上海中央空調(diào)如何維修保養(yǎng)（中央空調(diào)保養(yǎng)報價范本） 1 目的規(guī)范中央空調(diào)系統(tǒng)運行維護(hù)工作，確保中央空調(diào)各項性能完好。2 適用范圍適用于物業(yè)各轄區(qū)內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)的運行操作與維護(hù)。3 職責(zé)3.1 物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查工程維護(hù)部對中央空調(diào)設(shè)備的運行及維修保養(yǎng)工作。3.2 工程維護(hù)部負(fù)責(zé)人3.2.1 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。3.2.2 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃的審核與評估。3.2.3 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)年度運行、維護(hù)費用核算。3.2.4 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)難題的處理，大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實施。3.2.5 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)相關(guān)合同招投標(biāo)管理。3.3 設(shè)備管理員3.3.1 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃的制定、實施與落實。3.3.2 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)的故障處理、維修與保養(yǎng)。3.3.3 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)的運行巡視檢查。3.3.4 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)外包維保的監(jiān)管。4 內(nèi)容4.1 中央空調(diào)系統(tǒng)檢查保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 4.2 空調(diào)主機(jī)運行操作及保養(yǎng)4.2.1 日常運行操作指引4.2.1.1 開機(jī)前準(zhǔn)備a) 供電電源電壓是否正常。b) 冷凍水及冷凝水進(jìn)出水壓力及溫度是否正常。c) 冷凍油油位及油溫度是否正常。d) 機(jī)組有無漏油、漏水及其它異常情況。4.2.1.2 開機(jī)順序:電動閥→冷卻塔風(fēng)機(jī)→冷卻泵→冷凍泵→空調(diào)主機(jī)。4.2.1.3 水系統(tǒng)啟動后，觀察電流、電壓、水量、水壓是否正常，正常后啟動壓縮機(jī)。4.2.1.4 停機(jī)順序：空調(diào)主機(jī)→5 分鐘后停冷卻塔風(fēng)機(jī)→冷卻泵→30 分鐘后停冷凍泵4.2.1.5 如需重新啟動，必須在壓縮機(jī)停機(jī) 15 分鐘后進(jìn)行。4.2.1.6 定時對機(jī)組進(jìn)行抄表、記錄，讓機(jī)組在最佳節(jié)能狀態(tài)下運行。4.2.2 安全注意事項a) 非操作人員嚴(yán)禁觸動一切開關(guān)及閥門等。b) 在運轉(zhuǎn)時，嚴(yán)禁拆卸和緊固螺栓，嚴(yán)禁進(jìn)行其他修理工作。c) 所有運轉(zhuǎn)操作人員，必須牢記標(biāo)準(zhǔn)工藝條件和各保護(hù)點控制條件。d) 主機(jī)在運行中應(yīng)注意系統(tǒng)中的溫度和壓力的變化。特別是冷凝壓力和冷凝溫度，如冷凝壓力和溫度過大會導(dǎo)致冷凝器上的防爆裝置卸壓，保護(hù)系統(tǒng)動作。e) 操作人員不得任意改變設(shè)備操作技術(shù)參數(shù)及設(shè)定值，嚴(yán)禁過流過載運行。f) 定期檢測制冷主機(jī)壓力表，保證所有安全防護(hù)件能正常工作。4.2.3 中央空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備管理員負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)，中央空調(diào)主機(jī)、系統(tǒng)大中修及 PC 中央處理器的故障處理由外委專業(yè)維保公司完成。4.3 冷卻塔維護(hù)保養(yǎng)4.3.1 設(shè)備管理員每季度對冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。4.3.2 用 500V 搖表檢測電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5MΩ，否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈，干燥處理后仍達(dá)不到 0.5MΩ以上時則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。4.3.3 檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。4.3.4 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應(yīng)整修。4.3.5 檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。4.3.6 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。4.3.7 檢查補(bǔ)水浮球閥是否動作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）。4.3.8 擰緊所有緊固件。4.3.9 清潔整個冷卻塔外表。4.4 風(fēng)機(jī)盤管維護(hù)保養(yǎng)4.4.1 設(shè)備管理員每隔半年對風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。4.4.2 每月清洗 1 次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)空氣。4.4.3 檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。4.4.4 用 500V 搖表檢測風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈，絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5MΩ，否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修。4.4.5 清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。4.4.6 用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤管內(nèi)壁的水垢。4.4.7 擰緊所有緊固件。4.4.8 清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。4.5 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)4.5.1 設(shè)備管理員每年對冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行 1 次清潔、保養(yǎng)。4.5.2 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)4.5.2.1 每月清洗 1 次空氣過濾網(wǎng)。4.5.2.2 清潔蒸發(fā)器散熱片。4.5.2.3 清潔接水盤。4.5.3 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維護(hù)保養(yǎng)（清除污垢）4.5.3.1 配制 10%的鹽酸溶液（每 1kg 酸溶液里加 0.5g 防腐劑）。4.5.3.2 拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為 24小時。也可用泵循環(huán)清洗，清洗時間為 12 小時。4.5.3.3 酸洗完畢后用 1%的氫氧化鈉溶液或 5%碳酸鈉溶液清洗 15 分鐘，最后再用清水沖洗 3 次以上。4.5.3.4 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修，如不漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換）。4.6 冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng)4.6.1 設(shè)備管理員每周對冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行 1 次清潔、保養(yǎng)。4.6.2 電動機(jī)維護(hù)保養(yǎng)4.6.2.1 用 500V 搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在 0.5MΩ以上，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)。4.6.2.2 檢查電動機(jī)軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。4.6.2.3 檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。4.6.3 水泵維修保養(yǎng)4.6.3.1 轉(zhuǎn)動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵。4.6.3.2 檢查盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根(不定期)。4.6.3.3 檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期）。4.6.3.4 清洗水泵過濾網(wǎng)。4.6.3.5 擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。4.6.3.6 清洗水泵機(jī)組外殼，如脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)重新油漆一遍。4.6.4 設(shè)備管理員每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管路進(jìn)行 1 次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損，如是則應(yīng)重做保溫層。4.7 閥類維護(hù)保養(yǎng)4.7.1 設(shè)備管理員每半年對閥類進(jìn)行 1 次保養(yǎng)。4.7.2 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維護(hù)保養(yǎng)4.7.2.1 檢查是否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料。4.7.2.2 檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油。4.7.2.3 如閥門破裂或開閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門。4.7.2.4 檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊。4.7.3 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維護(hù)保養(yǎng)4.7.3.1 通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥；4.7.3.2 對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄露則應(yīng)加壓填料。4.8 檢測、控制部分維護(hù)保養(yǎng)4.8.1 設(shè)備管理員每半年對檢測、控制部分進(jìn)行 1 次保養(yǎng)。4.8.2 檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維護(hù)保養(yǎng)4.8.2.1 對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換。4.8.2.2 檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。4.8.3 控制部分維護(hù)保養(yǎng)4.8.3.1 清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物。4.8.3.2 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。4.8.3.3交流接觸器維護(hù)保養(yǎng)a) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；b) 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格交流接觸器；c) 清潔鐵芯上的灰塵及贓物；d) 擰緊所有緊固螺栓。4.8.3.4 熱繼電器維護(hù)保養(yǎng)a) 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達(dá)不到要求的要更換；b) 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換。4.8.3.5 自動空氣開頭維護(hù)保養(yǎng)a) 用 500V 搖表測量絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5MΩ，否則應(yīng)烘干處理；b) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換；c) 清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。4.8.3.6 信號燈、指示儀表維護(hù)保養(yǎng)a) 檢查各信號燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的信號燈；b) 檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。4.8.3.7 中間繼電器、信號繼電器維護(hù)保養(yǎng) 對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。4.8.3.8 PC 中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。4.9 壓縮機(jī)維護(hù)保養(yǎng)4.9.1 設(shè)備管理員每年對壓縮機(jī)進(jìn)行 1 次檢測、保養(yǎng)。4.9.2 檢查壓縮機(jī)油位、油色。如油位低于觀察鏡的 1/2 位置，則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。4.9.3 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣。4.9.4 具體檢查壓縮機(jī)如下參數(shù)4.9.4.1 壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻（正常 0.5MΩ以上）。4.9.4.2 壓縮機(jī)運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）。4.9.4.3 壓縮機(jī)油壓（正常 10～15kgf/cm2）。4.9.4.4 壓縮機(jī)外殼溫度（正常 85℃以下）。4.9.4.5 吸氣壓力（正常值 4.9～5.4kgf/cm2）。4.9.4.6 排氣壓力（正常值 12.5kgf/cm2）。4.9.4.7 檢查壓縮機(jī)是否有異常的噪音或振動。4.9.4.8 檢查壓縮機(jī)是否有異常的氣味。通過上述檢查綜合判斷壓縮機(jī)是否有故障，如有則應(yīng)更換壓縮機(jī)（外委維修）。4.9.5 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機(jī)。4.10 注意事項4.10.1 中央空調(diào)主機(jī)及附屬配套設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)時，需謹(jǐn)慎防護(hù)機(jī)組制冷劑的意外泄漏。4.10.2 各類腐蝕性較強(qiáng)的清洗劑稀釋、加注時需保持室內(nèi)通風(fēng)，操作人員務(wù)必配戴防護(hù)眼鏡，必要時采取口罩、防護(hù)衫等措施。4.10.3 空調(diào)主機(jī)及附屬配套設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)所更換的舊品配件須按規(guī)定實施分類存放，廢潤滑油需用專用容器回收，冷卻水、冷凍水廢水需按規(guī)定實施環(huán)保排放。4.10.4 空調(diào)主機(jī)油路、氣路管道檢修維護(hù)作業(yè)存在消防隱患時，需配備足量消防器材，并指派專人現(xiàn)場監(jiān)護(hù)。4.11 空調(diào)水質(zhì)保養(yǎng)4.11.1 為保證空調(diào)系統(tǒng)的正常運行，防止空調(diào)管道銹蝕，空調(diào)循環(huán)水系統(tǒng)必須定期添加防銹劑，根據(jù)防銹劑的特點，水質(zhì)的 PH 值應(yīng)保持 在 8.5-9.0 之間.4.11.2 冷凍水系統(tǒng)在無泄漏情況下每年清洗一次，并按要求進(jìn)行殺菌滅藻處理，最后投放防銹緩蝕劑。每月進(jìn)行一次檢查 PH 值。視情況添加防銹緩蝕劑，每三個月進(jìn)行一次全面水質(zhì)檢驗，遞交水質(zhì)檢驗報告。4.11.3 冷卻水系統(tǒng)每月對冷卻塔進(jìn)行一次清洗，每周一次檢驗 PH 值,視情況補(bǔ)投防銹緩蝕劑。每月一次遞交全面的水質(zhì)檢驗報告。4.11.4 屬于空調(diào)水處理外包形式，設(shè)備負(fù)責(zé)人按以上要求監(jiān)督實施。索取水質(zhì)化驗單，按體系文件要求每季度對處理效果進(jìn)行評估。設(shè)備責(zé)任人嚴(yán)格按所簽訂分承包方合同監(jiān)督其工作，確保處理效果。