前沿拓展：

泰順油煙機維修

您好

是觸摸屏開關吧，應該是電腦板接觸不良或是壞了，你找煙機售后服務人員檢查一下，如果是接觸不良可以用酒精察一下，如果確認壞了的話，那只有換了；記著只有售后的才能從廠家拿到電腦版，別的維修人員是拿不到的，防止上當受騙。

選址：

經營好一家民宿或客棧，從一開始就顯得非常重要，選址、政策風險評估、設計風格定位、規模、客戶定位、營銷、服務……

客棧與民宿這種小微住宿形態在最近兩年以迅猛之勢崛起，越來越多的人接受并且喜歡上這種住宿形態，或者說是旅行方式?？蜅Ｅc民宿在旅游產業體系里開始扮演起舉足輕重的角色，也成為越來越的人投資和生活方式的選擇。當然，隨著行業發展，客棧與民宿的作為投資品，其風險也在增加，一方面源于物業成本和運營成本在增加，另一方面;經營競爭的加劇也是現實的問題。因此，經營好一家民宿或客棧，從一開始就顯得非常重要，選址、政策風險評估、設計風格定位、規模、客戶定位、營銷、服務…… 在這個行業里的成功，不再是輕易出現的偶然情況。

我們今天就從選址這一點切入，從選址的客觀條件分析入手，考慮影響客棧及民宿成敗的幾個關鍵要素，進而把這個要素綜合到全國的情況，分析歸納出十一個目前及未來可能客棧與民宿的熱點投資區塊，并分析每個區塊的優缺點，并給予中肯的建議。由于客棧和民宿在大陸本身是非常新的業態;因此我們無法做到數字化的精準分析，只是希望通過這樣的介紹，讓感興趣的朋友，對客棧民宿在中國大陸的發展有一個宏觀的了解，并且在考慮進入的時候，能夠有對應的參考標準，降低因信息不對稱而拉高投資風險。

以下是我總結出的關于客棧民宿選址的十個參考項，十個參考項的重要程度不分輕重，可以根據具體的案例，進行綜合考量：

氣候

度假指向的客棧民宿產品，氣候是一個重要條件，而且在所有條件中，也最穩定的一個要素，長時段內不會發生劇烈變化。常年溫度的宜人，光照及降水的適度，不會出現長時段的極端天氣，都是通行的前提。例如中國北方的大部分區域，屬于季風性氣候，夏天炎熱，冬天寒冷，還有青藏高原地區，自然條件較為惡劣，適合營業的日期較為有限，都難以形成全國性大規模客棧集群。

交通通達性

作為一個需要消費者到達消費的行業，消費者到達的便利性是尤其重要的因素。距離市場的遠近決定了投資客棧民宿潛在客群的規模。隨著中國各種交通網絡布點的完善，特別是高鐵和機場建設的推進，時間距離成為和物理距離同樣重要影響消費者的參考項。

生態環境

因為客棧民宿屬于休閑旅游的范疇，消費群體大多來自于城市，一定意義上，他們是希望對日常生活的一種轉換;因此所處區域的生態環境好壞是客戶進行選擇的重要參考項，空氣、水體干凈;周遭環境無破壞，無過多違和建筑，保持一種原生態是最理想的情況。

區域景觀獨特性

客棧民宿其實是游客出行的集成點，客棧的選擇其實是綜合了旅行度假的綜合訴求?；蛘哒f，一個區域民宿客棧的客戶來源，很大一塊是對于旅行度假住宿群體的配套。因此，所處區域景觀的獨特性就顯得尤為重要，景觀的獨特性意味著帶來的客群流量。如果所處區域有一個5A的景區，或者有一個世遺景點，那對應的流量就比普通的區域會有競爭優勢。

區域基礎配套條件

客棧民宿體量較小，在布局上具備靈活性，可以在其他建筑功能區能伴生，也可以作為獨立的個體進行運營，但無論是混居還是獨立運營，作為經營主體所需要的水、電、排污、消防等訴求都需要考慮;所在地如果基礎配套不全面，就會導致整體的建設運營成本偏高。特別是在一些風景區內，排污管網設施，水電通路，都要做系統的考慮。

獲取物業及建設成本

除非是自有物業，只要是租賃或購買的物業，都會成為做這個行業的一個重要支出，作為一個投資的項目，是最大的一項固定成本支出;因此是需要做提前的考察。

運營及管理成本

建成后，是否易于運營，適合的工作人員是否容易獲得，當地人工成本的高低，物價的高低，日常變動成本的考量也是非常重要的條件。

區域政策風險

這是這個行業最不可控一個因素，因為新，所以很多政策法規不甚明朗，不同區域的地方政府對該行業所抱持的態度也不一樣。運營所需證件辦理的難以程度，遇到一些政策性的利好或利空，甚至都有可能對投資項目造成顛覆性的影響。

區域客流穩定性(季節性)

客棧民宿這種的住宿形態，規模小，運營靈活，但同樣存在規模不經濟的狀況。特別是對于一些高端客棧民宿，配套人員較多，季節性的客流變動會對收益造成較大的干擾。一個區域是否能形成客棧民宿的集群，穩定的客流是一個重要的前提。

區域文化氛圍，民情

客棧民宿除了投資屬性， 其本身還帶有文化屬性，因為其驅動力來源于大家對于這種生活狀態的向往，并希望以運營的客棧民宿的形式去實現。對于消費這種住宿形態的群體，也是沖著這種生活方式前來。因此區域文化氛圍是非常重要的要素;也是一個地方能不能吸引很多有這種共同志趣的人前來投資客棧民宿并形成集群的要素。而所在地的民情，是否讓人生活其中愉悅，旅行過程中不產生額外的負擔，是一種無形的力量，無論對于客棧民宿投資者，還是消費者，都是一個重要的選項。

客棧民宿分布區域，大部分是城市的對立面，及大型城市點之外的鄉村地區，是整體經濟相對落后的地區，卻成為客棧民宿行業發展的新方向。這也就是所謂后發優勢。

1、滇西北客棧群

區域描述：該區位于北緯25°-北緯28°，高原氣候，冬半年干燥，空氣能見度高，光照足夠;夏天氣溫不高，一年適宜游玩天氣多;區域內自然景觀奇異性和獨特性高，少數民族文化斑斕多姿，擁有一個世界自然遺產(三江并流)，一個世界文化遺產(麗江古城)，一個世界地質公園(大理蒼山)。這個區域，是大陸客棧和民宿發展最早，發展較成熟的區域之一，也是客棧投資最炙手可熱的區域。

區域劣勢：

1、偏居中國西南邊疆，交通對于市場人群而言還較為不變;

2、缺乏規范，部分區域出現過飽和狀況，帶來系列問題，影響旅行體驗;

3、政府對于行業的處置應對水平較為低下，產權問題突出;

4、污染問題(如洱海出現的水體富營養化問題)

發展前景：

1、交通配套提速，縮短市場與區域目的地的時間距離，降低交通到達成本，前景利好;具體包括：滬昆高鐵通車，昆明-大理-騰沖快速鐵路修建、瀘沽湖機場通航、騰沖機場升級、大理機場未來遷址改建。從區域節點到景點的道路建設也升級。

2、大量酒店資金進入，不同檔次及體量的酒店修建，讓區域知名度不斷提升;

3、關于客棧及民宿運營整體水平也在提升;可以期待作為中國最知名的休閑度假區和客棧行業最發達的區域。

具體點位：

大理(雙廊在內的洱海周邊區域、大理古城及周邊、沙溪、諾鄧、巍山古城)

麗江(大研古城、束河、拉市海、玉龍雪山下白沙鎮、瀘沽湖區域)

香格里拉(獨克宗古城、松贊林寺周邊、納帕海周邊、德欽梅里雪山周邊飛來寺)

怒江州：六庫、丙中洛

保山市：騰沖和順古鎮

此外，瀾滄江谷地(如茨中)、怒江谷地(如丙中洛)、金沙江(如虎跳峽)也會點狀出現以目的地為中心的民宿客棧。

2、川藏線客棧帶(成都-拉薩318、317川西、藏東地區)

區域描述：該區域覆蓋從成都平原經橫斷山區進入傳統藏地的廣大區域;大山大河緊鄰，地貌變化巨大，藏民族風情多元精彩，同時作為進西藏的重要通道，是中國自駕游最繁忙的一條世界級的景觀大道。而且區域一個端口連著成都這個重要的市場來源地和客源窗口(成都機場客流量超過2000萬)，目前客棧和民宿主要沿著317、318國道分布，主要集中在幾個市鎮上，中低端為主，滿足接待季節性自駕和騎行游客為主。

區域劣勢：

1、區域間低海拔河谷地帶縱深狹窄，視野受限;高海拔高原平面，景觀優美，但多是會產生高原反應的區域，人群適應受限，而且適宜旅游的季節只有4個月。

2、交通通達還是太差，受限于兩條進藏國道，旺季及雨季期間經常出現擁堵和中斷;

3、旅行淡旺季落差太大，酒店旺季房間一房難求，淡季難以支撐運營;

4、區域藏族民風剽悍，外來投資者需要了解當地文化才好介入。

具體點位：

四川甘孜州：塔公、康定、新都橋、理塘、稻城、亞丁、丹巴

四川阿壩州：九寨溝、松潘、桃坪羌寨、米亞羅

西藏昌都：昌都、八宿

西藏林芝：八一、波密、朗縣、工布江達、然烏

拉薩：拉薩

日喀則：江孜、日喀則

3、湘黔桂客棧群

區域描述：湖南、貴州、廣西三省交界處，也是中國第二階梯云貴高，下到海拔更低的第三階梯的交界處，區域沿著雪峰山及武陵山、苗嶺一線分布;山水相交，景色絕美，同時這里也是多民族聚合交融，和諧共處之地。區域內有包括桂林山水、崀山丹霞地貌、喀斯特地貌等世界級的景觀;從區位上看，該地區與珠三角、川渝、華中城市群落等來客市場有近便的交通干道，通達性好，也是東部地區去往西南陸路交通的必經之地。

區域劣勢：

1、毗連區內部的經濟條件較差，對外部客源的依賴性過高，因此導致旅游淡旺季明顯;

2、從大交通節點，到終端的交通條件有待改善，因此從時間距離來衡量，還是離市場目的地遠;

3、東部往西部過路游客居多，停留天數少

具體點位：

貴州：鎮遠古城，西江千戶苗寨，肇興侗寨

湖南：鳳凰古城

廣西：三江縣、龍勝梯田區域、桂林、陽朔漓江一線

4、海南島客棧群

區域描述：緯度決定了海南島在中國旅游版圖中的重要角色;充足的陽光和沒有低溫的氣候;加上作為海島的熱帶景觀;成就了它長盛不衰的美名。作為中國的第二大島，擁有漫長的海岸線，環境及區域經濟的承載能力高，發展旅游的歷史較為悠久，區域內?？诤腿齺喿鳛橛慰蛠砗Ｄ系闹匾娇諛屑~，環島高鐵和高速也都齊備，交通配套成熟。

區域劣勢：

1、旅游業發展較為充分，做客棧及民宿好的區位及性價比高的物業較為難得;

2、旅游區商業化氣息濃厚，難以凝聚客棧的文化氛圍;

3、知名度過高，區域旅游發展中負面新聞給民宿發展帶來影響;

4、豪華星級酒店及連鎖酒店等其他替代住宿形態對民宿及客棧的發展的沖擊較大;

著名點位：三亞、東方、陵水

5、浙南閩北客棧群

區域描述：閩浙交界地帶，仙霞嶺、武夷山、鷲峰山系縱向分布，山嶺之間有河川谷地，綠化率達到80%以上，生態環境極佳。落于山嶺之間的古村落，有著悠久的歷史，不少還保持著和周邊環境和諧共處的美好狀態，區域內有世界自然和文化遺產武夷山，世界自然遺產泰寧丹霞浙江江郎山，世界地質公園太姥山等世界級的景區，隨著高鐵及高速路網在本區域的布局完善，從本區域往周邊客源地的通路已經成熟，有望成為周邊城市度假休閑的長時段目的地。而且客棧民宿屬于剛剛發端的階段，物業成本相對較低。

區域劣勢：

1、剛剛發端的市場，屬于客棧民宿的“生地”，進入的不確定性因素較多;

2、周邊包圍的客棧群落具有強替代性，競爭激烈

3、部分從交通干道到景區村落的銜接交通還是不易。

具體點位：

浙南：泰順、江山市(仙霞嶺)麗水、松陽

福建：泰寧(古城)、大金湖周邊丹霞地貌帶、武夷山(下梅村、保護區毗連區村落)，屏南(白水洋周邊及古村落)、周寧(古村落)、福安

6、徽文化圈客棧群

區域描述：傳統徽文化區以安徽黃山市所轄縣市及江西婺源市組成，其歷史文化傳承對于皖、贛、浙輻射影響巨大，特別是在建筑文化形態上，徽派建筑文化譽滿中國。該區域內也是自然和文化景觀多重豐富;除了西遞、宏村世界文化遺產、黃山世界文化與自然遺產、三清山自然文化遺產等，景色獨特性和美譽度高。同時該區域距離經濟發達的長三角區域非常近便，高鐵和高速路網對區域基本實現了覆蓋，區域條件優越。

區域劣勢：

1、氣候在冬半年積溫低，影響度假人群的進入;

2、部分作為世界文化遺產地毗連區，限制性條件多;

3、內部的村落密度高，容易陷入同質化競爭;

具體點位：

安徽：黃山市域范圍內的徽派村落，例如黟縣的西遞、宏村、關麓、南屏及周邊的村落;黃山景區周邊，齊云山景區周邊。

江西：上饒三清山景區周邊，婺源的徽派村落。

7、客家文化圈客棧群

區域描述：客家民系作為中國重要的民系依然在區域文化發揮著巨大的影響力，位于贛南、閩西、粵東的這塊區域，是傳統客家文化的核心區塊。三省以贛州、汀州(長汀)、梅州為核心，對客家語言及文化進行傳承?？图颐裣涤捎谄湓谥袊鴼v史中帶有“流亡”的狀態，因此整體帶有保守的屬性，內部凝聚力強，宗族觀念強烈;對外則帶戒備的意味，直觀的反映就是大量存留的土樓、圍屋、土堡等帶防御性功能的建筑和村落。這些建筑和村落是開展民宿及客棧的極佳載體，而客家文化的精彩多元，也是能讓來客開展深度游玩度假的條件。該區塊離珠三角及福建沿海經濟發達區域近便，高鐵和高速網絡也覆蓋到位，發展前景良好。

區域劣勢：

1、區域內部的整合度有待提高;

2、目前開展的民宿客棧整體水平有待提高，缺乏高端產品，市場認知度低;

3、老民居的物業較為分散，產權比較復雜;

4、知名景區的環境的原生態性欠理想，植被以次生林為主。

具體點位：

福建：長汀(汀州古城)、連城(冠豸山，培田古村落)、永定(高頭鄉土樓區)，南靖土樓區(非客家民系土樓)

江西：龍南縣圍屋區，會昌縣的古村落、石城縣的圍屋區

廣東：梅縣，大埔縣的客家村落

8、京津毗連區客棧群

區域介紹：所謂毗連區則是以市域范圍為核心，往外周延展的有限部分;我們設定為從主城區出發，正常自駕汽車以2小時抵達的區域范圍。北京作為國都，是政治、經濟、文化地區，天津作為直轄市，是中國重要的海港城市及工業城市;京津二城生活著近5000萬的人口，是中國人口最密集的地區之一。由于交通擁堵、空氣污染、生活節奏快，生活其中的居民對于客棧民宿具有強烈的需求，這種需求不僅表現在去消費，還表現在去投資打造，基于該區域居民強勁的投資能力，北京周邊環境良好的區域都成為搶手貨。

區域劣勢：

1、物業成本持續走高;

2、經營淡旺季匹配的是周末規律，周五和周六的生意爆棚，工作日則淡;

3、氣候的緣故，冬半年的經營狀況明顯要差;

區域點位：

北京：昌平區、懷柔區、密云縣、延慶縣、房山區、門頭溝區、平谷區

河北：承德、張家口、北戴河

9、珠三角毗連區客棧群

區域介紹：珠三角也是中國經濟最早開放的區域，其經濟體量巨大，居民消費能力強，珠三角城市群的人口數量也接近5000萬的人口，是中國人口最密集的地區之一。由于交通擁堵、空氣污染、生活節奏快，生活其中的居民對于客棧民宿具有強烈的需求，而廣東位于亞熱帶和熱帶地區，客棧及民宿受氣候的影響小，珠三角周邊海拔稍高，生態環境宜人的區域成為大眾度假休閑的重要選擇。

區域劣勢：

1、物業成本走高;

2、經營淡旺季匹配的是周末規律，周五和周六的生意爆棚，工作日則淡;

3、停留天數低，以周末客為主，該區域居民稍有長時段的假期，會選擇更遠距離，環境更宜人的區域去度假。

區域點位：

清遠、肇慶、河源、云浮、韶關

10、長三角毗連區客棧群

區域介紹：以上海為中心的長三角，是中國經濟最活躍、經濟體量最大的區塊，也是中國城市化水平最高的地區。“逆城市化”的效應也在該區域顯現，因此長三角毗連區的農村現代化程度非常高，這就為客棧民宿的發展提供了很好的基礎條件。以莫干山為代表的客棧民宿集群，是大陸目前發展最成熟的典型范例。雖然發展較早，基于強勁的市場需求，長三角毗連區的機會非常突出。

區域劣勢：

1、經營淡旺季匹配的是周末規律，周五和周六的生意爆棚，工作日則淡;

2、區域內同質化較為嚴重，內部競爭開始顯現，在縣域層面的營銷顯得尤為重要;

3、客棧民宿的投資初步展現出泡沫的景象，投資更需謹慎。

區域點位：

蘇南：蘇州、無錫、宜興

浙江：杭州(西湖周邊及后山)、德清(莫干山)、烏鎮、西塘等江南水鄉、安吉、桐廬、淳安

11、浙閩粵海岸客棧帶

區域描述：如果可以借到開闊的海景，客棧和民宿是不是就已經成功了一半?中國漫長的海岸線，除了海南島之外，是否還有更多值得人期待的地方。答案是顯而易見的。浙江、福建、廣東這三省海岸線曲折，半島、海灣眾多，三省海岸線總長度超過中國大陸海岸線的一半，三省的海島數量則超過全國的80%。沿線的漁村和其他形態的民居聚落，是發展客棧民宿的上佳處所。該區南北連接著長三角和珠三角兩塊中國經濟最發達的區域，沿著該岸線，配套了動車線路及完善的沿海高速公路網來銜接這兩塊發達區域;同時，本區域縣域經濟發展水平非常高，消費能力強，這些都是很多其他區域難以匹比的。

區域劣勢：

1、缺乏提前的規劃安排，沿線人口密度大，自發的生產建設活動，對自然景觀破壞較為嚴重，而且近岸的海水污染較為嚴重;

2、季風氣候帶，夏季臺風是干擾項，冬季三個月的冬季風則過于凌冽，不適應旅游活動;

3、一些風景優美的島嶼，與大陸的交通通勤條件還較為不方便。

具體點位：

浙江：蒼南、洞頭縣、南麂列島、玉環縣、象山縣、寧波、舟山島

福建：廈門(鼓浪嶼、曾厝垵)、漳浦、泉州、平潭島、連江黃岐半島、霞浦東沖半島、崳山島、浮鷹島;福鼎臺山列島

廣東：南澳島

此外其他幾個可能發展起來的區塊，在這里就不做展：

陜西關中谷地區塊

陜南鄂北秦巴谷地

山東半島海岸沿

調研：

調研是開客棧民宿前必不可少的一個過程，只有通過調研，了解客棧民宿的行業訊息，才能在投資的時候做到心中有數。

調研內容：定位分析、市場前景、風險控制、產權屬性、當地政策等。

一 為什么要開客棧民宿？

首先要清楚自己為什么要開客棧民宿，不忘初心，方得始終。

1 純粹作為一種投資行為 ，把開客棧民宿作為一個商業項目。2 情懷驅使，想要體驗另一種生活。3 介于二者之間，投資和情懷各占一半。

在運營管理過程中，可能會出現迷茫，不知道自己當初開客棧民宿是為了什么。本來是受情懷驅使，厭倦了都市朝九晚五的單調工作，來到一處美美的地方。開一家有情調的店，每天睡到自然醒，不用擔心遲到，和遠道而來的客人聊聊天。結果開了一段時間，卻發現，現實情況和理想偏差太多，每天被一些瑣事困擾，既要接待客人，還要打掃衛生，碰到刁鉆客人，還要賠笑臉，比以前的工作還要累。這時候，很容易發生迷茫，這就是我想要的生活嗎？很多開著的客棧民宿老板會遇到這樣的事情，所以開之前一定要明白自己的初心。

二 客棧、民宿定位思考

① 地域定位：客棧、民宿投資地域選擇。地域定位中，有大地域定位和小區域定位兩種。大地域就是某一個省份、城市、縣鎮、鄉村的定位。小區域就是在這些大地域里的某一個區域。

以大理為例，選擇大理就是大地域定位。選擇大理古城、洱海邊、蒼山下、沙溪古鎮、諾鄧這些區域，就是小區域定位。

②客棧、民宿市場定位：客棧、民宿要做低端市場、中端市場、還是高端市場。對客戶市場的細分有了清晰明確定位，才能在客棧民宿建設、經營、營銷推廣過程中做到有的放矢。

③客棧、民宿設計裝修風格定位（田園自然風格、古典風格、地中海風格、歐式風格、當地建筑風格等）?？蜅ＴO計、裝修風格的定位一方面承載著業主的品味、格調、情懷，另一方面也是對客戶市場的一個細分。

④ 目標客戶定位：年齡層次、收入水平、職業狀況、客源地。

關于客棧民宿定位，后面會有篇幅詳細分析。

三 當地政策：當地政府的態度決定著客棧民宿能否健康持續發展。由于每個地方的政策不同，前期對當地政策的調研，了解當地政府對客棧民宿態度，是積極支持引導還是放任不管、打壓整改。

1當地政府有無對客棧民宿管理條例。2關于辦理各種證照的流程及難度。3道路、排污、路燈、標示牌等公共基礎設施配套是否完善。

四 市場前景：關于對市場前景的調研，應該從宏觀和微觀兩個方面調查。

宏觀方面可以從國家經濟形勢及客棧民宿行業發展形勢洞見分析。

微觀從所在地的客棧民宿行業形勢及競爭。

1 利用Pest分析法分析。P→政治（Politics)，E→經濟（Economic)，S→社會（Society)，T→（Technology)。

政治分析：國家及地方政府對客棧民宿的政策。2015年以來，多部法律及指導意見的頒發，為客棧民宿行業提供了良好得到政策環境。

經濟分析：隨著國民可支配收入的提高及消費升級，未來旅游業還會一直持續增長。

社會分析：分享經濟下閑置房產資源的利用及客人對個性化住宿的需求，客棧民宿行業增長空間很大。

技術分析：互聯網技術的發展為預定、支付提供了諸多便捷。

① 線上預定渠道多樣化。

② 智能化系統的發展，為客棧民宿帶來智能化管理、智能化設備。如智能管理系統、智能門鎖。

③ 線上預定、支付技術的發展。

2微觀地區客棧行業調研

調研內容；區域內客棧民宿數量、檔次及價格、區域內選址地點。這些數據信息可以從各大OTA網站上查詢。統計低、中、高端數量集中情況。

周邊環境：1周邊基礎設施是否完善，水電網、道路、路燈、排水系統、防災設施等。

2 周邊配套設施：超市、餐飲、交通、銀行、娛樂設施配套是否齊全等。

3 區域內成本：人工成本（建設人工成本及管理人工成本）、建材成本、水電網成本等。

4 區域內租金水平及房東誠信情況。租金水平直接影響著投資回報速度。選好區域后，在和房東簽訂合同時，要先考察房東人品及誠信情況，一個好的房東有助于客棧民宿以后更好地發展。

5 區域內客流量：區域內流量一年大約為多少，和往年相比較，流量是處于上升階段還是平穩階段還是處于下滑水平，數據可以從地方旅游局發布信息獲取。調研客流量分布情況、客人滯留天數、客流量月份分布、客源地情況、客流量年增幅情況等。

6 區域周邊依附城市。依附城市的數量有多少，經濟水平如何，是否有出行旅游習慣。很大一部分客流是區域周邊的城市過來的。

7 區域內交通達性如何。交通網絡輻射度及交通工具體系是否完善。如有機場，可以直飛哪些成城市。從周邊城市過來最多需要多少個小時的車程，客人出去游玩，交通成本（包括費用及時間）是其考慮的一個重要因素。

五 風險評估

客棧民宿屬于一種投資行為，在經營過程中可能存在著各種風險，最后涉及到投資回報率、盈利狀況。調研過程中要進行各種風險辨識、分析、評估，爭取把風險降到最低。

法律風險：證件不全引發的風險，如缺乏特種行業許可證、消防許可證導致被政府部門罰款、整頓、取締，直接導致經濟損失。

盈利風險:由于競爭激烈、經營管理不善等因素引起的收支不平衡、盈利空間窄、投資回報速度慢，從而帶來在盈利上的風險。

自然災害風險：地震、臺風、泥石流、暴雨等引發的災害。沿海一帶的客棧民宿，夏季做好預防臺風措施，處于山區的客棧民宿應做好泥石流防范工作。

意外事故風險：火災、爆炸是客棧民宿面臨的風險之一。一旦發生，后果嚴重，會給客棧民宿帶來重大損失。客棧民宿要做好防火措施，備置消防器材，消除隱患。一些由木材構造的客棧民宿，客房內禁止吸煙、點蠟燭。

租賃合同風險：合同權責不明，導致雙方糾紛或者單方面違約。

人身意外風險：客人、員工在客棧民宿內發生意外風險，如客人在店里摔倒、跌落、被器物砸傷等。

六 經營模式

客棧民宿經營模式類包括單體（個體）經營、合伙（家族）經營、連鎖經營、加盟經營、公司經營、承包經營、轉讓接手經營。經營模式類型多樣，根據自己實際情況選擇。

關于轉讓準備接手經營要注意一些事項：

1 清楚業主轉讓真實原因：客棧民宿轉讓原因有幾種，1 經營不善、收入支出不平衡。2 盈利空間小，回本困難。 3 業主個人原因 。4 作為一種投資行為，通過轉手獲取利益。 5 其他原因。

2 查看證件是否齊全。

3 網絡評價情況，各大OTA網站評論數量及評分情況。

4 水電網監控等基礎設施情況。

5 合同剩余年限及租金情況。

6 房東誠信情況。

七 產權屬性：自有、租賃、購買。

客棧民宿前期調研可以自己去親自調研，

1 在網上查找相關資料及數據。

2 通過入住區域內客?；蛘呙袼蓿ㄟ^和老板聊天獲取有益信息。

另外還可以從專門的客棧民宿管理公司購買調研報告，根據自己的需求，如需要調研的內容，讓他們去做。

定位：

所謂定位，在對本產品和競爭產品進行深入分析，對消費者的需求進行準確判斷的基礎上，確定產品與眾不同的優勢及與此相聯系的在消費者心中的獨特地位，并將它們傳達給目標消費者的動態過程。---《定位》艾·里斯和杰克·特勞特

這是定位之父艾·里斯和杰克·特勞特對定位做出的一個闡釋。在客棧民宿中，可以這樣概括：我要做一個XX客棧民宿（品牌及市場定位），我的客戶是XX（目標客戶群定位），我通過XX渠道、策略來找到我的客戶（渠道及營銷策略定位）。

客戶：出去旅游選擇住客棧民宿，我要預定XX客棧民宿，因為它XX（品牌及曝光給客戶心智中的印象）。

“定位定位，定的是生死?！笨梢姸ㄎ辉诮洜I中的重要性。目前很多客棧民宿關于定位存在以下幾個問題：

1沒有定位：有人住就行，沒有精準目標客戶群概念。

2定位錯誤：預期定位與實際狀況產生偏差。

3定位未能夠跟上市場變化，與市場脫節。

一 客棧民宿怎樣定位？

1 前期調研分析

調研分析選址周邊區域及所在區域的客棧民宿，確定區域內競爭對手是誰，有哪些方面做得好，核心競爭力是什么，存在哪些不足。通過分析比較，形成一個較明確的概念。

2 尋找空位

利用差異化思維，從用戶、場景、產品（檔次規模）三個角度去分析，稀缺的市場更容易成為突破口。如果一個區域普遍是比較低端的客棧，放假100-200左右，那么中高端市場就是一個空位。在目前的投資環境中，更多的資金流向了高端市場，動輒投資百萬千萬去建設一個客棧民宿比比皆是。檔次空位越來越少，細分用戶市場及創建多元場景是未來定位方向。

3 推出品類新概念

在客棧民宿這個非標準住宿類別中，推出新品類，如集裝箱住宿、帳篷住宿、木屋住宿等品類。除去新品類，還可以在以前的品類中推出一種新概念。以大理洱海邊的海景房客棧位例，“海景房”就是一個新的品類概念。還有諸如輕奢、野奢、唯美人文概念性精品客棧民宿品類概念的推出。

二 市場定位

這里講的市場定位是一個比較宏觀的概念，是關于在住宿行業里定位。客棧民宿屬于住宿行業里的非標準住宿，在進行定位時候，要先對以下兩個要素進行抉擇。

①地域定位：客棧、民宿投資地域的選擇。地域定位中，有大地域定位和小區域定位兩種。大地域就是某一個省份、城市、縣鎮、鄉村的定位。小區域就是在這些大地域里的某一個區域。以大理為例，選擇大理就是大地域定位。選擇大理古城、洱海邊、蒼山下、沙溪古鎮、諾鄧這些區域，就是小區域定位。

②客棧、民宿檔次定位：客棧、民宿要做低端市場、中端市場、還是高端市場。對客戶市場的細分有了清晰明確定位，才能在客棧民宿建設、經營、營銷推廣過程中做到有的放矢。

三 目標客戶定位

目標客戶定位是對市場的的一個細分，在細分市場里找藍海。能夠精確知道我的客人是誰，這一類客人有什么特征，消費習慣是什么樣子的。如主題類客棧民宿，這類客棧民宿目標客戶是一群喜歡這種主題的人群，諸如動漫主題、茶文化、攝影主題、禪文化主題客棧。他們的目標客戶很精確，沉淀后會形成了自己的圈層客戶。

描摹客戶畫像

描摹客戶畫像是對客戶標簽化及整體化的一個系統性概括，客戶畫像可以從以下幾個方面概括。

1客戶自然特征：性別、年齡、教育程度、職業、地域、社交偏好。

2客戶的興趣愛好特征：興趣愛好及消費習慣等。

3客戶社會特征：社交偏好及獲取信息渠道偏好等。

4客戶來源結構：①地域上來源：本地客戶、就近周邊客戶、外地客戶、外籍客戶。②渠道來源：線上、線下、熟客介紹、團客（旅行團、商務會議團、培訓學習團、活動團）等。

案例：由一些具有歷史文化的老建筑改建修繕而成的客棧民宿，那么它的客戶目標簡單畫像是這樣的。年齡：35歲以上，接受交教育程度較高，有一定消費能力的人。行為愛好：對歷史文化及當地人文層面的東西比較愛好。性別：男性客戶可能居多。入住時間：2-3天左右。

定位好目標客戶群后，才能更好地對客棧民宿的房型、價格、營銷策略、渠道等進行定位梳理。知道了我的客戶是誰，有什么行為愛好，才能夠更好地為這一類人進行有針對性的服務。

目標客戶群細分

客棧民宿的客戶可以粗略分為以下兩大類類：

1 假期旅游度假人群2 周末休閑人群

如大理、麗江為代表的旅游目的地客戶一般是旅游度假休閑人群。而諸如莫干山、杭州的民宿市場，客人一般是來自長三角地區的周末休閑人群。不同于酒店，商務會議人群在客棧民宿中的占比很小，不過這是一個細分人群市場。未來話，商務會議選擇地將會傾向客棧民宿聚集地，一邊度假旅游一邊開會。

在旅游度假人群中，又可以細分好多類。

①國籍：中國旅游人群及外國旅游人群。

②出行目的：畢業旅行、蜜月旅行、假日旅行、商務旅行、周末游玩等等。

③出行人群：情侶、閨蜜、夫妻、朋友、家庭、個人、團體。

④出行方式：如自駕人群。

⑤出行時間：假期游（寒暑假、國慶、春節、公司假期等）、周末游等。

客棧民宿為什么要精準目標客戶群細分？

1市場競爭的需求：近幾年，客棧民宿投資大火，各種資本介入，新增客棧民宿以一定數量快速增長。在這種情況下，供給量明顯已經大于需求量。客棧民宿一般位于旅游目的地，尤其在淡季，這種供需不平衡顯得更加突出?；谶@種情況，客棧民宿必須要做好定位，清楚自己的客人是誰、在哪、喜歡什么，才能在運營上做到對目標人群精準狙擊，從而獲得市場份額。

2匹配需求：客棧民宿的體量小決定了它能夠挑客人，由客人挑選客棧民宿正在慢慢進入到一個客棧民宿挑選客人的過程。

客棧民宿是個性化很強的住宿形態，并且帶有強烈的主人化色彩。在設計、經營上有濃烈的主人特征。如民宿主人是一位60后，那么在他的店中，會有很強的屬于這一年代的印記。如果主人是一個文物迷，那么在設計中，他會把收藏的文物放在店內，喜歡他店的也是同樣喜歡文物的這一群人。人以類聚，物以群分，主人的存在也是對客群的一個篩選細分。

在這種情況下，并不是每一個客人都會接受認同喜歡其所表現出來的形態及狀態。如果二者相互不匹配，客人不認同客棧民宿，客棧民宿不認同客人，就會造成誤解。喜歡的人特別喜歡，不喜歡的人特別不喜歡，可能由此造成兩極分化。A價格匹配：價格匹配指的是房間價格在客人的心理預期內，客人能夠承擔起價格。

B調性匹配：這里的調性不是音樂上的所說的調性，而是客棧民宿品牌傳遞出的一種綜合信息，如設計風格理念、運營理念，主人的狀態等，客人能夠很認同并且喜歡。

案例：某連鎖品牌客棧，定位泛蜜月，描摹的客群興趣愛好特征是一群對浪漫有追求的人，如新婚夫婦、熱戀情侶等。在泛旅游人群中通過梳理篩選，細分出這樣一個小眾人群。

人群細分后的關聯性需求延伸

對目標客戶群精準細分后，有利于客棧民宿后期挖掘客戶的更多價值。以目標客戶為核心，圍繞目標客戶的特征及行為愛好、消費習慣，消費需求，展開多元化場景需求刺及滿足。還以上面某連鎖品牌客棧為例，在確定目標客戶后，從而在后續策劃舉行小眾婚禮等活動，由單一的住宿拓展為婚禮舉辦地，把舉行婚禮和度蜜月相互結合。茶文化主題客棧，就可以對用戶需求進行多維度拓展，如茶會、茶文化培訓、采茶制茶體驗等

四 房型定位：明確了客戶目標群后，設置什么樣的房型及各類房型比列就比較清楚了?？偡块g數多少，大床、標間、家庭房比列多少，哪類房型為主?？蜅Ｃ袼薹啃鸵话惆ǎ捍蟠病A床（適合情侶、夫妻等）、標間（適合朋友、團客）、家庭房（適合家庭人群出行）、親子房（父母帶小孩人群）、套房（適合兩個家庭）。如以接待團客為主，那么房型設置以標間為主。如果主打親子型，就以親子房型為主。

五 價格定位：在確定了目標客戶后，對其經濟基礎進行一定分析，及對客戶的心理預期做出評判。在此基礎上，對價格進行定位，做出一個價格系統。如某客棧的客戶目標是以學生群體為主，那么價格區間在100-200。

六 營銷策略定位：針對目標客戶群的特征，在以后運營中展開相應的營銷策略。

①用戶在哪？用戶在哪營銷就去哪。這時對流量的的一個判斷。如用戶集中在螞蜂窩這一類UGC旅游攻略網站，那么就去螞蜂窩做內容營銷。如果客戶行為愛好喜歡動漫，那么就去類似嗶哩嗶哩視頻網站。

②用戶喜歡什么？了解熟悉用戶群特征，選擇和用戶特征相對應的營銷策略。

③什么場景下用戶會選擇？營造強化用戶使用的場景。

開業前準備工作：

開業前事情繁瑣，如果不按照一定流程來，把要做的事情一項一項列出來，很容易出現一團糟。同時，開業準備的質量也會影響到后期的一些事情。為確保開業順利流暢，必須先做好開業前的準備工作。下面列舉了十六件事情，根據客棧民宿自身來調整先后順序。（這里講的開業前準備時間是指軟硬件基本已經配置好情況下。）

一 店內外清潔工作

1清洗客房及公共空間的玻璃2房間衛生的最后清潔打掃3地面墻壁清潔

4隱蔽角落衛生打掃5店外圍的清潔。6走廊欄桿清洗。保證店內外干凈整潔，物品擺放有序。

二 地圖信息標注

地圖信息標注一方面利于客人導航，另一方面可以顯示在微信、QQ空間、微博等客戶端。地圖信息可以去百度地圖、騰訊地圖、搜狗地圖、高德地圖等地圖進行標注認領。標注盡量要做到準確無誤，也可以請專業的地圖標注團隊來進行標注。

三 人員招聘及培訓

根據客棧民宿的檔次、房間體量來確定人員配比，前臺管家、客房清潔人員、兼職維修人員、廚師、幫廚、司機。人員招聘在客棧民宿正式開業前一個月前就開始著手招聘，一來熟悉客棧民宿情況，二來進行前期培訓，使之熟悉工作內容。

1培訓內容包括服務培訓：客人接待流程培訓、 服務內容培訓。技能培訓：OTA后臺使用、房態后臺使用、 POS機使用、身份證登記系統使用、 客棧民宿內設施設備使用（如智能電視額使用）、稅務培訓（如打印發票）。應急事件培訓：如停電停水、和客人發生爭議等應急事件培訓處理。

2制定合理的員工薪資體系，如按照基本工資+績效工資+年度福利等體系來確定薪資。

四 對房間進行通風處理

新開業的店一個很大問題就是房間味道太重，墻壁、家具等散發出難聞的氣味。開業前很重要的事情就是對房間味道處理，盡可能減弱味道。下面就是幾種處理方法。

①勤通風，每天打開門窗，讓空氣形成對流，保持房間暢通。

②每個房間可以放置幾個菠蘿，菠蘿屬于粗纖維類水果，既可以吸收油漆味道，又可以散發菠蘿的清香。也可以利用祛味清潔劑對家具、壁紙等噴涂。

③房間一些柜子、箱子、抽屜可以放置一些活性炭，活性炭對有害氣體具有堅強的吸附作用。

五 拍照：請專業的攝影師進行拍照。照片包含房間照片、公區照片、細節照片、過道照片、庭院照片、整體建筑照片、航拍照片等。拍好后，要對照片進行整理分類，以便后期持續使用。

六 房名命名：根據房間風格對房間進行命名，數字型命名或者個性化命名。后面章節會詳細講到。

七 價格制定：根據客群定位，對不同的房型進行一個合理的定價。

八 設置收款賬號：實現收款方式多樣化，可以設置現金、轉賬、刷卡、微信支付、支付寶支付等多種收款方式，設置不同的銀行收款賬戶。制作微信、QQ、支付寶收款二維碼提示牌，申請辦理POS機。

九 房間測試

房間測試主要針對房間的硬件及軟件，保證設施設備使用正常，處于能出售狀態。

1房間硬件測試：

電器設施設備測試調控：電視、空調、熱水器、電熱壺、電熱毯、電話、智能馬桶、智能浴缸、智能窗簾等調試。洗浴系統：單間客房熱水出水時間測試，全部房間熱水供應時長測試。以防在房間住滿情況下，出現熱水不夠用情況。門窗系統：門卡系統是否正常、窗子開關是否順暢，有無損壞。燈光系統：燈具及開關是否正常、晚上燈光效果如何，光線是偏暗或者偏強。WiFi網絡系統：WiFi是否正常、信號強弱。尤其對于處于邊角房間的WIFI測試。

2軟件測試：軟件測試主要測試入住體驗感如何，隔音狀況是否良好、房間氣味是否濃重、房間內有哪些不合理的配置及擺設。

通過對房間的測試，能夠保證客人正常入住。

十 簽約上線工作：

①房態管理軟件簽約：如云掌柜、番茄來了、客棧通、去呼呼等。開通后，完善后臺資料。

②其他方面簽約：布草洗滌簽約、客人用車簽約、房間耗品、餐廳食材供應等方面的簽約工作。

十一 用品購買及配置

購買用品的數量及價格要根據客棧民宿自身檔次及體量來衡量。需要購買的物品如下；

1清潔用品：各種刷子、掃帚、拖把、簸萁、吸塵器、洗衣粉、清潔手套、抹布、消毒液、清潔劑、清潔袋、馬桶刷、垃圾桶等。

2客房耗品：沐浴露、洗發露、護發素、潤膚露、牙刷牙膏、肥皂、拖鞋（包括一次性拖鞋)、剃須刀、針線包、擦鞋布、護理袋、避孕套等。

3辦公用品：貼紙、文件夾、A4紙、名片夾、中性筆、記號筆、剪刀、膠帶紙、固體膠、雙面膠、訂書機、計算器、復印紙、稅票打印機、記賬本、收據單、菜單、收納盒、夾子、支架式黑板、粉筆、U盤、POS機、二代身份證閱讀器等。

4維修用品：折疊梯、手電、套裝工具箱、馬桶疏通器、水晶頭、鉆頭套裝、電筆、園藝剪刀、灑水壺、鏟子、鐮刀、鐵鍬等。

5日常生活用品：指甲鉗、雨傘、雨鞋套、針線盒、水果刀、晾衣架、USB線、肥皂、洗衣液、啤酒啟子、紅酒啟瓶器、紅酒杯、蠟燭、打火機、醫藥箱、電池等。

6廚房用品：盆、盤、碗、鍋、筷、調味品、各類廚具（刀、叉、夾子、鏟子、勺子、砧板等）、油煙機、泔水桶、托盤、洗滌蒸煮設備等。

7通訊用品：對講機、電話、手機、電話卡。電話號碼盡量挑選一些好記順口的號碼。

8消防用品：滅火器、消火栓箱、煙霧報警器、消防水帶、應急照明燈、消防面具等。

一間客房基本配置：電熱壺X1、漱口杯X2、水杯X2、衛生間卷紙X1，垃圾桶X2、紙巾盒X1、衣帽架X1、浴袍X2、拖鞋X2、地巾X2、面巾X2、浴巾X2.臺燈X2、牙刷牙膏X2、沐浴露X1、衣架X5、洗發露X1、浴帽X2、電視X1、空調X1、煙灰缸X1、 果盤X1、礦泉水X2、滅蚊器X1、體重秤X1、吹風機X1、茶葉袋X1、避孕套X1、浴室防滑墊X1、插線板X1等、房卡X2,鑰匙X2，毯子X2、枕頭X4。（每家根據具體情況斟酌）

前臺基本配置：工作電腦X1、視頻監控顯示器X1、打印機X1、稅票打印機X1、電話X1、筆筒X1、二代身份證閱讀器X1、POS機X1、計算器X1、保險箱X1、對講機X1、本子若干。（每家根據具體情況斟酌）

十二 物品歸位存儲：把物品進行整理歸類，分別放在不同的地方，如布草間、儲物間、吧臺、前臺等，并進行物品盤點，便于在使用時候能夠迅速找到。

布草間：布草、清潔工具、客房耗品等。儲物間：維修工具、雜物等。前臺：小件物品（如手電筒、指甲鉗等）、辦公用品等。吧臺：水果刀、啟瓶器、各類杯子等。

十三 客棧民宿整體設施設備測試調控：

對店內的監控設備（監控設備是否使用正常、是否存在監控死角等）、音響、燈光、水泵、消防、網絡等系統的測試，保證這些系統能夠正常使用。

十四 制度制定：參考其他家的規章制度，結合自己店的具體情況，制定一系列的制度，保障客棧民宿正常有序運轉。制度包括以下幾個方面。

1前臺管家工作制度，包括工作內容、工作流程、請假制度、衣著打扮要求、交接班流程等。2客房及公區清潔制度，包括客房公區打掃標準、客房檢查標準等。3廚房使用制度4財務制度 5庫存制度。

十五 證件辦理：

硬件及軟件配置好后，到最后，客棧民宿想要持續規范化發展，必須要辦理一些證件。

營業執照（營業執照要有住宿，可開發住宿發票）工商局辦理。

稅務登記證：稅務局辦理。

組織機構代碼證：質監局辦理。開戶許可證：銀行辦理。消防安全檢查合格證：消防局辦理。特種行業許可證：公安局辦理。衛生許可證：衛生局辦理。食品流通許可證：工商局辦理。

十六:開業慶典

一切準備妥當后，要做一次開業慶典，可以邀請一些渠道商、親朋好友、媒體人、房東等來參加，開一次小型Party。為后續的運營做好基礎，同時也能夠做一次開業傳播。

渠道構建：在簽約前，要提前完成價格制定、照片、房型、房間名字、客棧民宿文字介紹等資料。之后聯系區域內OTA（攜程、去哪兒、藝龍等）負責人進行簽約上線。拿到OTA后臺后，上傳資料、圖片、價格，完善在OTA的頁面信息展示。

OTA渠道：攜程、藝龍、美團、飛豬、去哪兒等

垂直民宿平臺：airbnb、榛果民宿、小豬短租、螞蟻短租、繽客網。

營銷推廣：開通及完善客棧民宿的微信、微信公眾號、微博、號等自媒體平臺，客人能夠關注到民宿，一般從四個端口獲取，自媒體端口(微信公眾號、微博、號等自媒體平臺）、線上銷售端口（如OTA渠道）、搜索端口（百度、搜狗、360等）、社區端口（旅游社區、貼吧、豆瓣、知乎等）。怎樣很好的推廣自己，就要從這四個端口著手做內容。包括圖文內容、點評內容、視頻內容、問答內容等。沒有自媒體平臺，就要構建自己的自媒體矩陣。

注：選址內容來自劉漢捷先生，其余均為本人原創。

拓展知識：