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博羅石灣二度中止出讓的地塊本周四第三次再重新掛牌。地塊掛牌截止時間為2021年11月17日。位于博羅縣石灣鎮黃城塘路南側地段地塊面積約4.49萬平方米，規劃建面約13.48萬平方米，競拍起始總價8.28億元，起始樓面價約6145元/平方米。對比此前9月8日的出讓條件，樓面價貴了，最高限價高了，但是核心的商業配套從40%減少到5%，這個條件也被業界觀察人士認為，是這宗地在當下市場環境下，或不會流拍的關鍵因素。

來自惠州市公共資源交易中心的公告顯示，這一次也是第三次競拍，地塊最高限價9.52億元，即當折合樓面價達到7067元/平方米時，將采取搖號方式確定競得人。

此前兩次終止掛牌 最高限價10億元

該宗地塊8月份第一次掛牌，起拍總價7.6億元，折合樓面價約5500元/平方米。第一次掛牌公告顯示，該地塊最高限價為10億元，即折合樓面地價最高約7237元/平方米，當競價達到最高限價后轉為競配建保障性住房，每次面積增加幅度為1000平方米，納入首期建設，建成后無償移交給縣政府。

但在8月4日當天，公共交易中心突然宣布終止該地塊出讓，觀察人士指出，終止掛牌和惠州被約談有關。

惠州資深地產評論人胡光宇解釋，突然終止地塊掛牌和惠州被住建部約談有關。"和馬安地塊終止出讓的原因類似，石灣地塊也需要完善房價地價聯動措施，待完善房價地價聯動措施后再恢復掛牌出讓。”

7月30日惠州等5城市，因為今年上半年新建商品住宅銷售價格和住宅用地價格增長過快，市場預期不穩，被住建部約談。隨后的8月9日，惠州出臺相關調控政策。

果然在9月8日，該地塊重新掛牌，采用“限價+搖號”的出讓方式，起拍價7.6億元不變，增價幅度從2000萬元降為1138萬元，最高限價從10億元降為8.74億元，最高樓面價到6324元/平方米時，若有多名競買人報名達到最高限價，則采用搖珠的方式確定競得人。地塊的商品房毛坯銷售最高價不高于1.7萬元/平方米。

此次掛牌取消了第一次達到最高限價后，竟配保障房建設的條件，但是增加了審查競買人購地資金來源、競買申請人資質管控等。

第一次和第二次掛牌，都有嚴苛的商服面積的配建，商服建筑面積占比40%，須建設集中商業，不得建服務型公寓；住宅的建筑面積占比60%，商業用房須集中建設，不得建服務型公寓，商業用房和商品住房須同步規劃、同步建設、同步驗收，自持商業用房自取得房屋權屬登記后20年內不可上市銷售。

隨后，該地塊又在9月27日被公告終止出讓。

要求匿名的行業知情人解釋，這一次取消掛牌，可能是因為條件嚴苛沒開發商報名競買，“13.48萬平方米地塊，要求配建40%的集中商業，還不能建設公寓，意味著只能建商場，20年不能賣，在市場下行的趨勢下，這對開發商是嚴峻的資金考驗。”

第三次掛牌 取消40%商業配套

本周四，該宗地塊在調整后進行第三次掛牌，起拍總價從此前的7.6億元增至8.28億元，最高限價也從第二次的8.74億元升至9.52億元，地塊所建商品住房單套毛坯住房銷售價不高于17000元/平方米。掛牌的起始樓面價從5500元/平方米升至6145元/平方米。

第三次掛牌，樓面價貴了、最高限價也高了。

第一、二次掛牌中，宗地有明確的建設要求，根據規劃，商業服務業的建筑面積占比40%，須建設集中商業，不得建服務型公寓，自持商業用房自取得房屋權屬登記后20年內不可上市銷售的條件被取消。

這一次明確掛牌條件取消了商服比例配建，地塊占地4.93萬平方米，規劃建筑面積13.48萬平方米，商業服務業的建筑面積比例≤5%，配套設施的建筑面積＞700平方米。

惠州資深地產評論人胡光宇評價說，此前2次掛牌，40%商業配套，還要求不能建設服務型公寓，對所有開發商而言都是巨大的壓力，9月27日的公告終止掛牌，可能也是因為報名的開發商較少，也可能是沒有。此后政府可能再度商議修改了相關出讓條件，這一次相對競拍條件對開發商相對友好一些。

南都記者觀察，其他掛牌條件和此前2次沒啥變化，都是要求競得人需配建地塊北面的黃城塘路和東面的東明路兩條市政道路，建成驗收合格后無償移交給石灣鎮政府管理。競得人還需按要求配建一所12班幼兒園，并無償移交博羅縣教育局。

上半年博羅臨莞土地市場火熱

上半年博羅土拍，4宗地塊溢價率超88%，大部分為臨莞片區地塊。今年3月，石灣灣湖西路地塊競拍最為激烈，溢價113%，最終成交樓面價定格在8572元/平方米，這也是惠州樓面價首次破8字頭，成為博羅新地王，目前位居惠州地價top3。

石灣、園洲土地引發關注的最大原因即是，優越的區位—臨莞。

上述都三次拍賣的地塊位于博羅縣石灣鎮黃城塘路南側地段，靠近石灣鎮政府，周邊有興業大道、石灣大道等交通干線，不遠處就是石灣汽車客運站，交通便利。

地塊周邊在售項目有聚龍匯景灣、美的旭輝天地、奧晨天宸花園等，均價約14000-15500元/平方米之間。

采寫 南都記者 蔣奇政

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