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來源：中國經營報

2019年9月以來，昆山新房房價開始下滑，房價的不景氣也讓樓市逐漸“降溫”。相關數據顯示，12月，昆山新房均價為19258元/平方米，已連續5個月下跌，較年初相比下滑了296元/平方米。

連日來，《中國經營報》記者走訪了睿怡庭、瑧望花園、夢悅佳苑等項目，發現整體人氣較差，部分項目周末都無人問津，去化率甚至不到兩成。

市場遇冷，也讓“商改住”“偷面積”等違規現象開始“抬頭”。有多名業主向記者反映，購買的象嶼兩岸貿易中心的精裝修“公寓”房屋性質變成“辦公”，400多名業主要求退房或賠償。業主代表還先后到昆山市市場監督管理局、昆山經濟開發區管委會等部門反映情況。

對此，昆山市市場監督管理局回函稱，市監局決定受理上述購房糾紛。“經調查后，將在60日內作出處理意見，并出具答復意見書。”昆山經濟開發區管委會也表示：“將于2020年1月18日前辦結并出具書面答復。”

（2019年末，昆山新房成交量創近四年新低，部分項目去化不及兩成，“商改住”“偷面積”等違規現象也頻現。本報記者 郭陽琛/攝）

去化率僅兩三成

23歲的余楠（化名）是昆山本地人，在小學當語文老師。從2019年國慶假期開始，她和父母看了昆山市玉山鎮城區和周邊的四五個項目，打算提前“儲備”一套婚房。

余楠對位于周市鎮的睿怡庭最為滿意，但離主城區較為偏遠，這讓她和家人打起了“退堂鼓”。“2019年下半年以來昆山樓市不溫不火，二手房價格也開始往下跌，打算再觀望觀望。”她說。

購房者對昆山樓市的消極反應，也得到數據上的印證。昆山房產網統計數據顯示，11月昆山新房成交量為2013套，環比下降18.3%，同比下降35.1%，創近四年新低。

12月14日下午，盡管處于周末，位于玉山鎮城中的瑧望花園，碩大的售樓處卻沒有顧客。

置業顧問告訴記者，該項目在11月23日剛剛加推約180套精裝修房源，戶型為110平方米、125平方米、140平方米，單價約2.2萬元/平方米，將于2021年10月交付。“剛開盤時人很多，現在僅剩80多套了。”

而記者在昆山市房產交易中心查詢到，截至2019年12月30日，瑧望花園批準銷售套數530套，已售套數僅為265套。而剛剛加推的3幢、11幢，批準銷售套數分別為66套、110套，分別只售出16套和43套，去化率僅約為33.5%。

位于周市鎮新鎮的睿怡庭則較有人氣，兩層的售樓處共有六七組顧客在同時看房，大部分銷售人員都顯得較為繁忙，但去化也不盡如人意。

“項目的裝修品質在昆山是數一數二的，加之現在昆山新房樓盤很少，因此人氣一直不低。”置業顧問表示，該項目共524戶，在11月初全部開盤，戶型面積120～150平方米，均價為2.32萬元/平方米。“目前還剩一兩百套，可供選擇的范圍較大，我們打算春節前清盤。”

事實卻不像上述銷售人員描繪的那么美好。昆山市房地產交易中心數據顯示，截至2019年12月30日，該項目524套房源僅售出96套，去化才不到兩成。

供應量方面，昆山樓市也不盡如人意。據記者不完全統計，12月，昆山市預計僅有夢悅佳苑、上灣璟園等6個項目入市，與11月20個項目齊開盤的火爆場景相差甚遠。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，整個環滬樓市熱點區域開始增多，例如太倉、嘉善等分流了一部分需求。同時，昆山房價整體也偏高，還受到蘇州市場的限購，這些都會導致樓市遇冷。“昆山年末沖刺的形式也與其他地區類似，12月的主導方向就是去庫存。”

“公寓”變身“辦公”

2019年11月底，本是象嶼兩岸貿易中心8號樓的交付期，卻讓滿懷期待的599戶業主“涼透了心”。

“高端住宅”“精裝酒店式服務公寓”……兩年前，因為限購政策，現年45歲的李麗（化名）被象嶼兩岸貿易中心的廣告所吸引，以1.4萬元/平方米的價格購買了一套60余平方米的“公寓”。

李麗告訴記者，此次“出事”的8號樓是在2017和2018年兩年集中售出的，價格在1.4萬～2萬元/平方米之間。“當時銷售宣稱40年產權的酒店式公寓，但交付時我們才發現房屋性質是辦公，當時辦公房價僅7000元/平方米不到。”

值得一提的是，當時的購房合同也疑似存在不規范現象。“例如開發商強調合同第三頁標注了房屋性質為辦公，但那時候這部分都是空白的，此外合同上很多地方都沒有騎縫章。”李麗說。

“現在出了問題，開發商肯定有一定的責任，至少在賣房時就應該向業主說明其中的利害關系，而不是含糊其辭。”當時負責銷售的昆山北區房中介金鑫告訴記者，該項目為上海天策房地產咨詢有限公司負責營銷，當時對他們明確表示房屋為“商住兩用，以樣板房為標準精裝交付”。

2019年12月9日，記者現場走訪該項目21層某間精裝修“公寓”，發現整體裝修較為簡單，墻面有些凹凸不平，廁所淋浴間甚至沒有安裝玻璃，而每層的公廁更是雜亂不堪。

“裝修質量太差，和樣板間相比天壤之別。”李麗表示，一是廚房失去了“功效”，不僅沒有插座，樣板間原先放置油煙機的位置還改成了木板，因為沒有煙道，油煙還會觸發消防警報，“而在購房合同明確注明了廚房的存在”；二是每層“憑空”多出了兩個雜亂的公廁，但最初購房時看到的規劃圖并未標注；三是房屋面積“縮水”較多，“我們親自測量過一套30多平方米的現房，房屋面積僅僅20多平方米”。

記者了解到，該項目3、4號樓交付后，也曾出現用電無法落戶的“怪事”，但已協商解決，并未出現上述8號樓的問題。目前，大部分業主都認為“房子無法住人”，“退房群”人數已超過400人。

更讓李麗感到不悅和心寒的是開發商的處理方式。“既然你們認為是辦公樓，那就別住人了，煙道不可能安裝。”開發商向李麗和其他業主表示，廚房煙道不可能安裝，此前答應安裝的內循環系統也無法實現。

針對上述問題，記者致電開發商森隆地產有限公司，該公司負責人在接受記者采訪時表示：“這個事情我們有專門的小組在處理，其余事項我不清楚。”

違規亂象

早在2017年11月，昆山市住建局就發布了《關于進一步加強商業辦公類房地產項目管理的通知》。

該通知稱，新報規商業辦公類項目，最小分割單元的套內建筑面積不得低于150平方米；不得設計成單元式辦公、公寓式辦公等“類住宅”建筑；應按層集中設置公共衛生間和茶水間，不得設置居住空間、廚房、凸窗以及獨立陽臺等。

業內人士分析稱，象嶼兩岸貿易中心這種幾十平方米的“公寓”肯定是違反上述規定的。“可能賣房時規定還沒出，后續為了迎合規定，該項目額外每層添加了公廁，廚房等設施也未按照對業主的宣傳建造、裝修。”

2019年7月，蘇州市再次加碼樓市調控，要求包括昆山在內的蘇州市全部區域需要“三年內連續不間斷繳滿2年社保”才能獲得購房資格。

自此，記者在2019年下半年多次走訪昆山樓市，發現玉山鎮、花橋鎮等地的多個項目，存在違規利用人才政策獲取購房資格的現象，也衍生出代辦“人才購房”“人才落戶”的灰色產業鏈。

此外，面對較為慘淡的去化，不少項目以“偷面積”的形式吸引顧客。

“所謂‘1’指的是北面陽臺內的墻壁可以敲掉，和儲藏室連起來能得到一個8平方米左右的房間，因為陽臺只算一半面積，所以很劃算。”在瑧望花園125平方米的樣板間，置業顧問特意推薦了這款“3+1”的戶型。記者發現，該項目140平方米戶型也是相似的“套路”，置業顧問坦承“這樣設計是為了吸引顧客”。

“偷面積”現象在花橋鎮更為明顯。記者走訪發現，祥瑞香逸鉑悅、嘉寶夢之悅、象嶼都城等項目均宣稱“設備平臺可改造為房間”等。例如，在祥瑞香逸鉑悅，80多平方米的小戶型，得房率75%左右，卻能做到“三室兩廳”。

嚴躍進表示，市場遇冷，“商改住”“偷面積”等現象自然會增多，這些都是違法違規的，也具有很多風險。“現在許多購房者參與維權，往往也是開發商的違規承諾難以實現。”

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