前沿拓展：

有人說：買房其實不過是一個挑選的過程，其一是選對房子，其二是選對物業(yè)。擁有一個好的物業(yè)，是未來幾十年生活的根本保障，日子能否過的舒心、省心，很大一部分取決于物業(yè)管理水平和服務(wù)水平。近年來，業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系變得更加敏感，僅僅在北海，就已經(jīng)不乏先例，北海很多小區(qū)業(yè)主紛紛成立了業(yè)主委員會，與物業(yè)公司糾紛維權(quán)都不過是開胃菜，罷免更換物業(yè)也是常常有之。甚至有一些網(wǎng)友也問過大表姐這方面的問題，業(yè)主向物業(yè)公司繳納了一定的費用，那么物業(yè)公司究竟應(yīng)該承擔哪些方面的義務(wù)呢？有時候，是業(yè)主要求太苛刻，還是物業(yè)公司不負責呢？接下來，大表姐就進行一些簡單的科普，讓大家更充分和詳細地了解物業(yè)費用以及物業(yè)的各項職責。

在前面，我們先進行一個簡單的小科普，從2021年1月1日起，《民法典》開始生效，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對業(yè)主較為關(guān)心的物業(yè)問題，進行了以下說明：一.什么是物業(yè)費？物業(yè)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，而向業(yè)主或使用人收取的費用。《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。二.物業(yè)費包括什么？一般來說，物業(yè)費主要包括以下幾個部分：1、物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護費用；2、物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費用；3、物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護費用；4、辦公費用；5、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位的日常運行、維護費用；6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；7、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位及公眾責任保險費用；8、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。三.物業(yè)費不包括什么？許多業(yè)主對物業(yè)費的認知有誤區(qū)，就是認為物業(yè)費里什么都包含，但其實并非如此，以下幾個方面就不包含在物業(yè)費里：1、住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備維修費用。其實就是說，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，物業(yè)公司是不會管的，因為這不歸他們管，而且即使物業(yè)為你們提供了這些維修服務(wù)，他們也是可以收費的。2、因建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問題而產(chǎn)生的費用。比如滲水、漏水、裂縫等，物業(yè)也是不管的，但是他們有義務(wù)替你向開發(fā)商反映，然后你可以再與開發(fā)商協(xié)商處理。3、公共設(shè)備的大中修費用及重大部件更換費用。公共設(shè)備的大中修費用及重大部件更換費用也不包含在物業(yè)費里，但是可以用維修資金解決。了解了這些之后，我們還要對一些權(quán)責問題進行以下明確，哪些歸開發(fā)商負責，哪些歸業(yè)主自己負責，哪些歸物業(yè)公司負責，這樣在出現(xiàn)問題的時候，就能更高效地解決問題了。開發(fā)商負責：北海很多房子都是精裝交付，在保修期內(nèi)，以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責任，與物業(yè)公司沒有關(guān)系。業(yè)主自行負責：至于一些業(yè)主日常生活中遇到的問題，如：家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關(guān)壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些所產(chǎn)生的維修費用，都應(yīng)該是業(yè)主自己負責的。不過，現(xiàn)在北海很多小區(qū)的物業(yè)都提供相關(guān)的這些服務(wù)，這個過程中物業(yè)所扮演的角色，更多的是本次服務(wù)所產(chǎn)生的臨時雇用關(guān)系。其他部門負責：指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會、監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)、調(diào)節(jié)物業(yè)矛盾糾紛、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事，不是物業(yè)公司的事。這些事情，有的與物業(yè)公司沒有直接關(guān)系；有的物業(yè)公司有責任協(xié)助相關(guān)部門工作；有的物業(yè)公司有責任勸阻、制止或向主管部門報告。另外，業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題，由社會公共事業(yè)企業(yè)或運營商負責解決，也不是物業(yè)公司的事。《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取費用”。只不過現(xiàn)在很多物業(yè)會提供代繳的服務(wù)而已，但這并不是物業(yè)原本就具有的職責。那么，物業(yè)具體應(yīng)該承擔哪些職責呢？《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項目和服務(wù)標準，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)活動中應(yīng)當履行下列義務(wù)：1、按照物業(yè)服務(wù)合同、國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù)；2、在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護要求、注意事項等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；3、按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；4、定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；5、做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，為業(yè)主提供免費查詢服務(wù)，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊；6、聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務(wù)；7、對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門報告；8、法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等理由減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量或者中斷供水、供電、供氣、供熱等。業(yè)主和物業(yè)公司有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)就是物業(yè)服務(wù)合同，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同，侵害業(yè)主權(quán)益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。對業(yè)主要求解決的物業(yè)服務(wù)合同約定以外的事，物業(yè)公司應(yīng)積極與有關(guān)方面反映溝通，爭取使問題得到解決。總之，業(yè)主在生活中遇到各類問題，常常會有一個慣性思維：找物業(yè)，但事實上，并不是所有的事情都能夠找物業(yè)解決，業(yè)主應(yīng)當提高對物管法的了解，這樣在日常的生活中，也能更好地維護自己的權(quán)力。

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