前沿拓展：

3月中旬去深圳出差，專門安排兩天參觀深圳具有代表性的房地產項目。

這次我們選項目的基本原則是：

1、國內一線開發商，品牌很重要。

2、在鄭州有正開發項目，有對比才有發言權。

3、精裝修。精裝修是未來的房地產發展方向，深圳的地產理念又是全國的風向標，所以看當然要看最好的。

4、當前熱銷。已經交房的好項目說實話很多，但是時間有限，只能選擇現在最具有代表性的來看。

依據以上四點，最終確定了萬科·麓城、萬科·九龍山、華潤·銀湖藍山、（金地）深圳中心·天元、中海·天鉆、龍光·玖龍璽（龍光在鄭州沒有項目）等幾個項目。

綜合看下來有以下幾點印象：

1、和鄭州在售項目沒有可比性。這一點萬科的比較明顯。順便參觀了09年交房的萬科·金域華府，和去年鄭州交房的萬科城一期非常相似，甚至贈送面積更大。

2、深圳大牌開發商太多，品牌溢價能力沒有鄭州高，更多的是拼產品、拼物業、拼地段。

3、深圳地緣客戶占購房主力，這和深圳城市框架大、功能分區明晰有關，當然和外地人限購也有很大關系。

4、改善類項目精裝交房的標準極盡奢華，會所、大堂、鏡面泳池那都不算啥，關鍵什么都是雙份甚至三份，比如華潤的項目是三重大堂，私密性極強。

5、我們在深圳看了萬科的三個項目，對其收納人性化，衛浴設計細節，廚房功能性印象深刻。本文著重講萬科·麓山。

6、在深圳買房根本不需要考慮綠化率。深圳有山、有水，房子基本都像是建在森林里。

7、深圳的房地產市場比鄭州先進沒有10年也有8年，就是有這么大的差距。

8、萬科在深圳的樓盤超多，不愧是萬科大本營，但在售的以剛需、剛改為主。

在說項目之前，我們先簡單說一下深圳的行政區分。

深圳主要有六個區，關內有四個區，分別是鹽田區，羅湖區，福田區，南山區；關外有寶安區，龍崗區兩個區。

其中福田為中心區，關鍵詞是行政中心、金融中心、商業中心，市民中心、蓮花山、華強北。

羅湖區是老中心區，關鍵詞是商業中心、羅湖口岸、地王大廈、京基100。

南山區的關鍵詞是高科技中心、深港合作區，蛇口、海岸城、高新園、前海。

鹽田區的關鍵詞是港口城區、海岸觀景線、鹽田港、大小梅沙、中英街。

寶安區的關鍵詞是工業中心。

龍崗區雖處深圳東部，但屬于深圳的“西部”，是一大工業區，有深圳最美的海岸線。

光明新區、坪山新區、龍華新區等是經濟區。

再來看一張圖更直觀

本文著重選了萬科·麓城、華潤·銀湖藍山、（金地）深圳中心·天元，分別在以下位置

萬科·麓城

項目位置：

位于布吉街道水徑片區，布龍路與吉華路交匯處，靠近上水徑地鐵口。沒有去過深圳的朋友會摸不到頭腦，說的簡單點就是在關外屬于龍崗區。

項目概況：

萬科麓城位于銀湖山麓，依山而建，總占地約16萬㎡，總建面約45萬㎡，容積率約2.7，是深圳首個萬科幸福系·大城夢享家項目。項目分四期開發，現在主推三期。配套有24班小學和大型幼兒園（紅線外）、標準足球場、籃球場、網球場等運動場地設施。因背靠銀湖山，所以規劃有登山綠道。

現有地鐵5號線上水徑站，周邊有南坪、清平、水官三條快速路，所以這個的項目的交通條件還不錯。只是從大的區域來講，這一塊地方農民房有些多，環境不夠純粹。所以未來舊城改造的空間會非常大。總的來說，這個區域更像高新區的感覺（除了交通狀況），所以這個項目客群定位是龍崗區偏剛需和剛改人群。

當時看這個項目的時候打算和鄭州的萬科城項目進行對比，看完之后就覺得真心沒法比。因為雖然在一個產品系列里面卻不在一個產品等級。但是特想和鄭州的萬科項目談談，可是當想問“萬科你怎么雙重標準”？自己都覺得沒意思。

首先鄭州和深圳就沒可比性。

其次，鄭州的房子太好賣，不愁賣。

第三說直接點，咱鄭州人民對外來品牌開發商太崇拜了。就沒見過啥好東西，從萬科美景龍堂到萬科城一開盤就沒房子，還有最近要開盤的萬科紫臺。

最后，我們不崇拜還有沒有更好的選擇？

在本文要發稿的時候，得知萬科城業主維權，一時五味雜陳，一半對一半吧。

好了，廢話不說，直接上圖。

精裝展示：

先看總的交樓標準

從進門開始，共有10個功能細節，你所能想到出門進門所有需要統統都滿足。

穿衣鏡

換鞋凳

入戶玄關處的內置儲物柜。

有人會說，這算啥。請注意所有細節的尺寸和順序，都是剛剛好，沒有一寸浪費面積。這就有點體現萬科一直研究和提倡的的空間定制。

再來看廚房

拐角拉籃。有生活經驗的人都知道這個配置有多方便好用。

一般的櫥柜都會配置拉籃。但重點不在有沒有，在位置是否合適，功能是否齊全。

柜體內部貼鋁箔紙防潮以及金屬包邊。

除了會移動的其它的幾乎都是交房標準。

再看生活陽臺

這個設計堪稱經典，其實我早幾年就看過類似這樣的效果圖，但是愿意實際運用的開發商很少，在鄭州就沒有見過，包括萬科。不要小看這半平米，這里面就包含十多個小細節，每一個細節都是一道工序。但是有生活經驗的人都知道，使用起來有多方便，多干凈。

室內外有2厘米的高差，干濕分離。（圖示1與2、3與4標示區域均有高差）

再看衛生間。

我們都有肥皂碟把洗手臺弄的臟臟的煩惱吧。看這個細節。

再上個全景

衛生間不單單是干濕分離，還是三段式的。有人說這有啥，鄭州有很多這樣的設計。首先這個是偏剛需的項目，其次請看細節。

淋浴區的地板是防滑的，內有1-2厘米的高差。

客廳過道的夜燈設計

臥室落地窗

看完以上照片，你是不是也想和鄭州萬科項目談談。

華潤·銀湖藍山

項目位置：

羅湖區銀湖片區，北環大道北側，毗鄰銀湖風景區。

項目概況：

華潤·銀湖藍山位于深圳銀湖片區，占地面積約5.87萬平方米，建筑面積約31萬平方米，集高層、超高層高端住宅、自然山地園林、全景會所、商業配套“藍山匯”及教育、康體設施等多元業態于一體的住區。

該項目一期超90%戶型為150平方米以上的大宅，其中戶型以150-180平方米的3-4房、230-260平方米的4-5房為主，同時有少量91平方米的兩房戶型。

這個項目屬于偏改善的項目。本來準備和鄭州的華潤悅府做對比。看完之后也覺得真心沒法比。如果相比較，那就和直接黑華潤一樣了。

但還是想和華潤悅府談談。你們說華潤悅府是華潤的高端產品系列，我們就覺得專注氣度豪宅的華潤也就那樣了。但看完深圳華潤·銀湖藍山有點凌亂了，產品檔次甚至還低悅府一個層級的產品卻讓我們深深的感受到什么叫華潤的高端產品。說實話悅府實在太小家子氣。

我們去的時候項目還沒有開始銷售。3月26日開盤后的價格是74000每平，和我們的預測基本吻合。而華潤·深圳灣悅府的價格是約138000每平。

精裝展示：

目前銷售這三棟。從沙盤看，這個項目高差明顯，且看華潤如何利用高差做出高端大氣上檔次。

一層大堂，全面積落地窗，中心景觀一覽無遺。

二層大堂

進入中心庭院。

兩邊都是淺池，走在中間的特有儀式感，一句話低調、奢華、有內涵。

三層大堂，未來是24小時人工服務，就像酒店大堂一樣。

請忽略裝修，重點看層高，注意這不是酒店、寫字樓大堂。

好了，進入樣板間。

華潤沒有公示交房標準，只展示了裝修、裝飾標準。說白了你看到的一切是交房標準，但是我不給承諾。這一點不論是深圳還是鄭州的華潤表現高度一致，參照一個標準。我曾在《深度解析恒大、綠地、正商及華潤的補充協議都寫了什么？ 》說過華潤是最懂法的開發商。

先看衛生間。

看過萬科·麓城的衛生間再對比華潤·銀湖藍山的衛生間，剛需和偏改善的差別很明顯。對比鄭州，就更明顯了。只是鄭州本地的一些開發商總是搞不清楚自己的位置，剛需的樣板間搞的不像剛需，改善的樣板間做的不像改善。

這是淋浴下的防滑地板，表面凹凸不平。四周下水縫，據說30秒快干。

上一張細節圖。還是那句話，看似沒啥稀奇的，請注意細節和整體設計的質感。

主要是這個飄窗的高度。

銷售人員說交房標準是同檔次品牌任選。

華潤·悅府的業主看完之后是啥心情？

（金地）深圳中心·天元

位置：

福田彩田路和福華路交匯處（彩福大廈附近）

概況：

項目位于福田區，緊臨深南大道，是城改造項目。其中包括50萬平方米的住宅及公寓、30萬平方米的Shopping-mall、20萬平方米的甲級寫字樓，建成后深圳標志性的城市綜合體。目前5棟90-230㎡精裝公寓在售，以200-300平的超高層大平面戶型為主，一層一戶、三梯專屬、獨立電梯廳、室內懸挑星空泳池、9米IMAX環幕觀景客廳等等極盡精裝配置。

和金地在鄭州根本進不了主城區不同，這個項目在深圳中心區，雖然是和另外兩家聯合拿地，但政商關系可見一斑。這個項目就一句話：頂級位置，頂級配置，頂級精裝。一個字豪！

看房需要提前預約，如果對方覺得你不是目標人群，會直接要求驗資的，就是要求你出示不動產、證券等資產證明。過了這一關，對方還會直接問你我們的價格大約12萬一平，請問你可以接受嗎？

說實話在深圳的這個位置才賣12萬每平，金地的營銷能力也實在不敢恭維。

參觀第一步先看宣傳片。有沒有看大片的感覺，偌大一個影音室就只有你一個人的時候，還是挺震撼的，怪不得那些名人大咖們喜歡包場看電影。

然后講沙盤。超牛的感覺有沒有，其實項目在這個位置。（紅色線標注）

通往樣板間的過街天橋

私家內廷廊道。地上的木條都有防水涂層，據說歷久彌新。

據說這條800米長的商業街就是未來深圳的“香榭麗舍大街”，里面的牌子就是你能想到的所有大牌。

因為樣板間不能拍照，所以很遺憾，不能展示照片了，最主要的是一拍照就露餡了。但是可以分享幾個感受：

1、安靜。真的是一點聲音都沒有。 除了是因為采用三層中控Low-E玻璃窗戶外就是在窗框、門框的邊角覆蓋（據說是）iPhone金屬邊條的“陽極氧化”表面處理技術增加耐用抗腐蝕的同時更密封。

2、入戶門氣派。 入戶門就像是我們經常在影視劇內看到的進入銀行金庫的門，不僅厚還超寬，銷售人員說這是具有最高等級防火防盜迪瑞裝甲門，意大利原裝進口BENZ級專利鎖具、進口密封條，共有21個防盜鎖點，防火填充全封閉出廠。

3、廚房櫥柜是全套的博德寶(POGGENPOHL)。全套廚房電器是嘉格納(GAGGENAU)，包括抽油煙機、煙機裝飾罩、燃氣灶、電磁爐、雙門冰箱、洗碗機、蒸烤爐一體機、酒柜、咖啡機。

4、空間布局的排布更像是別墅，所以總以為還有二層。但其實是個大平層，所以會覺得設計有些缺少人性關懷。或許和這個項目是三家開發商聯合開發有關，所以這個項目亮點很多，豪也確實豪，但是總覺得缺少啥。

看完這個項目也想和金地談談。之前在鄭州看過金地·格林小城項目，對這個項目的印象還行，景觀、綠化、產品創新、戶型設計都能體現出外來品牌開發商該有的理念。

但是看了深圳·天元項目覺得金地對咱鄭州是有誠意的，至少拿出了點真本事。當然，如果你說這說明金地真沒啥本事，我也沒話說，但是有本事的產品落不了地咱也只有看看的份兒不是嗎？

話說回來，深圳中心·天元的亮點還是很多的。深圳一位同行說，天元的樣板間是想要做豪宅樣板間的開發商都可以去看看，做個參考案例不會錯。

從深圳回來的路上，有點小傷感，覺得在鄭州買房子的人都實在是太委屈了。北龍湖的房子好，有多少人能買的起?而我們能買得起的房子有多少是的好房子？

但另一個問題也浮現出來，什么是好房子？還是我們見得好東西太少了，以至于我們都不知道什么是好房子了。

（完）

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