閘北油煙機維修(浦東老板油煙機維修網點)

前沿拓展：

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第4批次即將上市的房源中，靜安區內環內的寶珀公寓終于上市，這又是一個“螺絲殼里做道場”的項目，小地塊，小社區。

從項目現場看，開發商雖然名氣不大，但產品做得很實在，89-128㎡的中端戶型，正好有效控制了總價，主力又是109㎡的三房戶型，市中心居住微改善功能性能夠滿足。

外立面采用的全干掛石材，室內裝修也是以石材為主，裝修標準也比較高，不過層高2.9米，屬于普通住宅標準。

項目屬于曾經的老閘北，后劃歸靜安，臨近虹口區，周邊城市建面比較老舊，不過旁邊一些地塊已經開始拆舊，重新改造，區域面貌能有新變化。

項目硬傷也比較明顯，緊鄰地鐵3號線的高架橋，尤其是2號樓離得最近，噪音不可避免；還有就是目前周邊老舊小區還是不少，100米范圍內，周邊環境不好，窗外沒有太多美景。

【區域分析】配套豐富質量一般，繁華和老舊共存！！

△項目東南側

項目西、南側地塊已拆遷完畢，已被融信、保利、招商聯合拍得，未來界面會好得多，同時，西側的大地塊建設會有噪音，房子定于2023年10月交房，交房之后，西側土地很可能依然在建設中。

△圖片來源于網絡

市中心的優勢就是各類資源比較完善，目前來看，寶珀公寓的周邊配套多樣，但檔次比較一般。

交通方面，項目距離最近的地鐵東寶興路站420米左右，距離地鐵3、4號線交匯的寶山路站680米左右，步行可達。雙地鐵，交通還是很便捷的。

商業配套：四川北路商圈、凱德龍之夢

學校配套：學校比較一般，附近學校有中山北路幼兒園、止園路小學、上海市青云中學、上海市第十六中學。

醫療配套：上海市中醫醫院、閘北中心醫院。

【產品分析】社區小而精，裝修高標準

寶珀公寓是一個舊改項目，項目體量小，僅3棟樓，299戶，主打89-128㎡戶型，得房率75%-81%左右，2號樓得房率81%，1、2、3號樓分別為12、17、27層，交房時間為2023年10月。

△施工銘牌上的竣工時間為2021.12.17

整體戶數少，物業相對好管理，同時缺少大社區生活氛圍，無法做大體量的集中綠化。

驗資200萬方可看樣板間，售樓處和工地不在一處，售樓處位于四川北路壹豐廣場一樓，瑞幸咖啡隔壁。

銷售據說只有兩位，而客戶量比較大，房評君去看房的時候，感覺客戶絡繹不絕，銷售有點帶不過來，往往2、3組客戶一起講項目。

三棟樓已經封頂，樣板間在1、2號樓中。

△3棟樓已封頂

△圖中為2號樓和地鐵高架

這個項目能看出開發商還是比較舍得投入，外立面干掛石材是印度進口的印度藍大理石，入戶大堂、樓道、室內陽臺的地面和墻面也采用了石材鋪設。還有，整個客廳地面、廚房地面、衛生間的地面和墻面、飄窗臺面也都是純石材，用料實誠。

△效果圖

△入戶大堂效果圖

△樓道墻面實景圖

△樣板間室內陽臺

△樣板間廚房

△樣板間飄窗

精裝采用大金中央空調、威能地暖、德國美諾家電、旭格鋁合金窗、唯寶潔具衛浴、意大利威乃達櫥柜等赫赫有名的一線品牌。全一線品牌高標準精裝，小遺憾是沒有配備新風系統

△博世的冰箱也是交付標準

△德國美諾的洗碗機

△德國美諾的抽油煙機和四眼灶臺

△凈水裝置

△德國高儀的洗菜盆和水龍頭

△德國唯寶的智能馬桶和淋浴

△外表面是皮質的衣柜（個別臥室帶衣柜）

【戶型分析】主推中端戶型，功能性突出

寶珀公寓的主力戶型是89-128㎡，基本是兩房、三房，甚至能做成3+1房，高總價的前提下，功能性做得比較到位。

△91㎡屬于三面朝南的戶型，采光非常好。兩個臥室面積大，非常舒適。值得一提的是，主臥對面，挨著廚房有個小空間，是有窗戶的，當個化妝間或者小書房，非常好用。

△91㎡帶窗小儲藏間或獨立小空間

△客廳有兩個柜子是交付時帶的，儲物功能多。同時屬于小開間，大進深，采光面相對少，還有走道有點浪費。

△這個戶型類似于4室，挨著客廳的房間不全是實墻，有一半是玻璃墻，可以做為書房或者活動室等。這樣的優勢是視覺上增大了客廳的面積，劣勢是少了一個私密的臥室。對于三胎或者人口多的家庭，可能多一間臥室更實用。

△樣板間實拍

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△這是整個小區最大的戶型，做的是大三室，相對于121㎡是3+1，少了一個房間，多了客廳和餐廳的面積。這個戶型位于3號樓，相對121㎡所在的2號樓，離地鐵遠一點，安靜一點。

【房評君說】

整個項目看過來，地段和品質都是非常好的，精裝標準高，備案價是11.2萬/㎡，因戶型不太大，性價比高，周邊二手房存在適度倒掛，如距離600米左右次新房復地新都國際，掛牌價在11.6-12萬/㎡，一二手房倒掛現象不明顯。相比市中心的老破小，新房稅費少、貸款審批相對容易等因素，寶珀公寓是更好的選擇。

臨近地鐵有噪音的話，可以盡量考慮1、3號樓，或者平時少開窗，地鐵停止運行之后再多開窗。房評君在最靠近地鐵的2號樓開窗感受了下，噪音沒有想象中那么大，但肯定是有的。關上窗戶之后，基本上不受影響。

沒有十全十美的房子，這個項目綜合看下來，可以打到80分，核心地段，改善居住條件、資產保值都沒問題。

拓展知識：

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