前沿拓展：

說到武昌的核心片區，老歡覺得，徐東一直是一個神奇的存在。

環線上來看，這里屬于城市二環內的絕對中心位置。但從區域規劃上，常常與城市核心資源擦肩而過。到目前也只有一條地鐵8號線，而且通車時間比經過青山的4號線晚了近4年。

再看區域發展。人們印象中，武昌二環內，理論上應該車水馬龍，資源集中才對。但事實是，除了傳統的徐東銷品茂周邊，越往二環線方向走，越覺得比漢口三環還不如。

2016年以前，徐東的房價長期在八九千的狀態，直到近兩年，隨著部分新房的交房，區域配套日益完善，新盤的價格也水漲船高，直逼2萬5。

今天老歡要咵的，就是板塊內有一個很老的樓盤。從2014年一期入市，到現在突然又拋出了一個全新的地塊——保利城6期愛尚里。

5年多時間里，價格也從最初的1W左右，一路上漲到2.5W左右。不禁讓老歡想問一句"How old are you"——怎么老是你？

時隔一年上漲1000 放風價格區域內并無優勢

保利愛尚里預計將于1月中旬首開，推出1、2號樓，建面約105-125平帶裝修房源，共計352套。目前正在收資料中，需定存20萬。放風價毛坯約21000元/平，再加上3500元/平的精裝修，整體均價24000元/平左右。

據置業顧問透露，因項目拿地較早，備案受限價制約，所以這個價格物超所值。但是，值不值當然不能只聽一家之言。我們下面就來詳細咵。

保利愛尚里是保利城的6期，5期還未開發。而2018年底，保利城4期高層毛坯的備案價為20000元/平，目前還有少量精裝修大戶型在售，均價25500元/平左右。

而項目雖靠近二環，但仍屬于武昌核心徐東片區，目前整個區域內在售新盤不多，均價在25000元/平左右。

所以如果真的按放風價格來看，時隔1年，毛坯備案價上漲了1000元/平左右，也在正常范圍內。

但這個價格對比周邊的幾個項目，卻并沒有什么優勢。

項目南面一墻之隔就是諾展星座，目前還有4、5號樓少量建面約96-118平毛坯現房在售，均價約20000元/平；而同樣是靠近二環線的福星惠譽東湖城毛坯均價20739元/平，該項目雖然在二環外，但更靠近地鐵站，從出行便利度上來看，比保利愛尚里更有優勢，這個我們下文談到交通時再做詳細比較。所以，相比之下，保利的價格反而讓項目沒什么吸引力。

再看二手房價格，保利城前期次新房已有業主出售，掛牌均價22000元/平左右；而周邊房齡相近的二手房掛牌均價普遍在2.1萬-2.4萬元/平左右，并不存在一二手倒掛。

據老歡現場觀察，項目案場的看房人并不多，置業顧問介紹此次開盤會一次性推出所有房源，所以應該比較好買。

脫離大社區的小組團 社區配套無依靠

除了價格上無優勢，保利愛尚里在日常生活上也完全不能共享前期成熟的配套。從地圖上我們可以看到，保利城的前幾期都在鐵機路兩側，6期靠近二環線，與他們之間隔了有3個社區，直線距離約800多米，步行到一期約需15分鐘。

這樣的分布，導致愛尚里和保利城實際上是兩個分割開來的不同小區，前期的成熟配套并不可能共享。

而如果只把項目作為獨立的社區來看，僅有2棟住宅樓體量太小，幾乎沒有什么自帶配套和園林綠化。

同時，周邊還有不少待拆的老舊社區、還建房社區以及建材市場等，導致項目展示面較為一般。而根據規劃，二環內的老舊城區多以改造為主，整個片區的城市面貌短期內也不會發生重大變化和升級。

地處二環內周邊兩條地鐵 但出門基本靠走

保利愛尚里位于北洋橋西路與才匯巷交匯處，雖然屬于二環內，但從項目出發，各種出行方式都不方便。

項目周邊有兩大地鐵站，一個是已通車的地鐵4號線羅家港站，一個是規劃中的地鐵12號線團結大道站，但是項目到這兩個站的直線距離差不多都在1.5公里左右了。這個路程屬于公交轉乘耽誤時間，步行又比較遠的尷尬距離。

但公共交通配套方面也并沒有好多少。離項目最近的公交站是北洋橋西路才匯巷和北洋橋西路羅家港路站，但只有少量公交線路，而且基本都是往武昌或青山方向。如果步行到主干道團結大道、和平大道上，公交線路會比較多，但直線距離也超過1公里了。

可以預見，如果以后出門不自駕，平時出行的常態就是基本靠走，步行10-15分鐘到大馬路上才能轉乘公交或地鐵。

保利愛尚里緊挨著二環線，從二環線北洋橋匝道口下二環，約500米可到項目門口；沿羅家港路直行約700米可上二環。

但項目的主要進出通道北洋橋西路和才匯巷目前路況不佳，車道狹窄且周邊出行車輛較多。如果不能配合項目拓寬升級，未來早晚高峰出行肯定會出現擁堵。

目前，項目門口的北洋橋西路正在進行道路施工，據介紹，以后會拓寬至成雙向四車道。

自身缺乏生活配套 日常生活依賴周邊

根據項目規劃，項目自帶約800平底商，體量不大，不太可能滿足日常生活所需。更多的還需要依靠周邊的幾個成熟社區，如保利城的商業體保利悅薈、隔壁諾展星座的底商，大概都在步行10-15分鐘距離內。

同時，項目門前也沒有大型的商超配套，如果有購物休閑需求，只能自駕或者乘坐交通工具前往附近的徐東或者青山商圈。

另外距離項目約300米有一個鐵機農貿市場，平日里買菜、過早還是比較方便的。

除了缺乏商業配套，項目也沒有自帶幼兒園。雖然對面就是廣埠屯實驗小學，但據介紹該校就是以前的青鋒小學。該小學地處洪山、青山、武昌三區交界處的和平鄉，前期生源和口碑一般。

2016年正式更名為廣埠屯實驗小學，是洪山區讓優質中小學開"連鎖"，組成1+X名校集團，推進義務教育優質均衡發展、治理薄弱學校的新模式。所以，教學質量還有待近兩年的觀察。

此外區域內還有余家頭小學、保利藍天國際幼兒園、東亭學校第二小學、梨園小學、梨園中學等教育資源，公立學校的劃片抵扣還是需要后期落實。

而由于項目體量不大，基本上中心園林景觀非常有限。據介紹，項目緊鄰羅家港綠道，改造后的綠道將綠樹成蔭，成為周邊居民日常休閑鍛煉的好去處。

但老歡實地踩盤發現，綠道旁邊的水渠水質較差，時值冬天依然有陣陣氣味飄出。如果后期不加以治理，會很容易造成蚊蟲滋生。而該水渠離項目不過步行5分鐘的距離，夏天東向房間會比較難過。

體量過小布局受限 一半戶型都為東西朝向

項目六期共包含兩個地塊，其中首推的保利愛尚里，總建面約5.3萬方，容積率為3.13，綠地率30%，共計352戶，僅由兩棟住宅樓組成，預計會在1月15日左右開盤。后期還有約80畝地塊待開發。

目前項目現場的營銷中心已開放，就設在實體樓棟1層。另樣板間也同時對外開放，部分架空層、樓道、連廊等公共空間已經呈實景展示。同時，保利城營銷中心也可以接待到訪客戶。

項目的1號樓為2個單元，1單元共33層，2單元共26層。2號樓為1個單元32層，均是2梯4戶布局。整個項目只有105平和125平兩種戶型，公攤在22%左右，得房率還算不錯。

整體布局上，兩棟樓呈垂直分布，樓棟的中間部分將建成園林綠化和中心花園。

1號樓位于地塊的北邊，整體呈南北朝向。北面為低樓層的老舊社區，南面為小區中心花園，整體視野比較開闊。

2號樓位于地塊的西面，整體呈東西朝向，東面為小區園林及二環線幾乎沒什么遮擋，西面為高層住宅小區。但由于該棟樓所有戶型都為東西朝向，基本上主臥和客廳朝東，次臥朝西，邊戶主衛朝北，居住舒適度會相對較差。

105平三房兩廳兩衛

中間戶設計，部分房間和衛生間窗戶朝連廊，私密性較差；

整體戶型比較方正，主臥、次臥跟客廳三開間朝南，南向臥室都帶有飄窗；

戶型動靜分區合理，三間臥室集中在一個區域，客餐廳、廚房和大陽臺相連；

次衛門口可改造為儲物空間。主臥帶有儲藏空間和獨立衛生間，可設計步入式衣帽間。

125平三房兩廳兩衛

邊戶設計，戶型較為狹長，餐廳和客廳位置相連，整個公共空間面積較大；

1號樓的主臥跟客廳朝南，陽臺寬1.8米，采光通透性較好；

生活陽臺和兩個次臥朝北，且廚房夾在兩個房間中間，冬天油煙會往室內擴散；

但為了避免次衛正對大門，電視背景墻做了延伸，但產生了一定的走道，造成部分面積的浪費。

據置業顧問介紹，項目裝修標準為3500元/平，交付標準包含全房地暖、中央空調、廚房灶具及消毒柜；另外還含有電視背景墻、主臥背景墻和鞋柜部分。這些在兩個交付樣板間已經全部展示出來。

老歡綜合點評：

保利愛尚里位于二環內，環線位置還不錯。但從價格上來看，105平的起步戶型，3成首付也在75萬左右，經濟壓力還是存在的。

項目周邊日常配套比較齊全，但最大的硬傷是地鐵站距離太遠，公共交通出行不算便利，導致日后業主出行比較麻煩。

同時雖然項目是保利城的第六期，但與其他組團相隔太遠，幾乎無法享受大型社區的各項配套。作為小體量社區，自身又缺乏配套，只能依靠周邊社區和區域的各種資源。

另外，項目最大的不利在于，僅有的兩棟樓中還有一棟是東西朝向，相當于有一半的房源朝向都不太好，必將影響戶型的銷售。相信在價格上會有一定差別。

拓展知識：