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前沿拓展：

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去年，保時捷在中國交付量最大的城市，不是北上廣深，也不是"新一線"蘇杭成渝，而是西南邊陲重鎮(zhèn)——昆明。

這個GDP排名全國27座省會城市12的城市，消費力驚人。

壕宅置業(yè)領(lǐng)域，昆明整棟250㎡以上大平層數(shù)量眾多，成交總價與去化速度，不輸成渝。

宏觀視角，受益于"一帶一路"發(fā)展方略，昆明城市定位重大升級——面向南亞東南亞輻射中心，建設(shè)成為區(qū)域性國際中心城市。

近幾年，龍湖、融創(chuàng)、萬科、保利、中鐵建等大型房企紛紛搶灘、加注昆明，區(qū)域市場被巨頭們深度看好。

錦粼天序，誕生在昆明單價最高住宅用地之上。

項目由龍湖、新希望這對成渝CP聯(lián)合開發(fā)，其259㎡平層樓王售價達到千萬級。

錦粼天序示范區(qū)實景圖

今年4月，龍湖以3189萬元/畝，折合樓面價11622元/㎡，拿下昆明雙塔片區(qū)兩宗合計約126畝土地。

其后，操盤手龍湖與新希望進行聯(lián)合開發(fā)。

在西南重鎮(zhèn)重慶、成都，龍湖曾打造了舜山府、塵林間、長橋郡、世紀(jì)峰景等具備全國知名度的標(biāo)志壕宅。

新希望則憑借成都D10（均價39999元/㎡）項目，躋身城市壕宅新貴。

龍湖世紀(jì)峰景實景圖/成都

龍湖舜山府實景圖/重慶

新希望D10天府效果圖/成都

錦粼天序所在的雙塔板塊，目前聲浪不及環(huán)滇、巫家壩，但昆明向南，其北銜主城，南接巫家壩、環(huán)滇的地理位置，與成都金融城（北銜主城，南接天府新區(qū)）高度類似。

雙塔片區(qū)城市板塊關(guān)系示意圖

如此地利，在哪座城市都是兵家必爭之地。只有明白了這些，才能更好地理解，錦粼天序為何會成為昆明第一單價住宅用地。

從錦粼天序示范區(qū)看昆明雙塔

政府導(dǎo)向也是重要因素，今年3月昆明市西山區(qū)自然資源局發(fā)布《西山區(qū)雙塔片區(qū)（原金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整及城市設(shè)計》，雙塔片區(qū)將從"金融產(chǎn)業(yè)區(qū)"升級為"城市綜合活力發(fā)展片區(qū)"。

除了將用地商住比例由原來的57%∶43%調(diào)整為41%∶59%，提升教育和醫(yī)療比重亦具看點。

雙塔片區(qū)控規(guī)調(diào)整/教育部分

"在已有北大附中、海貝中英文小學(xué)、海青外國語學(xué)校、市兒童醫(yī)院基礎(chǔ)上，再增加1所中學(xué)、3所小學(xué)和一所300床醫(yī)院。"雙塔片區(qū)整體定位"昆明主城區(qū)為數(shù)不多的，城市功能最為齊全的綜合活力發(fā)展區(qū)域。"

調(diào)規(guī)公告發(fā)布滿30天整，龍湖即從與中交、綠城、中鐵建等9家大型房企的激烈爭奪中勝出，37.22億元拿下這宗單價第一宅地。

請橫置手機 查看錦粼天序區(qū)位分析圖

以壕宅起家的龍湖，產(chǎn)品庫中最不缺的就是成熟產(chǎn)品線，但龍湖并沒有粗暴地復(fù)制粘貼，而是根據(jù)昆明城市特點進行了一系列在地性研發(fā)。

01

總圖規(guī)劃分析

約11畝大中庭 全南北向中軸對稱布局

錦粼天序總占地約126畝，率先啟動部分為占地約83畝的北地塊，在主打小地塊開發(fā)的昆明，如此體量可謂贏在起跑線上。

總圖規(guī)劃，8棟住宅沿基地四側(cè)布置，2棟200㎡+樓王占據(jù)中心位置。整體呈南北向、中軸對稱布局。

相比傳統(tǒng)陣列式排布，此種布局手法的顯性優(yōu)勢是對園區(qū)公共空間進行極致釋放。

錦粼天序規(guī)劃總平圖

占地約11畝的大中庭+4個約1000㎡的邊庭，構(gòu)建開闊內(nèi)庭格局。介于項目地價3189萬元/畝，這11畝土地可能是昆明最貴的中庭。

錦粼天序總平規(guī)劃分析

作為中國地產(chǎn)界著名景觀老司機，遼闊中庭為龍湖提供了飆一把的可能。而在"無處不飛花"的春城，景觀如何出圈？

錦粼天序?qū)?biāo)日本"琉璃光院"并加以優(yōu)化。作為歷史上京都望族的別墅庭院，琉璃光院一年僅開放兩次，春天的新綠與秋天的楓紅冠絕日本。

日本"琉璃光院"/春季新綠

錦粼天序首先以"兩軸+一園+多組團"十字規(guī)劃結(jié)構(gòu)，勾勒"中心花園+多主題花園"景觀本底。

動線上，利用基地西側(cè)市政退距，打造約38米長銀杏歸家大道。入口落客區(qū)正對約6600㎡中心花園，進一步強化儀式感。

錦粼天序中庭效果圖

植被結(jié)合上，通過桂花、冬青、藍花楹、紫薇、秋楓五種植物，營造黃、綠、藍、紫、褐五種色彩譜系，賦予景觀以豐富層次和四季流轉(zhuǎn)。

這種流轉(zhuǎn)和定格，正是琉璃光院的精髓所在。

錦粼天序飛魚樂園效果圖

值得注意的是，錦粼天序在中心花園和西南側(cè)邊庭分別設(shè)置了果嶺景觀和推桿練習(xí)場，如果一時興起，背包下樓就能過把小癮。

此外，錦粼天序?qū)?、5、7、10、11、12號樓進行了首層架空處理，打造6大泛會所，為此犧牲可售貨值近2000萬。而架空層會所化，已成為近兩年國內(nèi)高層壕宅最為重要的特征之一。

02

建筑設(shè)計分析

公建化處理，現(xiàn)代光感立面強化地標(biāo)感

除了架空層會所化，建筑立面公建化也是國內(nèi)高層壕宅日趨主流的產(chǎn)品營造特征。

在上海、杭州、蘇州等東部城市以及西部成渝，公建化壕宅蔚然成風(fēng)。

公建化立面是指在不改變住宅原有功能前提下，對城市特定區(qū)域的住宅外立面，利用公共建筑外立面手法設(shè)計建造。典型特征是現(xiàn)代風(fēng)格，外立面大量采用玻璃幕墻。

錦粼天序立面風(fēng)格以現(xiàn)代構(gòu)成為基調(diào)。

錦粼天序建筑效果圖

選材選型上，基座采用鋁板和石材，中段為玻璃欄板、LOW-E玻片和真石漆，頭部飄頂挑檐。

錦粼天序建筑基座效果圖

整體三段式、水平向、大體塊虛實對比，讓建筑觀感剔透挺拔且不失典雅。

錦粼天序立面對標(biāo)龍湖塵林間

公建化立面的高質(zhì)感和高精度呈現(xiàn)，需要充分把控建筑細(xì)節(jié)。

錦粼天序通過對門頭、屋頂、墻身、陽臺、分縫、線腳等關(guān)鍵環(huán)節(jié)精細(xì)化設(shè)計，嚴(yán)控立面節(jié)點，整體大氣細(xì)膩，充滿光感。

錦粼天序立面對標(biāo)龍湖塵林間

在昆明充足日照條件加持下，錦粼天序未來將呈現(xiàn)的效果值得期待，它具備成為雙塔片區(qū)第一美感壕宅的實力和資本。

03

戶型架構(gòu)分析

類端廳L字棟型，對標(biāo)一線的壕宅空間

以200㎡為分割線，錦粼天序規(guī)劃有205㎡、239㎡和259㎡三大頂豪產(chǎn)品；200㎡以下，以179㎡四房三衛(wèi)、143㎡四房雙衛(wèi)為主。

項目首批次最大戶型雖然只有179㎡（套四三衛(wèi)），但其空間規(guī)劃具備壕宅既視感。

錦粼天序179㎡戶型平面分析

▌依據(jù)建筑L字棟型，空間排布采用"類端廳"設(shè)計，270°轉(zhuǎn)角采光是對大開窗面的尊重。

▌約50㎡家庭社交區(qū)接約8米景觀陽臺，持續(xù)放大公區(qū)空間，主視線對約11畝中庭景觀。

▌三開間朝南，其中兩間臥室套房設(shè)計，主臥室配備步入式獨立衣帽間及5件套主衛(wèi)生間。

▌北側(cè)房間為北朝向，但勝在270°轉(zhuǎn)角采光，后期可根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)，用作臥室或多功能廳。

項目暫未計劃推售200㎡以上產(chǎn)品，不得不說是一種遺憾。

但辯證地看，137㎡、143㎡、179㎡戶型無疑也是購房者能夠以相對較低總價買進錦粼天序的機會。

04

硬裝配置分析

非頂奢級主材，勝在配置豐富和高精度

介于本次推售的137㎡、143㎡、179㎡產(chǎn)品并非錦粼天序頂豪產(chǎn)品，內(nèi)裝方面，主材選型和配置檔次也非全線頂奢。

配置豐富性和高呈現(xiàn)精度是本批次產(chǎn)品的兩大亮點。

179㎡客廳及陽臺實景圖

179㎡入戶門為步陽裝甲子母門，該品牌入戶門在昆明另外兩大壕宅西派國樾360樓王、逸天峰430樓王上也有應(yīng)用。

進入室內(nèi)，墻面由無紡布墻紙與硬包裝飾，看不到乳膠漆暴露面。電視背景墻為定制對紋陶板，裝飾效果不亞于天然石材，且易于打理、穩(wěn)定性更強。

143㎡客餐廳實景圖

在其他壕宅項目容易"忽略"的餐廳背景墻，錦粼天序持續(xù)投入，通過木飾面、瓦楞玻璃裝飾美化，形成雙背景墻效果。

143㎡主臥區(qū)實景圖

此外，日立中央空調(diào)、百朗新風(fēng)系統(tǒng)、林內(nèi)熱水器、老板廚電4件套（油煙機+燃?xì)庠?蒸烤一體機+洗碗機）、玄關(guān)衣帽柜（179㎡戶型）、主臥定制獨立衣帽間、全系高儀龍頭五金、杜拉維特雙臺盆（179㎡戶型）、杜拉維特浴缸、杜拉維特智能馬桶等，均在交標(biāo)之內(nèi)。

179㎡主臥衛(wèi)生間實景圖

現(xiàn)階段推售雖然不是錦粼天序王炸級產(chǎn)品，但卻能共享為259㎡頂豪匹配的總圖規(guī)劃和建筑景觀，其質(zhì)感和資源勝過昆明絕大多數(shù)同面積段產(chǎn)品。

小編獲悉，雙十一活動期間項目推出約20000元/㎡起特惠房源，首批次建面約137-179㎡奢裝大平層逐席遞減中，建面約137-143㎡瞰江大平層耀世加推。對昆明富人而言，趕在頂級豪客進場前上車，坐穩(wěn)扶好，昆明地標(biāo)壕宅的業(yè)主就是你了。

免責(zé)聲明：文章內(nèi)容僅代表公眾號運營者對樓盤物理屬性分析，旨在提供相關(guān)信息，不代表運營者對此作出要約或承諾，不作為相關(guān)投資、買賣的依據(jù)。樓棟分布、戶型尺寸、硬裝配置、功能布局等，以政府部門最終審定的圖紙和開發(fā)商銷售合同為準(zhǔn)。

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