間和提升生態環境品質。

誰能夠回遷，通過公平的“抽戶”決定。這樣才能釋放房屋尤其是舊里房屋的空間和面積，降低居住密度和使用強度，實現每戶居民廚衛設施獨用。在綜合改造過程中，還通過租賃關系的調整，重新換發租賃憑證，保證改造過程中的公平和公正。

城市更新就是城市再生

城市更新貫穿于城市發展的不同階段。2017中國城市規劃年會論文集中收錄一篇名為《上海城市更新的發展歷程研究》的論文，其中歸納到：上海城市更新經歷了從城市重建、城市復蘇、城市再開發到城市再生與城市復興的不同階段。

余曉告訴《瞭望東方周刊》：“改革開放以來，為盡快還清歷史舊賬，迅速改善人民群眾的居住條件，本市按照‘拆改留并舉、以拆除為重點’的原則，快速推進舊區改造，速度為先。”

應該說，20世紀90年代以來，在歷屆市委、市政府的高度重視下，上海舊區改造取得顯著成效,極大改善了市民群眾的居住條件和生活質量，極大提升了城市面貌和形象，有力地促進了經濟社會協調發展，對于調結構、惠民生、促發展發揮了重要作用。

但是，隨著經濟社會的不斷發展以及住房保障制度的日益完善，當前舊區改造和城市建設面臨的階段、形勢和任務發生了很大變化。

當前，面向建設卓越的全球城市的目標，上海市委、市政府明確要求必須結合上海實際，重新思考定位城市建設和城市更新工作。舊區改造的指導思想要轉移到“留改拆并舉，以保留保護為主”的方針上來，保持工作定力，以傳承城市的歷史、文化、內涵為先，同時盡最大努力建立機制、創新辦法，改善舊區內群眾居住條件，并總結規范相關區試點經驗，制定全市指導意見。

“目前，我們在工作中積極探索試點，以期通過試點，總結經驗，形成面上可推廣、可復制的政策措施。”余曉說。

城市更新是城市發展到一定階段的一種自我調節機制，其通過結構和功能的不斷調整來防止和消除城市衰退，從而增強城市整體機能。

在城市發展過程中，舊區更新和新區擴張始終相互交織，形成動態平衡。推動這種平衡的達成，既有經濟因素，也有社會和文化因素。

上海，這座多年的世界商業之都，在不斷更新中保持勃勃生機，也留存住了時間縱軸上每個標記點的溫度。

（文中余曉為化名）

欄目主編：秦紅 文字編輯：李林蔚 題圖來源：蔣迪雯 攝影 圖片編輯：笪曦

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