前沿拓展：

“小區(qū)有沒有必要建泳池，都快成‘雞肋’了！”

“露天游泳池，想承包都難！”

“我眼看著小區(qū)游泳池變成了臭水溝，太傷了！”

……

這兩天，記者走訪了很多業(yè)內(nèi)人士，他們表示，小區(qū)露天游泳池閑置，不只是經(jīng)濟賬這么簡單。

承包游泳池到底虧不虧？業(yè)內(nèi)人士算了一筆經(jīng)濟賬

鄞州區(qū)首南街道陳婆渡社區(qū)都市麗灣小區(qū)2011年交付，小區(qū)有個約250平方米的室外游泳池。從2013年開始，泳池就交由第三方公司運營。都市麗灣項目經(jīng)理顧維尓說，這8年，除了有一年因無人承包不得不暫停運營，基本上每年夏天游泳池都會定時開放，從7月5日營業(yè)到8月25日左右。

都市麗灣小區(qū)室外游泳池

運營小區(qū)的室外游泳池，到底虧不虧？記者讓業(yè)內(nèi)人士給我們算了一筆細賬。

寧波浩瀚文化體育發(fā)展有限公司相關(guān)負責(zé)人陳豪亮入這行已經(jīng)有五六年了，他們從2020年開始承包都市麗灣小區(qū)的游泳池運營。剛接手那一年，因為場地不符合游泳池的相關(guān)規(guī)范，他們新增了過濾砂缸、循環(huán)水泵、自動消毒設(shè)施、空氣能熱水器、淋浴房、衛(wèi)生間等設(shè)施設(shè)備，花費8萬余元。

按照寧波泳池的相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，250平方米的游泳池需要配備3名救生員，這屬于“低配”；如果是250平方米以上，每增加250平方米就需要增加1名救生員。實際上，寧波有些露天游泳池的經(jīng)營，救生員配備并不足。暑假兩個月，人工成本是大頭。“好的游泳教練，一個假期就有七八萬元收入。”

都市麗灣小區(qū)室外游泳池 通訊員 王倩雯供圖

“這個小區(qū)的游泳池不大，租賃費是第一年2萬元，每年遞增30%。2020年剛好碰上疫情，2021年接連兩場臺風(fēng)，基本上就很難賺到錢了。”陳豪亮說，暑假開放兩個月，算上承包費、人工費、水電費、水質(zhì)維護費等，250平方米的露天游泳池一年平均的保養(yǎng)維護費就要10萬余元。

“我們主要靠假期的游泳培訓(xùn)來維持收益，工作日每天人流量只有10-20人次，周末一般有50-60人次。”陳豪亮說，基本上小區(qū)業(yè)主只占兩成左右，大多依靠周邊的學(xué)生流。

最近幾年，游泳培訓(xùn)持續(xù)升溫。行情好的時候，一個暑假他們能招生150人左右，按850元/人計算的話，一個假期就能有近13萬元的收入。“如果碰上臺風(fēng)，招生受影響，一個暑假就要做賠本生意了。”陳豪亮說，露天泳池受天氣因素制約大，也要“靠天吃飯”。

有些小區(qū)泳池“先天不足”第三方愿不愿意承包需綜合考慮

這么算來，承包游泳池并不算一樁虧本買賣。但事實上，很多小區(qū)游泳池依舊面臨無人承包的尷尬。

“小區(qū)游泳池不開放，實在浪費，業(yè)主也不高興，但交由第三方承包，肯定要考慮經(jīng)濟效益。我們周邊有奧體中心，想游泳都去那里了，承包以后有沒有生意，這是他們首先考慮的問題，一直沒談攏。”陸先生住在江北親親家園，他說小區(qū)物業(yè)一直在找合適的第三方來接手游泳池，但一直沒有“接盤”的。

“小區(qū)露天游泳池能不能承包，我們肯定要評估，不可能做賠本生意。”從業(yè)10年的孫先生透露說，有些小區(qū)的露天游泳池“先天不足”，比如建設(shè)時就不是標(biāo)準(zhǔn)游泳池，更接近于景觀游泳池。

“承包游泳池還屬于高風(fēng)險項目，寧波前幾年都出現(xiàn)過露天游泳池溺水的情況。如果是景觀類游泳池，就會出現(xiàn)遮擋，泳道不標(biāo)準(zhǔn)，這樣就不適合開展游泳培訓(xùn)，就沒有人愿意承包。有些小區(qū)周邊有大型游泳館，附近的小區(qū)哪怕有合適的露天游泳池，也會出現(xiàn)‘無人問津’的情況。”

他指出，第三方公司是否愿意承包小區(qū)游泳池，主要受以下幾方面影響：1：小區(qū)業(yè)主是否愿意對外開放，不對外開放人流量無法保證，很難盈利；2：室外游泳池的占地面積和承包費用是否合理，考慮有沒有盈利空間；3：小區(qū)游泳池配套設(shè)施普遍偏差，正常運營需要改造維修，成本是否可控；4：考察周邊是否有游泳池開放，避免同質(zhì)化競爭；5：看周邊學(xué)校分布，是否有青少年生源是關(guān)鍵。

小區(qū)開放露天泳池不光要考慮成本，還要肩負安全責(zé)任

在鄞州區(qū)鐘公廟街道惠風(fēng)社區(qū)金地花園小區(qū)，小區(qū)的室內(nèi)游泳池已經(jīng)開放了13年。

該小區(qū)業(yè)委會副主任趙云龍說，小區(qū)2008年交付，室內(nèi)游泳池2009年7月開放。以前是物業(yè)管，2012年業(yè)委會成立后就承包給了第三方。“游泳池能一直開放，得益于多方力量的通力合作，場館日常養(yǎng)護得當(dāng)，對承租方職責(zé)要求明確，物業(yè)給予了很好的配合，業(yè)主對小區(qū)游泳池的滿意度都挺高。”

金地花園小區(qū)室內(nèi)游泳池 通訊員 吳英茵 供圖

“以前我們管理的寧波11個小區(qū)中，有游泳池的占三成左右。每年夏天要開放游泳池，哪怕是承包給第三方，我們都會提心吊膽兩個月，安全責(zé)任壓力真的很大。”徐先生做物業(yè)管理已經(jīng)10多年了，他直言，小區(qū)開放泳池“壓力山大”。“算經(jīng)濟賬還是看品牌效應(yīng)，這就看物業(yè)公司的選擇了。目前寧波運營較好的小區(qū)游泳池，很多是物業(yè)費（每月每平方米）3元左右的品質(zhì)小區(qū)，有些還需要小區(qū)經(jīng)費補貼。”

小區(qū)游泳池不同于完全商業(yè)化的游泳館，面向的主要是小區(qū)業(yè)主，物業(yè)在日常管理中遇到的最大困難是按照游泳池標(biāo)準(zhǔn)去管理。“如果你到游泳館去，不戴泳帽你就不能入場，但是小區(qū)游泳池，業(yè)主如果不按要求來，管理有一定壓力。”

他認為，小區(qū)游泳池能否正常運營很大程度上取決于日常維護，如果長時間閑置的游泳池硬件設(shè)施退化、泳池瓷磚脫落，光修繕動輒十幾萬元。“如果小區(qū)游泳池空置了幾年，基本上需要翻新再開放。但花費一大筆維修費，后續(xù)卻很難創(chuàng)收，風(fēng)險反而增加了，所以很多物業(yè)和業(yè)委會都有所顧慮。”

閑置的世紀花園游泳池

很顯然小區(qū)游泳池閑置，在寧波已經(jīng)是一種普遍現(xiàn)象。寧波市海曙區(qū)三江紅社區(qū)治理服務(wù)中心理事長、甬上社區(qū)研究院特聘專家嚴向紅說，由于受到水溫、水質(zhì)等條件的影響，開放露天游泳池對物業(yè)來說是一項不小的開支。“考慮到水溫，露天游泳池每年一般只有兩個月的使用期限。按照要求對水質(zhì)進行維護、配備安全員與管理員，各項開支加起來，每年需要投入十幾萬元。”

“小區(qū)游泳池是個矛盾的存在。”嚴向紅解釋道，一方面業(yè)主希望小區(qū)泳池只面向業(yè)主開放，人越少，水質(zhì)越好；另一方面，物業(yè)及經(jīng)營方希望是開放、共享泳池。對于管理方來說，小區(qū)泳池開放不僅需要考慮成本問題，還要肩負安全責(zé)任。除了夏天泳池的開放時間外，剩余的時間對泳池維護都要投入時間與精力。“露天泳池暫停使用，落葉堆積、積水處理、防止蚊蟲滋生等都要投入人力。”有些小區(qū)將游泳池閑置，就是因為承擔(dān)不了相關(guān)費用。

那么，小區(qū)閑置泳池能不能改造？嚴向紅提醒說，在改造泳池的過程中會遭遇許多困難。改造小區(qū)游泳池屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，具體操作中眾口難調(diào)，容易出現(xiàn)意見不統(tǒng)一的情況，往往也很難實現(xiàn)。

拓展知識：