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前沿拓展：

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遠洋五里春秋

8套特價房源，最低392萬元，折合單價為4.4萬元/平方米左右。

綠城西府海棠

推出10套推薦房源，全款可享受98折優惠。

三個限房價項目共2066套房入市，產品均為中小戶型精裝修，分別推出特價房、抵扣、折扣等優惠

作為石景山“唯三”的限房價項目，位于五里坨板塊的卓越萬科翡翠山曉、綠城西府海棠、遠洋五里春秋近日同時開盤入市，創下近年來石景山新建商品住宅供應的高峰。值得關注的是，這三個項目均為精裝交付，這在以毛坯或簡裝交付為主的北京限房價市場很是鮮見。作為限房價市場的一股“清流”，三個限房價項目孰勝孰劣？對于限房價市場的影響又幾何？新京報記者實地一探究竟。

1 石景山土地市場開閘

近年來，石景山住宅土地供應明顯增多，源自于五里坨板塊土地的開閘入市。

2017年11月7日，石景山區五里坨建設組團用地迎來現場競拍，而71.9億元的出讓起始價也創下了當年的新高。最終，綠城PK掉多家聯合體，以86億元、自持居住用途建筑面積20%的總代價獨自吞下地塊。不過，此后該地塊投資主體由1變2，由2變4，先后引入遠洋、新城、平安及實興騰飛等企業聯合開發。目前，該地塊由綠城和遠洋分別操盤，綠城操盤的項目命名為西府海棠，遠洋操盤的項目為五里春秋。

同年同月，五里坨板塊內另一宗限房價地塊，即五里坨建設組團二1601-053地塊等F3其他類多功能用地、R2二類居住用地、A334基礎教育用地，被萬科旭輝卓越聯合體以總價78億元摘得。

不僅于此，今年，五里坨板塊仍有地塊待出讓。日前，北京市規劃和國土資源管理委員會官網掛出了近期計劃供應的68宗住宅用地項目信息。其中石景山6宗，分別位于古城、五里坨、劉娘府、首鋼園區等板塊。

2 新盤供應量創近年新高

在拿地近一年后，位于五里坨板塊的三個限房價項目于10月1日取證入市，其中，卓越萬科翡翠山曉準許銷售面積約為17.05萬平方米，獲準入市住宅房源968套；綠城西府海棠準許銷售面積約為6.24萬平方米，獲準入市住宅房源456套，遠洋五里春秋準許銷售面積約為9.47萬平方米，獲準入市住宅房源642套，共計2066套，創下了近年來石景山區域新建商品住宅供應的高峰。

眾所周知，由于行政面積小、山地面積占比超過20%，近年來，石景山的土地供應尤其是住宅用地供應緊張。2014年以來，石景山區域共成交15宗地塊，其中住宅地塊僅6宗，包含2宗限房價地塊，2宗共有產權住房地塊，2宗純商品房地塊，總建筑規劃面積近130萬平方米，這里面除了住宅外，還包含各種商業、教育等配建。

在三個限房價項目入市前，石景山新建商品住宅僅零星供應，包括高端項目遠洋天著春秋、中高端項目中海寰宇天下以及石景山首個共有產權住房項目玉景陽光，難以滿足強大的購房需求，這也間接促使中海寰宇天下創下今年北京單盤銷售的紀錄。

合碩機構首席分析師郭毅認為，從歷史來看，石景山是北京供應最低的區域，在之前的七八年時間，石景山只供應了六個商品住宅項目，房源供應量只有4200套，僅相當于朝陽區熱度高時候一個月的供應量。這也使得石景山地緣性居住需求不斷累積，甚至外溢到北京其他區域，諸如門頭溝、海淀、大興、豐臺、房山等。如今，三個項目的亮相，彌補了市場的供應空缺，而且是積累了七八年甚至長達十年以上的市場空缺，對于市場的作用不言而喻。

3 精裝修中小戶型“肉搏”

用近一年時間打造，位于五里坨板塊的三個限房價項目有何不同？

據了解，在產品上，受到“7090”政策限制，三個限房價項目70%的產品為90平方米以下的中小戶型，限售均價均為52024元/平方米，最高限價不高于54625元/平方米。郭毅表示，石景山在售的幾個項目要么是高端改善要么是改善型產品，最缺乏面向剛需人群、首改人群的產品，這三個項目恰好彌補了空缺。

值得關注的是，由于限房價，房企利潤有限，目前北京已入市的限房價項目中，大多都是毛坯或簡裝交付，而上述三個項目均為精裝交付，交付標準中包含櫥柜、抽油煙機、馬桶、花灑等內容。遠洋五里春秋的一位銷售人員表示，“三個項目交付標準差不多，不過相比北京的其他限房價項目來說，已經很高了?！彼{侃道，“三個項目之間拼得太傷了?！?/p>

三個項目距離較近，周邊享有同樣的交通、醫療、教育、商業配套，最大的不同在于產品的細節。據卓越萬科翡翠山曉銷售人員介紹，該項目90平方米以下有70平方米頂層產品和90平方米的三居室，目前70平方米的產品已經售罄。綠城西府海棠銷售人員表示，90平方米以下主要為88平方米的三室一衛和三室兩衛。據介紹，相比之下，兩衛的戶型去化要慢一點，衛生間壓縮了次臥的面積，“如果僅一個次臥面積小一點還好，兩個都小，有人難以接受?！?/p>

不過，遠洋五里春秋90平方米的產品均為三室兩衛改善戶型。為何設置雙衛浴？據上述銷售人員表示，隨著孩子的成長，家庭對于衛浴的需求將增多。值得關注的是，該項目在收納上聘請日本設計師進行設計，在玄關處做了一個0.8平方米左右的儲物空間，滿足家庭日益增多的收納需求。

4 有特價房低于限售均價

隨著大量限房價項目供應井噴，外加政策嚴控市場下行，整體去化一般。而縱觀上述三個限房價項目，截至目前，已經開盤超過20天，由于網簽具有滯后性，其網簽比例并不高。不過據三個項目的銷售人員介紹，其成交量均在百套之上。

此前，由于限房價項目整體去化存在高壓，不少限房價項目出現特價房、折扣優惠等降價促銷手段。五里坨三個限房價項目呢？

記者實地走訪發現，這三個項目也有特價房、抵扣、折扣等優惠措施。據卓越萬科翡翠山曉銷售人員表示，為了沖擊銷售業績，項目90平方米的三居室有7萬抵30萬的優惠活動。綠城西府海棠銷售人員表示，項目推出了經理推薦房源，每次推出10套，全款可享受98折優惠，按揭享受99折優惠。不過，這些房源多是臨街、樓層并不是太好的房源。遠洋五里春秋的銷售人員表示，為了沖擊這個月的業績，項目拿出了8套特價房源，最低392萬，折合單價為4.4萬元/平方米左右，比52024元/平方米的限售均價低了6000元左右。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，“這是開發商的價格策略，談不上降價，對于企業來說，如果前期做出價格讓步，會讓購房者看到項目未來處于價格逐漸上漲的走勢，有利于初期銷售結果的達成。

本版攝影、采寫/新京報記者 段文平

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