前沿拓展：

粵港澳大灣區戰略出臺后，珠江西岸最大的一個看點就是，廣州、深圳兩位大哥同時“倒追”中山。

?深圳給中山送來了深中通道，廣州給中山送來了地鐵18號線延長線，二者都是價值連城的超級工程，兩位大哥“拉攏”中山的意味不可謂不明顯。

過去的珠三角，都是小弟緊跟大哥，現在到了灣區時代，大哥卻反過來倒追小弟，不僅讓人感到驚喜。

那么，中山到底有什么特殊呢？

01.

大灣區向珠江口聚攏，中山是最大受益者

俯瞰大灣區的地圖，首先，你會發現什么？

中山居然地處粵港澳大灣區幾何中心，和廣州南沙僅一水之隔！

它地處珠江口核心地帶，北靠廣佛，東與深圳和香港隔海相望，南與珠海市接壤，周邊熱點城市密布。

當前，珠江口呈現出一股強大的向心力，整個大灣區最燒錢的超級工程全部聚集在珠江口，10條跨海通道如火如荼！而且，廣州、深圳、香港、東莞、佛山、中山、珠海、江門都把發展重心瞄準了珠江口。

坐鎮珠江口的中山，成為最大受益者之一。

2019年2月18日，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式出爐，中山提名9次，成為繼廣深珠之后的又一重點城市。

具體來看，中山被定位為“世界級先進制造業基地，打造區域性綜合交通樞紐和產業創新中心”。而在產業方面，中山可以說是最受廣深企業青睞的城市之一。

作為“廣東四小虎”之一， 中山擁有3個超千億級產業集群、5個超500億元產業集群、18個產業鮮明的特色鎮、38個國家級產業基地、華帝和歐普照明等561個省級以上名牌。

第一第二和第三產業占比更是達到“黃金比例”，第三產業占比甚至超過佛山、東莞，顯露出高質量發展的態勢。

交通方面，中山同樣有明顯的中心效應。

南部有珠海北站、珠海機場，東部有深圳寶安機場，北部有佛山高明新干線機場、獅山鎮佛山北站和廣州南站等，是絕對的眾星捧月。

而根據規劃，未來三年中山還將投入1400億元，打造珠江西岸重要的綜合交通樞紐，再加上深中通道和廣州地鐵18號線的建成，未來從中山出發，1小時可達大灣區所有城市。

02.

中山買樓，認準這個“黃金三角”

區位價值的覺醒，帶來房地產市場的井噴。

2018年中山市住宅成交65088套，同比增加44327套，上漲214%。成交量遠超深圳、東莞、珠海。

論房價表現，中山這兩年的漲幅更是驚艷，2018年上漲31.61%，居環珠江口（不含港澳）城市第一名。

毫無疑問，中山是最近兩年大灣區樓市最火的城市之一了。那么，灣區人民如果要到中山置業，又該從哪里入手呢？

簡單來說，中山樓市目前有三大價值區域：

一是以東區為代表的老城區；二是以火炬開發區、翠亨新區為代表的“深圳概念區”；三是以民眾鎮為代表的“廣州概念區”。三者構建出一個中山樓市的“黃金三角”地帶。

換句話說，中山樓市同時受到廣州、深圳以及本地三類客群的影響。

先說老城區，這里是中山的政治、商業、教育、文化中心，配套非常成熟，目前的房價水平在兩萬左右，但漲幅并非最出色的。

相比而言，漲幅更出色的是火炬、翠亨兩個“深圳概念區”，這里是深中通道登陸中山的落腳點，最近兩年備受追捧，目前房價兩萬多，且正在沖擊三萬。

第三個區域是民眾板塊，這里和南沙自貿區一水之隔，而且是廣州地鐵18號線延伸到中山的首站，被網友親切地稱之為“廣州概念區”。高速路網方面，來往廣州也非常的便利，已開通了廣澳高速，規劃中還有灣區1號公路、南中高速，從民眾到廣州，可謂家常便飯了。

由于起步較晚，民眾板塊的房價目前仍在萬字頭，是“黃金三角”中房價最便宜的區域。

從購房策略上看，中山老城區的商業配套最成熟，但要說到房價的上漲空間，“深圳概念區”和“廣州概念區”會更好。這方面大家可以參考東莞的經驗，過去5年，東莞房價漲得最快的不是老城區，而是鳳崗、松山湖、塘廈等深圳概念區。

單獨比較廣深兩大概念區的話，我認為現階段更適合入手一萬多的民眾，而不是兩三萬的火炬和翠亨。畢竟這里是中山不是廣深，房價從一萬漲到兩萬，比兩萬漲到四萬容易得多。

眾所周知，“廣州概念區”有廣州18號線支撐 ，其戰略價值完全不輸深中通道。要知道，地鐵18號線可不是一條普通的地鐵，它是廣州最核心的一條南北大動脈，幾乎把廣州最值錢的城市資源全部串起來了。而且，它的時速達到160公里以上，這意味著以后從民眾到珠江新城只需40分鐘，比去深圳還要便捷。

正因為區位優勢非常獨特，廣東自貿區有望擴容到民眾鎮！

2018年9月25日，中山市城鄉規劃局發布了關于《中山市域組團發展規劃（2017-2035年）》，提出了中山申報廣東自貿區擴區的區域，其中，就包括了中山市民眾產業園區。

03.

民眾板塊崛起，又一個“松山湖”呼之欲出

在大廣州都會區的賦能下，民眾板塊呼之欲出！

從地理位置看，民眾板塊與廣州南沙的萬頃沙，僅有一河之隔，直線距離不到1公里，自駕往返僅需10多分鐘，是中山牽手廣州的落腳點。

不僅如此，民眾還有國內首批設計時速160公里的城際地鐵，廣州地鐵18號線延長線的首站便在這里。這意味著從民眾到珠江新城，只需要半個多小時。

“住在中山市，在廣深工作”成為現實，融入廣深30分鐘經濟圈的民眾，便是中山的臨廣深區域。

除了交通便利，民眾還有一個非常有實力的百億級民眾產業園區。

目前園區已成功引入了比亞迪、彩迅工業、毅馬新能源電機、歐普照明和洲明科技等14個重大投資項目。其中，比亞迪還是2019年省、市重點建設項目，總建設為600億元。

行業巨頭進駐，往往意味著上下游企業，和高精尖人才的到來，住房需求應運而生，房價自然水漲船高。

這種發展態勢，很容易讓人想到東莞松山湖。最初，松山湖原本是東莞一個很偏僻的地區，后來隨著華為等大企業進駐之后，迅速變身為大灣區一個紅得發紫的科技中心，房價也隨之接連攀升，目前已經突破三萬，成為東莞房價的一大標桿。

數據顯示，從2015到2019，松山湖房價已經漲了317％，升值幅度之大，引領全市。

參考華為之于松山湖，橫跨IT、汽車、新能源和公共交通設施四大產業的比亞迪，又將為民眾板塊注入怎樣的虹吸效應？

從房價水平看，今天的民眾板塊很像4年前的松山湖，正處在蓄勢待發的黃金節點。

04.

“廣州概念區”出場，民眾板塊標桿大盤在此

對中山樓市而言，“深圳概念區”已經如日中天，“廣州概念區”也即將強勢登場！

但區域再好，買房落到實處，還是要看樓盤品質、產品、物業，三個要素缺一不可。

過去幾年，民眾樓市之所以沒什么存在感，一方面是區域價值還沒有被充分挖掘，另一方面則是缺乏標桿項目的帶動。

直至今年，品牌大盤—泰豐鳳凰源正式開盤，才改變了這一格局。

據了解，泰豐集團是一家總部位于深圳的品牌房企，近年曾先后在深圳、惠州、長沙等地有開發項目，鳳凰源是泰豐進駐中山的第一個項目，以精益求精的工匠精神，成功地獲得了市場的認可。

從位置看，項目落子民眾板塊南部，南靠中山港大橋落腳處，東傍民眾產業園區，距離阿里云落戶的中山火炬區，和國字頭的南沙自貿區不過幾公里。

5公里內，已有壹加壹與民眾中心市場兩大商圈，錦標學校和德恒學校，民眾鎮政府和民眾醫院，生活配套一應俱全。

同時，這里包攬“千億高新區”中山火炬區與“百億新城”民眾產業園區的雙城配套，未來還將新增3所學校、三甲醫院、展覽館、圖書館和體育館等設施，各項配套繼續升級。

有別于千篇一律的歐式和現代風格，泰豐鳳凰源采用了獨具韻味的嶺南文化作為設計基調，綠化率高達35%。

配上純點式的樓棟布局，2.5的容積率，整個社區典雅大氣，是目前中山市內規格數一數二的高端項目。

戶型方面，泰豐鳳凰源在售的78-115㎡單位，更是區內唯一的高拓產品，既有較多贈送面積，又有靈活可變的空間。

如之前熱賣的93㎡3+1房，客廳南北對流還有雙陽臺的設計，全屋包括衛生間在內的每一個功能空間，都有陽臺或飄窗，通風采光視野俱佳。

因為超高性價比，這個房型已經所剩不多，如果想住得更舒服些，還有93平米的南向四房，以及115㎡的主套四房，比市場上同等面積，多出一房, 空間寬綽更具質感。

下面是戶型圖：

更令人期待的是，泰豐鳳凰源還引進了國家一級物業——龍湖物業。

眾所周知，龍湖物業可是鼎鼎有名的品牌物業公司，向來是豪宅才有的標配。有龍湖物業的配套支持，泰豐鳳凰源如虎添翼，而品牌房企＋品牌物業的黃金組合，這在民眾鎮，還是頭一個。

在廣州地鐵18號線延伸以及廣東自貿區擴容的大背景下，民眾板塊將成為大灣區又一個掌上明珠，成為又一個炙手可熱的“臨廣深概念區”。

如果你已經錯過松山湖、錯過火炬開發區、翠亨新區，那么，一定不要再錯過民眾板塊了。

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