前沿拓展：

在福田上班，想600萬左右買套自住的三房，在福田基本這個價位只能買2000年以內的老破舊小區，獨棟，沒有花園這些，今天給大家介紹個600萬左右，買08年左右的大花園社區的片區-坂田。

【片區地圖】坂田的地理位置。

1：坂田北依觀瀾-龍華高新區，西接龍華商貿區，南臨梅林關，東臨布吉。

2：居住體驗。

坂田位于深圳市中部，是深圳高新技術產業帶上的重要產業基地，但是商業配套相對匱乏，交通配套目前都還在建設中。

基于片區發展規劃，以布龍路為界限，分坂田南和坂田北，坂田北主要坂田北主要以生產科技類為主，居住人居大多在華為、天安云谷、神舟上班，而坂田南主要是居住為主，居住人群大多是在關內上班。

3：12個地鐵站，9個在建，兩條地鐵線路

目前坂田只有5號線橫穿坂田，有3個地鐵站，分別是五和、坂田、楊美地鐵站，不過在建的10號線坂田線縱向貫穿了整個坂田，在坂田一共有9個站；10號線起自福田口岸，終點平湖中心，途經平湖、坂田坂雪崗、華為新城、梅林關覆蓋了深圳整個中部發展軸，經梅林關后4站即達福田中心區，預計在2020年底開通，開通后坂田交通就非常方便。

4、八個地鐵站，五條地鐵線路

坂田片區的骨干路網呈“三橫三縱兩半環”結構。三橫指東西向三條道路，自南向北分別是布龍路、貝爾（吉華）路、坂李大道，三橫縱橫向上連接布吉、龍華、李朗等片區。

三縱指南北向兩條平行道路，是通往市區方向的主干道，自西向東依次為梅觀路、五和大道、坂雪崗大道，其中梅觀路是市區進入華為基地最便捷道路，承載約70%的交通流量；五和大道和坂雪崗大道南北貫穿坂田片區，五和大道在華為基地西側，向南可至龍華，北至觀瀾，坂雪崗大道向南連接南坪快速，未來直通坂銀通道（即將建成），直達羅湖。

此外還有已建成的坂瀾大道以及在建的半圓形的環城路，連通觀瀾以及承擔片區內交通疏導作用。

目前因為在建地鐵10號線，早晚高峰自駕會比較塞車，預計2020年初通車后會有所改善，加上2020年坂銀通道的開通，自駕交通便利性也會有很大提升。

【片區規劃】

坂田，作為是龍崗區西部門戶，地處福田、龍崗、龍華區交界處，轄區面積28.51平方公里。東連布吉，南鄰民樂、梅林，西接龍華油松、水斗，北靠平湖、清湖，加上未來坂銀通道通行，可直達華強北商圈，地理位置非常優越。是龍崗區的經濟重鎮、科技強鎮、產業大鎮，在龍崗具有舉足輕重地位。

坂田以布龍路為界可劃分為南北兩個片區，分別承擔著不同的職能，坂田南是坂田高品質商品房最為集中的區域，坂田北片區則多以產業規劃為主。

一、坂田南片區

坂田南片區新建的商品房最為集中，住宅類用途改造為主，相對高品質的樓盤較集中，規劃有圖書館、博物館、醫院、小型市政公園等市政配套，且臨近14平方公里銀湖山郊野公園和兩大水庫自然景觀，可以說坂田南是非常宜居的片區。

比較有代表性的樓盤如萬科四季花城、春華四季園、龍岸花園、萬科第五園、儒俊城立方等品質大盤，居住人群多以華為集團或福田工作的置業者為主。

現已有多個舊改項目入市，包括新圍仔舊改（諾德中央道）、榮興工業園舊改（德潤榮君府）、雅寶工業城舊改（星河銀湖谷）、儒駿城立方、大光勘舊改（大族云峰）等，還有待建的大貿工業區、永恒地塊等。

二、坂田北片區

坂田北片區則作為高新技術產業帶上的重要產業基地，以高新產業為主，住宅為輔。屬于坂雪崗科技城重點發展區域，預計未來5年，坂田街道將加速推進天安云谷等9個已立項已動工的城市更新項目的建設，完善坂雪崗科技城6個已立項未動工項目的前期工作，將建成住宅面積約153萬㎡，研發辦公面積約85萬㎡。

依次推動坂雪崗科技城DY06、DY11、DY05、DY10、DY08、DY03、大丹工業園、吉通工業園及坂田南片區新利廠、駿泰工業園、喜來樂工業園、歐威爾空調廠、GX02馬蹄山竹山工業園等17個立項項目，總投資超1000億元。

三、坂雪崗科技城

作為深圳市重點發展區域之一，坂雪崗科技城擔負著實施“東進戰略”主引擎的作用。據了解，坂田街道有意在坂雪崗科技城原規劃面積約21.9平方公里的基礎上，擬將坂田南片區10.88平方公里納入坂雪崗科技城，加快坂田南北片區一體化設計，打破現有機制下南北發展不均衡的局面，推動坂田整體規劃建設。

現在隨著深圳對片區規劃加快腳步，集聚高效的科技產業，多個大型開發商進駐，并且隨著坂銀通道、地鐵10號線建設的推進，坂田正以其他片區所不及的速度在發展，未來的五年之內,坂田的巨人之路將會熱火朝天的進行。

四、10號線，坂銀隧道。

地鐵出行方面，除了已開通運行的5號環中線，未來還將開通5號線延長線及10號線兩條軌道，10號線起自福田口岸，終點為平湖中心，線路全長29.54公里，預計2020年通車運營，建成后會貫通坂田北和坂田南兩個片區，打破必須從龍華轉線到市區的尷尬并通達市區內到福田口岸。

將有利于完善龍崗軌道交通網、對龍華、坂田、平湖三大區域的交通改善、促進龍崗區的經濟發展有十分重要的作用。

道路交通規劃則有坂銀通道，2020.4.28號已經開通，坂田南可直達華強北商圈，并可轉北環大道通達關內各個區域，建成后從坂田至福田只需要12分鐘，交通上的便捷和路程的縮短，將有效減輕梅林、清平等二線關口的交通壓力，有利于導流更多在福田或原關內工作的人群外溢置業。

未來，坂田將是一個以坂雪崗科技城為代表的高科技產業城、園林大盤為主、10號線-5號線地鐵貫通、多條快速通道通達市區和其他地方的宜居之城。城市更新、10號線、坂雪崗科技城建成將成未來坂田價值最大展望點。

【學區介紹】

教育資源相對緊缺，新建學校成為黑馬。坂田一共有12所小學，5所中學，其中比較好的是深圳實驗學校坂田校區和深圳市龍崗區科技城外國語學校，兩所學校都是九年一貫制。

深圳市龍崗區科技城外國語學校成立于2014年，是龍崗區教育局與深圳外國語學校合作共建的九年一貫制公辦學校，具有鮮明校本特色的外語課程體系和教學方式，形成強大的外語教師團隊，實行小班制教學。

深圳市龍崗區科技城外國語學校2015才開學，2018年就進入龍崗前三，成為龍崗初中的黑馬。學校從全市重點學校引進大量骨干教師，形成了一支素質精良的教師隊伍，未來非常值得期待。

深圳實驗學校坂田校區是原來的坂田新城學校，開辦于2010年9月，有38個教學班，提供近2000個學位，一直是坂田規模最大的一所九年一貫制學校；2017年8月，深圳實驗學校正式接辦原龍崗區坂田新城學校，同年9月，正式掛牌更名為深圳實驗學校坂田校區。

2019年龍崗區學位申請積分表

2019年龍華區學位申請積分表

【小區介紹】

潤創新時代公寓

潤創興時代公寓5月成交均價38674元/平，目前掛牌價42628元/平，主力戶型有32平的1房，45-50平的2房，69平的3房，小區建于2015年，是公寓，產權40年，不限購不限貸，不占名額，總價低，對于無學區需求的，還是適合入手。小區綠化率高達35%，環境優美，居住舒適，通透性非常好；戶型方正，全功能的N+1戶型，高贈送面積，采光通風好，且擁有超高拓展空間；不足的是小區只有2棟，社區小。

星河銀湖谷

星河銀湖谷5月成交均價84247元/平，現掛牌均價87305元/平，主力戶型有146平的5房，165平的6房，一共8棟，小區建于2016年，項目同時坐擁約8萬㎡COCO Park旗艦商業、約5.5萬㎡星級酒店公寓及各類公共服務配套，私享33萬㎡山體公園等。地鐵10號線上蓋， 5號線環繞；約14平方公里銀湖山郊野公園、雅寶水庫、民治水庫；33萬㎡自有山體公園，提供籃球場、網球場、健身房、恒溫泳池、環湖登山綠道等多種文體配套設施，十分適合居家。

十二橡樹莊園

十二橡樹莊園11月成交均價約68245元/平，現掛牌均價73023元/平，主力戶型有170平的5房，190平的6房，200-300多平的別墅，小區建于2011年，小區一共有83棟，大部分是別墅，低密度別墅社區、地鐵口、交通方便、生活方便、萬科品牌物業，不足的是周邊商業氛圍不足。

萬科四季花城

萬科四季花城位于龍崗區布吉鎮坂田村五和大道，離梅林關口僅2公里，地鐵五號線五和站就在小區的東門。由萬科地產開發，萬科物業管理，是萬科四季花城全國社區的典范。

小區一共分七期，批地時間分為一二三四期為1998年4月，五期為2001年6月，六七期為1998年12月，入伙時間由2000年到2003年，其中一二期是2000年入伙，三期是2001年入伙，四五六期為2002年，七期為2003年。

小區總占地面積37萬平米，總建筑面積53萬平米，總居住戶數4855戶，小區綠化率高達40%。車位共有2028個，其中一至六期固定車位552個，非固定車位1045個；七期室內車位203個，露天車位228個。

萬科第五園一、二期

基本信息：小區名稱：萬科第五園一期，開發商： 深圳市萬科房地產開發有限公司，樓棟： 21棟 440戶 車位：車位380 （費用：250元） ，主力戶型：74平兩房、95平三房一衛 105平三房兩衛，頂樓是75和105平左右的復式。

坊：分為上、中、下疊，下疊是院子+地下室，中疊也有地下室，上疊是復式，面積有140平、160平的，小區均價：6.2萬/平方，建筑時間：2006年，小區占地： 69057平米，小區建面：43161平米，綠化率：30%，容積率：1.6，物業公司：深圳市萬科物業管理有限公司（物業費1.6~3.4元/平方/月）。

小區優劣勢：比較安靜，容積率低，居住舒適，小區帶游泳池、兒童游樂場，萬科物業管理比較好。水電，燃氣： 水：3.5米/方，電：068/度，燃氣：3.5元/方

配套：自帶9000平商業配套，萬科里（星巴克，華潤萬家），300米就是坂田手造文化街，1公里有陽光灣畔，星河COCOpark。還有銀湖郊野公園，以及南坑水庫。

萬科第五園四期

開發商： 深圳市萬科房地產，開發有限公司樓棟： 7棟 855戶 車位：車位1000 （費用：200元），主力戶型：45平單間 70平兩房 73平小三房 89平大三房，小區均價：7.7萬/平方，建筑時間：2010年，小區占地： 49814平米，小區建面：65880平米，綠化率：45%，容積率：2.5，物業公司：深圳市萬科物業管理有限公司（物業費2.9元/平方/月）， 水：3.5米/方，電：068/度，燃氣：3.5元/方。

小區優劣勢：小區樓間距大，空中花園設置，環境優美，安靜，適合居住。人口密度小，小區內自帶游泳池，健身娛樂設施等。

不足：小區自帶商業不足，生活購物不是特別方便。

萬科第五園八期

開發商：萬科企業股份有限公司，樓棟及主力戶型：總共有9棟，有77平的兩房，89平的三房，115平的四房，小區均價：7.4萬元/平 建造時間：2009年 小區建面：100000㎡ 小區占地：39400㎡，綠化率：42% 容積率：2.5 萬科物業發展有限公司，物業費2.9元/平，車位：795戶，613個車位，車位比1:0.7，民水民電（0.68元/度），天然氣3.5元/方。

小區優勢：緊鄰坂雪崗大道和坂銀隧道，去福田15分鐘，交通便利，小區安靜，綠化率高；劣勢：1.小區離地鐵口遠，交通不方便。2.相鄰五期、六期，樓間距窄，居住人口較多。3.夏天會有那么幾天會比較臭。

嘉悅山花園（萬科第五園九期）

小區名：嘉悅山花園 開發商：深圳市世基房地產開發有限公司，樓棟及主力戶型：共6棟，89平3房2衛；124平4房2衛 小區均價：7萬/平，批地時間：2014年 竣工時間：2016年，70年產權，小區建面：145579平 小區占面：47730平，綠化率：40%，容積率：3.05，物業公司：深圳市萬科物業管理有限公司，物業費3.5，車位：1068戶，890個車位，車位比1:1.2，民水民電（0.68元/度），天燃氣3.5元/方。

小區優劣勢：小區自帶萬科里大商場，小區2016年小區次新小區，萬科物業品牌物業管理公司，靠近坂銀隧道15分到達福田，交通便利。不足：小區離地鐵口稍遠。

旭景佳園

開發商: 珠江投資股份有限公司，樓棟：10棟 （分三期，1-4棟為一期；5-8棟為二期；9-10棟為三期），主力戶型:78-81平2房，89-125平三房，127平四房，小區均價： 5.6萬/平，建造時間：2008年，車位：1000個，小區占地面積：52079平米 小區建面: 147000平米，綠化率: 30%，容積率: 1.5，物業公司: 金地物業管理有限公司 （物業費3.5元/平方/月）， 水費: 3.5元/立方 電費: 0.68元/度。

優劣勢：

優勢：1、靠近大族云峰商業配套，購物方便；2、靠近坂田地鐵口，臨近坂雪崗大道，10分鐘上南坪快速和坂銀隧道（年底開通），出行便利；3、出門就是坂田實驗學校，上學方便。

劣勢:1、小區樓齡偏老，戶型不是特別好；2、車位較為緊張

中海月朗苑

開發商： 深圳市中海地產股份有限公司，樓棟： 6棟（1棟幼兒園） 892戶，車位：518個 （費用： 地下250元），主力戶型：75平兩房、70平小三房、90平三房一衛（閣樓）、103三房兩衛。

小區均價：6.6萬/平方，建筑時間：2006年，小區占地： 55090平米，小區建面：100710平米，綠化率：45%，容積率：1.8，物業公司：中海物業管理（深圳）有限公司（物業費3元/平方/月），水：3.5米/方 電： 068/度 燃氣：3.5元/方。

小區優劣勢：

中海月朗苑處于虎山路口和雅園路交匯處，非常安靜并且距離地鐵10號線雅園站很近。旁邊就是五和小學，自帶貴族幼兒園，上學便利足不出小區。容積率低小區以小高層為主，綠化率高所以空氣質量好。

劣勢：小區是06年樓齡較長，車位不是很充足，老小區的通病。配套方面只有臨街商鋪，大型商場需要開車。

Q1：坂銀隧道開通，去買的客戶群體多了，會不會堵車很嚴重？

相信每個住在龍華坂田觀瀾甚至塘廈的人民，這些年都領教過英雄不過梅林關的痛苦。坂銀通道開通，3車道，12分鐘，在坂田上班的就可以直達福田。也許會有人說坂銀通道會成第二個新彩隧道，別急，還有幫坂銀通道分流的來了。

地鐵10號線，對于深圳地鐵的發展歷程，有幾個重大節點，一是2006年，1號線開通，宣告深圳進入了地鐵新時代。

二是大運會前，2010年底2011年初，2.3.4.5號線開通，深圳地鐵開始了網絡化運營。第三就是今年了，今年深圳地鐵總線路將突破400公里，客流預計將突破1000萬，終于和北京上海廣州進入一個行列了。

可能又有童鞋覺得地鐵開通影響不大了。那要看什么區域，對于關內，的確影響不是很大，但是關外，那是立竿見影了。龍華樓市的上漲，龍華在深圳的地位改觀，其實真正是4號線開通之后的。地鐵開通之前紅山上塘的情狀，歷歷在目。

另外，目前深圳已運行的8條地鐵線路中，客流量大的1.3.4.5號線，無一不是跨越關內關外的線路，5號線甚至大部分都在關外。而2.7.9這種基本都在關內跑的線路，客流少的可憐。而今年所有新開通的線路里面，最重要的，就是10號線了。

8號線，太短；6號線，和4號線重疊較多，并且光明目前人口密度還不夠；看看10號線覆蓋的區域，基本都是人口密集區，這也是為什么10號線要設置8節車廂的原因。

Q2：現在入手坂田，值得？

教育方面：深圳外國語學校國際部，基本都建好了，非常漂亮，9月份就可以開學了。或許有人覺得這個學校是招生特殊，對附近樓市影響不大。但是，至少是在坂田吧？

小孩在這上學，家長難道天天大老遠跑去接送？多少還是有影響吧！教育，的確是目前還有接下來一段時間關外的普遍短板，但是，深圳市政府提升的力度也很大，新建擴建的學校，基本都在關外。沒辦法，關內沒地了嘛。

再就是醫療方面：深圳人民醫院坂田分院，香港中文大學深圳醫院(吉華醫院)兩所三甲醫院同時開建，坂田醫療資源豐富了很多。待環城路修好，坂田北去坂銀隧道就更快了，不過坂雪崗大道。環城路是雙向八車道。

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拓展知識：