前沿拓展：

前言：

十一期間出的限購限貸政策，讓投資客慢慢退卻，瀏覽各大房地產(chǎn)網(wǎng)站，樓盤的開盤信息相比之前明顯減少，原先無比傲嬌的置業(yè)顧問，現(xiàn)在也開始給你打電話了，這說明房地產(chǎn)市場開始向買方市場傾斜了。

我們也終于可以好好坐下來聊聊產(chǎn)品，今天要說的，是城南2300畝的精裝大盤—綠地公園城。

綠地在鄭州南部有三座城，綠地城、綠地濱湖國際城和如今的純新盤綠地公園城，它們分別占據(jù)了鄭密路入城口，大學(xué)路入城口和現(xiàn)在的鄭新路入城口。公園城屬于典型的郊區(qū)大盤，管城南三環(huán)片區(qū)幾個樓盤的體量都不小，鑫苑國際新城、永威城、綠都紫荊華庭、綠都瀾灣，再往南，南四環(huán)外的綠地公園城亦是如此。

從鄭州四環(huán)范圍目前面市的純新大盤來看，西有錢隆城、恒大城，北有建業(yè)富力尚悅居、和昌林與城、融創(chuàng)瀚海大河宸院，而南邊，是公園城。

1

先說說開發(fā)商

公園城的開發(fā)商是綠地，國內(nèi)一線開發(fā)商。2004年5月，綠地正式進(jìn)駐鄭州，一直以來和政府的關(guān)系都不錯，簡直是一個太靠譜的存在，“想政府之所想，急政府之所急”，在鄭州一些新區(qū)的建設(shè)中，綠地都規(guī)劃建有地標(biāo)，特別是“大玉米”千璽廣場，更是作為鄭州地標(biāo)成為了東區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。

隨著寫字樓在鄭州市場上的飽和蕭條，綠地重新開始往住宅領(lǐng)域發(fā)力，據(jù)說2016年，綠地中原事業(yè)部開始大手筆進(jìn)入住宅市場，其中就包括管城商都新區(qū)的起步區(qū)，蘇莊、八郎寨村莊改造，也就是綠地公園城的前身。據(jù)說這個地方原先是給建業(yè)開發(fā)，后來又交給綠地。

政府在規(guī)劃的新區(qū)中引入大開發(fā)商，不僅可以加快區(qū)域的發(fā)展，還能提升整個區(qū)域的期待值，而開發(fā)商則可以因為政策上的優(yōu)惠低價獲取土地，這也成為了如今新區(qū)發(fā)展的普遍模式，公園城就是這種模式下的產(chǎn)物。可以想象，如果一個千畝大盤，開發(fā)商一般，在區(qū)域一片狼藉的情況下，對購房者而言能有多少信心？

從口碑上來看，綠地在業(yè)內(nèi)并非以住宅見長，建樹主要集中在寫字樓，住宅只能說一般，但至少不會出什么大問題。

2

來看看區(qū)位

1周邊環(huán)境

如今，經(jīng)開區(qū)有濱河國際新城 ，二七區(qū)有二七運河新區(qū)，中原區(qū)有常西湖新區(qū)，提到公園城，就不得不說說商都新區(qū)。

按照規(guī)劃，商都新區(qū)的大致范圍是南三環(huán)、機場高速、繞城高速、南水北調(diào)總干渠、管城區(qū)西邊界的圍合區(qū)域，起步區(qū)擬定為京廣鐵路以西、南四環(huán)以南、鄭新快速路以東、十七里河以北，同樣也是公園城所在的區(qū)域，到市中心火車站的直線距離約11公里，這個區(qū)域?qū)⒅攸c向南四環(huán)以南拓展產(chǎn)業(yè)和生活用地。

先看一張圖，公園城所在的商都新區(qū)大致位置▼

商都新區(qū)的起步區(qū)由開發(fā)商綠地驅(qū)動，相對政府主導(dǎo)的象湖片區(qū)，常西湖片區(qū)來說，能量級略低，規(guī)劃高度略弱，但進(jìn)度可能會比較快。

接著把圖拉大，看第二張圖，公園城周邊情況▼

為了更直觀，看第三張圖，周邊現(xiàn)狀實拍圖▼

看著鄭新路以東的荒涼，想象著以后這里會是個什么樣子▼

商都新區(qū)沿南三環(huán)、南四環(huán)分布著不少城中村，南三環(huán)以南還分布著大量以鋼材為主的物流、倉儲用地。從目前的情況來看，城中村改造項目多集中在三四環(huán)之間，如永威城、正商中州城、綠都紫荊華庭、綠都瀾灣等，而南四環(huán)以南由于太偏遠(yuǎn)，區(qū)域建設(shè)比較緩慢。

從第二張圖可以看出，公園城三河環(huán)繞，十八里河、十七里河、南水北調(diào)均在地塊周邊，整體環(huán)境還是挺綠色的。不過周邊眼下確實比較荒涼，目前整體處于道路等基礎(chǔ)設(shè)施正在完善的初級階段。鄭新路和南四環(huán)滾滾往來的大貨車居多，速度飛快，揚塵噪音不可避免，而且附近物流企業(yè)集中，環(huán)境嘈雜，城市界面很差。雖說規(guī)劃后期不讓鄭新路過大車，之后所有物流都會外遷到華南城，但還是那句話，“畢竟還只是規(guī)劃”。

下一張圖，從沙盤上看一期首推地塊▼

雖說整個項目被高架、鐵路、高壓走廊環(huán)繞，但一期首開地塊位置還不錯，離南四環(huán)和鄭新路以及鐵路高壓電之間還隔了好幾條街的距離，在一定程度上減少了粉塵和噪音污染，而且還臨著十七里河，景觀有優(yōu)勢。

2交通情況

公園城周邊交通情況▼

西側(cè)鄭新路現(xiàn)狀實拍圖▼

項目附近蘇莊站公交站點實拍圖▼

周邊路網(wǎng)比較完善，而且還是大路，南四環(huán)，鄭新快速路，中州大道等，主要是西側(cè)的鄭新路和北側(cè)的南四環(huán)與外界聯(lián)通，進(jìn)出市區(qū)都比較便捷。

但目前的公共交通不便是公園城一大劣勢，實在太欠缺，出行靠公共交通會比較麻煩些，而且項目內(nèi)部很大，雖然后期在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了多條可到達(dá)地鐵站的公交線路，但畢竟是規(guī)劃，一期交房的時候能不能用上還不好說，近幾年恐怕難以成熟，對于以后想完全依靠公共交通的剛需而言恐怕比較難以接受。

尤其是地鐵離得太遠(yuǎn)，離地鐵2號線南四環(huán)站直線距離還有3公里，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有一條途徑豫一路的地鐵線，而且是遠(yuǎn)景規(guī)劃，3-5年內(nèi)享受不到。

3關(guān)于配套

向四環(huán)內(nèi)望去，其實三、四環(huán)間還有大片比較荒涼的區(qū)域，所以四環(huán)外的公園城附近區(qū)域短時間內(nèi)還是很難享受到城區(qū)有效的配套和帶動，所以在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，項目只能依靠自身規(guī)劃的配套。從規(guī)劃上看，教育商業(yè)用地不少，全靠開發(fā)商建設(shè)，可想而知是多么浩大的造城工程。

教育方面：

規(guī)劃了多所學(xué)校，其中有4所小學(xué)以及多個幼兒園初中高中，目前小學(xué)和初中還不確定是哪所，只是據(jù)售樓處釋放的消息說是知名學(xué)校；

商業(yè)方面：

據(jù)說規(guī)劃有80萬方的商業(yè)配套，主要集中在豫一路附近，后期會引進(jìn)大型商超，社區(qū)內(nèi)也會有集中的商業(yè)滿足基本的日常生活需求。此外，鄭新快速路沿線也規(guī)劃有精品寫字樓；

醫(yī)療方面：

后期會有小型的社區(qū)醫(yī)院，周邊沒有大醫(yī)院，最近的要數(shù)航海路上的市第二人民醫(yī)院，開車的話也需要半小時左右。3

怎么規(guī)劃的？

1地塊情況

公園城是由綠地開發(fā)的商都新區(qū)起步區(qū)蘇莊、八郎寨村莊的改造項目，占地2300畝。首開的兩個地塊容積率一個2.49，一個1.99，容積率相對于管南大多數(shù)項目都要低，有些偏改善。2.5容積率的地塊規(guī)劃的全是最高20層的精裝小高層，1.9容積率的地塊規(guī)劃有精裝小高層和毛坯的洋房。項目安置房據(jù)說已經(jīng)蓋好，集中在西北角，與商品房地塊之間有一定距離。

注：具體規(guī)劃以開發(fā)商為準(zhǔn)

2產(chǎn)品情況

按照開發(fā)商目前的規(guī)劃，公園城將會借勢地塊的原始生態(tài)環(huán)境，打造一個開放式的公園社區(qū)，有綠地，有河流。數(shù)千畝的大體量，就保證了該區(qū)域規(guī)劃上是統(tǒng)一有序的，以及未來開發(fā)也是循序漸進(jìn)的。

主打23個公園，包括1個1千多畝沿十七里河打造的濱河公園，有跑道，有座椅，以及22個社區(qū)公園，其中包含幾個社區(qū)主題公園和多個15-40畝的社區(qū)口袋公園，也就是一個個面積很小的開放空間，但不知后期會不會只是十幾畝的小塊綠地。

售樓處門前是一塊大草坪，途徑一些花花草草后，到達(dá)售樓部。

前往樣板間必須路過的景觀示范區(qū)▼

據(jù)介紹，社區(qū)內(nèi)也規(guī)劃有整片的陽光草坪。可能是因為趕工，景觀示范區(qū)整體體驗一般。

步入案場后，巨大的沙盤上沒有明確標(biāo)明安置房的位置，也沒有見到類似于不利因素公示的牌子或者標(biāo)示。

售樓部內(nèi)部沙盤實拍圖▼

首推樓棟的具體情況▼

公園城總占地2300畝，首開的兩個小地塊共規(guī)劃有18棟最高20層的精裝小高層以及7棟6+1,8+1的電梯洋房，金黃色真石漆外立面，容積率西地塊不到2.5，東地塊不到2，這樣看來是偏改善的，但是戶型面積設(shè)計為78-144㎡的兩房、三房、四房，其中96-115㎡的三房占比最多，這樣看來又有些偏剛需。

另外，對于洋房來說，頂層復(fù)式，一層送南花園和地下室，二層送北花園和地下室，花園面積幾乎達(dá)到1:1贈送，這么大面積的贈送勢必存在隱患。

4

有什么戶型？

這里主要說說小高層的戶型，有78-144㎡的房源，78㎡兩房，96㎡三房，105㎡三房，113㎡三房、123㎡三房和144㎡四房，其中96-115㎡三房占比最多，三房最小的面積是96㎡，沒有90㎡以下的小三房，戶型設(shè)計不錯，按自己需要的面積買就行。

售樓部的紙質(zhì)戶型圖依然無樓層平面圖顯示，依然未標(biāo)明尺寸，就只能在戶型圖上看看每個房間的大概情況。

這里簡單說一下幾個不錯的戶型，分別是96㎡三房，113㎡三房和123㎡三房。

96㎡的三房戶型圖▼

這個戶型多分布在樓棟的中間兩戶，比90㎡以下的小三房更舒適。亮點是客廳和3個臥室均朝南，客廳帶南向陽臺，3個臥室都有飄窗，其中一個次臥全飄，96㎡戶型能做出兩個衛(wèi)生間，確切地說是1.5個，有一個衛(wèi)生間不具備洗浴功能，是暗衛(wèi)，但恰到好處地解決了日常所需。

113㎡的三房戶型圖▼

這個戶型多分布在樓棟的西邊戶，其實110㎡左右的三房是目前市場上最稀缺的戶型，也是最舒適和經(jīng)濟的三房。真正的南北通透，兩個南向轉(zhuǎn)角陽臺，入口收納，U型廚房，兩個明衛(wèi)。

123㎡的三房戶型圖▼

這個戶型多分布在樓棟的邊戶，120多㎡的三房不僅居住舒適而且是目前市場的主流。真正的南北通透，連通客廳和次臥的南向1.8米寬的轉(zhuǎn)角大陽臺，入口收納，U型廚房，兩個明衛(wèi)，最大的亮點在于主臥的設(shè)計，進(jìn)衛(wèi)生間處有一個小玄關(guān)，做成一個衣帽間就完美了。

5

談?wù)勓b修的幾個亮點

精裝是趨勢，公園城樣板間還不錯，據(jù)說是1800多的精裝標(biāo)準(zhǔn)，地面是地磚加木地板，墻面無壁紙，是多樂士乳白色的乳膠漆，屋頂是三層吊頂，有射燈，廚房的煙機灶具品牌是方太，衛(wèi)生間花灑馬桶品牌是美標(biāo)，入戶子母門品牌可能是步揚，指紋密碼鎖第吉爾，僅供參考，不過還是要以開發(fā)商最終交付為準(zhǔn)。

下面說說裝修的幾個亮點。

1飄窗的設(shè)計

飄窗普遍比較寬，有多處轉(zhuǎn)角飄窗和全飄窗的設(shè)計。

轉(zhuǎn)角飄窗▼

全飄窗▼

2多處細(xì)節(jié)

廚房樣板間實拍▼

廚房臺面是人造石，臺面的邊沿有凹槽設(shè)計，這樣清理臺面時，水不容易濺到身上和柜子上，不容易流到地上。櫥柜下面有空間可以放腳，柜門有阻尼鏈，關(guān)閉的時候不會太響，櫥柜門和抽屜的把手內(nèi)嵌處理，推拉起來不太費力。廚房推拉門的鏈條設(shè)計在上面，不容易絆倒或寸灰，方便清理打掃。

衛(wèi)生間樣板間實拍▼

衛(wèi)生間干濕分離，三段式隔離，中間的門比較厚，不是推拉門，去廁所的話開門關(guān)門有些不方便。浴室墻壁貼心地設(shè)計專門放置洗浴用品的凹槽，不用再放到地上。衛(wèi)生間是防水插座，馬桶旁預(yù)留有電源插座，后期可以自行改成智能馬桶，馬桶旁的衛(wèi)生紙盒上面是平的，可以放手機。

另外，子母入戶門，有自動閉合功能，門框與門邊一貼合可以自動反鎖。進(jìn)門處有一個紅外線感應(yīng)燈，一推門會自動亮一下，不用摸黑找開關(guān)。入戶門處有一鍵總控開關(guān)，出門的話不用一一去每個房間關(guān)燈了，床頭也設(shè)有每個臥室的一鍵開關(guān)。床頭、沙發(fā)旁都有USB充電線口，方便直接用充電線充電。

3幾處收納

入戶門處有玄關(guān)柜，包括吊柜、儀容鏡和鞋柜，鞋柜內(nèi)的隔板可以自主調(diào)節(jié)，對于愛美的女士來說，高幫靴子可算有了藏身之處，儀容鏡方便業(yè)主出門整理妝容，強電箱設(shè)計在吊柜里，不會影響客廳美觀。衛(wèi)生間配有鏡柜，里面可以滲水，可以隨意抽拉，放置洗漱用品。廚房吊柜櫥柜都有，吊柜可以用來放置烤箱、微波爐等不常用的電器，櫥柜內(nèi)帶有廚納寶，可分類收納各種調(diào)味品，不僅看著舒服，也避免了業(yè)主未來找不到這些廚房小件的尷尬。

櫥柜內(nèi)帶有廚納寶的效果圖▼

寫在最后：

大家公認(rèn)南四環(huán)是有一定價格抗性的，畢竟貼近生活的茶米油鹽才是最溫馨的，在市區(qū)上班的年輕一族勞于奔波，房子再美，環(huán)境再好，交通不便，配套匱乏就是硬傷。即使是被迫外溢出市區(qū)的剛需，也不得不考慮自己的交通條件和經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。

總的來說，位置對于在中州大道沿線上班的購房者還行，或者是退休前在市區(qū)工作，退休后住在公園城，閑來逛逛公園，散散步，釣釣魚，也是極好的。另外，這里距新鄭也近，沿鄭新快速路到新鄭還是挺方便的，新鄭人民也可以考慮購買，如果開盤的話，估計會攔截一批新鄭龍湖的客戶。

公園城預(yù)計11月份開始排號，過年左右開盤，暫定2019年交房，不過還是很期待他的開盤價格，依照大盤的操作手法和現(xiàn)在逐漸轉(zhuǎn)冷的市場，首期價位應(yīng)該不會太貴，否則后期無法銷售，如果公園城首開真是低價的話，何嘗不是給管南甚至整個鄭州房地產(chǎn)市場帶來一縷清風(fēng)？

（完）

更多犀利、客觀、深度的鄭州樓市分析、團購活動、人文教育等，請關(guān)注微信平臺《鄭州樓市》，微信ID：zzloushi，這是一個媒體。

欲了解鄭州或海南某樓盤的詳細(xì)信息、購房分析、動態(tài)、點評、探盤實拍等，請關(guān)注微信平臺《米宅》，微信ID：mizhaicom，網(wǎng)址：www.mizhai.com，這是一個購房工具。

拓展知識：