前沿拓展：

最近，有個高端改善項目火了，火得很徹底。

怎么形容？10萬+訪問流量，24家主流媒體助陣，微信、抖音、百度等四大平臺同步上線。僅需羅列幾個數字，就能感受到它全方位碾壓性的實力。

但在介紹這個項目之前，我想跟大家談談，高端改善購房的真正邏輯。

300萬買房，在沈陽是什么樣的概念？

毫無疑問這是一個改善資質的總價，幾乎是擁有全城選擇權。根據棟察樓市2020年1月數據顯示：青年大街沿線部分項目售價3萬+/平，和平區均價19400元/平，于洪、皇姑、和平、鐵西、大東、沈河、渾南，均價皆已過萬。

300萬，青年大街沿線無100平以上選擇，就算有也不符合改善的空間功能，但是放之其他各區都可以選，那應當如何選？

PART 1

改善最優選，惟選新市府。

三張圖告訴你為什么這么做？

圖片來源于網絡

從沈陽全市地圖來看，沈北、于洪、大東以及蘇家屯，屬于剛需主站場，無論是區域界面，還是房屋品質，與高端改善相去甚遠，或許有少量品質盤，但整體改善氛圍不足；鐵西，屬于老舊工業地，高密度區域，同樣無論是區域印象，還是產品能級都不夠；皇姑，幾乎無供應，少量小戶型學區房，不在考慮之列。

圖片來源于網絡

青年大街沿線，諸如金地峯會、美的君瀾、龍湖天奕等，定位城市頂級豪宅，售價基本在35000元/平左右，且均為大戶型；而一河兩岸沿線基本也都處于開發殆盡的狀態；長白島片區，少量在售項目，超高密度建筑群為主，80-200平戶型不等，對于高端改善而言，園區的整體定位和圈層的純粹性都有欠缺。

另外長白島本身的地理因素，交通承壓能力比較弱，早晚高峰堵車比較嚴重，通勤效率較低。

以上看來，僅剩渾南新區了。

如此看來，僅剩渾南。

上圖為渾南區單元控制性規劃。定位于世界“第三代城市典范”的渾南新城， 采用國際化、現代化的超前瞻性設計規劃，是目前沈陽最新最好的城市界面。在這個界面上，新市府板塊，占位渾南發展與規劃中軸，承載沈陽新中心行政、文化、商務、總部辦公等核心功能，值得改善客群擁有。

誰能代言沈陽，只有新市府！

值得高端改善客群擁有的新市府，用數字來衡量，放在最理性的天平之上去檢測，仍然是全沈陽的翹楚。

沈陽80%的政務職能部門，在新市府；

沈陽4大省級場館，都在新市府；

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全國18個自貿區，東北僅1個，就在新市府；

沈陽7座超50萬方城市公園，2座在新市府，1座距離潤山府500米；

東北排名第1，中國醫大一院，渾南分院在新市府；

規劃21所小學、19所中學、1所國際學校；

沈陽只有1座空港，在新市府；

沈陽3座高鐵樞紐，1座在新市府；

沈陽3條地鐵線正在運行，1條通向新市府；

沈陽6條有軌電車線路，5條通往新市府；

……

從自貿區的國家力量到省級四大場館，從沈陽市政府到各類職能部門，如果說每個城市都有塔尖資源的傾軋性集萃半徑的話，沈陽最貴重的半徑則在新市府，從這一點來看，沒有哪個區域或者板塊比新市府更能代言沈陽。

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政商文教衛等各類資源傾斜式的發展，為新市府更具爆發力的價值預埋了最宏大的伏筆，而這又何嘗不是高端物業所需要的呢？

土拍升級！新市府售價卻是常態！

新市府目前一級改善的優質樓盤均價在18000-20000元/平左右，這個價格高不高，放在區域內、區域外，結果立見！

今年3月10日，16家，74分鐘，頂價7000元/建筑平方米，配建66000平……位于新市府的雙瑞北地塊，最終被華潤收入囊中，折算之后雙瑞北地塊的真實地價遠超11000元/建筑平方米，對比周邊其他在售項目，面粉價格早已超過面包。推測項目未來以小高+洋房的混合業態，小高預計售價23000元/平，洋房預計售價26000元/平，再看看現下在售樓盤，更近新市府核心的中海潤山府10F類洋房產品售價20000元/平上下，著實讓人感嘆早買晚買差距太大了，也始終難以看到新市府售價的天花板，只是沒有最高只有更高罷了。

中海潤山府效果圖

放在更大的格局來看，沈北新區主流板塊均價已達12000元/平，大東前進板塊更是高達14500元/平，如此再看新市府，那真是太平易近人了。我們看到了土拍升級下的新市府未來售價，也看到了相比其他區域高企價格之下的新市府，只能感嘆一句—— 這么好的地方，價格太“感人”了。

3分鐘商業共享，終生制生態私享，不離新市府，享受新市府，除了之外，別無它選。

PART 2

新市府，優選莫子山。

低密改善，是前提。

這是你可以選擇的新市府。

新市府的樓盤不多但也不少，只是說揣著300萬改善，這是一件必須理性和謹慎的事情。

首先，一次到位的改善，建筑形態很關鍵！它直接決定了居住的舒適度和出行的高效，300萬高端改善必須一次到位，所以必須選擇一個全盤贏面的項目。篩除掉一些從品牌到品質都不在考慮范圍之內的項目后，所剩的選擇并不多，或在新市府核心，或在莫子山片區，或是華潤地塊。

但是華潤地塊剛剛我們也說過，如果可以等也行，只是按照150平的戶型計算，需要再加100萬，改善成本從300萬變成400萬；所以，只剩新市府核心和莫子山片區，應當如何選呢？

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你可以優選的莫子山。

沒錯，你可以選擇新市府，但是從舒適度來講，莫子山可能更是優選項。

當然前提是，莫子山片區本身也屬于新市府的范疇之內，驅車3分鐘即可享受核心區的所有資源，比如萬達廣場、天街等。但是我們想說的是，未來當你真正住進買的房子里，每天與你共處的，不是商超購物，不是高頻SHOPPING，每天與你相伴，并且能夠真正提高生活品質與自身品質的，一定是更低的人口密度和更高的生態資源，是晨間的跑步、晚間的散步、是低頻交匯的人流，而這只有莫子山片區可以實現。

中海潤山府效果圖

該板塊既占據高端居住功能區，又是新市府最核心的成熟發展板塊，區域內沒有商業、工業、產業用地，且由于限高原因，沒有高層，只有小高、洋房、別墅類產品，是沈陽難得一見的純高端居住區。

PART 3

真改善，必選中海潤山府。

首先，我們要提及的是“真改善”？

改善的目的很多，戶型空間改善，地段配套改善，居住圈層改善，但實際上，真正一步到位的真改善，應當是綜合舒適度的改善，囊括所有，而不是片面成全。

中海地產新市府4.0作品——中海潤山府，正是如此，我們且細細來看。

中海潤山府鳥瞰圖

新市府，10層私園大宅。

這是絕對排他的產品。如今新市府還能買到洋房嗎？潤山府的兄弟項目，半山華府洋房告罄之后，基本沒有可能，而當高端人群鎖定低密改善為前提的時候，潤山府的方案是——10F私園大宅。

潤山府對于沈陽中海地產而言，是開拓的新高度。中海進新市府要從康城項目說起，那是早期的1.0標準，后來到中海半山華府、中海天譽，分別是2.0、3.0標準，然后才是潤山府，也是目前中海在新市府打造的最高產品序列，在沈陽中海體系內也是最高等級。

中海潤山府效果圖

他提取了天譽的純粹和半山華府的低密、規模，打造新市府10層私園住區。嚴格判斷，這不是洋房形態，但潤山府以無限接近洋房的形態，帶來了超越洋房的品質，產品打造過程中，四大核心升級，解決真改善痛點。

? 超越洋房的洋房替代品

隨著低密供地越來越少，洋房幾近退出舞臺。中海潤山府的出色之處在于以自身實力成為了整個市場上洋房的最佳替代品。

10層，這是一個數字感受上已經無限接近洋房的產品。但是你會發現，它實際上已經完全超越洋房，傳統洋房的得房率很多都在78-82%之間，潤山府84%；洋房的公攤比13%左右，潤山府10-15%不等；樓間距傳統6F洋房的間距30米左右，潤山府55米……

中海潤山府效果圖

當土地供應在居住密度上無法形成代際關系的迭代時，中海潤山府做到了產品形態的無限保留和產品內力的全面趕超，這不是無限接近洋房，這已經是完全超越洋房了。

? 超70%樓棟樓下都有一座私家花園

潤山府汲取康定斯基抽象藝術靈感，在園區內部集成數個主題花園，單座花園面積600-2200平不等，以超萬平花園布景，形成內循環生態系統。超高的主題花園覆蓋率，使得全園70%的樓棟樓下都有自己的主題花園。

中海潤山府效果圖

中軸線上，串連著圓圈花園、藍山花園、詩意花園三大中心花園，為居者提供全時段漫步、休憩、觀賞的功能。約500平園區水景，形成層次豐富的水景觀賞界面。約700米流星軌跡跑道、羽毛球、乒乓球兩大球類運動場地、0-12歲分齡兒童活動區等，為居者提供健康的活動場地。

可以說，整個園區通過十字布局的布局理念，串聯主次，形成了主題園景的全社區享有。

? 3大空間指數顛覆，7大精裝配置升級。

① 面寬、進深、層高，全突破。

沈陽3.1米層高的房子，幾乎屈指可數，潤山府是其一。

中海潤山府實景圖

尺度上，以客廳和廚房兩個空間來說，中海潤山府158平戶型，客廳面寬約6.6米，進深約6.85米，整體達到一個近50平見方的空間，除了擺放六人位沙發外，獨立開啟兒童活動區，或者任意尺寸的柜機都可以輕松擺放；138平戶型，廚房面寬達5米，整體操作臺面可以達到10米左右，超大的儲物空間以及中島臺空間，帶來沈陽市場上從未有過的烹飪體驗。

中海潤山府實景圖

此外，臥室、衛生間，進深也都比市面其他產品拓展50-60公分，真正實現寬、深、高的黃金比例。

② 精裝配置三大模塊聚焦升級。

精裝配置上，針對健康模塊、廚房模塊、客廳模塊，三大模塊重點升級。

中海潤山府實景圖

健康系統增配東芝變頻中央空調、美國百朗雙向流新風、3M前端&末端凈水；廚房系統增配方太煙機灶具、林內燃氣熱水器、垃圾處理器、大單槽&抽拉式水龍頭、蒸微一體機等；客廳系統，增配超長尺度背景墻、金屬吊頂線等，在原有中海精裝體系的基礎上，進行更聚焦的升級提升。

? 沈陽中海第一次！最貴、最豪華的公區。

在潤山府，客梯公區、電梯間公區、一樓大堂公區、地下入戶大堂公區，包括整個社區的入戶大門，均不惜重金打造酒店式落客區超高門頭，彰顯歸家的大氣尊崇。

中海潤山府效果圖

就連地下車庫也采用中海獨特的標準色彩體系，低飽和度、柔和干凈的色彩選擇，為車庫空間營造出寧靜舒適的氛圍。與此同時，潤山府的車庫采用色彩分區管理，以高級觀感，給業主帶來安定有序的歸家體驗。

中海潤山府效果圖

300萬改善，講究天時、地利、人和，選擇并不多。

房產開發時移世易，但眼下無論是最好的，還是最合適的選擇，都已經很清晰，惟選新市府，優選莫子山，只選中海潤山府。

拓展知識：