前沿拓展：

今天我們分享的樓盤是“旭輝華宇江悅府”。預計3月20日拿預售證，加推6號樓和9號樓，95平（128套）-105平（64套）-110平（128套）-135平（64套），共384套房源，預估帶裝修均價13500元/平左右。

目前青菱片區100平及以下戶型屈指可數；景瑞天賦濱江95平戶型，目前價格待定；新力城最小戶型104平，最低首付42萬起；旭輝江悅府95平戶型，最低首付32萬（名額有限）；

小花初次踩盤青菱時，對旭輝江悅府印象就不錯。低容積率、低建筑密度，小區園林規劃詳細，首付低，但為何與新力城一路之隔，卻無新力城的“熱度”？

◎ 江悅府精裝細節

旭輝華宇江悅府位于洪山白沙洲青菱，南郊路與建和二路交匯處。

從區域樓盤分布圖我們可以看出，白沙洲青菱五個樓盤（美好長江首璽、新城閱璟臺、旭輝江悅府、新力城、景瑞）地塊基本呈方形。五個樓盤戶型格局方面有相似之處。

在此，我們對比新力城和江悅府，先看兩個樓盤地塊總分布圖：

▲新力城地塊圖，置業提供

新力城地塊呈方形，占地面積13.5萬方，計容建筑面積50萬，容積率3.73，建筑密度15.07%，總戶數4166戶。本次在售3號樓和6號樓，直接認購，僅6號樓為正南正北方向，48層超高層，三梯六戶。

旭輝華宇江悅與新力城僅湖淌小路之隔，地塊呈方形，上圖即為K3地塊，規劃用地面積約18.5萬方，總建筑面積約77.2萬方，計容建筑面積約55.6萬方，容積率約3.0，建筑面積約13.56%，共約5700戶，配備機動車停車位約7535個。

目前加推6號樓（公攤24%）和9號樓（公攤21%），均為33層，兩梯四戶，處于中央景觀軸地帶。

我們再對比戶型圖：

▲江悅府95平，三室兩廳一廚一衛戶型圖

▲新力城104平，三室兩廳一廚一衛戶型圖

兩個戶型功能格局基本一樣，下圖為新力城樣板間，入戶實拍。入戶右手邊為廚房，左手邊為小的玄關柜。

▲新力城入戶

新力城客餐廳、主臥次臥客臥地面均為12mm深色實木復合地板，外加天花板石膏吊頂，會顯得壓縮了層高。若后期客餐廳安裝如圖所示吊燈，整個空間略顯擁擠。

▲次臥

如圖新力城次臥，同樣吊頂，若非安裝中央空調，而是空調掛機，如圖直接看到柜機管道，影響美觀。

新力城書房，窗戶正對著陽臺，如圖同樣吊頂，只能安裝簡單的燈具，若安裝吊燈，會更顯得房間低。

▲新力城104平米陽臺

陽臺裸露的客廳空調柜機管道。這樣的細節，的確很難看出，這是全國地產50強的房企呈現的精裝修。

我們在看旭輝華宇江悅府95平米樣板間：

▲入戶實拍

入戶門右手邊為廚房，左手墻邊有全房一鍵開關、玄關柜。玄關柜帶鏡子、換鞋凳及收納空間。

▲客廳

客餐廳地面為地磚，如上圖，有黑色和米色框線，即為石材波打線，用來區分客餐廳、走道的功能區，同時美觀度加分。

天花板為簡單石膏角線勾勒線條，窗簾上端有窗簾盒，無論是玄關柜，還是廚房門框木材，均為淺色系，整個現代簡約式裝修風格。

客餐廳燈具的選擇就尤為重要，作為整個區域的點綴加分項目，不管搭配歐式還是現代簡約燈具，都不會顯得層高低。

廚房空間

廚房方太抽油煙機和燃氣灶。新力城多了一個消毒柜。

廚房臺面有擋水條。并不是所有樓盤都有此。

廚房天花板為鋁扣板；廚房推拉門軌道在上端，地面平滑。

▲走道

走道地磚加石材波打線，墻面上有小夜燈。

浴室比較常規了，干濕隔離，帶窗戶。奧普浴霸，美標/科勒的馬桶，摩恩/美標的面盆、水龍頭等。

▲浴室柜

▲江悅府主臥可放1.8米大床

單看江悅府95平和新力城104平樣板間展示情況，旭輝在精裝設計細節上小勝一籌。

◎ 低容積率+全齡活動區+景觀軸

上文有提前，江悅府在售地塊，容積率3.0，建筑密度13.56%，在整個青菱片區是屬于很低的，相應會有較多空間用作園林綠化和小區活動。

▲江悅府沙盤

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。

一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

江悅府的全齡活動區域和景觀帶是青菱五個樓盤中，規劃最詳細的。如規劃圖所示，針對兒童的“綜合兒童活動區-分齡互動”，針對老人的“長者空間”、“寵物空間”，以及年輕人的籃球場、網球場（本次在售6號樓和9號樓之間），和健康跑道。

園林綠化規劃細致，小區主入口即為300-500米的銀杏大道主軸，東面櫻花回廊，配之以香樟，西側和北側有3萬方綠化帶，隔離外面道路噪音。

整個小區到單元樓，均為人臉識別，公共空間自帶無線wifi；小區內人車分流，若遇到下雨天，老人和孩子，可經過小區大門內電梯，直下負一樓，而后經過入戶大堂，進入相應樓棟。

旭輝江悅府宜居指數：★★★★☆

◎ 白沙洲青菱區生活配套

很多買房人提到白沙洲三環邊青菱片區，都會提到“一窮二白”。現在青菱片區面臨最大的問題，是交通。

根據武漢城市留言板最新回復：

“根據我局批復的《南郊路（麗水西路-三環線）道路和排水修建規劃》，南郊路將設置為右進右出組織方式與三環線相連，避免對三環線主線車流影響。同時，規劃南郊路主線上跨三環線，與南市路相連，增強跨三環聯系。”

規劃中，江悅府左側的南郊路，直行可與白沙洲三環內南市路相連，加強三環內外聯系；向右可直接上三環，以此就不用走麗水路上白沙洲大道，經青菱立交橋上三環了。

目前青菱片區規劃地鐵5號線南三環站（湖北中醫院大學西門黃家湖）和地鐵12號線凌吳村站（預計在夾套河路與白沙三路交匯處），兩個地鐵口距離旭輝都約有2公里左右，青菱五個樓盤都沒在地鐵口。

青菱片區未來是否有地鐵？還需要等地鐵28號線規劃。

以目前青菱五樓盤出行情況看，新力城距離三環邊近，目前項目有公交規劃；新城閱璟臺門前麗水路雙向四車道較為完整，且有公交停留；金口線規劃站點大概率在美好和新城附近。

相比，江悅府四周左側南郊路有望成雙向四車道，除此外，周圍建和二路、南郊小路、湖淌小路大概率會是小路。

旭輝江悅府交通指數：★★★☆☆

教育配套：

目前片區有巷實驗小學建和分校和卓刀泉中學建和分校；

新城閱璟臺西南邊規劃有一所小學。

江悅府自帶2個12班幼兒園。項目南側和東側各有一塊教育用地。

旭輝江悅府教育配套指數：★★☆☆☆

醫療配套：

醫療方面，白沙洲三環內，武漢大學人民醫院洪山分院和省婦幼洪山分院，均已開建。

商業配套：

目前青菱片區無大型商業體，旭輝自帶2萬方商業體，周邊四個樓盤基本都帶有底商，滿足基本生活需求，以及萬科金色城市的武商量販；后期在麗水路農貿市場，旭輝15萬方商業綜合體待建。

白沙洲青菱片區醫療和商業配套指數：★★☆☆☆

◎ 項目情況小結

旭輝江悅府宜居指數：★★★★☆

旭輝江悅府交通指數：★★★☆☆

旭輝江悅府教育配套指數：★★☆☆☆

旭輝江悅府醫療和商業配套指數：★★☆☆☆

青菱五樓盤

旭輝華宇江悅府的優勢體現在居住舒適度和低首付：

容積率低，建筑密度低，33層高層，兩梯四戶，6號樓公攤24%，9號樓公攤21%，居住舒適度較好；

本次加推兩棟樓，位置很好，主軸景觀帶，休閑娛樂觀景集中區域；

相比新力城最小戶型104平，首付42萬起，旭輝江悅府95平三室兩廳一廚一衛，最低首付32萬，首付低；

意向青菱片區購房者基本為剛需，買房在意因素：價格、交通、學區。

新力城靠近三環；美好長江首璽和新城閱璟臺有學校和金口線規劃；現在五個樓盤，僅美好和新城門前的麗水路為完整大道，看房方便；

隨著新城閱璟臺漲到13500元/平，片區剛需首付門檻均在40萬起。

另附戶型圖如下：

▲105平三房兩廳兩衛

▲110平三房兩廳兩衛

▲135平四房兩廳兩衛

▲正南正北朝向

以上即為旭輝華宇江悅府情況，僅供買房人參考，若親們有補充信息，歡迎留言區留言。

項目情況

預計3月20日拿預售證，

開6號樓（公攤24%）和9號樓（公攤21%），

33層，兩梯四戶，

95-105-110-135平，共384套房源，

95平128套；105平64套

110平128套；135平64套

預估帶裝修均價13500元/平左右。

最低首付32萬，名額有限

拓展知識：