前沿拓展：

果不其然，今天上午，津和大（拍）2016-084號大沽北路地塊的拍賣，還是爆出了一個大新聞。

97輪的競拍，溢價率127%，總成交價102億，折合樓面價36744元/平方米。獲勝者，又是天房。

這一樓面單價，也已經創出天津土拍市場的成交新高！

而且，按照中原地產研究部統計的截止到本月23日的數據，102億的總價在上半年全國土拍市場里，已經可以排到第三名的位置。

這一回，天津總算可以在全國房地產新聞里上一次了。

這樣的結果，基本符合全國其他城市共同的邏輯：信貸寬松環境下的資產荒。大勢使然，也沒啥吃驚的。

但是，如果和之前天津拍出的幾塊單價地王相比，大沽北路這一地塊又有很大的不同。

今年初，和平區的和田路地塊，樓面地價也曾拍到38976元/平方米。5月，建昌道地塊樓面價是24557元/平方米。再往前，崇德園和復康路十一號的樓面地價分別是2.5萬/平方米和2.1萬/平方米。

如此看，似乎大沽北路地塊樓面單價并未漲太多。但是別忘了，以上地塊都屬于純居住用地，基本上只配了少量社區商業。

而大沽北路地塊，商服類建筑面積約12.57萬平方米，居住類建筑面積約15.19萬平方米，商住比約45%：55%。

如果按照商業類產品售價打七折計算，102億÷（12.57萬×0.7＋15.19萬）=4.25萬，也就是說，純住宅的樓面地價將達到4.25萬元/平方米！

這樣以來，整個項目的操盤手法將和以往天津很多高檔項目完全不同。

因為，如果是4萬+的售價，依靠核心的地段、成熟的配套、重點的學位，就算產品附加值不是很高，也還能勉強賣一賣。

可是，樓面價4.25萬元/平方米，倒推出未來的售價一定是7萬元/平方米起。這樣的價格，如果還不上高檔次精裝、不上智能家居、不上科技系統、不上多功能會所、不上頂級物業……憑什么能讓市場買你的賬？

為什么這么說？看看很多一線城市的經驗就明白了。

最近兩年，觀樓君也去上海、杭州等城市看過不少單價8萬到10萬元的豪宅項目，比如上海大寧金茂府、綠地海珀玉輝、中鷹黑森林、萬科翡翠濱江、靜安府、綠城黃浦灣、陽光城濱江悅……

總結起來，感受就是一句話：軟硬件配置壕到沒朋友！

舉幾個印象深刻的例子。

上海大寧金茂府，位于上海市北部老閘北中環內。最初拿地時的樓板價47609元/平方米，首次開盤價6.7萬元/平方米，現在已經漲到9.5萬元/平方米。

產品全部精裝，官方公布的標準1萬元/平方米；

櫥柜是德國嘉格納，廚電是德國博世，吊柜里配有下拉式碗架，水槽下配有直飲水機和廚余粉碎機，龍頭下拉式；

采用循環地源熱泵系統+毛細管網輻射系統、24小時新風置換系統、抗霾防PM2.5除塵系統等科技，室內常年保持20-26度，濕度保持在40-60%，聲環境保持在35-40分貝，不用空調，不用暖氣，甚至不用開窗；

24小時熱水，全五星級酒店服務；

智能家居控制，比如可以實時通過園區攝像頭可以監控社區每一個角落、自動感應式小夜燈、實現一鍵呼叫電梯等等。

上海靜安府，位于新靜安區的核心。地價超158億，總建面70萬平，目前未開盤，預計高層售價9萬/平方米起。

采用預制夾心保溫系統，把3公分保溫層嵌在6公分外墻和20公分內墻之間，保溫性、防水性更好，不占套內面積；

采用窗框預埋工藝，避免窗臺滲漏水現象發生；

全屋干法地暖；

全精裝修，戶式中央凈水系統、廚房操作臺全不銹鋼墻面、手機APP遠程遙控空調、淋浴房整塊大理石地面、隱藏式恒溫花灑、意大利羅克迪系統門窗、德國德格廚電、日立新風除霾系統等。

杭州萬科大都會79號，位于杭州錢江新城，高層銷售均價5.5萬元/平方米。

世界新古典主義建筑宗師、美國耶魯大學建筑學院院長羅伯特·斯特恩的第79號作品，重金聘請美國BLD室內設計事務所、美國Lifescapes景觀設計公司、日本ALG燈光設計等多個世界團隊共同操刀；

單元人臉識別，門梯聯動，直達樓層，智能感應道閘，遠程驗證自動放行；

入戶前置過濾水系統，分戶軟水系統，分戶直飲水系統；

除霾新風系統，防塵入戶門，中央空調系統，全屋地暖，殺菌除臭干燥盒；

德國柏麗進口櫥柜，嵌入式雙門冰箱、烤箱、蒸爐、煙機、灶具，BLANCO花崗巖水槽，漢斯格雅龍頭，灶上伸縮龍頭；

玄關旋轉鞋架，百格抽、褲架設計，臥室床頭USB充電插座。

怎么樣？不知道各位看過之后感覺如何？

反正觀樓君當時的想法就是：“東西是真不錯，可惜我沒錢。”

可是，當我看過天津一些賣到3萬+的項目時，我的想法是：“臥槽！憑什么賣那么貴？”

說了這么多，再回到大沽北路新地王上來。

當然，觀樓君的意思不是懷疑天房一定做不好這個項目。曾經也采訪過崇德園、樾梅江操盤團隊的領導，感覺他其實是一個很有產品情結的人。這兩個項目，在產品規劃、建筑外檐、工藝選材等方面，水準已經不低。

只是，大沽北路這個項目，挑戰性實在太大。大量的商業配套，高密度的高層住宅，尤其是超高的土地成本，對操盤者整體規劃、產品研發、材料集采、細節把控、工程管理、商業運營、物業服務等等方面，都將有非常高的要求。

講真，即使天房目前有了崇德園、樾梅江甚至復康路十一號的經驗，也還是不太足以支撐對這個新地王的開發。

天津的房價還在不斷攀升，業內甚至已經喊出“853”（市中心8萬、外環內5萬、近郊3萬）的口號。

但問題是，把價高漲得那么高我也認了，可也總得物有所值吧？

這些話，觀樓君其實是說給所有天津開發商聽的。

2016年6月28日

拓展知識：